Osvědčení o vyrovnání dluhu z nájmu: Je to poměrně složité slovo pro jednoduchou formu, kterou lze nyní bez problémů stáhnout z internetu (také zde na haus.de). S tímto formulářem může pronajímatel potvrdit svému nájemci, že vždy platil všechny platby za nájem pravidelně, včas a v plné výši.
V dnešní době mnoho pronajímatelů vyžaduje toto potvrzení při pronájmu nového bytu. Chcete získat jasnost ohledně bonity a platebního chování vašeho budoucího nájemce a vyhnout se tomu, abyste svůj byt nechali neplatícím plátcům nebo dokonce nomádům.
Na druhou stranu však mnoho pronajímatelů neradi vydává svým nájemcům potvrzení, i když nájemné bylo vždy placeno pravidelně, včas a v plné výši. V čem je tedy háček? Má certifikát nejen výhody pro pronajímatele?
Ke stažení: Formulář osvědčení o osvobození od dluhu:
Jaké jsou výhody a nevýhody osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu?
Každý pronajímatel by měl mít předem jasno v několika skutečnostech, než požádá o potvrzení o osvobození od dluhu z pronájmu od svého budoucího nájemce nebo jej vyplní a podepíše pro svého současného nájemce. Rozhodující výhodou pro budoucího pronajímatele je to, že kromě informací Schufa a dokladu o příjmu má ve svých rukou při pronajímání nového také další údaj o spolehlivosti svého budoucího nájemce. To mu může usnadnit hodnocení platebního chování, chování při pronájmu a bonity jeho budoucího nájemce. Jak důležité jsou tyto informace ve skutečnosti, každý se musí rozhodnout sám.
Pro předchozího pronajímatele, který vydává nájemci osvědčení o osvobození od dluhu z nájmu dříve, než se odstěhuje z pronajatého bytu, to ve skutečnosti nese několik rizik. V nejhorším případě vydá svému současnému nájemci listinu a také ho zbaví veškerých budoucích nároků na nájemné.
Kdo potřebuje osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu, kdy a proč?
Osvědčení o osvobození od dluhů z pronájmu se stalo obzvláště běžným ve velkých městech, atraktivních obytných oblastech a metropolitních oblastech. Na místech, kde je obytný prostor omezený a velmi žádaný, musí pronajímatelé rychle a kvalitně vybrat z mnoha zainteresovaných stran. Díky dlouhým frontám na prohlížení je pro vás jako pronajímatele obzvláště obtížné činit rychlá a objektivní rozhodnutí a nenechat se oslnit.
Mnoho potenciálních nájemců přináší k prohlídce certifikát o osvobození od dluhu z nájemného od svého předchozího pronajímatele. Doufají, že mají větší šanci získat vytoužený majetek. Pokud zúčastněná strana nemůže předložit aktuální certifikát o osvobození od dluhu z nájemného od svého současného pronajímatele, může propadnout sítí a nebude na něj při pronájmu najato. To je škoda a neopodstatněné.
Mnoho pronajímatelů se pochopitelně chce co nejúčinněji chránit před nájemními kočovníky a nespolehlivými smluvními partnery. Jako pronajímatel byste si však měli být vědomi toho, že ani dobří a spolehliví nájemci nemusí obdržet certifikát o osvobození od dluhu z pronájmu z různých důvodů. Na druhé straně podvodníci s nájmem mohou takové formuláře snadno padělat nebo je koupit od svých předchozích nájemců. Protože doba výplaty nájemného obvykle není jasně viditelná, mohlo zde dojít také k manipulaci.
Jak mohu jako pronajímatel reagovat na nevyžádaný, odeslaný nebo poskytnutý certifikát o osvobození od dluhu z pronájmu?
Z důvodů obecného nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR) je nyní vhodné přijmout osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu, pouze pokud má váš budoucí nájemce o byt skutečný zájem. Poté vysvětlíte, že musíte ověřit jeho bonitu pomocí různých dokumentů. Jinak se na jedné straně vystavujete zranitelnosti a předem vylučujete také další vhodné zúčastněné strany jen proto, že dokument ještě nemáte.
