Při předání bytu často dochází ke sporu: poškození, kosmetické opravy a splacení zálohy mají velký potenciál ke konfliktu. Shromáždili jsme pro vás nejdůležitější skutečnosti z nájemního práva, aby předání bytu proběhlo bez problémů.
Ke konci, kdy je nájemní smlouva vyřízena a je předáno předání bytu, se může převrátit i ten nejlepší vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Ve skutečnosti si obě role vycházejí překvapivě dobře - dokazují to znovu a znovu průzkumy (např. Index spokojenosti nájemců z roku 2019 od Allensbachova institutu pro demografii). Ale nová práce v jiném městě, rozchod nebo rozvod nebo dokonce smrt nevyhnutelně vedou ke změně nájemce, a tedy k předání bytu. Mnohým konfliktům je však možné se vyhnout, nebo je alespoň smírně urovnat, pokud si obě strany vzájemně promluví brzy.
Aby změna nájemce a předání bytu proběhly hladce, měli byste zvážit několik bodů. Například jako pronajímatel nesmíte vůči nájemci vznášet nepřípustné nároky, ale zároveň nemusíte akceptovat, že byt bude předán v nepřijatelném stavu. Jako nájemce jste povinni provádět kosmetické opravy pouze v případě, že smlouva obsahuje účinnou doložku. V protokolu o předání bytu by proto obě strany měly být pečlivé zaznamenávat malé věci.
Stáhnout: Protokol o předání bytu jako PDF
Jaké informace by měly být obsaženy v předávacím protokolu?
Pro dokumentaci a také pro vlastní právní ochranu byste měli při předání bytu udělat protokol o předání bytu. Tímto způsobem můžete vyloučit možnost, že nájemce později popře škodu, kterou způsobil, a vy vám zůstanou náklady na její opravu. Je proto naprosto zásadní, abyste si do protokolu zapisovali malé věci a při kontrole bytu nic nepřehlédli. Již nemůžete obviňovat nájemce za škody, které si všimnete až později. Ujistěte se, že je dokument podepsán nájemcem i pronajímatelem a že je vždy k dispozici v duplikátu.
Tyto informace by měly být obsaženy v předávacím protokolu:
- Datum a čas předání
- Jméno a adresa nájemce a pronajímatele
- Případně informace od svědků
- Adresa a umístění bytu
- Odečty elektroměrů, plynů a vodoměrů
- Počet klíčů přijatých nájemcem
- Všechny vady a poškození
- Odkaz na místnosti, ve kterých je vše v pořádku
- Dohody o práci, kterou má nájemce ještě provést, s datem dokončení
Předání: renovace a kosmetické opravy
Při změně nájemce je byt obvykle předán nově zrekonstruovaný. To, zda je váš nájemce povinen při stěhování malovat barevné stěny a provádět kosmetické opravy, však do značné míry závisí na nájemní smlouvě. Klauzule tam však nemohou být umístěny dle libosti, a to ani v nájemní smlouvě s pronajímatelem. Předpisy, které se tam dohodly, musí být zákonně přípustné, aby byly skutečně účinné. Pokud tomu tak není, nájemce při přestěhování nemusí renovovat.
Pokud je však nájemce povinen renovovat, zahrnuje tato povinnost v souladu s § 28 „vyhlášky o výpočtech bydlení podle druhého zákona o bydlení“ pouze „tapetování, malování nebo vápnění stěn a stropů, malování podlah, radiátorů včetně topných trubek a vnitřních dveří stejně jako okna a vnější dveře zevnitř. “
A také pokud jde o kosmetické opravy při stěhování, je nájemce povinen nést náklady, pouze pokud je v nájemní smlouvě uvedeno, že tyto částky v jednotlivých případech nepřesahují 100 eur a nepřesahují 8% základního nájemného za celý rok. Pokud klauzule v nájemní smlouvě stanoví vyšší hodnoty nebo pokud vůbec neexistuje maximální limit, může se stát, že při změně nájemce dojde k potížím a byt bude předán bez provedení drobných oprav.
