Náklady na pomocné nájemné nebo vypořádání nákladů na doplňkové nájemné opakovaně způsobují spory mezi nájemci a pronajímateli. To není překvapující, když vezmete v úvahu, jak komplikovaná jsou pravidla pro účtování vedlejších nákladů na pronájem.
Průzkum nedávno odhalil něco překvapivého: pouze každý druhý nájemce kontroluje svůj účet za služby. Zahrnuje to spoustu peněz. Vedlejší náklady na pronájem tvoří v průměru dobrou třetinu celkového nájemného. Mnoho pronajímatelů také považuje za obtížné uspořádat nepořádek čísel, jak ukazuje nesprávná fakturace. Dostatečný důvod zjistit více.
Jaké jsou další náklady na pronájem?
Pojem vedlejší náklady na pronájem není právně definován - pouze provozní náklady. Provozní náklady jsou veškeré náklady, které vlastníkovi budovy nebo nemovitosti průběžně vznikají, například za vytápění a ohřev vody, které musí být podle vyhlášky o nákladech na vytápění účtovány na základě spotřeby. Kromě toho existují všechny další položky z nařízení o provozních nákladech z roku 2004 a rozšíření z roku 2012. Předpisy ve starších nájemních smlouvách jsou však stále platné.
Co upravuje nájemní smlouva
Pokud v nájemní smlouvě není žádná odpovídající smlouva, nese veškeré další náklady na nájemce pronajímatel sám, zatímco v minulosti byly tyto smlouvy zcela běžné, dnes se sjednává měsíční paušál nebo záloha. Rozdíl: paušální částka pokrývá všechny náklady. V případě platby předem musí pronajímatel přesně vyčíslit náklady a fakturovat je jednou ročně. Nájemce musí fakturu obdržet nejpozději do konce dvanáctého měsíce po skončení účetního období. „Pronajímatel nese riziko, že se faktura dostane k příjemci včas,“ říká Dietmar Wall z Německé asociace nájemců v Berlíně.
Kalibrace vodoměrů je také jednou z dalších nákladů na pronájem a lze ji předat dále.
Co platí nájemce?
Pokud leasing obsahuje odkaz na nařízení o provozních nákladech, lze všechny položky v něm uvedené převést na nájemce. Tyto doplňkové náklady na pronájem zahrnují daň z nemovitosti, vodu a kanalizaci, topení a teplou vodu, výtah, odvoz odpadu, domovník, kominík nebo pojištění odpovědnosti za škodu.
Co platí pronajímatel?
Ostatní náklady, jako je správa, údržba nebo pozemní nájem, hradí pronajímatel sám. Nemůže účtovat nájemci jednorázové náklady. „I náklady, které vzniknou po uzavření smlouvy, například nové pojištění, lze přenést, pouze pokud to nájemní smlouva umožňuje,“ vysvětluje Wall.
Distribuční klíč pro další náklady na pronájem
Kromě nákladů na vytápění a ohřev vody se nájemce a pronajímatel mohou volně dohodnout na alokačním klíči pro provozní náklady. Pokud taková regulace neexistuje, jsou provozní náklady rozděleny podle metrů čtverečních. V případě pronajatých bytů je vhodné účtovat podle spoluvlastnických podílů. To však musí být výslovně uvedeno v nájemní smlouvě. Počet osob na byt lze také identifikovat u nájemce jako distribučního klíče.
Fakturace dodatečných nákladů na pronájem správně a včas
Čas jsou peníze: vlastníci si musí s nájemcem vyřídit účty včas, aby mohli získat všechny nepřiměřené náklady. Dotazy, které si musí pronajímatelé položit, aby mohli včas převést všechny další náklady na pronájem:
- Existuje v leasingu dohoda o všech provozních nákladech, které jsou přeneseny na nájemce? Protože: Nájemce musí provádět měsíční zálohové platby, pouze pokud to bylo dohodnuto.
- Jsou všechny položky provozní náklady? Protože: Fakturace musí proběhnout nejpozději dvanáct měsíců po skončení zúčtovacího období. Je-li termín dodržen, může pronajímatel požadovat dodatečné platby a musí uhradit veškeré platby, které byly provedeny nad rámec. Pokud není lhůta dodržena, pronajímatel již nemůže požadovat další platby, ale musí uhradit veškeré zálohy, které byly provedeny nad rámec.
