Stavební povolení není nezbytně nutné pro každý stavební projekt. Zde se dozvíte, kdy potřebujete podat žádost o stavební povolení a jaké doklady potřebujete ke stavební žádosti.
Se stavebním povolením jste jako stavitel na bezpečné straně. Můžete si být jisti, že budete moci stavět v souladu s vaší schválenou žádostí o stavbu a že již nebudete čelit žádným právním překážkám. Pokud stavební projekt nevyvolává žádné obavy podle stavebního řádu nebo stavebních předpisů, vždy existuje právo na vydání povolení. Povolení však musí být použito do tří let, jinak ztratí platnost a budete muset požádat o prodloužení.
Na jaké projekty potřebujete stavební povolení?
Plánujete novou budovu, chcete rozšířit nebo modernizovat svůj dům? Potom budete s největší pravděpodobností potřebovat stavební povolení. V zásadě je pro každou stavbu, změnu užívání a demoliční opatření nutné stavební povolení. Na státní úrovni se však stavební zákony značně liší - v některých zemích dokonce i malé strukturální změny, jako jsou vikýře, vyžadují stavební povolení, v jiných je lze postavit bez povolení. Pohled na příslušné stavební předpisy státu, které obvykle najdete na internetových portálech vlád států, odhaluje, co se bez stavebního povolení může a nemůže stavět. Pro laika je však rozhovor se zaměstnancem místního stavebního úřadu často srozumitelnější a spolehlivější. Ty lze najít v závislosti na regionu,pod různými názvy: stavební úřad, stavební dozor nebo stavební úřad.
Tip : Pokud neučiníte oficiální písemnou - a zpoplatnitelnou - předběžnou žádost o stavbu, ale chcete pouze ústní informace, nezapomeňte si konverzaci poznamenat: Patří sem aktuální datum a čas konverzace, jméno zaměstnance, jeho telefonní číslo a samozřejmě zaznamenaný obsah. Poznámka ke konverzaci může být užitečná, pokud se později vyskytnou nějaké nesrovnalosti. V ideálním případě vás na schůzce doprovodí příbuzný nebo známý, jehož jméno by pak mělo být také uvedeno v poznámce. Alternativa: Váš požadavek zasíláte písemně a neformálně e-mailem - obvykle je také zdarma.
Které stavební projekty nevyžadují povolení?
Je to matoucí: V Bavorsku vlastníci vždy potřebují povolení k výstavbě zimní zahrady. V Durynsku to platí pouze pro obzvláště velké, vyhřívané vzorky. Důvodem je, že stavební zákon je záležitostí federálních států. U zahradních přístřešků, zastřešených teras, přístřešků pro automobily a garáží, fotovoltaiky, solárních kolektorů a vodních nádrží není v některých spolkových zemích nutné žádné povolení. Požádejte tedy místní úřad pro stavební povolení. Pokud váš stavební projekt nevyžaduje povolení, můžete okamžitě jednat.
Nebezpečí: Některé stavební projekty nevyžadují povolení v některých spolkových zemích, ale vyžadují oznámení. S takovými opatřeními musí vlastník budovy nebo jeho architekt často vyplňovat tolik formulářů a předkládat dokumenty jako u běžné žádosti o budovu. Stavební úřad však stavební projekt kontroluje pouze selektivně. Pokud se majitel stavby po určité době od stavebního úřadu nevyjádří jinak, považuje se stavební povolení za vydané. Tomu se také říká postup výjimky (viz níže).
Dobré vědět : I stavební opatření, která nevyžadují povolení, podléhají požadavkům veřejného stavebního zákona. Například musíte dodržovat předpisy o vzdálenosti. Jinak může orgán následně požadovat vytvoření zákonných podmínek.
Vyžaduje zahradní domek schválení?
Ani na to nelze plošně odpovědět, protože to záleží na vašem individuálním projektu: Státní stavební předpisy stanoví maximální podlahovou plochu, kterou dům bez povolení nesmí překročit. Rovněž regulují, zda zahradní kůlna potřebuje statiku nebo ne. Proto si u stavebních úřadů ujasněte, které doklady o povolení musíte před nákupem předložit. Možná je stavební úřad spokojen s obecným souhlasem stavebnice.