Předání: Neúčinná ustanovení pro renovaci
Abyste se jako pronajímatel nezasekli při předávání bytu, měli byste se při přípravě nájemní smlouvy rozhodně vyhnout několika nástrahám. Protože tyto obvykle vedou k úplnému osvobození nájemce od povinnosti renovace. Měli byste se vyhnout těmto chybám:
- Tuhé termíny
Pokud je v nájemní smlouvě přesně stanoveno, jak dlouho má být místnost po uplynutí doby renovována (například „malování obytného prostoru každých 5 let, malování kuchyně každé 3 roky, malování koupelny každých 8 let“), pak je tato klauzule neúčinná. Důvod je pouze rozumný: Nemá smysl požadovat renovaci striktně po těchto časových obdobích, pokud skutečný stupeň opotřebení nevyžaduje renovaci (BGH, rozsudek ze dne 5. dubna 2006, Az. VIII ZR 178/05). Doložka musí být proto formulována takovým způsobem, aby byla povolena odchylka od přísných lhůt, například je-li byt používán opatrně nebo jen zřídka.
Dobré vědět: Pokud je klauzule o renovaci v nájemní smlouvě nepřípustná, nájemce již není povinen renovace provádět. Je proto nezbytné pečlivě prozkoumat nájemní smlouvu!
- Příliš mnoho omezení nájemce
Je zcela obvyklé a mnoho pronajímatelů výslovně požaduje, aby byl byt vymalován neutrálními tóny a nakonec předán. Při výběru barvy si mnoho pronajímatelů vybírá bílou, protože se jedná o nejjednodušší barvu: lze ji snadno přelakovat a vytvořit neutrální první dojem. V nájmu však uvádí, že nájemce může použít pouze bílou barvu nebo lak na kosmetické opravy, jako je nátěr zárubní, vnitřku dveří, okenních křídel a zárubní, ho příliš omezuje. Koneckonců, tento požadavek se na něj vztahuje, i když stále žije v bytě. Podle rozhodnutí Federálního soudního dvora (rozhodnutí ze dne 20. ledna 2010, Az. VIII ZR 50/09) je proto tato doložka rovněž neplatná.
- Pojmenujte rozsah renovace
Mnoho pronajímatelů se chce smluvně co nejpřesněji zabývat rekonstrukčními pracemi a práce, které mají být provedeny v nájmu, podrobně formulovat nejpozději při odstěhování. To však často selže a znamená to, že nájemce nemusí vůbec renovovat. To platí například v případě, že jsou uvedeny práce, které nejsou obsaženy v § 28 „vyhlášky o výpočtech bydlení podle druhého zákona o bydlení“. Například pokud chcete, aby byly okenice natřeny, tenant nemusí vůbec používat štětec.
Ale i příliš laxní formulace může znamenat, že nájemce nemusí při předání bytu provádět žádné rekonstrukční práce: Pokud nájemní smlouva stanoví, že okna mají být vymalována, nic nenasvědčuje tomu, že to musí být provedeno pouze zevnitř. I zde má nájemce pravdu a ve skutečnosti nemusí vůbec renovovat.
- Ustanovení o konečné renovaci
Pokud nájem obsahuje klauzuli o konečné renovaci, obvykle to začíná informacemi o stavu, v němž nájemce převzal byt (například „Natřeny stěny a stropy bílou barvou, natřeny topné a topné trubky, vnitřní dveře a zárubně i okna zevnitř nově malované na bílo “). Poté obvykle následuje upozornění, že nájemce musí byt v tomto stavu předat, když se odstěhuje. To však není přípustné, protože nájemce by byl v každém případě povinen renovovat bez ohledu na to, zda je to nutné znovu nebo ne (BGH, rozsudek ze dne 18. února 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Procento nákladů na renovaci
V nájemních smlouvách často najdete také předpisy, ve kterých je nájemce povinen nést náklady na veškeré renovace po odstěhování. Pronajímatelé se chtějí chránit před rizikem, že se nájemce odstěhuje po čtyřech letech života a neprovádí žádné rekonstrukční práce, protože smlouva stanoví, že pokoje by měly být vymalovány zpravidla každých pět let. Často se čtou fráze jako „Pokud je obytný prostor využíván déle než dva roky, nájemce platí 25 procent nákladů na malování podle odhadu nákladů“. Tato kvótová ustanovení jsou rovněž neúčinná, jak rozhodl BGH (rozsudek ze dne 18. března 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Výhodou pro vás jako pronajímatele je mimochodem to, že mnoho nájemců neuznává neúčinné doložky ve smlouvě jako takové a stále je renovuje. Mnoho nájemců si také myslí, že při stěhování je malba vždy nutností. Abyste mohli jednat legálně, měli byste před uzavřením další smlouvy o pronájmu předložit formulář smlouvy o pronájmu specializovanému právníkovi pro právo pronájmu. Kromě toho musíte samozřejmě říci pravdu, pokud by od vás předchozí nájemce měl zjistit, zda potřebuje rekonstrukci nebo ne.
