Nájemní nomádi se snaží zůstat v ukradeném bytě co nejdéle, aniž by museli platit nájem. Existuje několik způsobů, jak se chránit před takovými podvodníky s pronájmem. Jakmile se urovnají, musíte být důslední a zahájit upomínku, když dojde k prvnímu nedoplatku nájemného.
Nomádové nájemné jsou noční můrou každého pronajímatele a bohužel nejsou tak vzácné. Odhaduje se, že v Německu je 10 000 až 15 000 nomádů. Rozumí se tím nájemci, kteří se stěhují do bytů, ale neplatí nájem podle dohody.
Typičtí nájemní nomádi zpočátku reagují na připomenutí s omluvou a útěchou, ale jakmile pronajímatel vyvine zvýšený tlak, nájemní nomádi často zmizí v kampani za noci a mlhy, aby hledali nový byt. Pronajatý majetek často nechávají v katastrofálním stavu.
Kromě ztráty nájmu čelí pronajímatel často vysokým nákladům na úklid a renovaci. Za žádných okolností byste si neměli mýlit nájemce s nájemci, kteří dlouhodobě pravidelně platí své nájemné, ale kteří z důvodu osobních úderů osudu najednou nejsou schopni splnit své nájemné. Nájemní nomádi obvykle postupují systémem od začátku.
Podvodníci při návštěvě často působí velmi sympatickým, ba dokonce vážným dojmem. Dobře upravený oblek nebo oblek nejsou neobvyklé. Jako pronajímatel jste rádi, že jste našli nekomplikované, milé, slušné a solventní nájemce. Ale po krátké době budete bohužel poučeni jinak: Dohodnutá záloha a platby za pronájem nebudou přijaty nebo neobdrženy v plné výši. Váš nájemce reaguje chabým vysvětlením a útěchou, nebo vůbec. V tomto okamžiku je nejpozději nutné provést rychlou a promyšlenou akci, aby se škody způsobené nájemními nomády udržovaly v mezích.
Jak poznáte nomádské nájemce?
Nájemní nomádi jsou na první pohled těžko rozpoznatelní. Často jsou obzvláště přátelští a zdvořilí a často se jim podaří prokázat pronajímateli jako ideální nájemce prostřednictvím osvědčených postupů, i když existuje silná konkurence. Měli byste být podezřelí, pokud požadované dokumenty nejsou snadno a úplně k dispozici. I když poslední místo pobytu není jasně a jednoznačně dohledatelné, měli byste věnovat pozornost a nevěřit okamžitě každému údajně věrohodnému vysvětlení.
Nájemní nomádi se zpočátku zdají přátelští a důvěryhodní - nenechte se zmást a požádejte o všechny dokumenty.
Jak se mohu chránit před nomádskými nájemníky?
Dokonce i ti, kteří mají obecně dobré znalosti o lidské povaze, nemusí být nutně imunní vůči tomu, aby si do svého bytu přenesli nomádského nájemníka. Proto je lepší před podpisem nájemní smlouvy projevit trochu zdravé nedůvěry. Zjistěte si o svém preferovaném nájemci předem co nejvíce. V každém případě nechte své potenciální nájemce vyplnit sebehodnocení nájemce. Zde musí váš budoucí nájemce zveřejnit všechny důležité informace, počínaje situací v oblasti osobního příjmu, zaměstnavatelem a konče vstupem do Schufy. Můžete se také zeptat na insolvenční řízení v minulosti.
Pokud nájemce podvádí sebepoznání nebo pokud vynechá základní informace, může to mít pro něj později nepříjemné následky. Jako pronajímatel můžete napadnout nájem a ukončit byt bez dalších důvodů.
Před uzavřením nájemní smlouvy se důkladně podívejte na občanský průkaz a aktuální registrační adresu, výplatné lístky a informace Schufa o vašem budoucím nájemci. Rovněž může být nápomocný výzkum na internetu, kde si můžete za poplatek vyžádat informace o bonitě a údaje o chování při pronájmu. To však není zárukou, že se nepoddáte nomádům, protože databáze nejsou právně neškodné. Z důvodu ochrany údajů se mnoho pronajímatelů vyhýbá zveřejňování informací na internetu, aby se nezranili.