Stavební povolení ve zjednodušeném řízení
U některých stavebních projektů je možný zjednodušený schvalovací postup, včetně výjimek nebo informačních postupů. Zde se kontrolují pouze určité body šablony budovy. Stavitel nebo jeho architekt musí zajistit, aby jeho návrh plně vyhovoval požadavkům plánu rozvoje. Malé a střední budovy nebo obytné budovy lze schvalovat rychleji, pokud jsou v rámci kvalifikovaného plánu rozvoje a je zajištěn rozvoj. K postupu výjimky je také nutné předložit všechny obvyklé stavební dokumenty. Které z nich jsou uvedeny v příslušných stavebních předpisech.
V informačním procesu se stavební povolení automaticky považuje za udělené ve lhůtě - například čtyři až šest týdnů - po předložení stavebních dokumentů, pokud stavební úřad není stavebním úřadem vyrozuměn jinak.
Zeptejte se stavebního úřadu, jak dlouho trvá schvalovací proces.
Dokumenty pro aplikaci budovy
Pro stavební aplikaci jsou vyžadovány profesionální plánovací dokumenty pro stavební projekt. Proto musí obvykle žádost podat architekt nebo stavební inženýr. I zde však existují výjimky: U menších opatření mohou někdy mistři řemeslníci také psát dokumenty k žádosti.
Žádost musíte podat v trojím vyhotovení spolu se všemi dokumenty požadovanými k posouzení stavebního projektu. Zde je hrubý rámec pro nové budovy bez jakéhokoli nároku na obecnou platnost:
- Architektova kresba
- Informace o kanalizaci a zásobování vodou
- Informace o vývoji trasy
- Technický popis budovy
- Statika
- Požární ochrana, zvuková izolace, tepelná izolace
- Půdorys katastrálního úřadu
- Výpočet čísla budovy
- Výškový plán
- Výpočet uzavřených oblastí vlastností
- V případě potřeby prohlášení o souhlasu sousedních sousedů
Architekt s vámi sestaví dokumenty pro aplikaci budovy. Jsou předkládány v trojím vyhotovení.
Takto funguje schvalovací proces
Pokud neexistuje žádný kvalifikovaný plán rozvoje nebo plánujete odchylky od stávajícího plánu rozvoje, úřady během schvalovacího procesu zkontrolují, zda váš projekt zapadá do jeho okolí z hlediska typu využití, velikosti a umístění stavby, zastavěné plochy a způsobu výstavby. Pozornost věnuje také dodržování rozestupů.
Ti, kteří se předem dohodnou na podrobnostech, mají menší riziko odmítnutí žádosti o budovu. Protože každé stavební nařízení také ponechává prostor pro interpretaci. A pokud do domu zamítne odmítnutí po několika týdnech, není důvod se vzdát: V osobním rozhovoru lze často najít kompromis. Jsou možná také zvláštní povolení, například v průběhu efektivní renovace. Z důvodu tepelně izolačních opatření mohou vlastníci budov porušovat rozvoj hranic - to je místo, kde je ochrana klimatu na prvním místě.
Schvalovací postup na první pohled
- Získejte informace od stavebního úřadu .
- Architekt vytvoří návrh a dohodne ho s klientem.
- Architekt nakreslí šablonu budovy a sestaví všechny dokumenty pro aplikaci budovy.
- Stavební úřad posoudí žádost o stavbu.
- Stavební povolení je uděleno a stavební projekt může začít.
NEBO
- Stavební úřad zamítne žádost o stavbu a uvede důvody svého rozhodnutí.
- Je nutná projednání se stavebním úřadem o možném kompromisu nebo zvláštním povolení.
- Architekt upraví stavební plán nebo v případě potřeby může klient získat souhlas sousedů.
- Stavební úřad vydá stavební povolení a stavební projekt může začít.
Doba zpracování do vydání stavebního povolení
Pouze v případě, že místní stavební úřad vydal stavební povolení, se mohou řemeslníci nastěhovat. To často trvá několik týdnů, někdy i několik měsíců. Bohužel neexistují žádná celostátní pravidla týkající se doby zpracování stavebních aplikací. Doba, po kterou musí vlastníci budov čekat neaktivní, se liší v závislosti na státě a obci. Pokud budete mít štěstí, zvládnete to za čtyři týdny - ostatní musí vydržet šest měsíců. Pouze v Bádensku-Württembersku stanoví § 54 stavebního řádu státu, že rozhodnutí o žádosti o stavbu musí být učiněno nejpozději po dvou měsících. To, jak rychle je stavební povolení uděleno jinde, závisí také na konkrétním případě: Normální obytný dům v nové developerské oblasti je obvykle schválen rychleji než uvolněná část v historickém starém městě nebo komerční projekt v neplánovaném venkovním prostoru.
