Další nákupní náklady mohou zahalit radost z koupě domu. Často jsou během plánování zapomenuti a poté překvapeni. Zde můžete zjistit, jak můžete snížit dodatečné nákupní náklady.
Úrokové sazby jsou nízké, nájemné je vysoké a překvapí vás neočekávané neočekávané: vhodná doba na koupi domu. Noviny a internet jsou prohledány, nabídky získané od makléřů a zkontrolovány nemovitosti. V určitém okamžiku bude dům snů nalezen na dobrém místě a za rozumnou cenu. Jelikož kapitál nestačí k úplnému splacení webu Your-Best-Home.net, je půjčka uzavřena. Kupní cena minus kapitál se rovná výši půjčky. Roční úroky a procenta splátek vydělená dvanácti mají za následek měsíční sazbu.
Koupě domu však přichází s vedlejšími pořizovacími náklady, které ne každý kupující domů očekává:
- Povinné doplňkové náklady na nákup: daň z převodu pozemku, notářské poplatky, náklady na katastr nemovitostí
- Flexibilní doplňkové náklady na nákup: provize brokera, náklady na modernizaci, náklady na doplňkové financování, náklady na stěhování
- Možné dodatečné náklady, například za novou vybavenou kuchyň a další nábytek
Samotné pomocné pořizovací náklady jsou poměrně zvládnutelné, ale dohromady mohou být velmi zatěžující a nakonec je dům snů o dvouciferné procento dražší, než se původně myslelo.
Pokud si koupíte nemovitost, musíte do svého rozpočtu přidat další 10 až 15 procent dalších nákladů na nákup - to je běžné pravidlo. Pokud se nejedná o zprostředkovatele, lze uložit několik procentních bodů. Žádný kupující se ale nemůže vyhnout dani z převodu nemovitosti. A v závislosti na spolkové zemi je to až 6,5 procenta z ceny nemovitosti. Existují však legální způsoby, jak ušetřit.
Mimochodem: Mimochodem, vedlejší náklady na stavbu domu nejsou stejné jako náklady na vedlejší dům. Jedná se o dodatečnou splátku půjčky za měsíc.
Méně vedlejších nákupních nákladů díky inventáři
Kupující stávajících nemovitostí mohou ušetřit spoustu vedlejších nákupních nákladů, pokud předchozí vlastník prodá inventář. Vyměřovacím základem pro daň z převodu nemovitosti je hodnota nemovitosti. Pojízdné vybavení, jako jsou vybavené kuchyně, nábytek, markýzy, sauny nebo zahradní nářadí, není zahrnuto. Měli byste proto mít v notářské smlouvě odděleně uvedenou kupní cenu inventáře. Pak můžete na tyto věci ušetřit daň z převodu nemovitosti a často zaplatit o stovky či tisíce eur méně. Rezervu na údržbu, kterou převezmete jako budoucího spoluvlastníka bytového domu, lze také zobrazit samostatně.
Další kupní náklady při koupi domu - příklad výpočtu.
Poplatky notáře
Notář formuluje kupní smlouvu a notářsky ověřuje koupi nemovitosti. Poukazuje na rizika a zajišťuje transakci. Jeho poplatky jsou celostátně regulovány zákonem o soudních a notářských poplatcích (GNotKG) a jsou rozloženy v závislosti na kupní ceně. V naší vzorové faktuře (obrázek výše) jsou notářsky ověřené náklady na kupní smlouvu těsně pod 0,8 procenta z kupní ceny. Existují také poplatky za katastr nemovitostí. Tyto položky můžete zmenšit uzavřením samostatné smlouvy o inventáři s prodejcem. To je však riskantní: pokud obejdete notáře, může se celá kupní smlouva stát neúčinnou.
Snižte vedlejší náklady na nákup: použijte prostor pro vyjednávání
Majitelé často používají makléře k prodeji svého stávajícího majetku. Poté musí kupující do svého rozpočtu zahrnout provizi makléře. Výše zprostředkování se liší v závislosti na spolkové zemi: Kupující v Severním Porýní-Vestfálsku obvykle platí 3,57% provizi z kupní ceny, v Brandenbursku je obvykle splatných 7,14%. Na rozdíl od notářských poplatků neexistuje makléřský tarif. To znamená, že poplatek za zprostředkování je obchodovatelný. Před nákupem můžete zjistit, zda lze s makléřem mluvit. V rámci přípravy na vyjednávání o zprostředkování byste měli zjistit, jak dlouho je váš vysněný dům v prodeji. Pokud se jedná o údajný „pomalý pohyb“, je prostor obvykle mnohem větší. Podezřelé jsou však také dlouhé nabídkové doby:Pro jistotu si před nákupem znovu prohlédněte web Your-Best-Home.net se stavebním odborníkem, abyste se ujistili, že jste nepřehlédli žádné závažné vady, jako je růst plísní nebo suchá hniloba.
