Při koupi investiční nemovitosti by měl i ten nejbystřejší investor zvážit několik věcí - i když je trvale nízká úroková sazba láká ke koupi.
Cenově dostupný životní prostor v této zemi je vzácný - a to nejen proto, že lidé hledali u nás ochranu před válkou, násilím apod. Pestelův institut v Hannoveru odhaduje celostátní potřebu nové výstavby do roku 2020 na 400 000 bytů ročně. V roce 2015 však bylo vyrobeno pouze asi 270 000 jednotek.
Investice do nemovitostí: Nedostatek bydlení zvyšuje nájemné. Mnoho investorů si proto klade otázku, zda by měli investovat do pronájmu bytů, aby dosáhli atraktivních výnosů z nemovitostí. Pro mnohé se akcie zdají příliš riskantní. Cenné papíry s pevným výnosem naproti tomu těžko vytvářejí žádný příjem. Výnos desetiletých státních dluhopisů pouze kompenzuje inflaci nulou před desetinnou čárkou. Ale vyplatí se koupit nemovitost k pronájmu? Nebo je trh příliš přehřátý? Argumenty pro a proti nákupu by měly být pečlivě zváženy. Historicky nízká úroveň úrokových sazeb jasně hovoří ve prospěch financování nemovitostí. Nakonec náklady na dluh výrazně poklesnou. Zákazníci LBS se mohou dokonce dlouhodobě chránit před rizikem růstu úrokových sazeb prostřednictvím úvěru na bydlení a smlouvy o spoření.
Příjem z pronájmu: Zásadní otázkou je, zda je nemovitost hodnotná a dosahuje odpovídající návratnosti nemovitosti ve vztahu k kupní ceně. Pokud má investor nabídku, může LBS pomoci vypočítat požadované nájemné. Při pohledu na nabídky na realitních portálech a předpovědi počtu obyvatel v regionu je možné odhadnout, zda bude tento nájem na trhu dosažitelný.
Lokality: Únik investorů do „konkrétního zlata“, omezené stavební pozemky a vysoké požadavky na úsporu energie způsobily, že ceny na některých místech dramaticky vzrostly. V některých případech se výkupní ceny prudce odrazily od nájemného a rostou obavy ze spekulativních bublin. Klesající kupní ceny jsou však také varovným signálem. Naznačují zmenšující se populaci a budoucí klesající příjem z pronájmu. Vlastnosti se silnými výnosy proto s největší pravděpodobností najdete v regionech s příznivými ekonomickými vyhlídkami, rostoucí populací a stále mírným cenovým vývojem. Zejména středně velká města jsou v současné době považována za zajímavá pro investory.
Peněžní výhoda Kromě lokality a příslušných tržních podmínek je třeba zohlednit i náklady na financování. Svou roli hrají pravidla odpisování, možná dotační opatření pro nájemní bydlení a individuální sazba daně. Pokud jde o daně, chce nyní federální vláda také intenzivněji prosazovat výstavbu nájemních bytů. V plánu je v prvních třech letech výrazně zvýšit míru odpisů u levných budov v metropolitních oblastech.
Změna nákupních cen.
Která vlastnost přináší spoustu návratů
Je pravda, že investice do nemovitostí trochu vyšla z módy. Dříve se říkalo, že pronajatý byt je pro investory nepostradatelný, protože se financoval jako odpisový objekt, a to takříkajíc z příjmů z pronájmu a vysokých daňových úspor. Zákonodárce mezitím výrazně snížil odpisy. Investice stále stojí za to: sazby hypoték jsou levnější než kdy dříve a ceny nemovitostí jsou stabilní. Pokud si koupíte pronajatý byt, ušetříte také několik procent z kupní ceny. Důležitými výchozími body pro silnou návratnost jsou: stav nemovitosti, situace s cenami regionálního pronájmu a především dobrá rada předem.
Zkontrolovat systém:Pokud si pronajmete nemovitost a chcete si odpočítat daně, musí vás byt nebo Your-Best-Home.net nejen potěšit, ale také být atraktivní pro nájemce. Nechte na prohlídku dostatek času. Nikdy se nerozhodujte pod časovým tlakem nebo proto, že smlouva vás nutí jednat rychle. Před nákupem zkontrolujte velikost, půdorys, vybavení a pohodlí - a především obytnou a dopravní situaci. Dobré umístění se vyznačuje živou infrastrukturou a dobrým připojením k síti veřejné dopravy. Jsou poblíž zastávky autobusů, školky, školy a zeleň? Jsou v okolí obchody a ordinace? Města se stabilními pracovními příležitostmi a silnou kupní silou zvyšují šance na růst cen a návratnost nemovitostí. Pokud je na trhu spousta volných míst,přepnout do jiné oblasti. Realitní společnosti LBS (LBSI) se svým realitním trhem, který se objevuje jednou ročně, poskytují dobré vodítka o regionálních cenových strukturách.
