Zákon o nájmu v Německu je velmi složitý. Abychom se vyhnuli právním sporům, můžete v tomto článku zjistit, jaká práva a povinnosti máte jako nájemce nebo pronajímatel.
Nájemní smlouva hraje tuto roli v nájemním právu
Podle zákona o nájmu je nájemní smlouva smlouvou podle závazkového práva, která je uzavřena mezi dvěma různými stranami - nájemcem a pronajímatelem. Tato smlouva zavazuje pronajímatele, aby umožnil nájemci užívání určité nájemní nemovitosti. Na oplátku je nájemce povinen zaplatit pronajímateli dohodnuté nájemné. Nájemní smlouva navíc upravuje další práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů, z nichž některé vysvětlíme podrobněji níže.
Nájemní právo k modernizacím
Modernizační opatření jsou strukturální změny. Související zákon o nájmu je vysvětlen v § 555 b BGB. Je třeba dodržovat následující práva a povinnosti:
Oznámení o modernizaci
V souladu s nájemním zákonem musí pronajímatel písemně oznámit nájemci plán modernizace nejméně tři měsíce před zahájením stavebních prací (§ 555 písm. C) odst. 1 BGB). Dopis musí obsahovat rozsah modernizace, kdy bude práce zahájena, jak dlouho bude trvat a jaké zvýšení nájemného může nájemce očekávat. V případě energetické renovace musí pronajímatel pouze odkázat na obecně známé paušály v průvodním dopise.
Povinnost nájemce tolerovat modernizace
Jednou výhodou pro pronajímatele je, že když je opatření oznámeno, nájemci již nemohou odmítnout modernizaci kvůli pravděpodobnému zvýšení nájemného. Od roku 2018 musí nájemci opatření tolerovat ve větší míře než dříve. Utrpení můžete uplatnit pouze jeden měsíc po obdržení oznámení o opatřeních. Pronajímatel musí o této lhůtě informovat nájemce.
To je nové: zvýšení nájemného po modernizaci
Podle § 559 BGB mohli pronajímatelé přidat k nájemnému ročně pouze osm procent nákladů na modernizaci namísto předchozích jedenáct procent. V průběhu toho byl do 6 let stanoven strop na 3 eura za metr čtvereční, o který se po modernizaci může nájemné zvýšit. Pokud nájemci dříve platili nájemné méně než 7 eur za metr čtvereční, je limit 2 eura.
Žádné snížení nájemného za energetickou modernizaci
Energeticky efektivní modernizace vylučují právo nájemce snížit nájemné na tři měsíce. Pokud je například izolace vnější fasády spojena se stavebním hlukem a nečistotami, nájemce nemůže snížit nájemné okamžitě do roku 2018 kvůli zhoršení kvality jeho bydlení. To je nyní možné až od čtvrtého měsíce za předpokladu, že stavební práce budou nadále omezovat nájemce v běžném užívání bytu. Změněné snížení nájemného se však týká pouze energetických modernizací, které dlouhodobě šetří energii - ať už instalací účinného vytápění, výměnou oken nebo instalací izolace. Nájemce musí také po dobu tří měsíců tolerovat instalaci solární technologie nebo ventilačních systémů se zpětným získáváním tepla.
V případě energetické modernizace, jako je zateplení vnější fasády, je podle zákona o nájmu povoleno snížení nájemného z důvodu zhoršení kvality bydlení až od čtvrtého měsíce.
Přeneste investiční náklady na modernizaci na nájemce
Náklady na nový topný systém musí obvykle nést majitel domu. Již několik let se však stále častěji používá tzv. Kontrakce na teplo. S tímto principem je nový topný systém instalován a provozován topenářskou společností nebo dodavatelem energie za měsíční poplatek. To je pro pronajímatele mimořádně atraktivní, protože náklady mohou být přeneseny na nájemce. Náklady na dodávku tepla však mohou být přeneseny na nájemce jako provozní náklady v souladu s § 556c odst. 3 BGB, pouze pokud je přechod na něj nákladově neutrální. Kromě toho musí být projekt oznámen nejméně tři měsíce předem. Tímto způsobem může dotyčný nájemce zkontrolovat, zda skutečně existují podmínky pro pozdější rozdělení nákladů na dodávku tepla jako provozních nákladů.