Je také možné si od zájemce vyžádat osvědčení o osvobození od dluhu z pronájmu nebo krátký referenční dopis od předchozího pronajímatele. Při sebehodnocení nájemce požádejte o jméno a adresu předchozího pronajímatele. Mnoho pronajímatelů neposkytuje žádné informace o svých nájemcích z důvodů obecného nařízení o ochraně údajů, ale všechna tato preventivní opatření mohou potenciální nájemce účinně odradit.
Které byty preferují nomádské nájemné?
Nepokazte to, ale pokazte se: Nomádi nájemníků často upřednostňují velké a exkluzivní byty v atraktivních hlavních lokalitách. Vzhledem k tomu, že od počátku zohledňují neplacení nájemného, je jim jedno, jak drahý je byt. Nenechte se zaslepit pochmurným chováním a dobře upraveným oblečením potenciálního nájemce, ale pečlivě zkontrolujte bonitu žadatele a věrohodnost jeho informací.
Nájemní nomádi se rádi soustředí na soukromé a nejlépe starší pronajímatele, protože tito jsou často nezkušení a důvěřiví. Často se spoléhají pouze na svůj instinkt a snadno se tak stanou oběťmi podvodných podvodníků. Zkušení realitní agenti a profesionální pronajímatelé na druhé straně podrobněji prozkoumají, co často brání nomádům v pronájmu, aby se i nadále zajímali o nabízený byt. Pokud si nejste jisti, může se vám vyplatit najmout si zkušeného makléře, aby vám pronajal vaši nemovitost.
Nomádi z nájemného mají obzvlášť snadné období v oblastech, kde je mnoho bytů prázdných. Tam, kde pronajímatelé zoufale hledají nájemce, jsou dokumenty někdy méně pečlivě kontrolovány - hlavní je, že zájemce podepisuje nájemní smlouvu. To je obzvláště fatální, když nejenže nepřijde nájem, ale také byt je posetý a zůstane neobyvatelný. Navzdory veškerému nadšení je vhodné konečně najít nájemce, takže vždy nejprve uplatňujte rozum. Pečlivě zkontrolujte všechny dokumenty a domluvte se na předání klíčů až po úplném složení zálohy.
Aby se pronajímatelé chránili před nomádskými nájemci, měli by si velmi pečlivě prohlédnout svůj průkaz totožnosti, aktuální registrační adresu, výplatní pásky a informace Schufa o svých budoucích nájemcích.
Jak se zbavím nájemních nomádů?
Pokud se k vám navzdory všem preventivním opatřením přistěhoval kočovník, musíte jednat rychle a důsledně.
Je váš nájemce o měsíc pozadu? Poté mu můžete poslat desetidenní připomenutí platby. Pokud neodpoví, můžete jej běžně ukončit.
Dluží vám nájemní nomád nájemné za dva nebo více měsíců? V takovém případě jej můžete ukončit bez předchozího upozornění. Poté má 14 dní na vyklizení bytu.
Pokud váš nájemce stále nereaguje, stačí podat oznámení o vystěhování. To často uvádí do pohybu zdlouhavý proces, který může v závislosti na příslušném soudu a chování nájemce trvat až rok. I když máte pravdu jako pronajímatel, je možné, že váš nájemce z bytu nevyjde. Teprve poté bude vykonán rozsudek, tzv. Vystěhování.
Jak funguje vymáhání?
Pokud má být vyklizení provedeno, stanoví soudní vykonavatel nomádskému nájemci konečnou lhůtu tří týdnů. Nyní má poslední příležitost dobrovolně opustit pronajatý majetek. Pokud se po uplynutí lhůty nic nestane, soudní vykonavatel najme zámečníka a přepravní společnost a byt je vyklizen.
To pronajímatele stojí minimálně 3 000 eur, které může od nájemce žalovat v souladu s § 788 občanského soudního řádu (ZPO) - pokud má peníze.