Aby se předešlo problémům při předávání bytu, pomůže vám přesně znát příslušná a neúčinná ustanovení nájemní smlouvy.
Předání bytu: Co se stane s kuchyní a spol.?
Pokud je byt pronajatý s určitým vybavením, ale nájemce také provádí svá vlastní zařízení, je to při předání bytu spor. Většinou se jedná o kuchyň, ale často jsou zastoupeny také položené dřevěné podlahy, sprchová stěna, dřevěné obklady na balkóně nebo terase, zavěšené stropy a další věci.
Nájemce v zásadě musí odstranit zařízení, která vytvořil, když se odstěhoval. Za určitých okolností však tyto vestavby také přidávají hodnotu bytu, takže pronajímatel může požadovat vyšší nájemné pro další nájem. Je však nutné pamatovat na mezní hodnoty, které by brzda cen pronájmu mohla případně nastavit! V takovém případě byste měli zařízení zkontrolovat obzvláště kriticky a také zkontrolovat, jak kvalitní jsou materiály a jak odborně byla instalace provedena. Koneckonců v příštím nájmu jste podle § 535 BGB odpovědní za údržbu nebo opravy zařízení během doby pronájmu.
Mimochodem, vás jako pronajímatele zajímá také skutečnost, že dovezené věci, které jsou podle § 94 německého občanského zákoníku považovány za „podstatné součásti nemovitosti nebo budovy“, nelze předchozím nájemcem jednoduše odstranit. To zahrnuje „věci pevně spojené se zemí“, jako jsou dveře a okna nebo dokonce umyvadla. Podle zákona se stávají majetkem vlastníka nemovitosti. Pokud však můžete očekávat zvýšení hodnoty ze zařízení zbývajících v bytě, musíte nájemce odpovídajícím způsobem kompenzovat.
Dohodněte si schůzku předem
Datum předání často znamená stres pro obě strany - pro nájemce a pronajímatele. Stejně jako pronajímatel doufá, že bude mít byt předán takovým způsobem, aby jej bylo možné okamžitě pronajmout, doufá nájemce, že na všechno myslel a může starý byt zavřít.
Při předávání bytu však často vznikají problémy, které bylo možné předem vyjasnit sjednáním schůzky. Proto byste si měli domluvit společnou inspekční schůzku, abyste objasnili, co přesně nájemce ještě musí udělat. V ideálním případě byste měli také stanovit datum, do kdy musí být tato práce provedena. Obvykle se jedná o datum skutečného předání bytu.
V této předběžné domluvě přesně zdokumentujte možné poškození bytu a projednejte s nájemcem, zda si jej sám opraví, nebo zda bude třeba informovat jeho pojištění odpovědnosti. V rámci schůzky si můžete také poznamenat, na co se jako pronajímatel musíte obrátit před dalším novým pronájmem.
Pro obě strany má smysl zaznamenávat společně uznanou práci, která má být provedena, do protokolu, který obě strany podepíší. Pronajímatelé nemohou k tomu zavázat své předchozí nájemce - ale i oni budou mít zájem na předání bytu, aniž by se museli s pronajímatelem dohadovat o jednotlivých bodech. A pokud by měly existovat právní spory, oba mají důkaz toho, o čem se diskutovalo.
