Ukončení pro osobní potřebu často způsobuje právní spory. Protože dává pronajímatelům příležitost požadovat pronajatou nemovitost pro sebe.
Kvůli včasnému ukončení, které je nájemci poskytnuto v případě ukončení osobního užívání, může nejen pronajímatel využívat životní prostor pro sebe - může také dát ukončení, aby se do jeho nemovitosti mohli přestěhovat jeho rodinní příslušníci.
Existují však pevně stanovené limity, které slouží k ochraně nájemců, a proto je nutné je přísně dodržovat. Následující body podrobně uvádějí, co je třeba vzít v úvahu při ukončení osobních požadavků, aby bylo úspěšné. Výjimky a případy strádání lze nalézt v rozhodnutích o ukončení osobních požadavků.
Nejdůležitější věci na první pohled
Jak dlouho trvá ukončení osobního požadavku?
Na ukončení pro osobní potřebu se v zásadě vztahují zákonné výpovědní doby podle zákona o nájmu. Pokud nájemce v bytě žil méně než pět let, je doba tři měsíce. Po dobu pěti až osmi let je toto období šest měsíců a u nájemní smlouvy na více než osm let musíte počítat s dobou devíti měsíců.
Jaká práva mají nájemci v případě ukončení pro osobní potřebu?
Pokud pronajímatel předstíral pouze své vlastní potřeby, nájemce má nárok na náhradu škody.
Co se počítá jako osobní použití?
Pro osobní potřebu je to, když pronajímatel potřebuje pronajatý byt pro sebe nebo pro osobu patřící do domácnosti nebo pro určité členy rodiny.
Kdy je ukončení pro osobní potřebu neúčinné?
Ukončení pro osobní potřebu je neúčinné, pokud si nájemce nemůže ověřit, zda zákonná ustanovení o osobní potřebě skutečně existují.
Co dělat, když nájemce vznese námitku proti ukončení pro osobní potřebu?
Pokud nájemce vznese námitku proti výpovědi pro osobní potřebu, může pronajímatel výpověď buď odvolat, nebo soud rozhodne, které zájmy mají přednost. Za tímto účelem musí pronajímatel podat žalobu na vystěhování.
Pokud jako pronajímatel chcete službu ukončit z důvodu svých vlastních potřeb, musíte být schopni tuto potřebu prokázat.
Jaký je právní základ pro ukončení pro osobní použití?
Zákon o nájmu stanoví, že právo ukončit smlouvu pro osobní potřebu existuje pouze za velmi konkrétních podmínek. Pronajímatel musí být schopen prokázat, že má oprávněný zájem na ukončení stávajícího nájmu. Přesnou úpravu lze najít v § 573 BGB, který představuje právní základ pro tzv. Osobní použití.
Kromě jiných důvodů se hovoří také o oprávněném zájmu, pokud pronajímatel potřebuje nemovitost pro sebe, pro své nejbližší rodinné příslušníky nebo pro jiné členy své vlastní domácnosti. Ukončení pro osobní potřebu však nemusí být provedeno, aby bylo dosaženo zvýšení nájemného.
Odpovídající ukončení obytného prostoru lze vynutit, pouze pokud je pronajímatel zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti. Pokud partner nebo kupující skupina působí jako pronajímatel, vstupují v platnost zvláštní předpisy týkající se ukončení osobního užívání. Ustanovení § 577a německého občanského zákoníku stanoví, že na akcionáře nebo kupce se vztahuje blokovací období. Toto období je tři roky a začíná datem nákupu. Teprve poté mají příležitost ukončit nájemce z důvodu jejich vlastních potřeb.
Pronajímatelé, kteří mají vlastní děti a hledají byt, si mohou zaregistrovat své vlastní potřeby a poskytnout jim tento byt k životu.
Ukončení pro osobní potřebu: pro koho lze ukončit?
