Brzda nájemného má zajistit, aby bylo trvale dostupné bydlení, zejména v metropolitních oblastech. U nájemců i pronajímatelů však nařízení vyvolává řadu otazníků: Kde platí brzda nájmu? Jaké jsou rozdíly mezi federálními státy? O kolik může růst nájemné? Máme odpovědi.
Co je brzda ceny pronájmu?
Uvádí, že ceny nájemného za nové nájemné mohou být maximálně o 10 procent vyšší než místní srovnávací nájemné. Brzda nájemného začala platit 1. června 2015. Účelem § 556d německého občanského zákoníku (BGB) je zajistit, aby nájemné na obzvláště napjatých trzích s bydlením (například na trzích ve velkých německých městech, jako je Hamburk, Berlín nebo Mnichov) nevyletělo ve velmi krátké době do utopických výšin. Protože zejména v metropolitních oblastech si mnoho lidí jednoduše nemůže dovolit životní prostor.
Aby se „zákon o tlumení zvyšování nájemného na těsných trzích s bydlením“, jak se oficiálně nazývá brzda cen nájemného, stal v dané oblasti relevantní, musí federální státy vydat pro tuto oblast zákonné nařízení. V tomto je určitá obec nebo město prohlášeno za oblast s napjatou bytovou situací. Pokud se tak nestane, lze nájemné zvýšit v rámci dalších právních předpisů.
Co znamená brzda nájemného pro pronajímatele?
Pokud jste pronajímatelem, je důležité, abyste byli obeznámeni s ustanoveními brzdy ceny pronájmu. Pouze tímto způsobem je možné stanovit právně správné nájemné za obytný prostor, který si pronajmete.
Kdy začne platit nájemná brzda?
Pokud federální stát vydal vyhlášku pro oblast, ve které se vaše nemovitost nachází, která ji prohlašuje za oblast s omezeným trhem s bydlením, musíte dodržovat nájemnou brzdu. Podle § 556d BGB (2) může být plocha takto prohlášena, pokud:
- nájemné roste podstatně více, než je celostátní průměr,
- průměrná dodatečná zátěž domácností výrazně převyšuje celostátní průměr,
- populace obyvatel roste, aniž by byl vytvořen potřebný životní prostor novou výstavbou, nebo
- je nízká neobsazenost, když je vysoká poptávka.
Kde platí brzda ceny pronájmu?
Brzda nájmu by teoreticky mohla platit po celé zemi. Regionální rozdíly jsou ve skutečnosti velké. Vzhledem k tomu, že cena za pronájem nájemného platí pouze tam, kde byla vydána federálními státy vyhláškou. K tomu dochází, když je situace nájemců na trhu s bydlením tak kritická, že mnoho lidí si již nemůže dovolit bydlení. Zde je nájemná brzda určena k omezení stále se zvyšujícího nájemného.
V Hamburku, Berlíně a Severním Porýní-Vestfálsku byla příležitost poprvé využita. Později také Bavorsko, Bádensko-Württembersko, Braniborsko, Brémy, Hesensko, Meklenbursko-Přední Pomořansko, Dolní Sasko, Porýní-Falc, Šlesvicko-Holštýnsko a Durynsko také definovaly oblasti, na které se vztahuje nájemné. Ve Šlesvicku-Holštýnsku však bylo nařízení 30. listopadu 2019 zrušeno. V Dolním Sasku byla v létě 2020 hannoverským krajským soudem prohlášena neplatná původní podoba brzdy ceny pronájmu. Nové nařízení má být přijato koncem podzimu 2020. V tomto vypadne pět z 12 původních měst, včetně většího města s Wolfsburgem. Nová brzda nájemného se má vztahovat také na sedm severomorských ostrovů, které již byly zahrnuty. V SaskuV Sasku-Anhaltsku a Sársku dosud nebyla využita možnost zavést nájemnou brzdu do roku 2020.
Podle změny zákona o nájmu do roku 2020 mohou nyní státy upřesnit další oblasti, ve kterých bude platit cenová brzda pronájmu do roku 2025, nikoli pouze do konce roku 2020.
Důležité: Je možné, že se nařízení nevztahuje na celé město, ale pouze na jeho části. Abyste si byli zcela jisti, měli byste získat informace od odpovědného města nebo obce.
