Daň z převodu nemovitosti je splatná při koupi nemovitosti nebo pozemku a liší se v Německu od státu k státu. Zde zjistíte, kdy zaplatit daň a jak můžete ušetřit peníze.
Daň z převodu nemovitostí spadá do pravomoci federálních států od roku 2006, aby si mohly sazbu daně stanovit samy (viz čl. 105 odst. 2a věta 2 základního zákona). V Německu proto není neobvyklé, že se daňové sazby mezi jednotlivými státy značně liší. Zatímco Bavorsko si ponechalo svoji starou sazbu daně 3,5 procenta, a má tedy nejnižší sazbu, v Brandenbursku, Severním Porýní-Vestfálsku, Sársku, Šlesvicku-Holštýnsku a Durynsku musíte sáhnout na daň z převodu nemovitostí mnohem hlouběji do kapsy (každá 6,5 Procent).
Daň z převodu nemovitostí je nyní jedním z největších vlastních zdrojů daní ve spolkových zemích. Zatímco příjem státu v roce 2005 činil 4,8 miliardy eur, v roce 2019 to bylo již 15,8 miliardy.
Kdy je splatná daň z převodu nemovitosti?
Daň z převodu nemovitosti se vybírá vždy při koupi nemovitosti nebo nemovitosti a je součástí vedlejších nákladů při stavbě domu nebo koupi nemovitosti. Na rozdíl od daně z nemovitostí je splatná pouze jednou a platí se daňovému úřadu. Při financování domu by to tedy rozhodně mělo být zohledněno.
Daň z převodu nemovitosti obvykle činí několik desítek tisíc eur, a proto byste na ni při financování neměli zapomínat.
Při koupi nemovitosti byste měli v kupní smlouvě uvést, kdo musí platit daň z převodu nemovitosti, protože podle §13 č. 2 GrEStG jsou za daň nejprve společně odpovědní jak předchozí vlastník, tak kupující. Jakmile je kupní smlouva sjednána, musí být notářsky ověřena a notářem přidělena daňovému úřadu. Daňový úřad poté napíše daňovému dlužníkovi daňový výměr daně z převodu nemovitosti a požádá ho, aby daň zaplatil do jednoho měsíce. Tzv. Osvědčení o povolení se vydává, pouze pokud jste jako kupující zaplatili daň z převodu nemovitosti. Bez ní nelze provést zápis do katastru nemovitostí.
Rozdíl mezi daní z převodu nemovitostí a daní z nemovitostí
Stavitelé a potenciální kupci mají tendenci si tyto dva typy daní mýlit. Proto jsme zde shrnuli nejdůležitější rozdíly:
| Daň z převodu nemovitostí | Daň z nemovitosti |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bude splatná daň z převodu nemovitosti také v případě uzavření trhu a dlouhodobého pronájmu?
Při koupi domu zaujímají exekuce a dlouhodobý pronájem zvláštní postavení, protože se liší od obvyklého postupu při koupi domu a uzavírají vlastní smlouvy. Daň z převodu nemovitosti je stejně vybírána. V případě exekuce je částka daně výsledkem nejvyšší nabídky, za kterou byla nemovitost zakoupena. V případě dlouhodobého pronájmu se počítá z kupní ceny, sjednaného pronájmu a doby trvání pronájmu.
Jak vypočítáte daň z převodu nemovitosti?
Daň z převodu nemovitostí vyplývá z dohodnuté kupní ceny vynásobené procentem stanoveným federálním státem.
Daň z převodu nemovitosti = kupní cena * aktuální procento podle spolkové země
U domu v hodnotě 500 000 eur byste museli zaplatit 25 000 eur daň z převodu nemovitosti v Bádensku-Württembersku (5,0 procenta).
Výpočet: 500 000 x 0,05 = 25 000
U domu se stejnou hodnotou je daň z převodu nemovitostí v Durynsku (6,5 procenta) 32 500 eur.
Jak vysoká je daň z převodu nemovitostí ve spolkových zemích?
|
Stát |
Sazba daně stará |
Zvýšit |
Sazba daně nové |
Kupní cena: 200 000 EUR |
|---|---|---|---|---|
|
Bádensko-Württembersko |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
10 000 EUR |
|
Bavorsko |
3,5% |
žádná změna |
7 000 € |
|
|
Berlín |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
12 000 EUR |
|
Brandenburg |
5,0% |
07/01/2015 |
6,5% |
13 000 EUR |
|
Brémy |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10 000 EUR |
|
Hamburg |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
9 000 EUR |
|
Hesse |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
12 000 EUR |
|
Meklenbursko-Přední Pomořansko |
3,5% |
07/01/2019 |
6,0% |
10 000 EUR |
|
Dolní Sasko |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10 000 EUR |
|
Severní Porýní-Vestfálsko |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 EUR |
|
Porýní-Falc |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10 000 EUR |
|
Sársko |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 EUR |
|
Sasko |
3,5% |
žádná změna |
7 000 € |
|
|
Sasko-Anhaltsko |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10 000 EUR |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
13 000 EUR |
|
Durynsko |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
13 000 EUR |
* Od října 2020
Kdy nemusí být zaplacena daň z převodu nemovitostí?
