Zvýšení nájemného není tak snadné, jak by bylo žádoucí pro pronajímatele. Zákon o nájmu v Německu je plný nástrah. Pokud chtějí pronajímatelé zvýšit nájemné za byt, musí být obeznámeni s regulační džunglí, dodržovat určité kroky a naléhavě se vyvarovat chyb. Kdy je zvýšení nájemného legální a jak vysoké může být? Jaké standardy je třeba dodržovat při stanovení nájemného? A může nájemce odrazit zvýšení nájemného?
Vzhledem k tomu, že zvýšení nájemného je povoleno pouze v úzkých mezích, je riziko soudních sporů s nájemcem relativně vysoké. Shromáždili jsme zde všechna důležitá fakta, aby si pronajímatelé mohli udržovat přehled a vymáhat zvyšování nájemného s právní jistotou.
Důležité: Následující prohlášení odkazují na ustanovení o pronájmu obytného prostoru. Ochrana nájemců je při pronájmu komerčních prostor méně výrazná. Celkově zde platí méně přísná omezení.
Kdy je povoleno zvýšení nájemného?
Je-li zvýšení nájemného za obytný prostor povoleno, je v Německu jasně regulováno. Čas a výše zvýšení nájemného jsou povoleny různými zákony a předpisy o nájemním právu. Rámec pro zákonná ustanovení je stanoven v německém občanském zákoníku (§§ 557 a násl. BGB). Existují také národní a regionální pravidla, která určují řadu podrobností. Obecně je zvýšení nájemného povoleno v následujících případech:
- po modernizaci pronajatého obytného prostoru
- pokud není dosaženo výše místního srovnávacího nájemného
- pokud je smluvně dohodnuto indexové nájemné nebo odstupňované nájemné
Zvýšení nájemného po modernizaci
Kolik zvýšení nájemného je po modernizaci povoleno?
Modernizace bytu zvyšuje jeho hodnotu podle § 555b BGB, a proto umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné podle § 559 BGB. V této souvislosti zákon přesto stanoví limit 8 procent (do roku 2019 to bylo 11 procent) nákladů na modernizaci, které lze přidat k maximu ročního chladného nájemného.
Například pokud modernizace stojí 25 000 eur, je povoleno měsíční zvýšení nájemného o maximálně 166,66 eur:
Celkové náklady: 25 000 eur
8 procent z toho: 2 000 eur
Možné zvýšení nájemného za měsíc (2 000 eur / 12 měsíců): 166,66 Euro
Pozor: Pokud pronajímatel získal na modernizaci státní dotaci, musí ji odečíst od celkových nákladů.
Od roku 2019 platí také strop ve výši 3 eur za metr čtvereční. Nájemné může být zvýšeno maximálně o tuto částku do 6 let od modernizace. U nájemců, kteří před zvýšením zaplatili nájemné méně než 7 eur za metr čtvereční, je strop 2 eura.
Modernizace vs. údržba: kdy je zvýšení nájemného skutečně povoleno?
Kromě maximální výše zvýšení nájemného musí pronajímatelé dodržovat několik pravidel, aby mohli náklady na modernizaci přenést na své nájemce. Zejména je v této souvislosti třeba rozlišovat mezi modernizačními pracemi a údržbou. Rozdíl vyplývá z toho, zda strukturální opatření zlepšují kvalitu života nájemce.
Pokud je například byt vybaven kvalitní podlahou nebo pokud Your-Best-Home.net získá účinnější tepelnou izolaci, lze hovořit o modernizaci, jejíž náklady lze v uvedených mezích přenést na nájemce. Pokud jsou naopak rozbitá okna nebo podlahové krytiny opraveny a obnoven stav, jaký byl před poškozením, je opatřením údržba. Pronajímatel musí nést tyto náklady sám a není oprávněn zdůvodňovat vyšší nájemné. Pokud se provádí jak modernizace, tak údržba, musí ji pronajímatelé oddělit v nákladovém účetnictví (BGH, rozsudek ze dne 17. prosince 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Po modernizaci bytu může pronajímatel zvýšit nájemné, ale ne v případě údržby - například při opravě rozbitých oken.