Zákon o nájmu pro pozdní platbu vkladem
Pokud nájemce neplatí kauci, přestože je podle smlouvy o nájmu povinen tak učinit, pronajímatel může smlouvu o pronájmu ukončit bez výpovědi v souladu s § 569 odst. 2a BGB, pokud nedoplatky odpovídají dvouměsíčnímu nájemnému. Při výpočtu měsíčního nájemného se však jako základ bere nájemné bez záloh na provozní náklady. Varování není nutné. Podle rozhodnutí Federálního soudního dvora (spisová značka VIII ZR 175/14) mohou pronajímatelé dokonce smlouvu vypovědět bez předchozího upozornění, pokud byly nedoplatky způsobeny neplacením platby úřadem práce.
Nový zákon o nájmu: zástavní právo a vystěhování
Zástavní právo pronajímatele
Podle § 562 odst. 1 německého občanského zákoníku (BGB) má pronajímatel právo vznést zástavní právo k předmětům nájemce, které byly přineseny do pronajatých prostor, pokud je nájemce v prodlení se svými platbami. K výkonu zástavního práva stačí prohlášení pronajímatele, že využije svého práva. Pokud se nájemce pokusí vyjmout své věci z bytu bez vědomí pronajímatele, je obvykle vystaven trestnímu stíhání podle § 289 StGB.
Vystěhování: Pronajímatel to může provádět podle zákona o nájmu
Pokud nájemce nechce opustit byt po skončení nájmu a po provedení zástavního práva, nebo pokud pronajímatel odmítne vstoupit, je třeba uzavřít vypratání pronajaté nemovitosti. Akce vystěhování stanoví, že nájemce musí své přinesené předměty utratit v depozitáři a vzdát se pronajatých místností.
Soud musí vyřizovat takovéto žádosti o vystěhování rychleji, než tomu bylo před několika lety. Cílem je snížit riziko pronajímatele, že se z důvodu dlouhého soudního sporu zvýší výchozí hodnoty plateb. Soud může v tomto procesu nařídit, aby nájemce složil dlužnou částku. Pokud to nebude reagovat, může nařídit evakuaci bytu prostřednictvím soudního zákazu.
Náklady vzniklé mimo jiné na přepravu, balení a skladování věcí musí uhradit pronajímatel prostřednictvím zálohy soudnímu vykonavateli. Vzhledem k tomu, že se tyto náklady mohou vyšplhat na tisíce, existuje další typ vystěhování, kterým se nákladům vyhneme - takzvaný berlínský model.
Aby se zabránilo vysokým nákladům na dopravu a skladování, může pronajímatel omezit evakuaci pouze na pronajatý majetek. To znamená poučit pronajímatele o nájemcích v bytě. To významně snižuje zálohu nákladů na vynucování, protože neexistují žádné náklady na odklizení a dopravu.
Zákon o nájmu podrobně stanoví, kdy může pronajímatel nechat vyklidit byt.
Zákon o nájmu: přeměna na majetek
Po dluzích z nájemného jsou osobní potřeby druhým nejčastějším důvodem, proč je nájemce upozorněn. Pronajímatelé zde však musí splňovat přísné požadavky. Nájemníci mají často dobrou šanci vyhnout se vystěhování nebo požadovat odškodnění.
Pokud je pronajímatelem fyzická osoba, může nájemní smlouvu ukončit, pokud chce pronajímatelskou nemovitost užívat pro sebe nebo pro svého příbuzného. Osobní použití však musí být prokázáno v souladu s § 573 odst. 2 č. 2 BGB.
