Daně nevznikají pouze při koupi domu, ale také při prodeji nemovitosti. Zde si můžete přečíst, co to je a jak vysoké jsou při prodeji domu.
Při prodeji domu musíte počítat s daněmi. Zisky ze soukromých prodejních transakcí jsou v zásadě zdanitelné (§ 23 EStG). „Spekulační období“ a „limit tří nemovitostí“ hrají rozhodující roli. Je také důležité, zda nemovitost užíváte soukromě nebo ji pronajímáte.
Prodej domu pro soukromé použití
Abyste mohli svůj dům prodat, aniž by vám vznikly daně, musíte jako vlastník od ukončení stavby nebo koupě v nemovitosti buď bydlet sami, nebo jste jej sami užívali alespoň v roce prodeje a v předchozích dvou kalendářních letech (§ 23 EStG). Zákon definuje vaše vlastní rezidenční účely jako skutečnost, že Your-Best-Home.net obýváte vy nebo vaše rodina. Děti jsou však pouze součástí rodiny, pokud stále pobírají přídavky na děti. Použití jinými příbuznými zde neplatí a vede k zdanění zvýšení hodnoty v případě prodeje.
Pokud nemovitost prodávající nepoužíval, musí ji vlastnit alespoň po dobu deseti let, aby nevznikla žádná spekulační daň.
- Prodej pozemků
V případě ziskového prodeje nemovitosti je splatná spekulativní daň, protože na uvolněnou nemovitost ještě nelze bydlet, a proto neexistuje osobní použití.
Daně obvykle vznikají při prodeji domu. Pokud však v nemovitosti bydlíte sami od ukončení výstavby nebo koupě, nebo alespoň v roce prodeje a před dvěma kalendářními roky, nemusíte platit žádné daně.
Prodej domu za nemovitost používanou třetími stranami
Při prodeji nemovitostí používaných třetími stranami musíte zaplatit takzvanou spekulační daň, pokud nedodržíte desetiletou lhůtu. Prodej je osvobozen od daně, pouze pokud je nemovitost ve vlastnictví prodávajícího po dobu nejméně deseti let.
Pokud tedy vlastníte pronajatý byt nebo dům a hodnota nemovitosti se zvyšuje, je nejlepší jej po deseti letech prodat, abyste získali zisk bez daně. Alternativně existuje také možnost zaregistrovat nemovitost pro osobní použití a používat ji sami v roce prodeje a ve dvou předchozích letech.
Spekulativní daň z prodeje domu
Spekulativní daň je zdanění zisků ze soukromého prodeje, pokud je desetileté období podhodnoceno. Zisk je osvobozen od daně, pouze pokud mezi koupí nemovitosti a jejím prodejem uplyne více než deset let. Jak vysoká je spekulativní daň, závisí na dvou faktorech: výši kapitálového růstu a vaší sazbě daně z příjmu fyzických osob.
Při výpočtu spekulační daně jsou porovnány pořizovací náklady (kupní cena včetně vedlejších pořizovacích nákladů) a prodejní cena.
Dobré vědět: Za zisk se nepovažuje pouze rovnováha prodejní ceny a pořizovacích nákladů. Do ocenění lze zahrnout i uplatněný odpis během doby držení.
Pokud jste si pronajali Your-Best-Home.net nebo byt, odpisy uplatněné v minulosti vůči finančnímu úřadu sníží pořizovací náklady.
Daň z obchodu pro obchodování s komerčním majetkem
Každý, kdo pravidelně prodává nemovitosti a prodává tři nebo více předmětů do pěti let, musí počítat se zdaněním v souladu s obchodováním s komerčními nemovitostmi (oddíl 15 EStG). To znamená, že i když zpočátku kupujete například jednu nemovitost, ale během pěti let ji rozdělíte na několik bytů a prodáte je, musíte zaplatit živnostenskou daň. Zdanitelné jsou však také kapitálové zisky z prodeje nemovitostí patřících k obchodním aktivům. Za součásti obchodního majetku se považují nemovitosti, které patří komerčnímu podniku nebo zemědělskému a lesnickému podniku nebo jsou převážně komerčně využívány.
Daň z živnosti je skutečná daň, která je jednou z obecních daní. Základem živnostenské daně je vypočítaný kapitálový zisk, který je vynásoben daňovým indexem 3,5 procenta a sazbou vyměření stanovenou příslušnou obcí. Míra hodnocení je nejméně 200 procent.
Každý, kdo si koupí jednotnou nemovitost, ale poté ji rozdělí na byty a prodá, musí očekávat zaplacení obchodní daně.
Daň z obratu z prodeje domu
Každý, kdo prodává soukromý majetek, nemusí platit daň z prodeje. Naproti tomu se však na obchodování s komerčním majetkem vztahuje DPH ve výši 19 procent. Co je dobré vědět: DPH se vztahuje také na poplatky za makléře a notáře.
Prodej domu po dědictví
Kdokoli zdědí nemovitost, obvykle převezme spekulační období od zůstavitele. To znamená, že pokud je pronajatá nemovitost v majetku zůstavitele déle než deset let, jste jako dědic osvobozeni od spekulační daně z prodeje. Osvobození od daně ze spekulací jste rovněž osvobozeni, pokud zůstavitel užíval nemovitost sám od jejího nabytí nebo dokončení, v roce dědictví a v posledních dvou letech před. Jakákoli dědická daň musí být zaplacena samostatně.