Kromě soudního vykonavatele musí být vyplacena také stěhovací společnost, výměna zámků a skladování majetku nájemce. V závislosti na velikosti nemovitosti můžete očekávat výrazně vyšší částky.
Zvláštní formou vystěhování je tzv. Vyklizení v Berlíně: Zde je na místě pouze soudní vykonavatel a nájemce postaví před dveře. Vymění zámek a znovu opustí byt. To je pro pronajímatele mnohem levnější kolem 300 až 500 eur. Zbývající majetek nájemce zůstává v bytě, a tedy v péči pronajímatele. Nájemce může nechat byt nájemce v bytě nebo si může sám najít alternativní úložný prostor. Je velmi důležité dokumentovat majetek, který po sobě zanechal za přítomnosti soudního vykonavatele, aby vás nájemce později nepřekvapil požadavky - například na hodnotnou sbírku mincí nebo známek, které údajně zanechal v zásuvce pravého stolu.
Nájemní nomád: Při prohlížení nemovitosti podvodníci často působí velmi sympatickým až vážným dojmem. Ale po krátké době budete bohužel učeni jinak.
Dohoda o vystěhování namísto akce vystěhování
Alternativou k vystěhování je takzvaná dohoda o vystěhování. I když je to pro vás emocionálně obtížné: vzdejte se svého nájemce neuhrazeného nájemného a v případě potřeby mu dokonce nabídněte náhradu, pokud v dohodnutém čase včas opustí byt. V mnoha případech je pro vás dohoda o vystěhování nákladově efektivnější než zdlouhavý oblek - na jedné straně proto, že si můžete byt znovu pronajmout dříve, a na druhé straně, protože náklady na opravu nemusí být tak vysoké.
Jednoduchá písemná dohoda o evakuaci může vypadat například takto:
„Pan Max Mustermann, který je v současné době nájemcem bytu Wandy Werauchimmerové na ulici Musterstrasse 111 v Musterstadtu 12345, prohlašuje, že je připraven se odstěhovat do 1. 1. 2019 a ve stanoveném termínu předá uvolněný byt se všemi klíči Wandě Werauchimmerové nebo jednomu z jejích pronajímatelů. oprávněná osoba. Dosud neomezený nájem se považuje za ukončený od tohoto okamžiku. Pronajímatel uvolňuje pana Mustermanna z nesplacených dluhů za nájem po včasném předání bytu a v souladu s dohodou a rovněž prohlašuje, že je připravena mu do 14 dnů po předání bytu vyplatit odškodné ve výši 1 000 EUR. “
Důležité: Ujistěte se, že máte dohodu o vystěhování zkontrolovanou nebo sepsanou právníkem a podepsanou druhou stranou s uvedením místa a data, až poté budete mít potřebnou právní jistotu. V něm dohodnuté datum vystěhování lze posunout, a to i na základě soudního příkazu, pouze z oprávněných důvodů - například nájemce je vážně nemocný.
Další body a otázky, které lze písemně opravit v dohodě o vystěhování:
- Stav bytu při předání (zameteno, zařízení nájemce odstraněno, odpadky řádně zlikvidovány)
- Úhrada dodatečných nákladů / stanovení odečtů měřičů
- Včasný přístup do bytu pro pronajímatele k provedení modernizace
- Může pronajímatel započítat zálohu na nájemné proti nárokům vůči nájemci?
- Jsou všechny pohledávky vůči nájemci vypořádány včasným vrácením bytu (např. Neuhrazené vedlejší náklady)?
- Dostává nájemce certifikát o osvobození od dluhu z pronájmu?
Pokud dojde k dohodě o vystěhování, zatímco probíhá proces vystěhování, obvykle se to nazývá vypořádání vystěhování. Obsahově se však obě varianty téměř neliší.
Když jsou nomádi z pronájmu pryč: co dál?
V ideálním případě jsou nomádi z pronájmu pryč, byt je prázdný a můžete hledat nového, snad platícího nájemce bez větších rekonstrukcí. Bohužel v mnoha případech je posouzení opuštěného bytu pro pronajímatele docela šok.