Pokud je nemovitost zděděna nebo darována, platí se pouze dědická a darovací daň. Od daně z převodu nemovitostí je rovněž osvobozen prodej příbuzným prvního stupně. Rodiče mohou převést domy na své děti, stejně jako si prarodiče mohou navzájem dát své vnoučata a manželky.
Další výjimkou je limit osvobození: To znamená, že nabývání pozemků za méně než 2 500 eur se provádí bez placení daně z převodu nemovitostí.
Novela zákona zabraňující obchodování s akciemi
Protože daň z převodu nemovitostí lze zcela legálně obejít prostřednictvím tzv. Obchodů s akciemi, a to i při transakcích velkých projektů, které mají hodnotu mnoha milionů, rozhodla se velká koalice 31. července 2019 o změně zákona o dani z převodu nemovitostí.
Pozadí: Velcí investoři využívají mezeru v daňovém zákoně a získávají až 94,9 procenta akcií ve společnosti, která je vlastníkem nemovitosti. Zbývajících nejméně 5,1 procenta buď zůstává prodejci, nebo jsou prodány třetí straně. Daň z převodu půdy pak není splatná. Podle odhadů odborníků tak země přijdou o značné částky daňových příjmů.
Změna zákona by měla vstoupit v platnost 1. ledna 2020. Záměrem je snížit limit účasti z 95 na 90 procent a prodloužit období z 5 na 10 let. To by mělo omezit zneužívající vyhýbání se dani prostřednictvím obchodů s akciemi. V říjnu však byla reforma odložena na první polovinu roku 2020 a poté kvůli koronské krizi ustoupila.
Jak snížit daň z převodu nemovitosti
- Kupte si nezastavěnou půdu a postavte novou budovu
Při koupi domu v Německu musíte běžně platit daň z převodu nemovitosti z celkové hodnoty nemovitosti a budovy. Tomu se také říká tržní hodnota nemovitosti. Pokud si však koupíte volné místo a poté na něm postavíte nový dům, můžete výrazně snížit daň z převodu nemovitostí. Předpokladem však je, aby prodávající nemovitosti a stavební společnost spolu neměli žádný vztah a aby obě smlouvy byly uzavírány nezávisle na sobě.
Nákup pozemků a domů samostatně je jedním ze způsobů, jak snížit daň z převodu nemovitostí.
- V kupní smlouvě identifikujte mobilní doplňky
Každý, kdo si koupí nemovitost, která obsahuje takzvané „movité věci“, jako jsou vybavené kuchyně, komíny, sauny nebo markýzy, může ušetřit daň z převodu nemovitostí prostřednictvím konkrétní smlouvy. Protože u daně z převodu nemovitostí přichází v úvahu pouze majetek, budova a inventář. To znamená: položky, které lze odebrat a znovu nainstalovat, nejsou zdaněny. Proto uveďte tyto doplňky zvlášť. Dbejte však na to, aby hodnota movitých věcí nepřesáhla 15 procent z celkové kupní ceny, jinak hrozí, že bude daňový úřad podezřelý. Nejlepší je nechat prodejce, aby vám dal všechny faktury a účtenky, abyste je mohli v případě potřeby předložit.
- Uveďte náklady na údržbu samostatně
Při nákupu bytu můžete v kupní smlouvě samostatně zobrazit celkové náklady na údržbu, aby se o tuto částku snížila kupní cena. Daň z převodu nemovitosti platíte pouze z kupní ceny. Rezerva na údržbu je částka, kterou by měl každý člen společenství vlastníků vyčlenit, aby mohl financovat opravy a náklady na údržbu budovy.
Co je dobré vědět : proč musíte vůbec platit daň z převodu nemovitosti na kondominiu? To na první pohled nemusí znít úplně očividně. Jelikož ale zároveň nabýváte podíl na nemovitosti a na společném majetku s bytem, je zde splatná také daň z převodu nemovitosti.
Při nákupu bytu je splatná také daň z převodu nemovitosti.
- Následné snížení daně snížením kupní ceny
Pokud se prodávající a kupující následně dohodnou na snížení kupní ceny a nechají si to notářsky ověřit, lze daň z převodu nemovitosti snížit. V takovém případě musí kupující do dvou let podat žádost u příslušného daňového úřadu, který mu poté částku vrátí. Takové následné snížení může být způsobeno například konstrukčními vadami.