Kdy musíte oznámit zvýšení nájemného za modernizaci?
Pronajímatel musí ohlásit modernizaci 3 měsíce předem. Oznámení poskytuje informace o druhu, rozsahu, zahájení a trvání nadcházející modernizace a také o tom, že bude platit zvýšení nájemného.
Kdy musí nájemci platit zvýšené nájemné?
Pronajímatelé zašlou písemné prohlášení o zvýšení nájemného až po modernizaci, až budou stanoveny konečné náklady. Podle § 559 a 559a BGB existuje povinnost vysvětlovat. To znamená, že dopis o zvýšení nájemného musí obsahovat všechny náklady a přesný výpočet rozdělení nákladů na modernizaci k nájemnému. Pronajímatel musí poté na požádání umožnit nájemci zkontrolovat faktury, na jejichž základě je požadováno zvýšení nájemného. Tímto způsobem může nájemce podrobně zkontrolovat, zda je dodržováno zákonem omezené 8% zvýšení nájemného. Od třetího měsíce po obdržení dopisu o zvýšení nájemného musí nájemce zvýšené nájemné zaplatit.
Může nájemce zrušit rychleji z důvodu tohoto zvýšení nájemného?
V případě zvýšení nájemného v důsledku modernizačních opatření má nájemce zkrácenou výpovědní dobu z důvodu zvláštního výpovědního práva. Poté může smluvní vztah ukončit na konci měsíce následujícího po měsíci, ve kterém bylo oznámení učiněno.
Zvýšení nájemného po energetické renovaci
Energetická rekonstrukce je zajímavá zejména z hlediska nájemného. To vede k úsporám vedlejších nákladů na vytápění obytného prostoru, a tím přímo prospívá nájemci. Proto je zde také povoleno zvýšení nájemného.
Pokud bude provedena energetická rekonstrukce, podle aktuální judikatury neexistuje žádné omezení následného zvýšení nájemného z důvodu ušetřených nákladů na vytápění. Soudy dosud rozhodly, že vyšší nájemné musí vycházet z ušetřených nákladů na vytápění. V roce 2004 však BGH rozhodl, že zvýšení nájemného, stejně jako u jiných modernizačních opatření, je také založeno na nákladech na modernizaci, nikoli na úsporách vyplývajících z opatření pro nájemce (BGH, rozsudek ze dne 3. března 2004, Az / 03).
Zvýšení nájemného jako úprava místního nájemného
Jedním z nejdůležitějších kritérií pro zákonně bezpečné zvýšení nájemného je index místního nájemného, který ukazuje průměrné nájemné obytného prostoru v obci nebo ve srovnatelných obcích a porovnává nájemné s ohledem na vybavení poskytovaného obytného prostoru. Index nájemného se používá k měření místního srovnávacího nájemného, které lze považovat za základ pro zvýšení nájemného.
Pokud je nájemné za nabízený obytný prostor pod místním indexem nájemného, je pronajímatel podle § 558 BGB oprávněn provést úpravu na srovnatelné úrovni na místě. Kromě místa se bere v úvahu také řada dalších charakteristik nájemní nemovitosti, což může odůvodnit výši nájemného nad srovnávacím nájemným. To je vždy případ, kdy v bytě existují speciální vlastnosti s přidanou hodnotou, jako je střešní terasa nebo vysoce kvalitní nábytek. Nalezení přesně srovnatelných nájemních nemovitostí je nesmírně obtížné, a proto je tento typ zvýšení nájemného právně vymahatelné méně snadno než například smluvně dohodnutý index nebo odstupňované nájemné.