Právnická osoba, jako je společnost nebo společnost, nemůže ukončit nájem z důvodu svých vlastních potřeb. Výjimkou je společnost podle občanského práva. Zde je akcionářům umožněno podat výpověď z důvodu jejich vlastních potřeb.
V dopise o ukončení smlouvy musí pronajímatel přesně uvést, u kterých příbuzných by chtěl registrovat osobní použití. Pokud pronajímatel vlastní několik bytů, musí být také zřejmé, proč je pronájem nemovitosti nutný. Zákon o nájmu navíc stanoví, že pronajímatel odůvodňuje datum ukončení.
Pronajímatel musí také dodržovat výpovědní lhůty. Je třeba dodržovat tříměsíční výpovědní dobu pro nájemní dobu až pět let, šestiměsíční výpovědní dobu pro nájemní období až osm let a výpovědní dobu devíti měsíců pro nájemní dobu, která trvá déle než osm let.
Nebezpečí: Poté, co byl nájemní byt přeměněn na kondominium, je třeba dodržet výpovědní lhůtu 3 až 10 let pro případ ukončení z důvodu osobního použití, pokud nemovitost získala většina osob (například společnost podle občanského práva).
Podle zákona o nájmu lze výpověď pro osobní potřebu dát, pouze pokud je pronajímatelem fyzická osoba. Výjimkou je výpověď společností podle občanského práva.
To říká zákon o nájmu o zvýšení nájemného
Zvýšení nájemného za stávající nájemní smlouvy
Podle § 558 BGB může pronajímatel v zásadě upravit své nájemné podle místní sazby, pokud existuje nájem. Místní nájemné je založeno na průměrných cenách srovnatelné nájemní nemovitosti ve stejné lokalitě za poslední čtyři roky. Zvýšení není povoleno, pokud je to odůvodněno indexem nájemného sousední obce.
Nejprve jeden rok po nastěhování nájemců lze uplatnit zvýšení nájemného podle § 558 odst. 1 věty 1 BGB. Navíc je omezené zvýšení nájemného. Úprava místního nájemného nesmí do tří let činit více než 20 procent. Pokud bylo tohoto limitu dosaženo na 20 procentech, nájemné může být znovu zvýšeno pouze za tři roky. Zvýšení nájemného v důsledku modernizace zůstává nedotčeno.
Ve městech a obcích v metropolitních oblastech, kde je ohrožena dostatečná zásoba obyvatel obytným prostorem, byl strop snížen z 20 procent na 15 procent. Důsledek: Do tří let nesmí být nájemné zvýšeno o více než 15 procent (§ 558 odst. 3 BGB).
Změněný zákon o nájmu týkající se kontroly nájemného a nadměrného nájemného
V případě nové nájemní smlouvy zajišťuje takzvaná brzda nájemného, že nájemné je pouze o 10 procent vyšší než místní srovnatelné nájemné. Jelikož někteří pronajímatelé využili četných výjimek ze zákona, byl v tomto ohledu zákon o nájmu v letech 2019 a 2020 opět zpřísněn. Aby se pronajímatelům obtížněji vyhnulo brzdění cen nájemného prostřednictvím výjimek, museli sdělit informace nájemcům, aniž by byli od roku 2019 požádáni. Například musíte uvést předběžné nájemné, pokud požadujete vyšší nájemné, než umožňuje limit nájemného (§ 556e odst. 1 BGB). Nájemci mají také právo získat informace o dalších okolnostech, které umožňují obcházení cenové brzdy nájemného, například o předchozí modernizaci (§ 556e odst. 2 BGB).Pokud pronajímatel nedodrží informační povinnost, nesmí uplatnit vyšší nájemné. Může však informace dohnat.
