Prominutí daně z nemovitosti je právně upravenou možností pro daňové poplatníky získat část daně z nemovitosti prominutou. S úspěšnou aplikací mohou například pronajímatelé podle okolností ušetřit 25 nebo 50 procent na dani z nemovitosti. Podmínky pro to jsou stanoveny v § 33 GrStG (zákon o dani z pozemků).
Oddíl 33 GrStG: Podmínky pro prominutí daně z nemovitosti
Text zákona o dani z nemovitostí uvádí:
„(1) Pokud se (…) sníží běžný hrubý zisk zdanitelné položky o více než 50 procent v případě zastavěných pozemků a daňový dlužník za snížení hrubého zisku neodpovídá, daň z nemovitostí je 25 procent uzákonit. Pokud je snížení běžného hrubého zisku 100 procent, je třeba se vzdát majetkové daně ve výši 50 procent. (…) Normální hrubý zisk je (…) (2) v případě zastavěných nemovitostí obvyklé hrubé roční nájemné odhadované podle okolností na začátku zproštění povinnosti. “
Podstatnými aspekty odstavce pro pronajímatele jsou tedy a) výše možného osvobození od daně z nemovitosti ab) výrazy „běžný hrubý zisk“ nebo „roční hrubé nájemné“ ac) podmínka, že za snížení hrubého zisku není odpovědný daňový dlužník. Zejména poslední bod je v právu poměrně vágní a byl již předmětem právních sporů.
Snížený hrubý zisk a výše osvobození od daně z nemovitosti
Normální hrubý zisk je odhadovaný obvyklý roční hrubý nájem, přičemž odhad musí být proveden na začátku zproštění povinnosti. Co je součástí ročního hrubého nájemného, je definováno v § 79 BewG (zákon o oceňování):
„(1) Roční hrubé nájemné je celkový poplatek, který musí nájemci (nájemci) platit po dobu jednoho roku na základě smluvních dohod založených na stavu v době určení. Je třeba zahrnout příspěvky a všechny ostatní služby nájemce. “
Další omezení a přesnější ustanovení přesně regulují, jak má být stanoveno roční hrubé nájemné. To je důležité: Pokud se hrubý zisk, tj. Dosažené roční hrubé nájemné, sníží o více než 50 procent, lze od daně z nemovitosti upustit. Pokud se hrubý zisk sníží o 100 procent (tj. Nebyly přijaty žádné platby za pronájem), je možné osvobození od daně z nemovitosti 50 procent. To platí pouze v případě, že snížení není chybou pronajímatele.
Nařízení v § 33 GrStG obsahuje určitou nespravedlnost, protože při ztrátě příjmu ve výši 99 procent je upuštěno od stejné části majetkové daně jako u 50,1 procenta. Osvobození od daně z nemovitosti je pouze 50 procent, pokud dojde k 100 procentnímu nedostatku příjmů. Zákon zná pouze tyto dvě úrovně, a tak tvrdě zasáhne některé pronajímatele.
Kdy není zodpovědné snížení hrubého zisku?
Pro úspěšnou žádost o osvobození od daně z nemovitosti musí daňoví poplatníci prokázat snížení příjmu z majetku a také to, že sami za ztrátu příjmu nenesou odpovědnost. Možným vysvětlením nižšího příjmu je, že nájemci neplnili své platební povinnosti, přestože byli po celou dobu pronajímáni. V takovém případě úřady obvykle uznají, že snížení nebylo jejich vlastní chybou.
Podobně existují případy, kdy jsou příčinou ztráty nájemného přírodní katastrofy, jako jsou blesky a požár nebo povodně. Protože takové události, které vedou k pronajmutí, také nejsou odpovědností pronajímatele.
Úleva na dani z nemovitosti je také možností v případě strukturálně způsobené ztráty příjmů: Zejména ve venkovských oblastech východního Německa byl zaznamenán někdy dramatický pokles počtu obyvatel, který vede k nadměrné nabídce životního prostoru a plíživému poklesu nájemného.
Ve všech případech, kdy se jako důvod uvádí volné místo, musí pronajímatel zdokumentovat své trvalé úsilí o získání nájemného. Mezi takové snahy patří inzeráty v novinách, zprostředkování pronájmu, oznámení a zveřejňování nabídek pronájmu na internetu. Vyšší správní soud v Porýní-Falcku však rozhodl, že by se měly používat větší a známé portály kvůli jejich dosahu a nejen soukromým domovským stránkám nebo stránkám makléřů (OVG Porýní-Falc, rozsudek ze dne 2. 5. 2016, AZ 6 A 10971/15) . Dokonce i ve strukturálně slabém regionu jsou majitelé povinni hledat všechny nájemce všemi těmito způsoby, jinak je osvobození od daně z nemovitosti vyloučeno.
V některých venkovských oblastech došlo k dramatickému poklesu populace. To může vést k prominutí daně z nemovitosti.
Kdy je odpovědný pronajímatel?
Pokud jsou však důvody částečného nebo úplného nedostatku plateb za nájem ze strany pronajímatele, není možné prominutí daně z nemovitosti. To je například případ, kdy pronajímatel nevyvinul dostatečné úsilí k nalezení nájemců.
Další důvod pro zamítnutí žádosti o osvobození od daně z nemovitosti je uveden v případě, že je požadované nájemné nadhodnoceno, a proto nelze najít žádného nájemce. Pronajímatel není povinen nabízet svou nemovitost za dumpingové ceny. Musí však zůstat v obvyklém tržním cenovém rozpětí.
Vlastník nemovitosti odpovídá také za volná místa z důvodu stavebních prací (modernizace, renovace). A pokud si byt nelze pronajmout kvůli špatnému stavu ochrany, je toto volné místo také odpovědností pronajímatele a neospravedlňuje osvobození od daně z pozemků.
Žádost o osvobození od daně z nemovitosti: termíny a kontaktní osoby
Orgán, který připravuje vyměření daně z nemovitosti, obdrží žádost o prominutí daně z nemovitosti. Ve většině případů se jedná o obec, v Berlíně, Brémách a Hamburku je to finanční úřad. Uzávěrka je vždy 31. března každého roku pro podání žádosti o prominutí daně z nemovitosti za předchozí rok. Do této doby musí být přijata alespoň jedna neformální žádost, jinak zaniká nárok na osvobození od daně z nemovitosti. Důvod a podrobné důkazy lze předložit později. Doporučuje se však předem přesně zdokumentovat, jak k poruchám došlo a co bylo provedeno k jejich zmírnění nebo prevenci.
Existuje však výjimka z termínu: Pokud daňový poplatník nedostane daň z nemovitosti nebo oznámení o změně včas, lhůta pro podání žádosti nekončí dnem uvedeným v informacích o opravných prostředcích.
Žádné osvobození od daně z nemovitosti, pokud je daň z nemovitosti snížena aktualizací hodnoty jednotky
Daň z nemovitosti se počítá mimo jiné na základě jednotkové hodnoty nemovitosti. Pokud se tato hodnota sníží, například v důsledku požáru v části budovy, sníží se také daň z nemovitosti. To vyžaduje extrapolaci jednotkové hodnoty. Pokud by snížení hrubého zisku mohlo být zohledněno extrapolací na období, pro které je požadováno osvobození od daně z nemovitosti, je výjimka z daně z nemovitosti podle výše popsaných předpisů vyloučena (§ 33 odst. 5 GrStG). Je proto nezbytné, aby byla aktualizována hodnota jednotky.