Ukončení pro osobní potřebu lze dát pouze ve prospěch určitých osob. Pokud si pronajímatel chce pronajmout byt sám, jsou jeho vlastní potřeby zřejmé. Ukončení pro osobní potřebu je však možné i pro rodinné příslušníky a členy domácnosti. Obecně lze říci, že propuštění je poměrně snadné vynutit, pokud jste úzce spjati.
V závislosti na rodinném vztahu mohou také nastat hraniční případy a výjimky. Situaci nelze vždy jasně vyjasnit, takže pronajímatel možná bude muset uvést pádný důvod, aby byl s jejich ukončením úspěšný. Například vzdálení příbuzní mají často problémy.
Následující seznam ukazuje, které případy jsou jasné a kdy je obtížné vynutit ukončení pro osobní potřebu. Podle aktuální právní situace v Německu jsou následující vztahy pro regulaci osobních požadavků obvykle uznávány bez jakýchkoli problémů:
Příslušnost / vztah k pronajímateli:
- děti
- rodiče
- vnuk
- Prarodiče
- bratři a sestry
- neteře a synovce
- Manželé, kteří jsou rozvedeni, ale nejsou rozvedeni
- registrovaný životní partner bez aktuální smlouvy o zrušení
- Tchýně a tchýně
Doklad o zvláštním připojení k pronajímateli / majiteli je vyžadován pro následující stupně vztahu:
- bratranci
- Velcí synovci a neteře
- Stiefenkel
V případě níže uvedených vztahů je obecně možné ukončení pro osobní potřebu. To, zda je třeba poskytnout zvláštní důkaz o blízkosti pronajímatele, se však může případ od případu lišit:
- Nevlastní rodiče a nevlastní děti
- Švagr a švagrová
- strýc a teta
Ukončení pro osobní potřebu není možné pro:
- rozvedení manželé
- Ex-in-zákony
- Bývalé snachy
Ve stáří se staří lidé často chtějí znovu změnit nebo se přestěhovat do menšího bytu.
Kdo může podat výpověď pro osobní potřebu?
Pronajímatel, který je v době ukončení smlouvy registrován jako vlastník nemovitosti, může smlouvu ukončit. To lze rychle zkontrolovat nahlédnutím do katastru nemovitostí. Je však třeba vzít v úvahu, že ne všichni pronajímatelé mají právo vypovědět smlouvu pro vlastní potřebu. Bohužel se opakovaně stává, že noví majitelé nemovitosti plánují při koupi své vlastní potřeby, a proto uvedou tento důvod ukončení, pokud se chtějí dlouhodobých nájemců zbavit. To je přesně důvod, proč zákon o nájmu obsahuje přísné předpisy, které zajišťují, že ukončení platí pouze v případě, že je povoleno.
Pokud vlastník nemovitosti jedná jako právnická osoba, například jako GmbH, ukončení pro osobní potřebu obecně není možné. V rozsudku (Az. VIII ZR 232/15) však Spolkový soudní dvůr již přiznal akcionářům GbR odpovídající právo na ukončení, když byla zaregistrována osobní spotřeba. Nařízení proto není vždy jasné, a proto je v mnoha případech zkoumáno jednotlivě, aby bylo možné situaci správně posoudit. V případě pochybností vyhledejte právní pomoc.
Ukončení pro osobní použití je platné pouze za určitých podmínek.
Ukončení osobního použití u soudu: co je povoleno? Co ne?
Zákon v zásadě stanoví, že pronajímatel, který dává výpověď pro osobní potřebu, musí uvést srozumitelné a racionální důvody. Ukončení nájemní smlouvy z důvodu osobního použití je platné, pouze pokud je uveden tento důvod.