Sdružení nájemců poskytují informace o vývoji nájemného v jednotlivých regionech. Věnujte také pozornost období spekulací. Až po deseti letech je zisk z prodeje bytu bez daně osvobozen. Pokud jste se rozhodli pronajmout nemovitost, projednejte své plány se svým daňovým poradcem nebo sdružením pro daň z příjmu.
Zavolejte odhadce: Před nákupem nezapomeňte ukázat svou nemovitost odhadci, který důkladně prozkoumá kvalitu budovy. Může vám přesně říci, které renovační práce jsou pro danou nemovitost vhodné a jak ji lze nejlépe koordinovat. Náklady na kontrolu (v závislosti na regionu) mezi 80 a 100 eurami za hodinu. Nezapomeňte se informovat o ceně před návštěvou; případně je možné dohodnout i paušál. Federální asociace nezávislých odborníků jmenuje odborníka v regionu. Nebo můžete kontaktovat Asociaci soukromých stavitelů. I když se na základě hodnocení rozhodnete nekupovat - investice vám mnohonásobně ušetří peníze i potíže.
Výnos z pronájmu udává, jaké procento investičních nákladů můžete získat z ročního nájemného. Pokud vezmete v úvahu také všechny náhodné náklady na nákup, získáte čistý výnos z pronájmu, který by měl být vyšší než čtyři procenta. Pokud ne: ruce pryč!
Zkontrolujte také:
- Existuje manažer, stará se o něj, má důvěru spoluvlastníků a nájemců?
- Jak je na tom komunita vlastníků? Existují rozdělené strany?
- Existují finanční polštáře pro renovace?
- Které kosmetické opravy a renovace brzy přijdou?
- Jsou rezervy dostatečné nebo jsou plánovány speciální alokace?
- Jak vysoké jsou udržovací rezervy společenství vlastníků?
Udělejte si dostatek času na prohlídku nemovitosti k pronájmu. Koneckonců, byt musí také potěšit nájemce, který se brzy stane.
Financujte nemovitost obratně
Chytří kupci, kteří touží po vysoké návratnosti nemovitostí, vědí: Pronajatý byt se musí vyplatit bez daňových úspor. Proto přikládají důležitost ocenění a dobrým výnosům z pronájmu.
- Chytře financujte - s úvěrem na bydlení a smlouvou o spoření můžete cílit na nemovitost a zajistit si půjčku s nízkým úrokem. Chytří investoři investují 10 až 20 procent vlastního kapitálu, čímž snižují objemy financování a měsíční závazky. Půjčka stavební spořitelny LBS nabízí dobré podmínky pro financování, protože má nízké a stabilní úrokové sazby. Můžete online zkontrolovat, který plán spoření na půjčku na bydlení vám nejlépe vyhovuje, a poté online uzavřít smlouvu o půjčce na bydlení a spoření.
- S předvídavostí - s pronajatou nemovitostí si ve stáří zajistíte svoji finanční nezávislost. Nyní můžete využívat daňových výhod a později si vylepšit svůj důchod s příjmem z pronájmu. Alternativa: Stěhujete se do bytu sami ve stáří a užíváte si bydlení bez nájemného ve svých čtyřech zdech. Nebo můžete investiční nemovitost znovu prodat a peníze použít k uskutečnění nových přání.
Vlastnictví nemovitosti může přinést spoustu peněz. Nechte si poradit pomocí LBS.
Odborné tipy na investice do nemovitostí
Erich Nöll, výkonný ředitel Federálního sdružení pro pomoc při daních z příjmů, radí: „Jako pronajímatel ušetříte daně, pokud vaše náklady na reklamu přesáhnou příjem z pronájmu. Náklady minus nájem - tuto ztrátu započítáte do svého příjmu.“
Komerční výdaje: Finanční úřad přijímá úroky za půjčky stavebního spoření a hypotéky, inzeráty na vyhledávání nájemců, příspěvky na bydlení a majetek. Stejně tak peníze z domu a daň z nemovitosti, pojistné a náklady na údržbu - náklady na opravy nebo výměnu částí budovy.
Odpisy: Odečtete výrobní náklady vaší staré budovy po dobu 50 let - ročně ve výši dvou procent nákladů na budovu (stavba před rokem 1925: 40 let 2,5 procenta). Podle zákona o rozpočtových pravidlech z roku 2004 může daňový úřad prvních deset let uplatňovat čtyři procenta ročně na nové budovy, 2,5 procenta dalších osm let a 1,25 procenta ročně po dobu 32 let. Probíhá řízení před federálním ústavním soudem, který zpochybňuje protiústavnost Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz. Věnujte pozornost předběžné poznámce k daňovému výměru. Pokud chybí, nezapomeňte podat námitku.