Pokud pro nájemní nemovitost není k dispozici žádný index nájemného, může pronajímatel vypočítat srovnávací nájemné na základě tří srovnatelných bytů a vyžádat si to od svých nájemců. Musí však zveřejnit byty, které použil k výpočtu srovnávacího nájemného. Byty musí být pro nájemce identifikovatelné.
Pronajímatel může pro tuto metodu použít své vlastní byty, ale může porovnat i jiné byty, pokud o nich má potřebné údaje. I když je tento způsob zvyšování nájemného obecně povolen, vede často k rozporům ze strany nájemců. Soudy také v takových případech mají tendenci vyhovět námitce, protože výběr srovnatelných bytů nebyl dostatečně přesný. Z tohoto důvodu představuje tento model pro pronajímatele vysoké riziko, že nakonec nebudou moci nájemné zvýšit.
Zvýšení nájemného může také vycházet z místního indexu nájemného. Pokud to neexistuje, mohou nájemci kriticky prozkoumat použité srovnávací byty.
Zvýšení nájemného prostřednictvím odstupňovaného nájemného nebo indexového nájemného
Kromě výše popsaného jednorázového zvýšení nájemného, které může pronajímatel individuálně provést nejdříve po 12 měsících, existuje také možnost smluvně dohodnout pravidelné zvýšení nájemného po dohodě s nájemcem. Pro pronajímatele a nájemce nabízí tato varianta zabezpečení na několik let a vyhýbá se zdlouhavým a riskantním soudním sporům.
Smluvně dohodnutý index nebo odstupňované nájemné (§ 557a a § 557b BGB) nabízí jednu možnost takového dlouhodobého schválení pravidelného zvyšování nájemného. Roční zvýšení nájemného je již stanoveno ve smlouvě, což znamená, že v každém jednotlivém případě již byl udělen nájemce. To dává oběma nájemcům plánování zabezpečení na dohodnuté období.
Co je odstupňované nájemné? (§ 557a BGB)
Pokud nájemce a pronajímatel ve smlouvě dohodnou odstupňované nájemné podle § 557a, zvyšuje se nájemné o sjednanou částku ve sjednaném období ve stanovených termínech. Část smlouvy o odstupňovaném nájemném upravuje čas i výši zvýšení nájemného. Pronajímatel musí vzít na vědomí, že není povoleno uvádět pravidelné zvyšování nájemného v procentech. Pokud je dohodnuto odstupňované nájemné s procentním zvýšením, musí být vždy uvedeny částky peněz, o které se nájemné zvyšuje.
Součástí odstupňovaného nájemného navíc musí být mezi dvěma zvýšeními nájemného nejméně 12 měsíců. Tyto zásady se navíc vztahují na dohodnuté odstupňované nájemné:
- Pokud se pronajímatel a nájemce dohodnou na zvýšení nájemného v rámci odstupňovaného nájemného v rámci nájmu, nemusí pronajímatel požadovat po dohodnutou dobu žádné další zvýšení nájemného.
- Odstupňované nájemné lze sjednat jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou.
- U nových nájemních smluv lze odstupňované nájemné kombinovat také s vyloučením běžného výpovědního práva nájemce až na 4 roky, což pronajímateli nabízí ještě větší bezpečnost.
- Po dobu sjednaného odstupňovaného nájemného není zvýšení nájemného v rámci modernizačních opatření povoleno.
- Po postupné nájemní fázi může být nájemné zvýšeno pouze s ohledem na místní srovnávací nájemné. Alternativně lze s nájemcem dohodnout nový odstupňovaný nájem.
- Odstupňované nájemné je omezeno v oblastech, ve kterých platí brzda v ceně nájemného nebo v nichž je zjištěn nedostatek bydlení, ale neplatí žádná kontrola cen nájemného.
- Pokud to smluvní dohody umožňují, mohou být provozní náklady ve fázi odstupňovaného nájemného upraveny, tj. Zvýšeny.
Co je indexová renta? (§ 557b BGB)
Pokud je v nájemní smlouvě sjednáno indexové nájemné v souladu s § 557b, lze nájemné každoročně upravovat podle indexu bydlení, který odráží obecné životní náklady.
Pokud spotřebitelské ceny porostou, zvýší se nájemné o stejnou částku. Jako referenční hodnota se používá index spotřebitelských cen zveřejňovaný jednou ročně Federálním statistickým úřadem.
Během doby sjednaného indexu nájemného je také povoleno zvyšování nájemného v důsledku modernizačních opatření. Model však musí být písemně dohodnut mezi nájemcem a pronajímatelem, obvykle v nájemní smlouvě. Kromě toho musí být transparentně uveden výpočet sazeb zvýšení nájemného.
Index nájemného vychází z cenového indexu stanoveného Federálním statistickým úřadem pro životní úroveň všech soukromých domácností v Německu.
Kolik zvýšení nájemného je povoleno?
Jak vysoké může být zvýšení nájemného v jednotlivých případech, závisí na typu odůvodnění vyššího nájemného. Obecně však existují zákonná ustanovení, která omezují zákonné zvýšení nájemného. Jsou zaznamenány v § 558 BGB.
Tzv. Limit limitu, který je uveden v § 558 odst. 3 BGB, upravuje, že nájemné se nesmí do 3 let zvýšit o více než 20 procent. Některá města stanovila strop ještě přísněji na 15% zvýšení nájemného za 3 roky.
Kromě toho výše maximálního povoleného zvýšení nájemného závisí na tom, o který z výše popsaných typů zvýšení nájemného jde. Například v případě modernizačních opatření je striktně stanoveno, že zvýšení nájemného nesmí přesáhnout 8 procent nákladů na modernizaci jako příplatek k čistému nájemnému bez roku.
Pokud je nájem upraven na místní srovnatelné nájemné, podléhá pronajímatel také úzkým limitům. Jak je popsáno výše, jak daleko může nájemné stoupnout nad střední úroveň srovnatelného nájemného, do značné míry závisí na hodnotě pronajatého obytného prostoru.
Kromě toho existuje možnost smluvně dohodnout s nájemcem maximální přípustné zvýšení nájemného a, jak je popsáno výše, stanovit odstupňované nájemné na určité období. V případě nových nájmů lze toto odstupňované nájemné kombinovat také s minimální dobou nájmu, což pronajímateli poskytuje další jistotu. Důležité: I při takovém nařízení je třeba dodržovat přísné zákonné požadavky týkající se maximálního povoleného zvýšení nájemného!
Nakonec má pronajímatel možnost každoročně upravit výši nájemného na životní náklady dohodnutím indexového nájemného. Tato varianta také vytváří jistotu ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, protože zvýšení nájemného je dohodnuto předem.
Jaké účinky má brzda nájemného na zvýšení nájemného?
Takzvaná brzda cen nájemného je v právním rámci relativně nová. V těsných nájemních lokalitách mají federální státy možnost omezit zvyšování nájemného. To však neplatí pro zvyšování nájemného za stávající nájemní smlouvy. Brzda nájemného říká: Nájemné za nové nájmy nesmí být o více než 10 procent vyšší než místní srovnávací nájemné.
Brzda nájemného je zavedena, aby zajistila, že ceny nájemného nebudou neustále stoupat, ale zůstanou dostupné v metropolitních oblastech. To však platí pouze pro nové výpůjčky.
Kolik předem je třeba oznámit zvýšení nájemného?
Pokud chce pronajímatel zvýšit nájemné, musí tak učinit včas a určitým způsobem o tom informovat nájemce. Musí mu také dát příležitost vznést námitky proti vyššímu nájemnému. Přesná pravidla závisí na typu zvýšení nájemného, o které je třeba požádat.
Odstupňované nájemné: Není nutné žádné další oznámení o zvýšení nájemného
Pokud je odstupňované nájemné stanoveno v nájemní smlouvě nebo v následné smlouvě, lze tuto smlouvu najít v příslušné smlouvě. Nájemce nemusí být informován o dalším takto dohodnutém zvýšení nájemného. Vyplývá to přímo ze smluvních předpisů a je nájemci dostatečně znám. V těchto případech nemusí nájemce stanovit dobu souhlasu nebo dobu reflexe. U tohoto modelu může mít nájemce pouze období 12 měsíců, během nichž není plánováno žádné zvýšení nájemného.
Zvýšení nájemného v důsledku modernizace nebo úpravy místního srovnávacího nájemného
Pokud má být nájemné přizpůsobeno místnímu srovnávacímu nájemnému nebo zvýšeno z důvodu modernizace, musí být nájemce informován písemně. V každém případě musí být zvýšení nájemného odůvodněno. Informace o zvýšení nájemného a jeho odůvodnění musí být nájemci zaslány písemně. Doručení e-mailem je dostatečné. Oznámení nemusí být nutně zasláno poštou.
Vzhledem k tomu, že v tomto případě musí nájemce souhlasit se zvýšením nájemného, musí mu být poskytnuta také lhůta na rozmyšlenou v délce nejméně 2 měsíců od oznámení. Během této doby má nájemce možnost formálně a obsahově zkontrolovat oznámené zvýšení nájemného a v případě potřeby jeho souhlas odmítnout. Pokud nájemce nedá svůj souhlas, má pronajímatel další 3 měsíce na to, aby po uplynutí lhůty pro uvážení zažaloval nájemce o souhlas.
V této souvislosti je třeba také poznamenat, že nájemci mají zvláštní právo ukončit oznámení o zvýšeném nájemném, které zkracuje výpovědní dobu u nájemní smlouvy na 2 měsíce.
Jaké termíny je třeba dodržet pro zvýšení nájemného?
Při zvyšování nájemného je třeba dodržovat pevné termíny. V zásadě musí být mezi dvěma zvýšeními nájemného nejméně 12 měsíců, během nichž se nájemné nezvyšuje. Zvýšení nájemného je obecně zákonné pouze jednou ročně a v případě nového nájemného je povoleno až po těchto 12 měsících.
Zvýšení nájemného musí být oznámeno nejméně 2 měsíce předem. Pokud nebyl u nového nájemného dohodnut žádný index nebo odstupňované nájemné a nájemné se bude i nadále zvyšovat po skončení prvního nájemního roku, následuje po období jednoho roku, ve kterém nebylo možné zvýšení nájemného, nájemci tzv. Doba reflexe. Během těchto dvou měsíců má nájemce možnost zkontrolovat zvýšení a v případě potřeby jej upravit. odporovat. Pokud nájemce v této lhůtě nevznese námitku proti zvýšení nájemného, nabude účinnosti počátkem třetího měsíce po dodání.
Toto dvouměsíční období pro reflexi odpovídá délce výpovědní doby. Jelikož oznámené zvýšení nájemného vstoupí v platnost až na začátku třetího měsíce po oznámení, lze jej v případě nového nájemného efektivně zvýšit až po 15 měsících:
- Fáze bez zvýšení nájemného: 12 měsíců
- Předběžné oznámení a lhůta na rozmyšlenou: 2 měsíce
- Nejdříve možné datum zvýšení: 15. měsíc nájmu
Pokud si pronajímatel chce vynutit vyšší nájemné i přes námitky nájemce, musí souhlas nájemce vynutit prostřednictvím soudu.
I zde platí lhůta, ve které musí být příslušná žádost doručena soudu: Pronajímatel musí žalovat nájemce o souhlas do 3 měsíců od uplynutí poskytnuté doby protiplnění.
Pokud pronajímatel zvýší nájem po modernizačních opatřeních, musí o tom informovat nájemce s výpovědní lhůtou 3 měsíce. I v tomto případě musí nájemce souhlasit s navýšením a i zde zákon přiznává nájemci zvláštní výpovědní právo se zkrácenou dobou 2 měsíce.
Pokud chce pronajímatel po modernizaci zvýšit nájemné, musí to oznámit předem.
Jaké informace musí oznámení o zvýšení nájemného obsahovat?
Aby bylo zvýšení nájemného právně platné, musí obsahovat určité informace. Pouze s těmito je zaručeno, že přežije jakýkoli právní spor, který může být nezbytný:
- Oslovení všech dotčených nájemců
- Datum, od kterého by mělo být nové nájemné platné
- nové nájemné včetně rozdílu ke starému nájemnému
- Důvod zvýšení nájemného
- Když se přizpůsobujete místnímu nájemnému: Požádejte o souhlas nájemce a nezapomeňte, že pasivita je považována za souhlas.
- V případě zvýšení nájemného z důvodu modernizace odkaz na § 555d BGB (Kdy musí nájemce tolerovat modernizaci?).
Musí nájemce souhlasit se zvýšením nájemného?
V zásadě: Pokud chce pronajímatel zvýšit nájemné, musí nejprve získat souhlas nájemce. To však neznamená, že nájemci mohou svévolně odrazit nepříjemné zvýšení nájemného. Nájemce může odmítnout souhlasit se zvýšením nájemného, pouze pokud nebudou dodrženy zákonné podmínky pro zvýšení nájemného. Aby legitimní odmítnutí vyššího nájemného ani nebylo možné, měli by pronajímatelé rozhodně dodržovat přísné zákonné požadavky popsané výše.
Při každém zvýšení nájemného musí pronajímatel poskytnout svému nájemci období 2 měsíců, během něhož může důkladně prozkoumat právní podmínky nároku. Poté musí být udělen souhlas. K samotnému souhlasu nejsou připojena žádná přísná pravidla. Lze to provést neformálně nebo mlčky, slovně nebo jednoduše převodem zvýšeného nájemného v požadovaném čase.
Nájemce je oprávněn odmítnout svůj souhlas se zvýšením nájemného pouze v případě, že nejsou splněny zákonné podmínky pro vyšší nájemné. Pokud jsou naopak splněny všechny podmínky, může pronajímatel trvat na souhlasu. Pokud nájemce odmítne souhlasit se zvýšením nájemného, má pronajímatel právo žalovat tento souhlas před soudem (§ 558b odst. 2 věta 1 BGB). Má na to 3 měsíce poté, co uplynula doba schválení.
Existuje také možnost, že nájemce se zvýšeným nájemným souhlasí pouze částečně. K tomu může dojít například tehdy, pokud je z pohledu nájemce překročen strop, tj. Nájemné se po dobu 3 let zvýšilo o více než 15 nebo 20 procent (v závislosti na obci). Pokud se názory nájemce a pronajímatele v tomto bodě liší, má pronajímatel také možnost požadovat právní souhlas.
Situace je jiná, pokud bylo v nájemní smlouvě dohodnuto pravidelné zvyšování nájemného jako součást indexu nebo odstupňované nájemné. Z jejich hlediska není nutné každý rok od nájemce získávat nový souhlas se zvyšováním nájemného. To je dáno okamžikem uzavření smlouvy na celé sjednané období.
Tip na knihu: nájemné a nájemné se zvyšuje
Knihu si můžete objednat na Amazonu zde.
Brzda nájemného platí ve stále více obcích. Uvádí, že při opětovném pronájmu obytného prostoru nesmí nové nájemné překročit místní srovnávací nájemné o více než 10 procent. Kromě tohoto nařízení je třeba vědět ještě mnohem víc, aby bylo možné dohodnout přijatelné nájemné. To je jasně ukázáno v komplexním průvodci "Pronájem a zvýšení nájemného" od Haufe Verlag ve spolupráci s Haus + Grund Mnichov . Čtenáři také zjistí, do jaké doby musí obyvatelé platit nájem nejpozději, co se stane, když jsou nájemci v prodlení a v jakých případech je snížení nájemného legální.