Jedním z povolených důvodů pro ukončení osobního užívání je pochopitelná touha žít ve svém vlastním majetku. Mnoho pronajímatelů kupuje byt nebo dům, protože se chtějí odstěhovat ze svého předchozího nájemního bytu. I v případě, že pronajímatel potřebuje ubytování z důvodu dlouhodobé rekonstrukční fáze svého domu, je ukončení z důvodu osobního použití povoleno. Další uznané důvody jsou:
- touha po dětech
- užívání majetku vlastními potomky pronajímatele
- plánování nemovitosti jako domova důchodců, což často souvisí s touhou zmenšit prostor
- profesionální potřeba druhého domova
- výrazně kratší dojíždění do práce z dotyčného bytu
Některé důvody pro ukončení osobních požadavků však nejsou dostatečné nebo nejsou u soudu uznány. Pokud má nemovitost sloužit pouze jako náhradní byt na krátkou dobu, nemůže pronajímatel jednoduše upozornit stávající nájemce.
Výpověď je rovněž neplatná, pokud daná nemovitost nesplňuje skutečné požadavky pronajímatele. To lze vidět při pohledu na požadavky a vybavení domácnosti. Pokud má pronajímatel jiný nájemní byt, který je srovnatelný a v současné době není pronajatý, není mu rovněž dovoleno podat výpověď pro osobní potřebu, protože by tento byt mohl také použít jako alternativu.
Spory týkající se osobního použití se často považují za ojedinělé případy. Vždy je třeba podrobně zkontrolovat příslušnou situaci, aby bylo možné určit, zda je ukončení ze strany pronajímatele legální nebo zda je nájemci povolen pobyt v bytě. Realitní a právní odborníci jsou obeznámeni s nájemním právem a pomáhají těm, kterých se to týká, posoudit jednotlivé případy. Tímto způsobem může pronajímatel předem určit, jaké dobré jsou vyhlídky v případě soudního sporu. Nejlepší je kontaktovat právníka v rané fázi, abyste nedělali chyby. Tím se vyhnete zbytečným sporům a vyloučíte selhání.
Pokud se například nájemce cítí znevýhodněn a je s ním zacházeno nespravedlivě, může odmítnout vyklidit byt, a v nejhorším případě to může vést dokonce k soudnímu řízení o vystěhování. Pokud pronajímatel podá žádost o vystěhování, může soud rozhodnout proti němu, v závislosti na situaci. Výsledkem je, že nájemce pravděpodobně zůstane v bytě.
Když se rodina rozroste, je často zapotřebí větší byt.
Kdy není samoobslužné ukončení povoleno?
Kromě výše uvedených požadavků na ukončení pro osobní použití existují další požadavky, které musí být splněny, aby bylo ukončení přípustné. A ty by měly být přísně dodržovány, protože jinak může nájemce jednoduše vznést námitku proti ukončení.
Možnosti pronajímatelů také omezují následující požadavky:
- Pokud je pronajímatel právnická osoba, ukončení pro osobní potřebu není možné.
- Nájem, který je časově omezen od začátku, nemusí být ukončen z důvodu osobního použití.
- Pokud nájemní smlouva obsahuje vzdání se výpovědi ze strany pronajímatele, je zde také vyloučeno ukončení pro osobní potřebu.
- Když se z nájemního bytu stane byt, začíná blokovací období tří let od zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí. Teprve po uplynutí této lhůty může pronajímatel v případě potřeby podat výpověď z důvodu osobního použití.
V určitých případech lze také zrušit ukončení pro osobní potřebu. To je možné, pokud během výpovědní doby přestane platit důvod pro ukončení bytu. Poté musí pronajímatel předat příslušné informace nájemci, aby mohl zůstat v bytě.
Ukončení pro osobní potřebu: Které termíny je třeba dodržet?
Lhůty pro ukončení z důvodu osobního použití vycházejí ze zákonného předpisu, který je stanoven v § 573c BGB. Vzhledem k tomu, že ukončení pro osobní potřebu je podobné běžnému ukončení, neexistují žádné rozdíly v termínech.
