Individuální majetek, společný majetek? Každý, kdo si koupí kondominium, by si měl ujasnit, jaká další uživatelská práva má. Některé věci patří vám jako majiteli domu úplně, jiné jen částečně.
Vlastnictví je zábava? Karl Schmidt reptá na své spolubydlící: Vlastní kondominium, které zahrnuje parkovací místo pro jeho auto - ale neustále tam parkují podivná vozidla. Chtěl postavit plot, aby tomu zabránil - sousedé domu mu to zakázali - parkoviště je považováno za společný majetek.
Zákonodárce v zásadě reguluje, kdo co vlastní, v komplexu s byty. To, co však stát nezohledňuje, určuje klient v prohlášení o rozdělení. Kupující by je měli znát. Popisuje, jak je nemovitost rozdělena na byty a společné vlastnictví. A existuje zde potenciál pro konflikt, jak ukazuje příklad Karla Schmidta.
Prohlášení o rozdělení
Prohlášení o rozdělení uvádí, které pokoje patří vám a které části domu patří všem obyvatelům. Název vašeho bytu v prohlášení o rozdělení by se měl shodovat s názvem v kupní smlouvě. Váš byt a pokoje, které získáte, případně suterén nebo hobby místnost, jsou zvláštním majetkem. Majetek a vše, co zajišťuje kontinuitu a bezpečnost domu, například instalace, jsou společným majetkem. Zahrnuje však také místnosti používané všemi, například prádelnu nebo sušárnu. Prohlášení o rozdělení také vede ke zvláštním právům na užívání parkovacích míst pro vozidla nebo zahradních ploch. Upozornění: I když kupní smlouva deklaruje suterén jako samostatnou nemovitost, kupující nemá nárok na výhradní užívání,pokud tato místnost v suterénu není v prohlášení o rozdělení a plánu rozdělení označena jako samostatná nemovitost se stejným číslem.
Soukromý pozemek
Soukromé vlastnictví patří pouze vám a můžete si jej určit sami. To zahrnuje váš byt a pokoje, které jste získali podle prohlášení o rozdělení. Barva na oknech a předních dveřích v bytě je také součástí nemovitosti - ale ne vnějšek. V zásadě lze jako samostatný majetek klasifikovat pouze samostatné apartmány nebo pokoje. Označená parkovací místa na podzemním parkovišti toto kritérium splňují, parkovací místa na volných prostranstvích nikoli. Pokud soukromé vlastnictví není určeno pro rezidenční účely, hovoří se o částečném vlastnictví . To zahrnuje mimo jiné maloobchodní a komerční prostor.
Příklady soukromého vlastnictví:
- Koupelnové vybavení
- Stropní oblečení
- Podlahové topení
- Okenní parapet uvnitř
- Vnitřní podlaha
- Vyznačená parkovací místa v hromadných garážích
- Tapeta na zeď
- Dveře do pokoje
- Radiátory (přidělování do společného majetku je povoleno, protože celkový systém vytápění tvoří funkční vztah.)
- otevřené komíny (komín jako součást komína ve společném majetku)
- nenosné stěny v bytě
- Obklady stěn
- Kování
- Poplachový systém (pokud je omezen na oblast soukromého majetku)
Společenské vlastnictví
Společným majetkem je vše, co se používá kolektivně. Patří sem také samotná nemovitost a plocha budovy a vše, co je pro existenci domu nezbytné. Stavební služby spadají také do společného majetku. Zde můžete provádět změny pouze se souhlasem komunity vlastníků. Protože by to ovlivnilo vnější dojem z domu. Například nastavení parabolických antén je považováno za strukturální opatření a nesmí být provedeno bez dalších okolků (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Obecní majetek zahrnuje také vnější stěny a okna, schodiště, střechu a topení. Části společného majetku jsou často přidělovány jednotlivým majitelům k použití, například parkovací místo pro auto nebo plochy na zahradě. Pak se mluví o zvláštním užívacím právu.
Příklady společného majetku:
- Uzavírací ventily
- Výtahy
- Venkovní zařízení
- Balkon (všechny pevné součásti jsou ve společném vlastnictví, prostor na samotném balkonu a objekty k němu připojené jsou vlastněny samostatně)
- Systém poštovních schránek
- Světlík
- Izolační / izolační vrstvy
- Pokrýt
- Dvojité parkování (protože to nejsou uzavřené oblasti)
- Potěr
- Okna (protože jsou součástí obálky budovy; malba interiéru v samostatném vlastnictví)
- Rolety, rolety, venkovní žaluzie (tažná zařízení, pásy a vnitřní obložení roletových krabic, ale samostatný majetek)
- Podlahy
- Podlahové topení
- Parkovací místa venku
- Komunitní antény
- Hlavní rozvody vody, plynu a elektřiny
- Dětské hřiště
- Systém likvidace odpadu
- Domácí telefony
- Nosné stěny
- Dveře do bytu venku
- přízemní terasy
Ve společném majetku vašeho kondominia můžete provádět změny pouze se souhlasem komunity vlastníků.