Jak řešíte poškození při předání bytu?
Pokud žijete v bytě, můžete vždy očekávat menší poškození a opotřebení. Podle § 538 BGB za to nájemce nemusí platit, pokud jsou tyto škody a známky opotřebení způsobeny smluvním užíváním bytu. Pokud jsou například spáry v koupelně mezi dlaždicemi tmavší v místech, kde se po nich obvykle chodí, jedná se o známku opotřebení v důsledku smluvního používání. To není na škodu. V zákonech o nájmu není mnoho jasně objasněno. Lze například tvrdit, zda škrábance na parketách (například od kancelářské židle) jsou známkami použití nebo poškození. Zde se můžete orientovat pouze podle místní jurisdikce.
To, zda byl nájemce opravdu tak dobrým nájemcem, se někdy ukáže až po odchodu.
Situace je jiná, pokud je například sprchová hlavice rozbitá a nelze ji nadále správně používat. V takovém případě by za poskytnutí náhrady byl obvykle odpovědný pronajímatel. Pokud není nájemce povinen provést v nájemní smlouvě drobné opravy. Pokud jsou smluvně omezeny na maximálně 100 eur na jednotlivý případ a maximálně na 8 procent ročního základního nájemného, musel by nájemce vyměnit sprchovou hlavici.
Vrácení klíčů: vaše práva jako pronajímatele
Obzvláště důležitým bodem při předání bytu je, že předchozí nájemce vrátí všechny klíče, které patří k bytu. To zahrnuje klíče od bytu i klíče od schránky, vchodových dveří nebo garáže. Rovněž musí být odevzdány klíče od případných uzamykatelných oken a dveří, které mohou být přítomny. Totéž platí pro klíče ke dveřím místnosti.
Abyste pochopili, které klíče jste dali nájemci, aby se nastěhoval, když předával byt, měli byste se podívat na předávací protokol, který byl v té době vyhotoven. Nájemce musí být schopen předložit všechny zde uvedené klíče.
Pokud nájemce nemůže vrátit všechny klíče, například proto, že jeden ztratil, musí poskytnout náhradní a v případě potřeby uhradit vzniklé škody. To se rychle stává nákladným, zvláště pokud je v domě instalován uzamykací systém, který je kvůli ztrátě nutné vyměnit. To však platí pouze v případě, že lze ztracený klíč propojit s domem (například proto, že byla připojena značka se jménem nebo adresou nájemce). Pokud je to váš případ, můžete logicky požádat nájemce o úhradu nákladů za nový uzamykací systém, pouze pokud ve skutečnosti necháte vyměnit starý.
Důležité: Pokud má nájemce více klíčů, než jste mu dali, protože některé zkopíroval, musí je také předat. V takovém případě můžete klíče koupit od nájemce, nebo můžete prokázat, že klíče byly zničeny. V každém případě má smysl mít podepsat nájemce, že nemá žádné další klíče od bytu, domu nebo garáže.
Stav bytu při předání bytu
Je samozřejmé, že nájemce nemůže jednoduše sbalit své věci, odnést je a opustit byt ve stejném stavu, v jakém je. Při předání bytu jsou zásadní tři věci:
- Čisté koště
Pokud se nájemce odstěhuje, musí byt předat vymetený. Ale co to znamená? To znamená, že byt musí být v slušném a čistém stavu. Za tímto účelem by měly být podlahy vysávány nebo zametány, okna vyčištěna a sanitární zařízení a kuchyně obnoveny do stavu, který splňuje hygienické normy. - Škoda
Pokud dojde k poškození bytu, které se nepovažuje za známky opotřebení způsobené smluvním užíváním, je povinen jej uhradit nájemce nebo zpravidla jeho pojištění odpovědnosti. K poškození dochází například v případě, že došlo k poškození laminátu prosakující vodou (např. Z sázecího stroje).