Zákon stanoví, že oznámení o zrušení musí být doručeno nejpozději do třetího pracovního dne kalendářního měsíce, pokud má vstoupit v platnost na konci měsíce následujícího po následujícím. Výpovědní doba se však pronajímateli prodlužuje po určité době pronájmu:
- U doby pronájmu do pěti let je výpovědní doba tři měsíce.
- Pokud je doba pronájmu mezi pěti a osmi lety, doba je šest měsíců.
- U období nájmu osmi a více let je výpovědní doba devět měsíců.
Zákonné výpovědní lhůty musí být dodrženy také v případě ukončení pro osobní potřebu.
Jak musí ukončení pro osobní potřebu vypadat formálně?
Jakékoli ukončení nájmu musí být učiněno písemně. To samozřejmě platí i pro ukončení pro osobní potřebu. V dopise o ukončení musí být uvedeny všechny potřebné informace. Dokonce i malá formální chyba může způsobit neúčinnost ukončení pro osobní použití. Opatrnost se proto doporučuje u formulářů z pochybných zdrojů na internetu. Je vhodnější vyhledat radu od právníka se specializací na nájemní právo nebo použít formulář, který jsme zde poskytli.
Výpověď musí obsahovat základní informace, jako jsou jména pronajímatele a nájemce, datum a adresy smluvních stran. Vyžadují se také následující informace:
- Zmínka o osobě, pro kterou je osobní použití registrována, a osobní údaje, pokud to není sám pronajímatel
- v případě členů rodiny správný stupeň vztahu
- v případě potřeby podrobnější informace o blízkém vztahu, pokud je vztah vzdálený
- pro členy domácnosti další informace o aktuálních okolnostech týkajících se tohoto přidružení a prokázání souvislosti
- seznam srozumitelných důvodů oprávněného osobního použití
- V závislosti na důvodu další vysvětlení předchozího rezidenčního vztahu, aby bylo možné přesně zkontrolovat zájmy uživatele pronajímatele nebo oprávněné osoby
- poznámka o právu příjemce vznést námitku v souladu s § 574 odst. 1 německého občanského zákoníku (BGB) a související požadavky na formu a lhůtu
- Seznam vlastních, neprenajatých nemovitostí, které se mohou během výpovědní doby uvolnit, ale nejsou vhodné pro osobu v nouzi, včetně příslušných důvodů, za nichž okolnosti klasifikují tento alternativní byt jako nevhodný
- v případě potřeby návrh nebo nabídku náhradního nájemního bytu pro nájemce
Služba: Ukázkové samoobslužné ukončení ke stažení:
Může nájemce vznést námitku proti ukončení pro osobní potřebu?
V určitých případech může být ukončení nájmu pro aktuálního nájemce nepřiměřené. Poté má možnost vznést námitku proti ukončení pro osobní potřebu. Rozhodující jsou pro to osobní okolnosti a doba nájmu. V cestě ukončení často stojí zvláštní případy strádání, například:
- Pokročilý věk
- Nemoci
- Riziko sebevraždy
- těhotenství
- Zakořeněné v místním prostředí
- nadcházející zkoušky a zkoušky
- Školní děti, u nichž nelze očekávat změnu školy
- extrémně nízký příjem
Námitka nájemce musí být podána ve lhůtě pro podání zákonné námitky. V zásadě musí být taková námitka podána pronajímateli nejpozději dva měsíce před koncem výpovědní doby.
Kromě výše zmíněných případů strádání mohou být další námitky. Nájemce může pochybovat o důvodech svých vlastních potřeb, a proto vznést námitku proti ukončení. V tomto případě je na pronajímateli, aby prokázal, že registrace pro vlastní použití je oprávněná. Musí tedy být schopen vysvětlit své srozumitelné a rozumné důvody.
V určitých případech strádání může soud zamítnout ukončení osobního užívání. Například pokud stará žena žije v bytě, často již nelze očekávat, že se přestěhuje.
Lze osobní použití pouze rozšířit?
