Na cestě do nové budovy je jedním z prvních a nejdůležitějších kroků pečlivé prostudování plánu rozvoje. V něm obce specifikují způsob, jakým lze stavět, vysazovat a využívat nemovitosti, jaké vlastnosti musí mít budovy a jaké vzdálenosti je třeba dodržovat.
Ale ne každá maličkost je podrobně definována v každém rozvojovém plánu, který dává majitelům nemovitostí určitou svobodu při navrhování jejich stavebního projektu. Zároveň je každý aspekt, který je výslovně upraven v plánu rozvoje, zkrátka v plánu B, závazným právem.
Smysl a účel plánu rozvoje
Obce jen velmi zřídka udělují výjimky z plánování z dobrých důvodů: Protože B-plán nejen omezuje, ale také zajišťuje bezpečnost občanů. Každý, kdo si dnes staví dům a podle plánu rozvoje nemusí počítat s hlukovým znečištěním ze školy na sousedním pozemku, nesmí být ani v budoucnu znevýhodněn výjimkou.
Obdobná je situace s jednotlivými předpisy, jako je maximální počet pater v budovách nebo jejich orientace. Hrozící stínování z budov, které jsou příliš vysoko v bezprostřední blízkosti, nebo nepříjemné omezení soukromí, můžete vidět na plánu budovy, pokud víte, jak to přečíst. V tomto ohledu slouží plán rozvoje také ke stanovení hodnoty a udržení hodnoty nemovitosti zajištěním strukturálně definované kvality.
Záměrem při vydávání rozvojového plánu je, aby obec mohla řídit rozvoj svého území v zájmu společného dobra a transparentně pro občany. Pokud by výjimky byly na denním pořádku, byl by tento cíl ohrožen. Proto je tak důležité, aby se zájemci o koupi před nákupem zabývali plánem rozvoje jejich vlastní vysněné nemovitosti a okolních oblastí. Tím se vyhnete pozdějším zklamáním a finančním rizikům.
Oddíl 34 BauGB místo plánu rozvoje
Při rozhodování a provádění plánu rozvoje musí obce dodržovat federální a státní zákony. Neexistuje však plán rozvoje pro každou oblast, na které by se dalo a mělo by stavět. To je častěji případ okresů, které se používají již delší dobu a kde je plánováno (nové) využití volné plochy. Pak je rozhodující § 34 stavebního zákona (BauGB).
V zásadě se v něm uvádí, že stavební projekt je přípustný, „pokud to odpovídá povaze a rozsahu strukturálního využití, způsobu stavby a pozemku, který má být zastavěn, a zástavba je zabezpečena“. Tato formulace ponechává osobám s rozhodovací pravomocí ve stavebních úřadech značnou volnost a je pro potenciální stavitele málo osvícená. Když něco zapadá do prostředí a když ne, je to vždy v očích pozorovatele.
Jako hrubý vodítko může posloužit následující úvaha: Čím heterogennější je okolí, tím je pravděpodobnější, že nově plánované budově bude potvrzeno, že zapadne do svého okolí. Nejasnost v právním textu může mít příznivý, ale i negativní účinek - vždy záleží na perspektivě.
Součásti plánu budovy
Nejdůležitější kategorie informací uvedené v § 34 BauGB jsou podrobně stanoveny v plánu rozvoje: druh a rozsah stavebního využití a požadovaná stavební metoda stanoví směr pro stavební projekt. Kromě toho může plán rozvoje obsahovat další informace o využití půdy, designu fasády, použitelných stavebních materiálech a mnoha dalších aspektech.
Formálně se stavební plán skládá ze dvou částí: jedna textová část popisuje předpisy a doplňuje druhou část, grafický výkres plánu. Obě části společně tvoří plán rozvoje a jsou závazné.
Plán rozvoje se obvykle skládá z textové části a výkresu grafického plánu.
V grafické části slouží k přenosu koncentrovaných informací velké množství různých zkratek, čísel, čar a symbolů. Každý budoucí stavitel by měl být schopen přečíst a porozumět nejdůležitějším symbolům a pojmům. To zahrnuje následující body.
Typ konstrukčního použití
Typ strukturálního využití se týká základního přidělení nemovitosti obytné oblasti, komerční oblasti, smíšené nebo zvláštní oblasti. Typ je zkrácen velkými písmeny. Připojení se stojanem W pro obytné oblasti:
- WA identifikuje oblasti s převládajícím využitím pro bydlení (obecná obytná oblast).
- WR pojmenovává oblasti, které se mohou věnovat pouze bydlení (čistě obytná oblast).
- WS (malá oblast osídlení) znamená obytný prostor s kuchyňskými zahradami.
- WB (speciální obytná oblast) označuje oblasti, ve kterých mohou být umístěny komerční provozy, které nezhoršují život.
- Další skladby jsou například GI pro průmyslové a GE pro komerční oblasti, S pro speciální, MD pro vesnické oblasti a MU pro městské oblasti.