Výrobní náklady nejsou vedlejšími nákupními náklady
Každý, kdo získá novou budovu od developera, musí počítat s dalšími pořizovacími náklady, vedlejšími náklady na stavbu. „Mnoho developerů a generálních dodavatelů uvádí připojení, zemní práce nebo venkovní zařízení jako vedlejší pořizovací náklady, i když přesně řečeno, jsou to výrobní náklady, které by měly být zahrnuty do pevné ceny,“ kritizuje Volker Wittmann, expert ze Sdružení soukromých stavitelů. I zde stojí za to nechat si smlouvu s vývojářem zkontrolovat odborníkem. Pokud se ukáže, že vývojář chce na vás přenést spoustu nákladů, požádejte o zlepšení.
Ušetřete s Wohn-Riesterem
Ti, kdo financují svůj domov prostřednictvím Wohn-Riesteru, dostávají nejen státní dotace. Domácí spořitelé také požívají daňových výhod: každý rok můžete ve svém přiznání k dani z příjmu požadovat vrácení až 2 100 eur jako zvláštní výdaje.
Daň z převodu nemovitostí v kostce
Od roku 2006 mohou federální státy stanovit daň z převodu nemovitostí individuálně. K dnešnímu dni to bylo 7 procent v takzvaném „běžném případě“, přičemž rezidenční nemovitosti obývané majiteli jsou obecně osvobozeny od daně z převodu nemovitostí. Od změny zákona se daň stala důležitým zdrojem příjmů pro federální státy. Tip pro lovce výhodných obchodů: Ti, kteří žijí v příhraničním regionu mezi dvěma spolkovými zeměmi, mohou ušetřit až 3 procenta - například pokud si koupí dům v sousedním Bavorsku místo v Durynsku.
|
Stát |
Sazba daně stará |
Sazba daně nové |
|
Bádensko-Württembersko |
3,5% |
5,0% |
|
Bavorsko |
3,5% |
žádná změna |
|
Berlín |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Brémy |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Meklenbursko-Přední Pomořansko |
3,5% |
5,0% |
|
Dolní Sasko |
4,5% |
5,0% |
|
Severní Porýní-Vestfálsko |
5,0% |
6,5% |
|
Porýní-Falc |
3,5% |
5,0% |
|
Sársko |
5,5% |
6,5% |
|
Sasko |
3,5% |
žádná změna |
|
Sasko-Anhaltsko |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Durynsko |
5,0% |
6,5% |
| Stav: 2018 |
Pro koho se vyplatí koupit vlastní čtyři stěny?
Většina lidí má prospěch z vlastnictví domu. Zejména pokud chcete dlouhodobě užívat nemovitost, je váš domov finančně mnohem atraktivnější než nájemní byt. Institut německé ekonomiky to dokázal. Za tímto účelem realitní odborníci porovnali náklady na bydlení nájemníků, tj. Základní nájemné, s finančními náklady majitelů domů. Výsledek jasně hovoří ve prospěch rezidenční nemovitosti: Náklady na koupi nemovitosti - včetně všech vedlejších nákladů na koupi a pravidelné údržby - jsou nižší (po delší dobu) než nájemné za srovnatelnou nemovitost.
Jak lze nejlépe využít nízké úrokové sazby?
Klasický spořicí účet neplatí téměř žádné úroky. Na druhou stranu financování vlastnictví domácnosti nikdy nebylo pro mnoho lidí dostupnější. Smlouva o půjčce ze stavebního spoření zajišťuje dlouhodobě historicky nízký úrok z půjčky. Podmínky půjčky jsou od začátku pevné po celou dobu trvání. Těží z toho kupci i stavitelé nemovitostí. Vaše náklady na financování lze vždy vypočítat. A místo toho, abyste každý měsíc vkládali peníze na účet pronajímatele, částka teče do vašich čtyř zdí. Se smlouvou o půjčce na bydlení a spořicí smlouvou Riester získáte také výhody ze státních příspěvků a daňových výhod. Díky tomu je skákání do vašeho domova jednodušší než kdy dříve.
Vyplatí se nemovitost také jako kapitálová investice?
Ano, pokud věnujete pozornost zvýšení hodnoty a dobré návratnosti pronájmu. Pro kupující nemovitosti je důležitý počáteční čistý výnos z pronájmu. Udává, jaké procento investičních nákladů vyděláte z ročního nájemného. Pokud vezmete v úvahu také vedlejší náklady na pořízení pro makléře, notáře a katastr nemovitostí, měli byste získat čistý výnos z pronájmu, který přesahuje čtyři procenta. Odborníci z LBS a Sparkasse vám pomohou pečlivě vypočítat vaši investici.