Brzda ceny pronájmu je nyní zpětná ode dne, kdy se nastěhujete (část 556 g BGB). Po zahájení nájmu má nájemce nyní 30 měsíců na to, aby požádal o vrácení veškerých nadměrných nároků na nájem. Tato změna zákona o nájmu vstoupila v platnost 1. dubna 2020 a platí pro všechny nájmy, které vznikly po tomto datu. Předpokladem je také to, že nájemce stále žije v bytě, když požaduje peníze zpět. Abychom si mohli stěžovat na příliš vysoké nájemné, již od roku 2019 již není nutná kvalifikovaná stížnost, pouze jednoduchá. To znamená, že nájemce již nemusí vysvětlovat, proč není nájemné vhodné, pouze zmíní, že tomu tak je, a případně, že pronajímatel uplatní výjimku z nájemné brzdy.
Nebezpečí:Pro všechny, kteří již žili ve svém pronajatém bytě před 1. dubnem 2020, stále platí, že mohou požadovat zpět pouze příliš vysoké nájemné, které bylo splatné po reklamaci. Stížnost musí být stále v textové podobě; povolen je dopis i e-mail.
V roce 2020 byla také nájemná brzda prodloužena do roku 2025. To znamená, že do té doby - místo toho, jak bylo původně plánováno do konce roku 2020 - mohou města a obce definovat další oblasti, ve kterých má platit nájemné.
Práva nájemců byla také posílena, pokud jde o přemrštěné nájemné. Aby se nájemce bránil, musel od roku 2020 poskytnout méně důkazů. Stačí, když lze objektivně pochopit, že srovnatelný životní prostor je obtížné získat. Pokuta, která pronajímateli následně vznikla, byla zvýšena z 50 000 na 100 000 eur.
Zákon o nájmu pro používání zahrady a balkonu
Nájemníci mohou využívat zahradu patřící k domu, pouze pokud jim byla pronajata v nájemní smlouvě nebo pokud je k dispozici všem obyvatelům domu. To platí i pro byty v přízemí. Zahrada je automaticky považována za pronajatou pouze v rodinném domě, pokud není dohodnuto jinak.
Údržba zahrady v nájemním právu
Má-li se o zahradu starat i nájemce, musí to být uvedeno také v nájemní smlouvě. Pokud bylo dohodnuto, že údržbu zahrady převezme nájemce, znamená to pouze sekání trávníku, hrabání listí a vytrhávání plevele. Pokud má být například stříhán také živý plot, musí být uveden samostatně. Pokud si pronajímatel nechá provést údržbu zahrady u poskytovatelů služeb, může cenu přenést na nájemce prostřednictvím účtu za služby. To však platí pouze pro běžnou práci, jako je sekání trávníku, nikoli pro údržbu obrovského zahradního jezírka, které vytvořil majitel.
Zákon o nájmu pro návrh zahrady
Nájemníci mají právo na „zamýšlené použití“ zahrady. To znamená, že jej můžete zasadit a vyzdobit - ale ne bez omezení. Dekodér, nábytek a herní zařízení, jako je houpačka, musí být možné při vystěhování odstranit beze stopy. Podle zákona o nájmu je výsadba nebo kácení velkých keřů nebo stromů možné pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud nájemci odstraní a nahradí stávající, dobře zachovalé rostliny, může pronajímatel při stěhování požadovat, aby nájemce vrátil zahradu do původního stavu (okresní soud Detmold, Az. 10 S 218/12).
Zákon o nájmu za užívání balkonu nebo terasy
Práva pronajímatele a dalších spolubydlících musí být zohledněna také při používání balkonu nebo terasy. Květinové boxy musí být dobře zajištěny. Pokud jsou připevněny k vnější straně balkonového parapetu, který je součástí fasády domu, může mít pronajímatel slovo. Sousedé musí snášet padající listí. To však neplatí pro divoké a svěží rostliny, jako je křídlatka nebo břečťan, které by mohly dokonce poškodit strukturu budovy. Nájemci smějí sušit malé prádlo. Přátelé a známí se také mohou opalovat a pít kávu na balkoně. Po 21:00 je však nutné dodržet zbytek. Kouření na balkóně je obecně povoleno. Nájemníci, kteří se cítí vyrušení kouřením sousedů, mají však právo na dobu bez kouření (BGH, Az.V ZR 110/14).