Tip : Pokud dokumenty chybí, proces stavebního povolení se zbytečně prodlužuje - proto se ujistěte, že je kompletní.
Kdy má předběžný stavební dotaz smysl?
Pokud chcete vědět, zda je možné realizovat vlastní nápady před vytvořením stavebního plánu, můžete to zjistit prostřednictvím předběžného stavebního požadavku. V zásadě se na to může zeptat kdokoli - má však smysl hledat radu od architekta, který díky své odbornosti v oblasti plánování a stavebních předpisů dokáže předem odpovědět na jednu nebo druhou otázku.
Předběžný dotaz na stavbu má smysl také v případě, že pro danou nemovitost neexistuje plán zástavby nebo pokud se nachází v takzvané venkovní oblasti - tj. Mimo souvislou zástavbu. Poté je požadováno, aby nová budova „zapadala do zvláštností okolí a zástavba byla zajištěna“. Dokonce i ti, kteří chtějí prodat volné místo, mohou provést předběžný dotaz na stavbu a zvýšit tak cenu, protože kupci, kteří mají zájem, mohou koneckonců rychle zjistit, zda se jim nákup vyplatí nebo ne.
Stejně jako u stavebního povolení musí být předběžná žádost o stavbu podána také písemně u příslušného úřadu pro stavební předpisy nebo stavebního úřadu. K dispozici jsou dvě možnosti: formální žádost (za určitý poplatek - obvykle v dvojciferném rozsahu pro rodinný dům) a neformální žádost. Je snadnější se zeptat na druhou možnost, ale odpověď na ni není právně závazná.
Co je dobré vědět : Předběžný stavební požadavek netrvá déle než stavební povolení - můžete očekávat až tři měsíce doby zpracování.
Náklady na stavební povolení
U aplikace budovy by stavitelé měli vypočítat přibližně 0,5 procenta nákladů na budovu (bez dodatečných nákladů). Alternativně můžete také vypočítat náklady na aplikaci budovy pomocí tohoto vzorce:
Uzavřený prostor v metrech krychlových x hodnota budovy v eurech za metr krychlový / 0,5 procenta = náklady na aplikaci budovy.
S náklady na novou výstavbu ve výši 300 000 eur stojí stavební aplikace přibližně 1 500 eur. Pokud jsou však stavební náklady mnohem nižší, účtují si stavební úřady obvykle minimální poplatek ve výši 100 až 200 eur. Zvláštní povolení, například od vodoprávního úřadu nebo kácení stromů na pozemku, mohou vést k dalším nákladům.
Tip : I když budete chtít počkat na zřízení garáže pro nový stavební projekt, měli byste ji od začátku zahrnout do plánu stavby. To vám ušetří další řízení o stavebním povolení. Ale buďte opatrní: Dodatečné práce mohou vést k vyšším nákladům pro architekta a statika.
Pokud vaše nová budova splyne s okolím a odpovídá územnímu plánu, neměly by být problémy se stavebním povolením.
Musí soused souhlasit s mým stavebním projektem?
Kdokoli, kdo dodrží všechny požadavky územního plánu a příslušných státních stavebních předpisů, obdrží stavební povolení - bez ohledu na to, jak se k projektu staví jeho soused. Na druhé straně, pokud mají být uděleny výjimky a výjimky z ustanovení plánu rozvoje, je udělení souhlasu na uvážení orgánu. V takovém případě se šance na povolení zvyšuje, pokud klient může prokázat souhlas svých sousedů. Jako vlastník budovy předejte svým sousedům včas projektové dokumenty a požádejte je o podpis.
Možnosti opozice pro obyvatele
Jako rezident prohlašujete, že svým podpisem souhlasíte se stavebním projektem. Je však možné, že neúmyslně uděláte další ústupky, například oblasti se sníženou vůlí. Abyste tomu zabránili, je zde několik tipů, na co si dávat pozor při kontrole dokumentů:
-
Jsou rozestupy v pořadí
Jak velká musí být vzdálenost k sousedovi, v zásadě vyplývá z příslušných stavebních předpisů federálního státu. Je to zpravidla nejméně tři metry - s výjimkou balkonů, arkýřových oken nebo verand, pro které platí menší mezní vzdálenosti. Garáže do určité velikosti lze často umístit na hranici limitu -
Hodí se budova k charakteru oblasti?