Sandra Weeger-Elsner, advokátka v Kolíně nad Rýnem a právní poradkyně sdružení na ochranu spotřebitele „Wohnen im Eigen“, radí: „Každý, kdo plánuje opatření, která zasahuje do společného majetku, by se měl předem informovat o svých právech na redesign.“ Pokud změna neodpovídá plánu distribuce, může společenství vlastníků požadovat, aby ji vlastník bytu odstranil, rozhodl Krajský soud v Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). „I po letech mohou spoluvlastníci trvat na tom,“ zdůrazňuje expert. Bez ohledu na to, zda existují zvláštní požadavky na stavbu bytu nebo strukturální změny ve stávajícím obytném komplexu: „Upřesněte, zda plánovaná opatření ovlivňují společný majetek a zda jsou povolena,“ doporučuje Weeger-Elsner.Někdy jsou hranice mezi zvláštním a obecním majetkem neurčité: spory musí poté řešit soudy.
Spoluvlastnické podíly
Spoluvlastnické podíly popisují aritmetický (ne skutečný) podíl na společném majetku. To není regulováno zákonem, ale obvykle se měří podle obytného prostoru. Malý byt má méně spoluvlastnických podílů než velký. Podle této hodnoty je nyní rozdělena zátěž společného majetku i náklady na údržbu, opravy a další správu. Jsou neoddělitelně spojeny s individuálním vlastnictvím kondominia.
Zvláštní užívací práva
Každý, kdo si koupí byt, získá soukromé vlastnictví, které patří pouze jemu a sdílí společný majetek. Kromě toho existují zvláštní užívací práva pro jednotlivce ke sdílení majetku. Zvláštní užívací práva jsou často obsažena v prohlášení o rozdělení. Týkají se vlastnictví domu a nelze je prodat nikomu, kdo nevlastní majetek v komunitě. Mohou však být pronajaty cizím osobám. Taková zvláštní práva se často udělují pro terasy nebo zahradní plochy na obecním pozemku, střešní terasy, místnosti v suterénu, části chodby, které ostatní nepoužívají, parkovací místa venku nebo na otevřeném podzemním parkovišti, sklady pod střechou nebo hobby místnosti v suterénu. I když je ve společném vlastnictví, ostatní vlastníci nejsou oprávněni tyto části používat.Všichni vlastníci bytů však musí hradit náklady na údržbu příslušných oblastí a pokojů společně, pokud není regulováno nic jiného.
Zvláštní užívací práva zvyšují hodnotu bytu. Mohou vést k tomu, že bytu bude přiděleno více spoluvlastnických podílů, než je obvyklé na základě metrů čtverečních. Výsledkem je, že vlastník platí vyšší dávku jako náhradu za právo užívat věci, které patří všem. Pokud má být zvláštní užívací právo zrušeno nebo změněno, je vyžadován souhlas všech vlastníků. Výjimkou je soudem určená hrubá nerovnost.
Řád Společenství
Pravidla komunity vám říkají, zda vykonáváte svou práci v bytě a zda můžete své čtyři stěny prodat nebo pronajmout bez dalších okolků, do jaké míry jsou povolena zvířata nebo zda je zakázáno přehrávání hudby. Kromě toho může obsahovat velké množství dalších předpisů, které se odchylují od zákona, například o rozložení zátěže a nákladů, údržbě a opravách, pojištění nebo o svolávání, hlasovacích právech a přijímání usnesení na schůzi vlastníků bytů.
Protokoly mohou obsahovat důležité informace
Nezapomeňte se podívat na předchozí rozhodnutí komunity vlastníků. Pak budete včas vědět, kde v komunitě existují spory, jaká omezení používání existují, jaké náklady budete muset uhradit, protože je třeba renovovat topný systém nebo střechu, jak vysoká je rezerva údržby atd. Požádejte prodejce, aby vám předal zápis z předchozích dvou nebo tří schůzek vlastníků, nebo si jej prohlédněte u správce nemovitosti s plnou mocí od prodejce. To musí vést ke sběru rezolucí pro všechna usnesení, která byla přijata od července 2007. To obsahuje usnesení společenství vlastníků s jejich zněním, místem a datem řešení, jakož i soudní rozhodnutí s jejich formulací rozsudku.Aktuální závazky najdete v posledním ročním výkazu a aktuálním podnikatelském plánu.