Výkres grafického plánu obsahuje všechny čáry a symboly. Časem si budete moci vzpomenout, co co znamená.
Stupeň strukturálního využití
S čísly je to trochu složitější.
- Počet povolených plných pater (VG) je v plánu rozvoje označen římským číslem. II znamená, že budova může mít maximálně dvě podlaží. Pokud je římská číslice zakroužkována, nejde o maximální, ale o povinné číslo. II v kruhu znamená, že budova musí být přesně dvoupatrová. Označení jako „II-III“ znamená, že jsou povinná minimálně dvě a maximálně tři patra.
- Číslo základní plochy (GRZ) je faktor, se kterým lze vypočítat maximální plochu budovy. Uvádí se s arabským desetinným číslem, někdy za zkratkou „GRZ“. GRZ 0,3 znamená, že lze stavět na 30 procentech nemovitosti. Na pozemku o rozloze 1000 metrů čtverečních je to 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Číslo podlahové plochy (GFZ) je desítkové číslo a udává, jak může nebo musí být poměr plochy nemovitosti k celkové ploše všech podlaží. Faktorem je, že GFZ se vynásobí plochou nemovitosti, což dává povolenou nebo předepsanou podlahovou plochu. Při GFZ 0,6 a pozemku 1 000 metrů čtverečních to vede k povolené podlahové ploše 600 metrů čtverečních. Pokud je schválena pouze jedna podlaha, jsou GRZ a GFZ identické. Pokud je však plánován dům se dvěma podlažími, neměly by ani tyto překročit maximální povolený celkový počet 600 metrů čtverečních. GFZ v kruhu nebo za zkratkou „GFZ“ označuje maximální podlahovou plochu. Minimální a maximální hodnoty GFZ jsou například zobrazeny jako „GFZ 0,3 až 0,5“.
- Číslo stavební hmoty (BMZ) se uvádí jako desetinné číslo v obdélníku nebo za zkratkou BMZ. Určuje maximální objem, který může budova obsahovat od spodního po nejvyšší patro. Při ploše 1 000 metrů čtverečních a BMZ 0,8 je hmotnost budovy 800 metrů krychlových.
- Měření výšky lze provádět ve formě okapové výšky (TH), výšky hřebene (FH) nebo horního okraje (OK) s arabskými číslicemi v jednotkovém metru. Čísla v kruhu musí být přesně dodržena, jinak se jedná o maximální hodnoty nebo povolené rozsahy s minimální a maximální hodnotou.
Stavební čára a stavební limit
Nejdůležitější informace v plánu budovy zahrnují také možná nebo povinná místa, kde může nebo musí být budova umístěna na nemovitosti. Zde je důležité rozlišovat: Hranice budovy ohraničuje oblast, na kterou lze postavit budovu podle vašeho výběru. Je zobrazen graficky s přímkou s bodem po každých dvou řádcích. Garáže a přístřešky mohou být také umístěny mimo hranici budovy, jsou-li dodrženy všechny předepsané vzdálenosti.
U stavební čáry musí být specifikace dodržována přísněji: Pokud je zadána, musí být vnější okraj budovy postaven přesně na ni. Ve vizuálním znázornění v plánu budovy je stavební čára přesně opačná od hranice budovy. Každé dva body následuje čára.
Uzavřená a otevřená konstrukce
Tato kategorie se zabývá otázkou, jak budova souvisí se sousedními budovami. U otevřené metody výstavby - v plánu rozvoje zkrácené malým o - je povolena vzdálenost, u metody uzavřené výstavby g se vnější stěny sousedních budov dotýkají.
Jednotlivé domy (E), dvojdomky (D) a skupiny domů (H) jsou myslitelné v otevřené konstrukci bez dalších omezení. Pokud jsou zkratky v plánu zadány do trojúhelníku, je označení povinné.
Další specifikace
Seznam specifikací, které mohou být definovány v plánu rozvoje, je dlouhý. Například plná tečka v kruhu označuje místo, kde lze zachovat strom. Pokud není bod vyplněn, musí se tam zasadit strom.
Tvary střechy, jako je sedlová střecha (SD) a valbová střecha (WD), sklon střechy (D) a směr hřebene (znázorněné dvojitou šipkou), činí z plánu vývoje těsný korzet, který může stát v cestě vašim vlastním designovým požadavkům. Proto je zásadně důležité si před nákupem pečlivě přečíst B-plán!
V případě nejistoty ohledně specifikací poskytne místní stavební úřad informace. Z důvodu zajištění bezpečnosti mohou zúčastněné strany také předložit formální nebo neformální předběžný stavební dotaz. V reakci na formální žádost obdrží osoba, která žádost podala, závazné oznámení pro pozdější řízení o stavebním povolení. To je nejlepší způsob, jak se vyhnout nepříjemným překvapením.