V případě jakéhokoli poškození však jako pronajímatel máte důkazní břemeno. V případě právního sporu byste museli dokázat, že škoda nevznikla, protože jste neplnili své povinnosti týkající se údržby nájemního majetku. - Opotřebení
Jako běžné opotřebení, ke kterému může dojít také při smluvním použití, však patří menší škrábance v laminátu nebo rozpadající se spáry na zadní stěně sprchy. Nájemce je v zásadě odpovědný za tyto abnormality, ale nemusí je opravovat ani platit za nápravu.
Stáhnout: Kontrolní seznam pro předání bytu
Předání: vrácení zálohy
Jakmile je byt odstraněn, nájemce opustil byt a předal všechny klíče, v zásadě chybí pouze jedna věc, která je pro nájemce obzvláště důležitá: vrácení zálohy na nájemné.
Jako pronajímatel nejste obecně povinni splatit zálohu ihned po předání bytu. Spíše máte právo je zadržet, pokud nájemce neodstraní škody způsobené nájemcem nebo pokud renovaci neprovedl řádně. Zadrženou zálohu lze použít k úhradě těchto položek. Zadržené peníze můžete také použít k vyrovnání nedoplatků na nájemném.
A i když lze očekávat, že nájemci budou účtovány další provozní náklady, můžete zálohu zatím zadržet. Zde však platí pravidlo, že vám nemusí být zadrženo v plné výši, ale pouze v rozsahu, v němž lze pokrýt očekávané náklady (BGH, rozsudek z 18. ledna 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Pouze pokud jsou všechny nevyřízené pohledávky skutečně vyřízeny, měli byste splácet vklad včetně úroků bývalému nájemci.
Kdy se provádí vyúčtování poplatků za služby?
Poté, co proběhlo předání bytu a změna nájemce, vypořádání vedlejších nákladů stále čeká. Pronajímatelé by je měli vytvořit krátce poté, co se odstěhoval předchozí nájemce - podle § 556 německého občanského zákoníku to však ze zákona nejste povinni. U fakturačního období, které odpovídá kalendářnímu roku, musí nájemce, který se odstěhuje v lednu, v nejhorším případě čekat dobré dva roky na úhradu svých vedlejších nákladů (protože vedlejší náklady musí být uhrazeny nejpozději do dvanáctého měsíce po skončení zúčtovacího období) ). A v zásadě byste jako pronajímatel mohli po tuto dobu dokonce zadržet část zálohy.
Je však důležité vědět, že jste povinni zaznamenat náklady na energii na základě spotřeby, když se nájemce odstěhuje. To provedete odečtením odečtů z měřiče, tj. Pomocí takzvaného mezilehlého odečtu. Pokud za to existují náklady, například proto, že měřiče nákladů na vytápění musí být odečteny elektronicky, nemůžete je předat nájemci, ale musíte je nést sami (BGH, rozsudek ze dne 14. listopadu 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Předání proběhlo dobře? Pak se bavte ve svém novém domově!
Jak postupujete, když se z několika odstěhuje pouze jeden nájemce?
Pokud jste si pronajali svůj majetek ve sdíleném bytě, znamená to pro vás legálně, že tato pracovní skupina je za vás odpovědná společně a nerozdílně v souladu s ustanovením § 421 německého občanského zákoníku. To znamená, že každý v této skupině musí platit za finanční závazky ostatních, pokud již není schopen platit sám.
Pokud se ze sdíleného bytu odstěhuje pouze jedna osoba, není nutné byt odevzdávat, protože nájem bude nadále existovat. Pouze při ukončení nájemní smlouvy je nutné dodržet výše popsané kroky a dodržet podstatné věci.
Mimochodem: Pokud je v nájemní smlouvě uvedeno, že jeden z nájemců může od nájemní smlouvy odstoupit, je třeba si také povšimnout, jak v takovém případě s vkladem postupovat.
Co když nájemce zemře?
Pokud nájemce vašeho bytu nebo domu zemře, nájemce to automaticky nekončí. Naopak: zpravidla jde o oprávněné dědice, kteří se pak musí rozhodnout, zda v tom chtějí pokračovat, nebo je ukončit. V druhém případě by pak k předání bytu došlo u dědiců, kteří by byli odpovědní za případné škody a museli by provést veškeré nezbytné rekonstrukční práce.
