Každý, kdo si koupí dům nebo byt prostřednictvím uzavření trhu, může ušetřit 10 až 30 procent obvyklé tržní ceny - ale také s sebou nese určitá rizika. Aby byla domácí aukce úspěšná, měli byste se předem seznámit s procesy. Zde jsme shrnuli pravidla a nejdůležitější tipy.
Uzavření aukce: takto získáte nabídku
Uchazeči přítomní na exekuční aukci mají nejméně 30 minut na podání nabídek. Pokud nabídku nikdo nezíská, bude nastaveno opakované datum. Při první schůzce musí nabídka dosáhnout alespoň 50 procent tržní hodnoty. Věřitelé mají právo vznést námitku proti nabídce při prvním jmenování, pokud není nabídnuto alespoň 70 procent tržní hodnoty. Často již neexistují žádná omezení pro druhou a následující schůzku. Doporučuje se včasný kontakt s věřitelem, aby během aukce nedošlo k poruše.
S nejvyšší nabídkou máte velkou šanci na výhru. Uchazeč okamžitě zaplatí deset procent z tržní hodnoty nemovitosti, pokud o to věřitel požádá - obvykle ve formě bankovní záruky nebo křížového šeku vystaveného bankou. Možný je také bankovní převod: V takovém případě musí být částka převedena na účet příslušného soudu v den aukce a musí být k dispozici důkaz o tom. Působí jako správce a vyplácí peníze zpět, pokud je dražba nemovitosti neúspěšná.
V případě exekuční aukce musí být okamžitě zaplaceno deset procent z kupní ceny v hotovosti nebo jako šek.
Vaše práva a povinnosti kupujícího
Oceněním se stanete vlastníkem nemovitosti a musíte si okamžitě uzavřít nezbytné pojištění majitele domu. Ve většině případů však zatím nemůžete volně používat Your-Best-Home.net. Měli byste proto naplánovat delší přechodovou fázi. Pokud předchozí vlastník nebo jeho nájemce odmítne opustit nemovitost, pomůže vám specializovaný právník stanovit vhodné lhůty, vydat výpovědi a v případě potřeby zahájit řízení o vystěhování.
Zápis do katastru nemovitostí proběhne, jakmile převedete daň z převodu nemovitostí a dojde k datu rozdělení. Zaplatíte také zápis do katastru nemovitostí a - místo notářských nákladů na kupní smlouvu - přirážku soudu.
Porovnání nákladů: uzavření trhu s běžným nákupem domů
Margareta M. získala rodinný dům se zahradou a garáží z prodeje nemovitostí v Düren. Tato nemovitost má 539 metrů čtverečních a obytná plocha je 180 metrů čtverečních. Soudní znalec stanovil tržní hodnotu na 220 000 eur. Margareta M. koupí nemovitost za 170 000 eur.
Náklady na dům z uzavření aukce
| náklady | částka v eurech |
| Tržní hodnota: 220 000 eur, včetně rostoucí ceny | 170 000 |
| Žádný poplatek za zprostředkování | - |
| Notářské poplatky | - |
| Daň z převodu půdy 3,5%, počítáno z navýšení ceny | 6000 |
| Oficiálně jmenovaný znalec, placený místním soudem | - |
| Cena a převod u soudu | 1190 |
| Celková cena | 177,190 |
Náklady na nákup domu tradičním způsobem
| náklady | částka v eurech |
| Kupní cena | 220 000 |
| Poplatek makléře: 5,8% z kupní ceny | 13 100 |
| Notářské poplatky a zápis do katastru nemovitostí: 1,5% | 3 400 |
| Daň z převodu nemovitosti: 3,5% | 7 900 |
| Hodnocení cca 2% z kupní ceny | 4500 |
| Celková kupní cena | 248 900 |
S přihlédnutím k nejdůležitějším vedlejším nákladům je cenový rozdíl 71 710 EUR ve srovnání s nákupem. Úspory: téměř 30 procent. Aukce proto nabízí dvě velké výhody oproti nákupu: Zaprvé ušetříte poplatky za zprostředkování a notářské náklady vzniklé při koupi domu.
Prodej uzavření trhu: nejčastější problémy a rizika
V uzavírací aukci kupující kupují prase v poke, jako by to bylo, protože před domovní aukcí nemají zákonné právo vidět nemovitost zevnitř. Pokud vám byla zadána zakázka a existují vady, nemůžete uplatnit záruční nárok u soudu, odhadce nebo předchozího vlastníka. Proto zkontrolujte, zda je rozhodnutí o tržní hodnotě a hodnocení realistické. Měli byste věnovat zvláštní pozornost datu ocenění: Jak dlouho to bylo? Jinak riskujete, že tržní hodnota odhadovaná ve zprávě je nadměrná.
Stává se nepříjemné, pokud se dlužníci po uzavření aukce nechtějí z nemovitosti odstěhovat. Pak hrozí soudní řízení o vystěhování.
Pokud byste se chtěli ucházet o kondominium, obraťte se na správce komunity vlastníků. Jsou v blízké budoucnosti plánovány nějaké nákladné stavební práce a jaká je rezerva údržby? Existuje jeden nebo více spoluvlastníků, kteří mají finanční potíže a nemohou platit příspěvek na bydlení? Vždy existuje zbytkové riziko, ale výhodná cena je atraktivní.
Devět tipů pro úspěšné vylepšení domácnosti
1. Tip:
Prohlédněte si aukční spis Podívejte se na aukční spis u místního soudu. Obsahuje znalecký posudek s půdorysy a fotografiemi nemovitosti.
Tip 2: Prohlédněte si katastr nemovitostí
Aukční spis obvykle obsahuje výpis z katastru nemovitostí. Z toho vidíte, jak je nemovitost finančně zatížena.
3. Tip: Zeptejte se společnosti pro správu nemovitostí
Pokud je nemovitost obývaná majitelem nebo částečným vlastnictvím, zeptejte se správy nemovitosti, zda a do jaké míry existují nedoplatky na bydlení.
4. Tip: Návštěva nemovitosti
V případě zabavení majetku je to obvykle možné pouze zvenčí. Je vhodné vzít si s sebou odborníka a prohlédnout si u soudu zprávu o tržním ocenění.
Tip 5: bezpečné financování
Deset procent z kupní ceny musí být při podání nabídky složeno v hotovosti nebo s ověřeným šekem. Zůstatek se obvykle vyplácí o několik týdnů později. Nejprve si ujasněte financování ve své bance.
6. Získávání zkušeností
Zúčastněte se předem několika termínů dražby jako divák, abyste si udrželi nervy, pokud jde o váš vysněný domov.
7. Sledujte schůzku
Někdy je schůzka zrušena krátce před aukcí. Krátce předem se u místního soudu zeptejte, zda je schůzka stále otevřená nebo zda byla sjednána alternativní schůzka. Může být užitečné sledovat osud nemovitosti, často dojde na uzavírací aukci později - s odpovídající menší konkurencí.
8. Dodržujte cenový limit
Stačí, když zadáte nabídku v posledních několika minutách. Dejte si pozor na upadnutí do dražení. Určete předem maximální částku, kterou chcete nabídnout - a přísně se jí držte.
9. Ukončení dlužníka
Pokud dlužník bydlí v nemovitosti sám, využijte svého zvláštního práva na zrušení po rozklepání, případně dokonce probíhá vystěhování. Nájemce můžete za určitých podmínek ukončit z důvodu osobního použití.