| město | Stát |
|---|---|
| Berlín, město | Berlín |
| Hamburk, svobodné a hanzovní město | Hamburg |
| Mnichov, hlavní město státu | Bavorsko |
| Kolín nad Rýnem, město | Severní Porýní-Vestfálsko |
| Frankfurt nad Mohanem, město | Hesse |
| Stuttgart, hlavní město státu | Bádensko-Württembersko |
| Düsseldorf, město | Severní Porýní-Vestfálsko |
| Brémy, město | Brémy |
| Norimberk | Bavorsko |
| Bonn, město | Severní Porýní-Vestfálsko |
| Munster, město | Severní Porýní-Vestfálsko |
| Karlsruhe, město | Bádensko-Württembersko |
| Mannheim | Bádensko-Württembersko |
| Augsburg | Bavorsko |
| Wiesbaden, hlavní město státu | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, město | Bádensko-Württembersko |
| Erfurt, město | Durynsko |
| Mohuč, město | Porýní-Falc |
| Rostock | Meklenbursko-Přední Pomořansko |
| Kassel, město documenta | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Porýní-Falc |
| Postupim, město | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, město | Bádensko-Württembersko |
| Offenbach | Hesse |
| * Zdroj: Německá odborová konfederace (DGB) |
O kolik se může nájemné navzdory brzdění nájemného zvýšit?
Co to pro vás znamená? Říká se, že nájemné za nový nájem stávajícího bytu nesmí překročit místní srovnávací nájemné o více než deset procent. Kolik je toto srovnávací nájemné, uvidíte v indexu nájemného zveřejněném vaším městem nebo obcí.
Brzda nájemného: index nájemného je zásadní
Aby bylo možné použít brzdu nájemného, je nezbytnou znalostí znalost aktuálního indexu nájemného v příslušném městě nebo obci. Protože aby bylo jisté, že nájemné není o více než deset procent vyšší než standardní místní nájemné, musí být známy aktuální hodnoty.
Důležité: Pokud místo bytu pronajímáte dům, není tak snadné určit místní srovnávací nájemné, protože u pronajatých domů obvykle neexistuje žádný index nájemného. Zde je třeba porovnat nájemné ze tří srovnatelných nemovitostí, aby bylo možné určit místní srovnatelné nájemné. Průměrné nájemné pak vede k místnímu srovnávacímu nájemnému.
Jaké výjimky z brzdy ceny pronájmu existují pro pronajímatele?
V některých případech si jako pronajímatel nemusíte dělat starosti s nájezdovou brzdou. A to ani v případě, že se vaše nemovitost nachází v oblasti, která byla vyhláškou vyhlášena oblastí s omezeným trhem s bydlením. Poté můžete svobodně určit nájemné v rámci toho, co je právně přípustné. V těchto případech nelze zohlednit nájemnou brzdu:
- Nové budovy: Pokud byl dům nově postaven a byl poprvé pronajat po 1. říjnu 2014, nájemná brzda neplatí.
- Modernizace nebo renovace: Pokud byl stávající byt rozsáhle modernizován nebo zrekonstruován tak, aby vzniklé náklady činily více než třetinu částky, která by byla splatná za srovnatelnou novostavbu, nemusíte při stanovení nájemného také dodržovat nájemné.
- Vysoké nájemné z minulosti
- Nájemné bylo stanoveno před tím, než vstoupila v platnost brzda nájmu.
Nájemná brzda v letech 2019 a 2020 zpřísněna
Vzhledem k tomu, že výjimky byly často využívány, byla pravidla pro nájemnou brzdu v letech 2019 a 2020 zpřísněna. Od roku 2019 jsou pronajímatelé povinni poskytovat nájemcům nevyžádané informace, například o předběžném nájmu nebo modernizaci, pokud chtějí obejít brzdu ceny nájmu a dovolávat se této výjimky (§ 556e odst. 1 a 2 BGB).
1. dubna 2020 došlo k další změně zákona (§ 556g BGB): Brzda nájemného nyní platí zpětně ode dne nastěhování. Každý, kdo vytkl pronajímateli za to, že nerespektoval nájemnou brzdu, mohl získat zpět pouze příliš vysoké nájemné, které se stalo po reklamaci. Toto nařízení se nadále vztahuje na všechny nájemní smlouvy uzavřené před 1. dubnem 2020. U všech nájemních vztahů, které vzniknou později, mají nyní nájemci 30 měsíců od začátku období na vrácení nájemného, které je v rozporu s limitem ceny nájmu na vyžádání, stejně jako dříve v textové podobě (dopis nebo e-mail). Nájemníci pak ještě musí bydlet v dotyčném bytě. Od roku 2019 postačuje namísto kvalifikované stížnosti jednoduchá stížnost. To znamená: V aplikaci již není vyžadován důvod. Nájemci to prostě musí objasnitže nájemné je příliš vysoké a zmínit, že pronajímatel vyvolá výjimku z nájemné brzdy, pokud tak učiní.
Díky brzdění nájemného zůstává nájemné v metropolitních oblastech dostupné - takže plán politiky.
Platí nájemná brzda také na indexové nájemné a odstupňované nájemné?
Pokud se svým nájemcem uzavřete smlouvu o pronájmu indexu, máte možnost vyhnout se nájemné. Protože u indexového nájemného není nájemné založeno na místním srovnatelném nájemném, ale na indexu spotřebitelských cen. To určuje Federální statistický úřad.