Nájemní nomádi jsou často takzvaní blázni a během několika měsíců mohou změnit byt v dezolátním stavu. Poté lze provést rozsáhlou rekonstrukci a dezinfekci, aby byl byt vůbec znovu pronajímatelný. Jako pronajímatel máte právo požadovat od pronajatého kočovníka náklady na vyklizení, uskladnění nábytku a renovaci bytu, ale obvykle je nyní nemohou nebo nebudou platit.
Určitou úroveň ochrany může nabídnout speciální pojištění právní ochrany pronajímatele pro jednotlivé byty. Je to relativně drahé, ale může se vyplatit uzavřít odpovídající politiku, než si ji znovu pronajmete. Normální pojištění právní ochrany se bohužel nevztahuje na škody způsobené nájemními nomády. Nejlepší je zjistit si u příslušného sdružení pronajímatele nebo u specializovaného právníka, jaké jsou možnosti omezení škod v konkrétním případě.
Pokud se rozhodnete prodat svou nemovitost na základě zkušeností, měli byste pečlivě zvážit, které renovace a renovace mají smysl. Nová renovace kuchyně nebo koupelny udělá dobrý dojem a povede také k vyšší prodejní ceně - musela by však být tak vysoká, aby znovu kompenzovala investici.
Pokud si chcete znovu pronajmout, můžete se cítit bezpečněji u profesionálního realitního agenta.
Co je to dokumentární proces?
Pro zkrácení relativně dlouhého postupu řízení o vystěhování může pronajímatel využít tzv. Dokumentární proces. Toto je rychlá varianta běžného soudního sporu, kdy nájemce nemůže proces vytáhnout přes svědky. Vše dokazují pouze dokumenty. Pronajímatel musí soudu předložit nájemní smlouvu a kompletní bankovní výpis, aby prokázal, že platby za pronájem nebyly přijaty. Poté rychle přijde rozsudek o výkonu rozhodnutí. Dokumentární proces je však stále docela neznámý a dosud byl zahájen jen zřídka, protože vše musí být skutečně prokázáno absolutně na základě dokumentů.
Jsou nomádští nomádi registrovaní kdekoli?
Řadu poskytovatelů databází nomádských nomádů najdete online. Vzhledem k obecnému nařízení o ochraně údajů je však třeba s nimi zacházet se značnou opatrností. Je dobře známo, že shromažďování a předávání osobních údajů bez souhlasu není povoleno. Pokud se jméno vašeho nájemce na příslušných portálech neobjevuje, neznamená to v žádném případě, že by nemohl být podvodem s nájmem. Mohla by se naopak objevit jména, která v databázi skončila z jiných důvodů a diskreditují důvěryhodné nájemce.
Jak mohu varovat ostatní pronajímatele před nomády?
Každý, kdo má špatné zkušenosti s nájemními nomády, je příliš šťastný, že může všude vyjádřit svůj hněv a varovat ostatní pronajímatele před podvodníky. Z důvodů zákona o ochraně údajů se však nedoporučuje registrovat nájemce v databázi nomádských nomádů na internetu. Jediným legálně bezpečným způsobem je nahlásit nájemce policii za podvod a podniknout proti nim právní kroky. S jinými metodami se ocitnete v legální šedé zóně a dokonce riskujete, že se stanete osobně zločincem.
Zdravá nedůvěra se vyplatí
I když je pro mnohé nejistota velká - zdaleka většina nájemců pravidelně platí dohodnuté nájemné a stará se o svůj nájemní majetek téměř jako o svůj vlastní. Ale samozřejmě jsou všude černé ovce. Pokud budete postupovat podle výše uvedených tipů, udělali jste již hodně pro ochranu svého majetku před nomádskými nájemníky. Kdykoli se potenciálně velmi vstřícný potenciální nájemce najednou chová podivně a neposkytuje snadno a úplně všechny dokumenty, měli byste dát šanci dalšímu. Obvykle je nejlepší ochrana před nomády důkladné prozkoumání všech dokumentů, dotazy od předchozího nájemce a dobrý pocit vnitřnosti.