Takto vás stát každý rok osvobozuje
Díky výnosu nemovitosti z pronajatého bytu šetříte daně a zajišťujete finanční nezávislost na stáří.
Základ výpočtu: Nový byt, umístění ve městě
Nákupní cena: 1750 eur za metr čtvereční Příjem z
pronájmu: 7,50 eur za metr čtvereční plus dodatečné náklady
Financování: 25 procent vlastního kapitálu, 25 procent úvěru ze stavební spořitelny (efektivní úroková sazba 4,29 procenta), 50 procent hypotéky (efektivní úroková sazba 4,39) Procent)
příklad 1
Zaměstnanec je svobodný.
Vlevo vidíte cenu nemovitosti *. Napravo od toho je zdanitelný příjem včetně příslušné daňové úspory za rok.
| Cena nemovitosti * | 35 000 eur | 40 000 eur | 45 000 eur | 50 000 eur | 55 000 eur |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 eur, 28 m 2 | 256 eur | 273 eur | 290 eur | 308 eur | 317 eur |
| 100 000 eur, 57 m 2 | 478 eur | 511 eur | 572 eur | 575 eur | 593 eur |
| 150 000 eur, 85 m 2 | 729 eur | 779 eur | 828 eur | 878 eur | 909 eur |
| 200 000 eur, 115 m 2 | 916 eur | 978 eur | 1040 eur | 1113 eur | 1146 eur |
Příklad 2
Zaměstnanec je ženatý a má dvě děti.
Vlevo vidíte cenu nemovitosti *. Napravo od toho je zdanitelný příjem, včetně příslušné daňové úspory za rok.
| Cena nemovitosti * | 35 000 eur | 40 000 eur | 45 000 eur | 50 000 eur | 55 000 eur |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 eur, 28 m 2 | 186 eur | 231 eur | 212 eur | 221 eur | 229 eur |
| 100 000 eur, 57 m 2 | 348 eur | 429 eur | 397 eur | 414 eur | 429 eur |
| 150 000 eur, 85 m 2 | 532 eur | 656 eur | 607 eur | 632 eur | 657 eur |
| 200 000 eur, 115 m 2 | 670 eur | 826 eur | 764 eur | 794 eur | 825 eur |
* Nová budova: 1 750 eur za m 2
Zdroj: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Pronajatá nemovitost pomáhá s optimalizací daní.
Pronajměte nemovitost a odeberte daňové zatížení
Pro návratnost pronajatého majetku platí toto: Zdaněny jsou pouze přebytky. Pokud náklady na reklamu překročí váš příjem z pronájmu, vzniknou ztráty, které můžete kompenzovat svým kladným příjmem. Efekt: váš zdanitelný příjem klesá.
Upřesněte vlastnickou strukturu - Pokud je vlastníkem pronajaté nemovitosti pouze jeden z manželů, je třeba dodržet důležité podrobnosti, aby daňové úřady skutečně plně uznaly odpočet úroků z dluhu. Pokud daňovému úřadu prokážete, že vlastník-manžel zaplatil úroky z dluhu ze svých vlastních zdrojů, například z příjmu z pronájmu, je stále možný odpočet daně.
Náklady na pronajímatele - Průběžné náklady na správu a údržbu nemovitosti musí nést majitel. Proto je vhodné vytvářet rezervy brzy. Pronajímatelé odepisují náklady na renovaci a modernizaci po dobu jednoho až pěti let. Ale buďte opatrní: Pokud koupíte nemovitost a investujete více než 15 procent čisté kupní ceny budovy do opravy do tří let, musíte počítat s tím, že budete muset odepisovat náklady společně s náklady na budovu více než 40 až 50 let.
Výdaje na rozsáhlé renovace, například na rozšíření, jsou daňovými úřady hodnoceny jako výrobní náklady, protože se vytvoří něco nového, vylepší se Your-Best-Home.net a zvýší se hodnota nemovitosti. Výrobní náklady můžete uplatnit pouze jako odpisy (odpočet za opotřebení).
Majetek z příjmu jako model daňové úspory: příklad výpočtu
Rodina koupí kondominium a pronajme ho. Kolik jsou vaše daňové úspory? Na tomto příkladu vám ukážeme, jak vypočítat návratnost vaší nemovitosti:
Pár se dvěma dětmi (zdanitelný příjem 2007: 50 000 eur) si na konci prosince 2006 koupil kondominium v Rheda-Wiedenbrück (rok výstavby 2001), 70 metrů čtverečních (Podíl na majetku: 20 procent) za 127 000 EUR (115 500 EUR plus 11 500 EUR za vedlejší náklady). Od ledna 2007 se byt pronajímá za 6,80 eur za metr čtvereční plus další náklady.