V případě indexových leasingů musí pouze počáteční nájemné splňovat požadavky oddílu 556d BGB. Pokud index spotřebitelských cen silně vzroste, indexový renta je založen na něm, a proto může být v budoucnu vyšší, než by bylo povoleno podle brzdy nájemného.
U odstupňovaného nájemného se nájemné, které se má zaplatit v budoucnu, určuje při podpisu smlouvy. Zde platí pravidlo, že jak počáteční nájemné, tak pozdější odstupňování musí být kompatibilní s nájezdovou brzdou. Konkrétně to znamená, že zvýšení realizovaná v budoucnu nemusí být o více než deset procent vyšší než tehdy obvyklé srovnávací nájemné.
Jako pronajímatel byste měli v plánovaných sezónách podniknout velké kroky. Pokud skutečně dojde k tomu, že se místní nájemné zvýší méně, než se očekávalo, takže ohromující by bylo protiprávní, pokud by celá nájemní smlouva nebyla neplatná. Nájemce by jednoduše nebyl povinen zaplatit část promoce, která přesahuje deset procent.
Mohu si bez nájemné brzdy zvýšit nájemné, kolik chci?
Brzda nájemného je prostředek k udržení nájemného v rámci vhodném pro nájemce. Ale ještě předtím, než byla zavedena brzda cen nájemného, vlastníci nemovitostí nemohli bez rozdílu zvýšit nájemné - a nemohou tak učinit ani ve městech, kde se brzda cen nájemného neuplatňuje.
Je přípustné zvýšit nájemné maximálně o 20 procent po dobu tří let. Mluví se zde o takzvaném limitu limitu. V některých spolkových zemích byla tato maximální hodnota dokonce snížena na maximálně 15 procent pomocí vyhlášky o omezení limitu.
Vzhledem k tomu, že toto nařízení také omezuje pronajímatele v jejich volných cenách, mnozí zde také mluví o brzdě nájemného. Zeptejte se u příslušného města nebo obce, jaké předpisy se vztahují na umístění vaší nemovitosti.
Brzda nájmu není bez diskuse
Jak je nájemná brzda vítána mezi nájemníky, je mezi pronajímateli kontroverzní. A to v žádném případě není způsobeno skutečností, že se pronajímatelé údajně bezohledně chtějí obohatit o nájemce. Spíše je na některých místech obtížné, ne-li téměř nemožné, dodržet brzdu ceny nájmu: Tam, kde neexistuje index nájemného - například v Brémách - nebo je velmi zastaralý, je obtížné platit v současné době přiměřený nájem nález, který není v rozporu se zákonem.
A dalším bodem je jasný protiklad, pokud jde o nájemnou brzdu: Kvůli nařízení již někteří pronajímatelé nevidí pobídku k modernizaci domů. Koneckonců, maximální výše nájemného je někdy jasně regulována, takže navrhovaná opatření pro pronajímatele často už prostě nemají smysl.
Existuje však také pravý opak: Je-li dům luxusně zrekonstruován a náklady na něj překročí třetinu částky, která by byla splatná za srovnatelnou novou budovu, neplatí nájemná brzda, jak je popsáno výše. Pokud jsou náklady na to přeneseny na nájemce, vede to často k tomu, že se dlouhodobě založení nájemci budou muset odstěhovat, a výrazně bohatší, aby převzali byt.
A je tu další problém, který právní úprava dosud nevyřešila: obecně je vysoká poptávka po pronájmu bytů v atraktivních lokalitách. O byt zde obvykle žádá řada, někdy i stovky zájemců. Kvůli nájemné brzdě si někteří lidé mohli tento životní prostor dovolit více. Jelikož si však pronajímatelé obvykle vybírají nej solventnější nájemce, zákon ve skutečnosti občanům s nízkými příjmy ve skutečnosti nepomáhá. Je také větší pravděpodobnost, že budou úspěšnější při hledání ubytování na okraji města a na okraji města, kde je konkurence s nízkými příjmy.
Brzda nájemného se vztahuje pouze na nové výpůjčky.
Brzda nájemného u soudu
Brzda ceny nájemného nezpůsobuje jen kritiku, ale také místy pro právní spory. Berlínský krajský soud (AZ 67 O 149/17) shledal, že nájemná brzda nemusí být ústavní. Soudci kritizovali skutečnost, že nařízení v různé míře znevýhodňovalo pronajímatele kvůli obrovským rozdílům v nájemném v Německu. To není ani objektivně odůvodněné, ani není dodržována zásada rovnosti stanovená v článku 3 základního zákona. Federální ústavní soud poté zkoumal slučitelnost nájemné brzdy se základním zákonem a v létě 2019 rozhodl: Předpisy nejsou v rozporu se základním zákonem.