Pronajímatelé zpravidla nepožadují dohodu o zrušení nájmu. Koneckonců, dlouhodobý a důvěryhodný nájem je téměř vždy v zájmu pronajímatele. Existují nicméně důvody, díky nimž je předčasný konec nájemní smlouvy a uzavření smlouvy o zrušení nájmu rozumné. Zde si můžete přečíst, jaké právní požadavky jsou zásadní a jaké pasti na ně číhají.
Co je smlouva o ukončení nájmu?
Smlouva o ukončení pronájmu je vzájemně dohodnuté ukončení smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem, které vede k předčasnému ukončení nájemního vztahu.
Smlouvou o zrušení nájmu je možné zkrátit nebo úplně zrušit běžnou výpovědní dobu uvedenou v nájemní smlouvě a také obcházet právní předpisy.
V rámci smluvní dohody existuje také možnost smírně upravit různé body při předávání nájemní nemovitosti. Mezi záležitosti, které by měly být vyjasněny, pokud se nájemce odstěhuje předčasně, patří například to, zda a v jakém rozsahu musí nájemce byt před přestěhováním renovovat, nebo zda v bytě zůstávají části nábytku.
Všechny finanční dohody uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem jsou navíc písemně zaznamenány ve smlouvě o zrušení nájmu. Patří sem například částka jakýchkoli plateb za odškodnění, které je třeba uhradit, pokud se odstěhujete dříve. Zde lze zaznamenat i další dohodnuté povinnosti, jako je hledání nájemce u nového nájemce.
Smlouvu o zrušení nájmu lze uzavřít ústně nebo písemně. Aby se zabránilo nejednoznačnosti a nedorozuměním, obecně se doporučuje písemná forma.
Proč existuje možnost smlouvy o zrušení pronájmu?
Nájemní smlouva o pronájmu bytu nebo domu, která je uzavřena mezi pronajímatelem a nájemcem, obvykle obsahuje smlouvy o ukončení smlouvy. Na výpovědní lhůty se navíc vztahují zákonné předpisy. Za určitých okolností však může být předčasné ukončení nájemní smlouvy pro nájemce nebo pronajímatele výhodné. V těchto případech mohou obě strany uzavřít smlouvu o zrušení nájmu.
Smlouva o ukončení nájmu je užitečná například v případě, že má pronajímatel v úmyslu prodat svou nemovitost, protože prodejní cena prázdného bytu bez nájemce je obvykle výrazně vyšší.
V případě změny bydliště související s prací je však pro nájemce výhodné předčasně ukončit nájem. Tímto způsobem se může odstěhovat z pronajatého bytu dříve a ušetřit tak náklady.
Pokud se obě strany dohodnou, lze ukončení nájemní smlouvy dohodnout prostřednictvím smlouvy o ukončení.
Jaké jsou výpovědní lhůty pro dohodu o zrušení pronájmu?
Zákonná výpovědní lhůta pro pronájem nemovitostí v Německu je tři měsíce pro nájemce a tři až devět měsíců pro pronajímatele, v závislosti na délce předchozího nájemního vztahu. Lhůty, které se vztahují na běžné ukončení, jsou upraveny v § 573c německého občanského zákoníku (BGB).
Bez ohledu na výpovědní dobu původně sjednanou v nájemní smlouvě se však pronajímatel a nájemce mohou ve smlouvě o zrušení nájmu dohodnout na vzájemně přijatelném datu, kdy by měl nájemní vztah skončit. Lze také dodržet zákonem stanovené lhůty.
Kdy má smlouva o zrušení pronájmu smysl?
Pokud se změní životní situace nájemce nebo plánování pronajímatele s nemovitostí, je dohoda o zrušení nájmu užitečným způsobem předčasného ukončení nájemního vztahu.
Pokud se například pár nájemců rozdělí a jeden ze dvou nájemců si chce byt ponechat, měl by se stěhující nájemce uzavřít s pronajímatelem smlouvu o zrušení. Jinak může nést odpovědnost za další platby nájemného, pokud bývalý partner neplatí nájem ani provozní náklady.