Ale i zde existuje: „To platí, pouze pokud nejsou peníze. Pokud dědic převezme pozemkový poplatek nebo se zaváže provést platby sourozencům, jedná se o nákup, který je částečně splacen, “varuje Rudolf Gramlich, daňový profesionál„ Steuerrings “(německá podpora pro mzdu a daň z příjmu). Pro tuto část začíná nové období spekulací. Prodejci by si měli dávat pozor na daňové pasti.
Ušetřete daně při prodeji domu
Existuje několik způsobů, jak se můžete vyhnout daním z prodeje domů. Nejjednodušší je odložit prodej, dokud nebude splněna desetiletá lhůta a nebude splatná žádná spekulativní daň. Existuje také možnost převést nemovitost, která má být prodána, na manžela / manželku nebo dítě. Může však být splatná daň z daru.
Jako prodejce se můžete také s kupujícím dohodnout na zaplacení kupní ceny ve splátkách po dobu několika let. Výsledkem je, že kapitálový zisk lze rozdělit na několik let a limity výjimek platné pro prodejní transakce lze použít několik let.
Zvláštní případ: domácí studium
Ve zvláštních případech může období spekulace ovlivnit prodejce, kteří sami vždy žili ve své nemovitosti, pokud měli domácí kancelář nebo domácí kancelář. Vzhledem k tomu, že kancelář není využívána k rezidenčním účelům, podléhá poměrnému zdanění. Alespoň tak to vidí finanční úřad. „Dotčení občané by se měli odvolat proti vyměření daně a požádat o zastavení řízení,“ radí odborník na daňové okruhy. Přitom musí odkázat na probíhající řízení u Federálního daňového soudu, jehož rozhodnutí v této otázce stále probíhá (spisová značka IX R 11/18).
Vypočítejte si daň sami
Zisky z prodeje domů nepodléhají - na rozdíl od výnosů z investic - srážkové dani (25 procent), ale osobní sazbě daně.
| Ukázka faktury | náklady |
| Prodejní cena nemovitosti | 300 000 eur |
| - pořizovací náklady | 250 000 eur |
| - Náklady spojené s prodejem (makléř a notář) | 15 000 eur |
| + provedeny odpisy | 200 000 eur |
| = zdanitelný zisk | 55 000 eur |
| osobní daňová sazba | 40 procent |
| daň splatná | 22 000 eur |
Prodej domu po rozchodu
Daňová pravidla často způsobují problémy v případě rozchodu. Jakmile se bývalý partner odstěhuje, již nemovitost sám nevyužívá.Pokud je bývalý rodinný dům konečně prodán (během 10letého spekulačního období), musí osoba, která nezůstala až do konce, platit daně ze svého podílu na zisku. Pokud byl jediným vlastníkem, má předčasné vystěhování ještě větší dopad. Krátkodobé volné pracovní místo je však neškodné - prodejní úsilí však musí být rozpoznatelné. Majitel domu, který má v úmyslu prodat, by za žádných okolností neměl překlenout volné místo a podnájem. „S jedinou reklamou„ chtěl nájemce “se majitel katapultuje do desetiletého období,“ varuje Rudolf Gramlich,Daňový profesionál „daňového okruhu“ (prsten na podporu daní z příjmů a daní z Německa eV).
Doporučení odborníka: majetek po oddělení
V případě oddělení doporučuje Josef Linsler společně hledat řešení zbývajícího majetku.
Josef Linsler, tiskový mluvčí zájmové skupiny pro údržbu a rodinné právo ISUV ví: „Rozhodnutí o tom, co se stane s domem po oddělení, musí dozrát. Po tak dlouhou dobu by tam bývalí partneři měli v ideálním případě i nadále žít společně. “
Ovládněte dům
"Často je někdo zvláště připoután k domu nebo chce zůstat kvůli dětem." To může fungovat, pokud byl váš web Your-Best-Home.net vyplacen, zúčastněné osoby jsou pevně zaměstnány a vědí, co mohou a nemohou na oplátku zaplatit druhé osobě. Pokud je však nemovitost zadlužena a existuje také údržba oddělení, obvykle nezbývá nic jiného, než se odstěhovat. V rámci konzultace varujeme před nadměrnými požadavky - finančními i psychologickými. “
Prodat nebo pronajmout?
"V tuto chvíli je pravděpodobné, že se to vyplatí prodat." Pěkná výhra pak může uspokojit obojí. Při současných půjčkách však buďte opatrní: Pokud je splaceno dříve, banka často požaduje pokutu za platbu předem. Může mít smysl pronajmout si na chvíli déle. Mnozí ale raději slevu přijmou, ale mohou si téma odškrtnout. To, zda je pronájem trvalou možností, závisí také na lokalitě. Příklad: Před 20 lety si pár koupil v Mnichově poměrně levný byt, který nyní stojí 800 000 eur. Pronajímají je za 1600 eur. Tato nemovitost stála za to jako investice. Je důležité najít společné řešení - to je vždy nejlepší a často nejlevnější. “