Rodina může pronajatou nemovitost financovat doplatkem 199,48 EUR měsíčně.
Převezměte staré nájemníky
Jakmile jste zapsáni do katastru nemovitostí jako kupující bytu, vstupujete do stávajícího nájmu. Platí smlouva, která byla jednou dohodnuta mezi nájemcem a bývalým vlastníkem - se všemi ustanoveními a zvláštními předpisy.
Pozor: Kupující ani nájemce nemohou vynutit uzavření nové smlouvy. A to ani v případě, že doposud existovala pouze ústní smlouva. Zajistěte, aby vám nájemné bylo vyplaceno v budoucnu, a ujistěte se, že máte přístup k záloze - i když je předchozí vlastník odpovědný podle zákona.
Výše nájemného : Finanční úřad vám umožní daňové úspory, pokud si pronajmete byt za místní nájemné. Od příbuzných požadujete méně - ale ne méně než 75 procent srovnatelného nájemného na místě.
Příbuzní jako nájemci: Zlevněný pronájem příbuzným je modelem úspory daní. Každý, kdo požaduje od svých příbuzných alespoň 75 procent místního nájemného, požaduje plné výdaje související s příjmem. Pokud je nájemné nižší než 56 procent, lze náklady na reklamu odečíst pouze proporcionálně. Pokud je nájemné mezi 56 a 75 procenty, daňové úřady zkontrolují, zda z nemovitosti vygenerujete dlouhodobý příjem: Jako pronajímatel musíte odhadovat očekávané příjmy a výdaje po dobu 30 let. Obchodní náklady můžete odečíst pouze v případě, že se pronájem provádí jako obvykle mezi cizími lidmi. Předpokladem je proto písemná nájemní smlouva a skutečná platba nájemného a vedlejších nákladů.
Smlouvy uzavřené mezi nájemcem a starým vlastníkem se vztahují také na nové vlastníky pronajatého domu.
Ukončení činnosti starých nájemců
Podle zákona může pronajímatel vypovědět svého nájemce, pouze pokud má „oprávněný zájem“. To je případ, kdy byt potřebuje pro sebe, osobu patřící do domácnosti nebo pro členy rodiny.
Chráněné zájmy nájemce: Nájemce však není bezbranný. Federální ústavní soud rozhodl, že vlastnické právo nájemce má stejnou váhu jako vlastnické právo pronajímatele (rozhodnutí ze dne 16. 1. 2004, 1 BvR 2285/03).
Uveďte důvody: Pronajímatel musí ve svém výpovědi uvést, pro koho byt potřebuje a s jakými úroky. Nájemce by měl mít možnost zkontrolovat, zda je obrana proti ukončení výpovědi možná a rozumná (Spolkový ústavní soud, rozhodnutí ze dne 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Důvod ukončení musí být k dispozici do konce výpovědní doby.
Nabídka náhrady: Pokud je v nájemním domě prázdný jiný byt, musí být pronajímatel odkázán na tento byt. Může být povinen nabídnout nájemci další volný byt v domě (BGH, spisová značka VIII ZR 311/02). Podle Federálního soudního dvora platí pronajímatel náhradu škody, pokud se po ukončení a odstěhování nájemce ukáže, že důvod ukončení je neúčinný (BGH, spisová značka VIII ZR 368/03).
Nákup investiční nemovitosti: knižní tipy
Chcete si koupit nemovitost jako investici nebo ji pronajmout jako majitel domu nebo bytu? Funguje to s tipy z těchto knih.
Pronajměte si bezpečně a se ziskem
Majitelé domů nebo bytů, kteří si chtějí pronajmout svoji nemovitost, čelí náročným úkolům. „Pronajímatelův průvodce: Pronajměte si bezpečně a se ziskem“ vám pomůže zvládnout je. Zjistěte, jak můžete najít vhodného nájemce, co musí být v leasingu, jaké vedlejší náklady můžete přenést a jak správně účtovat. Ukázkové dopisy a nájemní smlouvy jsou součástí CD.
Matthias Nöllke: „Průvodce pronajímatele: Bezpečný a výhodný pronájem“, 198 stran. 19,95 eur. Nakladatelství Rudolf Haufe.
Knihu si můžete objednat přímo zde
Nemovitosti jako investice
Chcete si postavit dům nebo koupit byt? Na této cestě vás doprovází nový průvodce „Nemovitosti jako investice“. Vysvětluje, pro koho je tento typ důchodu a investic vhodný a jak je můžete správně financovat. Kontrolní seznamy a příklady vám pomohou projekt realizovat.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : „Nemovitosti jako investice“, 290 stran. 29,95 eur. Nakladatelství Rudolf Haufe.
Knihu si můžete objednat přímo zde