Mezi další typické případy, kdy je vhodná smlouva o zrušení nájmu, patří:
- vyhnout se dvojím platbám nájemného, pokud si nájemce již našel nový byt
- pokud se jeden z nájemců chce odstěhovat z nájemní nemovitosti, zatímco druhý nájemce tam chce i nadále žít
- pokud pronajímatel potřebuje nemovitost sám v krátké době a chtěl by se tam nastěhovat
- z důvodu zamýšlené renovace pronajaté nemovitosti s cílem následného zvýšení nájemného
- nemovitost má být nabízena k prodeji jako neprodaná nemovitost, aby se dosáhlo vyšší prodejní ceny
Než podepíšete smlouvu o zrušení pronájmu, zkontrolujte, zda je správná a úplná.
Jaké informace musí obsahovat smlouva o zrušení pronájmu?
Některé informace musí být obsaženy ve smlouvě o zrušení pronájmu, aby mohla být v případě nouze postavena před soud. Smlouva o zrušení pronájmu by měla obsahovat tyto informace:
- jména smluvních stran
- přesný popis nájmu
- adresa pronajaté nemovitosti (u bytů také číslo bytu nebo bytu)
- případně jméno nového nájemce
- dohodnutá doba ukončení nájmu a přesné datum odstěhování
- Regulace stavu pronajaté nemovitosti při předání (např. Zameteno)
- dodatečně dohodnuté předpisy, například o kosmetických opravách, zbytku nábytku v pronajatých nemovitostech (např. v kuchyni), demontážních opatření ze strany nájemce, fakturace za služby, splacení zálohy
- v případě opožděného předání nemovitosti výše náhrady za užívání
- Platební dohody týkající se náhrady výdajů pronajímateli nebo odstupného nebo plateb náhrad nájemci
- Místo, datum a podpis obou smluvních stran
Zejména finanční dohody, jako jsou platby a žádosti o plnění, by měly být co nejpodrobněji zaznamenány ve smlouvě o zrušení nájmu. V této souvislosti se doporučuje uvést důvody reklamace a určit odpovídající způsoby platby (termíny, jméno příjemce platby nebo služby, způsob platby a bankovní údaje).
Strany se mohou rovněž smluvně dohodnout, že se vzdají práva vznést námitku. Žádný ze signatářů tedy nemůže zrušit smlouvu o zrušení pronájmu do dvou týdnů od jejího podpisu. Dalším důležitým bodem při uzavírání smlouvy o zrušení nájmu je dohoda o vypořádání všech vzájemných nároků.
Zásadní je rovněž formulace, že se nepoužije použití ustanovení § 545 německého občanského zákoníku (BGB). Tento odstavec popisuje tiché prodloužení nájmu, které nabude účinnosti, pokud nájemce neopustí pronajatý majetek ve sjednaném čase. To je zásadní, protože pokud toto znění chybí a nájemce se v době uvedené ve smlouvě o zrušení nájmu i přes dohodu neodstěhuje, je celá smlouva neplatná. Pokud byla smlouva o zrušení nájmu podepsána všemi smluvními stranami, ale tato pasáž chybí, může pronajímatel podat námitku do dvou týdnů - ale pouze v případě, že nedošlo k vzdání se práva na námitku.
Smlouva o zrušení pronájmu je vždy vyhotovena ve dvou vyhotoveních a poté podepsána pronajímatelem a nájemcem. Obě smluvní strany obdrží kopii pro uchování ve svých záznamech.
Kdy je smlouva o zrušení pronájmu platná?
V zásadě platí i smlouva o zrušení nájmu, pokud byla uzavřena ústně. Aby se předešlo nedorozuměním, je však nutná mimořádně přesná opatření. V případě dohody o ukončení smlouvy, stejně jako u všech ostatních smluv, se upřednostňuje písemná forma před ústní dohodou.