Může pronajímatel požadovat osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu?
Vzhledem k tomu, že se jako pronajímatel můžete sami rozhodnout, komu chcete svůj byt pronajmout, můžete pro svůj klid v duši samozřejmě také požádat o certifikát bez dluhu. Měli byste si však být vědomi toho, že tento certifikát není důkazem bonity nebo budoucího platebního chování vašeho nájemce a nepředstavuje pro vás žádnou právní ochranu.
Měli byste také vědět, že i přes pravidelné platby nájemného mnoho majitelů neradi vydává formulář z různých důvodů, které jsou podrobněji vysvětleny v následující části. Proto je pro vás jako pronajímatele vhodné navrhnout potenciálním nájemcům další alternativy, jako je sebehodnocení, stvrzenky nebo záruky, kterými mohou potenciální nájemci prokázat svou spolehlivost.
Byly splaceny všechny dluhy z pronájmu? Informace o tom může poskytnout osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu.
Mají nájemci nárok na potvrzení o osvobození od dluhu z pronájmu od předchozího pronajímatele?
Ne, na nájemce neexistuje právní nárok na osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu. Vaši nájemci nemají nárok na takový dokument, i když své výplaty nájemného platili pravidelně, v plné výši a včas. O tom rozhodl Spolkový soudní dvůr (BGH, rozsudek ze dne 30.9.09, Az. VIII ZR 238/08).
Soudci svůj rozsudek odůvodnili skutečností, že osvědčení o osvobození od dluhu z nájmu lze interpretovat také jako potvrzení o konečném vypořádání. Jako pronajímatel byste se poté vzdali všech stávajících nároků vůči vašemu nájemci, například nevyrovnaných účtů za energie, budoucích nároků na nájemné nebo možnosti zadržet kauci v případě vad pronajatého majetku po odstěhování nájemce. Vaše prohlášení by pak mohlo být interpretováno jako „svědectví proti vám samému“. Pokud tedy dojde později ke sporu kvůli nevyřízeným platbám, máte jako pronajímatel velmi špatné karty.
Naopak, samozřejmě existuje mnoho pronajímatelů, kteří nevydávají osvědčení, i když bylo zákonně sníženo nájemné nebo dodatečné platby nákladů, například z důvodu neodstranění nedostatků nebo nesprávného vystavení prohlášení o vedlejších nákladech.
Osvědčení o osvobození od dluhu z nájmu: jaké alternativy existují?
Není tedy neobvyklé, že vám potenciální nájemce nemůže poskytnout potvrzení o osvobození od dluhu z pronájmu. To by proto nemělo být automaticky důvodem pro odmítnutí zúčastněné strany. Pokud však jejich předchozí pronajímatel odmítne potvrdit, může si vyžádat potvrzení o všech platbách nájemného, které dosud provedli. Každý pronajímatel je povinen to učinit podle § 368 BGB.
Alternativně vám váš potenciální nájemce může poskytnout výpisy z účtu za jeho splátky nájmu provedené v minulosti, neutralizované, tj. Zčernalé na nedůležitých místech. Díky odpovídajícímu výběru v online bankovnictví je to nyní velmi snadné a pohodlné. Poté obdržíte jasný seznam všech plateb za nájem, které váš nový nájemce provedl v minulosti.
Alternativně můžete také navrhnout informace ze záruky. Za žádných okolností byste však neměli sami kontaktovat předchozího nájemce bez souhlasu vašeho budoucího nájemce, abyste se mohli přímo informovat o nájemci a platebním chování. Z důvodu ochrany údajů to v každém případě důrazně nedoporučujeme.
Osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu je zvláště rozšířené ve městech.
Osvědčení o osvobození od dluhu z nájmu: Co mám dělat, když rodiče platí nájem?