Žádný pronajímatel nemá právo používat osobní potřeby pouze jako záminku. Je-li takový případ zjištěn, je pronajímatel povinen zaplatit nájemci náhradu v souladu s § 280 odst. 1 BGB. Například v rozsudku (Az.: VIII ZR 99/14) Spolkový soudní dvůr přiznal žalobci náhradu škody 28 500 eur, protože pronajímatel předstíral pouze své vlastní potřeby. Pronajímatelé by proto měli zajistit, aby jejich výpověď byla skutečně legální a aby vydržela důkladné prozkoumání.
Ukončení pro osobní potřebu: co dělat, když se nájemce neodstěhuje?
Po právním ukončení pro osobní potřebu mohou nájemci v bytě zůstat. Bez písemné námitky by měl pronajímatel rychle jednat, pokud nebyl byt do konce výpovědní doby uvolněn.
Pronajímatel musí nejprve v takovém případě vznést námitku proti dalšímu užívání pronajaté nemovitosti. Tuto námitku musí soud obdržet během prvních dvou týdnů protiprávního použití. Bez této písemné námitky bude soud předpokládat prodloužení nájmu, což obě strany mlčky akceptovaly.
Pokud nájemce jednoduše zůstane v bytě, přestože byl ukončen z důvodu osobních potřeb, měl by pronajímatel kontaktovat právníka. Má potřebné odborné znalosti, aby se vyvaroval právních pastí, a podporuje následné vymáhání žaloby o vystěhování. To se předloží příslušnému místnímu soudu a soudní titul získá titul o vystěhování. S titulem vystěhování je pronajímatel oprávněn zahájit vystěhování soudním vykonavatelem.
Mimochodem, název vystěhování pak odkazuje na všechny osoby s vlastnickým právem k nemovitosti, např. Také na manžela / manželku nájemce a případně na podnájemce.
Pokud se nájemce odmítne odstěhovat, můžete podat oznámení o vystěhování.
Ukončení pro osobní potřebu při nákupu: je to přípustné?
Když se kupuje nemovitost, je to často kvůli touze žít ve svých čtyřech zdech. Ve skutečnosti bylo toto odůvodnění považováno za přípustné v případě ukončení osobního užívání. Takovými případy jsou však obvykle lidé, kteří dříve žili v nájemném a poté hledali majetek. Byt si nekupujete k pronájmu, ale bydlíte v něm sami, takže je často prvním a jediným majetkem. V roce 1996 krajský soud v Mohuči potvrdil zákonnost ukončení pro osobní potřebu nabyvateli nemovitosti (rozsudek ze dne 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
V souvislosti s koupí rodinného domu neexistují žádné speciální blokovací lhůty pro ukončení. Po koupi domu může nový majitel dát současným nájemcům výpověď pro osobní potřebu, která vychází z běžného oznámení a bere v úvahu příslušné lhůty.
V závislosti na situaci se však na byty mohou vztahovat určitá blokovací období. Ty se projeví například při přeměně nájemních bytů na byty. Pokud je předchozí vlastník (např. Bytové družstvo) prodá třetí osobě, je výpovědní lhůta v souladu s § 577a německého občanského zákoníku (BGB) tříletá nebo delší a začíná zápisem nového vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí. Teprve poté může majitel bytu dát výpověď pro osobní potřebu.
V závislosti na životním prostředí může být období embarga ještě delší. V oblasti s pouze několika dostupnými byty může být termín dokonce prodloužen až na deset let.
Ukončení osobního užívání v případě několika pronajatých nemovitostí: Co je třeba vzít v úvahu?
Pronajímatelé, kteří vlastní několik nájemních nemovitostí, musí být při registraci svého vlastního užívání obzvláště opatrní. Obzvláště pokud jsou byty patřící k nemovitosti podobné, je nutná opatrnost. Každý, kdo dává přednost určité nemovitosti a dává výpověď pro vlastní potřebu, musí počítat s tím, že jeho důvod výpovědi nebude uznán, protože jako alternativa je k dispozici srovnatelný byt. V takovém případě je pronajímatel povinen užívat volný, srovnatelný byt.
Rozhodnutí, zda je prázdný nájemní byt srovnatelný s upřednostňovaným bytem, ve kterém nájemníci stále žijí, závisí především na velikosti, umístění a vybavení.
Pokud pronajímatel nevlastní žádné byty, může si svobodně vybrat, kterou pronajatou nemovitost podá výpověď pro osobní potřebu. Pronajímatele lze vyzvat k užívání tohoto bytu, pouze pokud bude brzy k dispozici nájemní byt. Kromě toho při výběru bytu, pro který má být vydáno oznámení o ukončení, stojí za to posoudit příslušné nájemce a jejich situaci. V případě strádání může dojít k rozporu. V praxi to znamená, že propouštění je snazší vymáhat pro jedinou průměrnou mzdu než pro starší, možná i nemocnou dámu, pro kterou by bylo po 40 letech v bytě obzvláště obtížné se úplně přeorientovat v novém bytě.
Pronajímatelé, kteří vlastní několik nemovitostí k pronájmu, by měli být při registraci svého vlastního užívání obzvláště opatrní.
Musí pronajímatel nabídnout alternativní byt?
Vždy má smysl nabídnout nájemci k ukončení alternativní byt, pokud pronajímatel může pojmenovat několik nemovitostí, které vlastní. Zde je důležité, že alternativa musí být srovnatelná. Obyvateli čtyřpokojového bytu s luxusním vybavením proto nelze nabídnout dvoupokojový byt s vytápěním kamny. Kdokoli jako alternativu jmenuje alternativu, vytváří si lepší výchozí pozici v případném právním sporu.
V těchto případech by pronajímatel neměl nabízet pouze náhradní byt, je dokonce povinen:
- Pronajímatel má srovnatelný byt, který je ve stejném domě nebo ve stejném obytném komplexu. (BGH, rozsudek ze dne 4.6.08, Az. VIII ZR 292/07)
- Alternativní byt bude uvolněn nejpozději do konce výpovědní doby. (BGH, rozsudek ze dne 9. července 2003, Az.VIII ZR 311/02)
- Pronajímatel by si chtěl byt znovu pronajmout. (BVerfG, rozhodnutí ze dne 23. listopadu 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Neexistují žádné okolnosti, díky nimž se nový nájem s nájemcem jeví jako nepřiměřený. (Vrchní zemský soud v Karlsruhe, právní rozhodnutí ze dne 27. ledna 1993, Az. 3 ReMiet 2/92)
Jaká je alternativa k rezignaci pro osobní potřebu?
Pro ty, kteří se obávají, že ukončení pro osobní potřebu nebude úspěšné, je ideální smlouva o ukončení nebo dohoda o ukončení pronájmu. To nabízí trochu větší bezpečnost, protože obě strany se dohodly na ukončení nájmu. Tato alternativa je zvláště vhodná, pokud pronajímatel nemůže s jistotou říci, zda budou uznány jeho osobní potřeby.
Smlouva o ukončení smlouvy také umožňuje dohodnout konkrétní lhůtu pro uvolnění nemovitosti. K tomu dochází bez ohledu na příslušné nájemní právo. Na oplátku nájemce obdrží platbu za odstěhování, která mu poté pomůže najít byt. Pronajímatel pak může prázdný byt sám použít, prodat nebo jinak pronajmout. Díky dohodě o ukončení smlouvy máte více možností, ale vyžaduje to přesnou přípravu a intenzivní koordinaci s nájemcem.
Poradenství od právního odborníka pomáhá posoudit šance a rizika a rozhodnout, který způsob dává větší smysl: ukončení pro osobní potřebu nebo dohoda o ukončení. V těchto případech poskytují příslušné rady především právníci se specializací na nájemní právo.