Pokud nájemce obdrží od pronajímatele smlouvu o zrušení spolu se žádostí o podpis a učiní tak, má nájemce právo toto rozhodnutí do 14 dnů zrušit. V takovém případě se na smlouvu o zrušení nájmu může vztahovat ustanovení § 312 BGB pro podomní prodej. Lhůta pro vznesení námitky poté začíná přesně v den, kdy nájemce obdržel písemné prohlášení svého pronajímatele o právu na odstoupení. Pokud tento pokyn nájemce neobdrží současně s podpisem smlouvy o zrušení, prodlužuje se lhůta pro vznesení námitky automaticky o čtyři týdny po obdržení pokynu ke zrušení.
Pokud pronajímatel neinformuje nájemce o jeho právu na odstoupení, lhůta pro zrušení končí nejpozději šest měsíců po podpisu smlouvy.
To vše však platí pouze v případě, že nebyla prominuta lhůta pro podání námitek (viz výše).
Co by měli vzít na vědomí pronajímatelé a nájemci v případě smlouvy o zrušení nájmu?
Konvenční informace o výpovědní době, které byly dohodnuty s uzavřením původní nájemní smlouvy, jsou podle smlouvy o ukončení nájmu neplatné. Jak již bylo uvedeno výše, na rozdíl od nájemní smlouvy nemusí být dodržovány žádné právní předpisy. Pro obě strany má však smysl zajistit, aby dohoda o ukončení neobsahovala žádné dohody, které by se jim později ukázaly být škodlivé.
Aby pronajímatel nebyl znevýhodněn, pokud se jeho nájemce odstěhuje předčasně, lze uzavřít například dohodu, která nájemce zavazuje najít nového nájemce, aby se vyhnul volným místům a související ztrátě nájemného. V tomto případě je alternativou platba paušálního poplatku nájemcem nebo další platba nájemného až do řádného uplynutí výpovědní doby.
Pokud iniciativa na předčasné ukončení nájmu pochází od pronajímatele, měl by nájemce zajistit, aby neutrpěl žádné znevýhodnění, pokud vyhoví žádosti pronajímatele. Pronajímatel zpravidla nabízí výplatu přiměřené kompenzace nebo odstupného, pokud k přesunu pronajatého majetku má dojít před uplynutím řádné výpovědní lhůty.
Je ve smlouvě o zrušení nájmu povinné odstupné?
Souhlas nájemce s předčasným ukončením nájemního vztahu nebo s uzavřením smlouvy o zrušení nájmu automaticky nevede k nároku na náhradu nebo odstupné.
Pokud však k dohodě o ukončení dojde z iniciativy pronajímatele, je nájemce v dobré vyjednávací pozici. Vzhledem k tomu, že předčasný odchod má pro pronajímatele při prodeji nemovitosti řadu výhod, pronajímatel často souhlasí se zaplacením vypořádání. Kompenzace by měla být dohodnuta v rozumné výši, s cílem pokrýt náklady na hledání bytu a stěhování, jakož i nezbytné poplatky za zprostředkování, vyšší nájem a náklady na nákup nového nábytku.
Při výpočtu odstupného je třeba vzít v úvahu i další možné nákladové faktory, například dodatečné cestovní náklady v důsledku dalšího dojíždění.
Lze uzavřít smlouvu o zrušení nájmu i pro komerční nemovitosti?
Ano, smlouvu o zrušení nájmu lze uzavřít pro soukromé pronajaté nemovitosti i pro komerční nemovitosti. Protože i v případě nájemního vztahu s obchodním majetkem mohou existovat různé důvody, pro které má smysl zkrátit běžnou výpovědní dobu. Pokud je nájem obchodu, dílny nebo jiného obchodního majetku předčasně ukončen, je podle smlouvy o ukončení nájmu vyžadován podpis všech zúčastněných stran. Mělo by proto být pečlivě zkontrolováno, jaké podpisy jsou požadovány ze strany podnikatelů, kterým byla nemovitost pronajata.
Kde si mohu stáhnout vzorovou smlouvu o zrušení pronájmu?
Vzhledem k tomu, že ve smlouvě o zrušení nájmu je třeba vzít v úvahu mnoho informací, je vhodné použít vzorový formulář. Vzor smlouvy o zrušení pronájmu si můžete stáhnout zde:
