Každý, kdo si koupí pronajatý byt, vstupuje do stávajícího smluvního vztahu. To může být v některých ohledech užitečné pro investory, ale také s sebou nese právní rizika.
Existuje mnoho důvodů, proč investoři kupují pronajatou nemovitost. Použité byty jsou obvykle mnohem levnější než srovnatelné novostavby. Často existuje další sleva za to, že se kupující nemůže okamžitě nastěhovat. Navíc již není nutné zdlouhavé hledání vhodného nájemce a výnosy z pronájmu plynou bezprostředně po převodu vlastnictví (viz odborné rady). Nákup v zásadě také může v zásadě vést k problémům. „Nový majitel má sotva šanci změnit stávající nájemní smlouvu,“ varuje Carsten Hoth, právník Spolku ochrany pronajímatele v Německu. Potenciální kupující by proto měli vědět, do čeho se dostávají.
Před zakoupením pronajaté nemovitosti informujte o nájemci
Investoři zpravidla počítají takovým způsobem, že příjem z pronájmu nese velkou část jejich financování. Je proto zásadní, aby nájemné dorazilo včas. "Zeptejte se konkrétního pronajímatele konkrétně, zda byl nájem v posledních letech bez problémů," radí právník Hoth. Pokud prodávající neodpoví pravdivě, má kupující nárok na náhradu škody. Je vhodné zabývat se předpisy o odškodnění. Může vyjít najevo, že nájemce položil krásnou parketu na své vlastní náklady a pronajímatel ho ujistil o zaplacení při odjezdu. Tato povinnost by se poté vztahovala na nového vlastníka.
Upřesněte, kde je vklad
Důkladná kontrola nájemní smlouvy je nutností. Nejde jen o cenu pronájmu. Klíčovým bodem je také vklad. Pronajímatelé mají nárok na kauci až do výše tří základních nájemných - za předpokladu, že je to skutečně upraveno v nájemní smlouvě. Kupující by nicméně neměli být spokojeni s odpovídající doložkou ve smlouvě. „Stává se dost často, že byla dohodnuta záloha, ale nebyla zaplacena v plné výši nebo vůbec,“ varuje právník Hoth. Zde je třeba objasnit. Pokud byla záloha řádně zaplacena, může nájemce po skončení smlouvy požádat o vrácení - od nového vlastníka. Je proto důležité dohodnout se v kupní smlouvě na byt, že nový majitel obdrží zálohu.
Platí nájemce za správce?
Na provozních nákladech je spousta peněz. V ideálním případě je nájemní smlouva formulována tak, že nájemce hradí veškeré provozní náklady, které mu pronajímatel ze zákona náleží. V opačném případě by majiteli mohly zůstat náklady, které prospívají jeho nájemci - například poplatky za úklid ulic nebo úklidové služby. Zejména starší nájemní smlouvy jsou v tomto ohledu často formulovány nepřesně. Nicméně: provozní náklady, které nájemce skutečně platil během několika let, musí být stále hrazeny - bez ohledu na to, co je ve smlouvě. Potenciální kupující by proto měli nejen pečlivě prozkoumat leasing.
„Nechte si zobrazit všechny dokumenty k účtu za elektřinu a přečtěte si veškerou korespondenci mezi nájemci a pronajímateli,“ radí právní expert Hoth ze Spolku pro ochranu pronajímatelů v Německu. Výhledoví investoři se rozhodnou pro nemovitost s bezproblémovým nájmem, tj. S nájemcem, který včas a bez váhání zaplatí oprávněné pohledávky. Konec konců, zbytečné argumenty by neměly kazit potěšení z investování.
Přeneste provozní náklady
Pronajímatelé mohou přenést mnoho výdajů na své nájemce. Předpokladem je, aby to bylo správně upraveno v nájemní smlouvě, nebo aby nájemce již pravidelně převzal náklady.
|
Typ provozních nákladů |
Průměrné |
Průměrné |
|
topení a teplá voda |
1,07 eur |
85,60 eur |
|
Voda a kanalizace |
0,34 eur |
27,20 eur |
|
Daň z nemovitosti |
0,18 eur |
14,40 eur |
|
správce objektu |
0,12 eur |
9,60 eur |
|
Likvidace odpadků |
0,18 eur |
14,40 eur |
|
Výtah |
0,16 eur |
12,80 eur |
|
Úklid budov |
0,16 eur |
12,80 eur |
|
Pojištění majetku a odpovědnosti |
0,17 eur |
13,60 eur |
|
Komunitní anténa |
0,13 eur |
10,40 eur |
|
Údržba zahrady |
0,10 eur |
8,00 eur |
|
Obecná elektřina |
0,05 eur |
4,00 eur |
|
Čištění ulic |
0,03 eur |
2,40 eur |
|
Čištění komína |
0,04 eura |
3,20 eur |
|
další náklady, |
0,04 eura |
3,20 eur |
Zdroj: DMB index provozních nákladů 2018
Rada odborníka: kdy platí nájemce novému pronajímateli?
Carsten Hoth, právník Landlord Protection Association Germany.
"Každý, kdo si koupí pronajatou nemovitost, by rád viděl nájemné na svém účtu co nejdříve." Nejlépe, jakmile je smlouva podepsána s notářem. Nakonec to není tak rychlé. V kupní smlouvě je dohodnuto datum ekonomického převodu, kdy jsou na kupujícího převedeny výhody a břemena nemovitosti. Kupující má od tohoto okamžiku nárok na všechny platby za pronájem. Často to však může od nájemce požadovat až mnohem později.
Zápis do katastru nemovitostí
Kupující má právo na převod nájemce přímo na svůj účet, až když bude dokončen legální převod vlastnictví. To se děje se zápisem do katastru nemovitostí. Byrokratický čin, který může trvat několik týdnů. Jakmile kupující obdrží oznámení o registraci od katastru nemovitostí, je oficiálně vlastníkem. Nyní může s kopií uvedeného dopisu písemně požádat svého nájemce, aby poskytoval služby pouze jemu, novému pronajímateli.
Prodejce převádí nájemné
Do kupní smlouvy za pronajatou nemovitost by měla být zahrnuta doložka o odškodnění, která upravuje: Od okamžiku ekonomického převodu prodávající předává platby nájemného novému majiteli.