Pokud budova odporuje oblasti budovy, sousedé se mohou cítit nepřiměřeně naštvaní. O tom však nerozhoduje individuální vkus, ale vývojový plán. Například v obytné oblasti nesmí být postaven žádný komerční podnik. V takovém případě by se stavební povolení stejně nedostalo. -
Je zachována ochrana třetí strany?
Pokud stavební projekt překročí přípustné využití prostoru, počtu bytů nebo výšky budovy, můžete jako soused podat námitku proti stavebnímu povolení.
Veto proti sousedovým plánům
Pokud chcete zasáhnout proti již vydanému stavebnímu povolení, máte na to pouze jeden měsíc. Výjimka: Pokud jste jako soused nebyli informováni, můžete dokonce do roku vznést námitku proti stavebnímu povolení, počínaje okamžikem, kdy jste se o stavebním projektu dozvěděli.
Pokud orgán námitku zamítne, je možná žaloba u správního soudu. Je logické, že tato akce je doprovázena naléhavým postupem, pomocí kterého můžete zastavit stavbu. Jinak se možná budete muset vyrovnat s fait accompli. Námitka nebo soudní spor jsou slibné, pokud povolení jasně porušuje ustanovení chránící sousedy. Pravděpodobně však nebudete moci zajistit nerušený výhled, který jste si dosud užívali.
Jak velká musí být vzdálenost k sousedům, závisí na příslušných stavebních předpisech federálního státu.
Tyto předpisy chrání sousedy
- Žádost o zachování území podle zákona o stavebním plánování
- Předpisy o dodržování odstupů od vnějších stěn budovy
- dílčí požadavky na stabilitu konstrukcí
- popřípadě směrnice o požární ochraně
- možné plány umístění parkovacích míst a garáží
- Požadavek na posouzení podle zákona o stavebním plánování
- Oddíl 5 federálního zákona o kontrole imisí: Podle toho musí být zařízení, která podléhají schválení, postavena takovým způsobem, aby nepůsobily škodlivé účinky na životní prostředí pro širokou veřejnost nebo její okolí.
Stavba bez stavebního povolení
Nové budovy potřebují stavební povolení - samozřejmě! Ale u menších stavebních projektů může být jeden nebo druhý nakloněn vyhnout se zdlouhavému procesu. Pozor: Každý, kdo realizuje svůj stavební projekt bez povolení, ať už je to dům na stromě nebo kůlna na nářadí, může porušovat stavební předpisy státu.
Tato takzvaná černá budova je ve venkovských oblastech často roky nezjištěná. Ale od té doby, co Google Street View existuje, bylo zaznamenáno stále více porušení. Poté orgán nejprve pošle vlastníkům pozvánku na slyšení. Poté je nemovitost obvykle neoficiálně zkontrolována ze sousedního majetku. Pokud se jedná o černou budovu, bude majitel požádán, aby ji odstranil. Pokud tak neučiní, bude mu uložena pokuta. To se liší v závislosti na federálním státě a faktech. Černí farmáři v Bádensku-Württembersku platí pokutu od 500 do 7 500 EUR za drobné změny v místnosti a 1 500 až 50 000 EUR za větší objemy. Naproti tomu v Meklenbursku-Předním Pomořansku je pokuta za tuto částku výrazně levnější, a to na úrovni 750 až 10 000 eur. Každý, kdo dělá drobné změny v Durynsku bez povolení, přichází s 250 až 7.500 eur z toho. Mimochodem: Pokud vlastník po pokutě nemovitost stále neodstraní, stavební úřady si ji strhnou samy.
Dobré vědět : Kromě pokut podle stavebního zákona může mít nelegální výstavba důsledky podle pojistného práva a zákona o nájmu, například pokud se neplatí stavební pojištění nebo nájemce zruší bez upozornění.
Získejte stavební povolení se zpětnou platností
Při koupi domu se někdy stává, že stavební nebo stavební úpravy, které byly provedeny před mnoha lety, nebyly povoleny. V tomto případě lze požádat o následné stavební povolení. To se velmi často uděluje na terasové střechy, stěny, přístřešky pro automobily, bazény nebo zahradní domky.
Tip : Před zakoupením nemovitosti byste měli nechat prodejce, aby vám ukázal všechna stavební povolení, nebo se zeptejte stavebních úřadů. Pokud říkají, že nelze vydat následné stavební povolení, měli byste se od něj držet dál! V takovém případě možná budete muset očekávat příkaz k likvidaci.