V případě studentů nebo stážistů rodiče obvykle stále platí nájem. V takovém případě můžete požádat o osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu od pronajímatele rodičů vašeho mladého nájemce. Pokud rodiče vašeho potenciálního nájemce žijí ve svém vlastním domě nebo pokud se jedná o první byt k pronájmu, měli byste je povzbudit, aby to nájemci podrobně vysvětlili v sebeposuzování nájemce. Pokud vezmete v úvahu všechny tyto informace, dáte také mladým rodinám nebo prvním nájemcům šanci prosadit se proti potenciálním nájemcům doklady z předchozího nájmu při udělování bytu.
Co stojí osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu?
V současné době na to neexistuje právní předpis. Někteří pronajímatelé podepisují certifikát bez účtování poplatku, zejména pokud jim nájemce nekomplikovaným způsobem poskytne vyplněný formulář. Ostatní pronajímatelé účtují za vyšetřovací úsilí nezanedbatelné poplatky, které mohou činit až 50 eur.
Proč se pronajímatelé tak zdráhají vydat osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu?
Jak již bylo uvedeno výše, ve skutečnosti existuje riziko, že se pronajímatel vzdá veškerých zbývajících nároků vůči nájemci.
Zpracování údajů se stalo velmi choulostivým také díky novému obecnému nařízení o ochraně údajů. Mnoho pronajímatelů dává přednost poskytování co nejmenšího množství informací, aby se nechovali nezákonně, a tím se stali zranitelnými.
Mnoho pronajímatelů se také vyhýbá nezanedbatelnému vyšetřovacímu úsilí. Protože v každém případě je velmi důležité vyplnit certifikát naprosto správně. Pokud chcete svému nájemci prokázat laskavost a bez pečlivého zkoumání rychle zavřít oči nebo podepsat, přestože váš nájemník ne vždy platil pravidelně, střílíte si vlastní cíl. V nejhorším případě budete dokonce povinni zaplatit škodu dalšímu pronajímateli. Pokud váš předchozí nájemce neprovede platby v novém nájmu a nový pronajímatel vám může poskytnout nesprávně vystavený certifikát, možná budete muset tyto dluhy z pronájmu vyrovnat.
Co dělat, pokud předchozí pronajímatel nechce vystavit potvrzení o osvobození od dluhu z pronájmu?
V tomto ne tak vzácném případě má váš budoucí nájemce stále nárok na potvrzení o všech platbách provedených jeho předchozímu pronajímateli. Alternativně je vhodné požádat o sebehodnocení Schufa od svého nového nájemce nebo si nechat předložit výplatní pásky za posledních několik měsíců.
Potřebují podnájemci potvrzení o osvobození od dluhu z pronájmu?
Nájem podnájemce se uzavírá pouze s hlavním nájemcem bytu, nikoli s pronajímatelem hlavního nájemce. Z tohoto důvodu může podnájemce požadovat potvrzení, které potřebuje, pouze od hlavního nájemce, ale ne od vás jako pronajímatele.
Závěr: Osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu: klady nebo zápory?
Pro vás jako pronajímatele může být dobrý pocit, pokud váš nový nájemce může potvrdit svou spolehlivost certifikátem o osvobození od dluhu z pronájmu od předchozího pronajímatele. Tyto informace vám nicméně nenabízejí žádné skutečné zabezpečení. Takové osvědčení vám mohou poskytnout také nomádi nebo neplatiči, kteří neplní své závazky.
Neexistují téměř žádné výhody pro pronajímatele, ale existuje několik nevýhod, vydat dokument jejich předchozím nájemcům. Při pronájmu nového byste si proto měli položit otázku, jakou váhu chcete tomuto dokumentu přiřadit. V jednotlivých případech se toho nelze vzdát při hodnocení nájemce. Stejně jako mezi nájemci jsou černé ovce, ne všechny certifikáty jsou vždy tvrdé.
Předmět osvědčení o osvobození od nájemného ve skutečnosti není tak jednoduchý. V žádném případě by certifikát neměl být použit jako jediné kritérium pro nový pronájem.