Dům nebo prázdninový byt v Řecku je snem mnoha lidí. Země bohů a učenců zapůsobí svým středomořským podnebím, pryskyřičným vínem a radostí jejích obyvatel. Pokud také uvažujete o koupi domu nebo rekreačního bytu v Řecku, zde naleznete užitečné tipy.
Požadavky na dům v Řecku
Článek 17 řecké ústavy staví soukromé vlastnictví, zejména nemovitý, pod zvláštní ochranu. V zásadě může jakákoli domácí nebo zahraniční osoba (fyzická nebo právnická) nabývat v Řecku majetek a nemovitosti. Řecké právo však zakazuje cizincům kupovat nebo pronajímat nemovitosti v zákonem stanovených hraničních oblastech. Příhraniční oblast zahrnuje také oblasti, které netvoří přímou geografickou hranici s jiným státem. Možnými důvody těchto omezení jsou práva státu na předprodej nebo další prodej nebo umístění nemovitosti v pohraniční nebo krajinné oblasti.
Pozemky v Řecku katastr nezaznamenává a o nemovitostech svědčí územní plán (topografiko) podepsaný inženýrem. Před nákupem byste měli také zkontrolovat, zda existuje certifikát od příslušného orgánu (Poleodomia) pro budování potenciálu. To platí zejména pro nemovitosti, které jsou mimo územní plánování.
Jak najít vhodný dům v Řecku
V Řecku neexistuje žádná asociace makléřů. Má smysl kontaktovat realitního agenta na místě. Upozornění: Stejně jako v mnoha jiných zemích existuje v Řecku vedle mnoha poctivých makléřů také několik „černých ovcí“. Přesvědčte se tedy o vážnosti svého makléře. Notáři v Řecku nepracují. Pokud při hledání nemovitosti použijete makléře, zaplatíte jako provize zhruba dvě až tři procenta z kupní ceny. Téměř všechny německé noviny obsahují mezinárodní sekci nemovitostí, která zahrnuje také nabídky řeckých nemovitostí. Řecké regionální noviny obsahují nabídky nemovitostí z příslušného regionu.
Stavební povolení
Před zakoupením stavebního pozemku zkontrolujte, zda máte na něm povoleno postavit dům. Úřady povolují výstavbu mimo město nebo vesnici, pokud má pozemek alespoň 2 000 metrů čtverečních a je na veřejné silnici. Nebudete dostávat stavební povolení v lesních nebo přírodních rezervacích nebo na archeologických nalezištích. Protože půda v Řecku není zaznamenána v oficiálním registru nemovitostí, je pro kontrolu k dispozici pouze plán lokality (topografico).
Řecký trh s nemovitostmi se liší od německého.
Vývoj a ceny
Pokud se rozhodnete stavět na otevřeném prostranství, zvažte vývoj. Pozemky ve městě nebo vesnici jsou obvykle vyvíjeny. Pokud je nemovitost mimo územní plán, musí si vlastník elektřiny, vody a telefonu zajistit vlastní připojení. Pokud vaše nemovitost hraničí s mořem, musí být obecně přístupný 30 metrů široký pás pláže. Ceny nemovitostí v Řecku velmi silně kolísají.
Notářská kupní smlouva
K zakoupení nemovitosti nebo pozemku v Řecku jsou vyžadovány následující kroky:
- Uzavření notářské kupní smlouvy
- věcná dohoda o převodu vlastnictví
- Zápis do katastru nemovitostí.
Notář, který notářsky ověřuje kupní smlouvu, nedoporučuje. Proto je nezbytné, abyste při přípravě a zpracování kupní smlouvy spolupracovali s právníkem. Před nákupem vám objasní následující otázky:
- Byl majetek prodávajícího legálně získán?
V Řecku není záznam v katastru nemovitostí dostatečnou zárukou, že prodávající je ve skutečnosti vlastníkem nemovitosti. Spravuje ji osoba (personální snímek). O registraci však neexistuje žádná takzvaná veřejná víra. To pro vás znamená, že se nemůžete spolehnout na správnost údajů v katastru nemovitostí. Nákup majetku nebo jiných skutečných práv k půdě v dobré víře je podle řeckých zákonů vyloučen. Převody vlastnictví za posledních 20 let proto musí být zkontrolovány příslušným registrem. Dále si ověřte, zda jsou do katastru nemovitostí zapsány majetkové zápisy, břemena nebo konfiskace (řecky Ola ta pistopiitika Metagrafis, Hypothikon, Waron, Diekdikiseon, Kataschesseon). - Existuje pro vaši nemovitost stavební povolení potvrzené? Je skutečně dovoleno stavět na proluce? Existuje osvědčení od příslušného orgánu (Poleodomia)?
Opatrnost se doporučuje především u pozemků mimo územní plánování, například proto, že dotyčný pozemek je charakterizován jako lesní oblast nebo se nachází v tzv. Pohraniční oblasti, kde je možné nabytí pouze se zvláštním souhlasem státu. Daleko od města nebo vesnice můžete obvykle stavět na svém pozemku pouze v případě, že pozemek má alespoň 2 000 metrů čtverečních a je na veřejné silnici. Před nákupem se nezapomeňte zeptat na okolnosti.
Po právní prohlídce nemovitosti je s kupujícím uzavřena notářsky ověřená smlouva. Návrh vypracuje odpovědný právník. Převod vlastnictví je platný, pouze pokud jste zapsáni v katastru nemovitostí (tzv. Transkripční kniha) okresu, ve kterém se nemovitost nachází. Notářsky ověřená kopie kupní smlouvy je zde uložena pod registračním číslem.
Nový systém katastru nemovitostí
V roce 1995 byl v Řecku přijat zákon, který stanoví zavedení moderního systému katastru nemovitostí. To by mělo zjednodušit vlastnickou strukturu a postup registrace práv k nemovitostem a zajistit větší právní jistotu. Všechna registrovaná vlastnická práva je třeba zaznamenávat regionálně a postupně a převádět do nového systému.
V roce 1995 byl v Řecku přijat zákon, který stanoví zavedení moderního systému katastru nemovitostí.
Příslušným orgánem je OKXE (Organismos Ktimato-Logion Chartographisseon Ellados). OKXE zveřejňuje oblasti zahrnuté do zpracování nových katastrů nemovitostí. Každý, kdo vlastní nebo má jiná práva k pozemkům umístěným v těchto oblastech, by měl ve stanovené lhůtě zaregistrovat svá práva u místních úřadů, které OKXE jmenuje za odpovědné.
Dotčeným osobám se doporučuje, aby se o zavedení nového katastrálního systému informovali včas. Nedodržení lhůty vede ke ztrátě registrovaných vlastnických práv. Neexistuje žádné ustanovení o postupu pro individuální oznámení o zařazení do nového systému katastru nemovitostí nebo o riziko ztráty práv. Z těchto důvodů jsou zákonné lhůty zpracovávány velkoryse orgány ve prospěch postižených. Je však zapotřebí bdělosti, aby nedošlo k narušení registrovaných práv.
Financování domu v Řecku
Půjčky na bydlení a spořicí fondy lze v zásadě použít také k financování rezidenčních opatření v Řecku. Kromě domácích pěšců a náhradních záruk lze za zajištění takového financování považovat také hypotéky nebo hypotéky na rezidenční nemovitost v Řecku. Při financování nemovitosti v zahraničí byste měli obecně použít alespoň 40 až 50 procent vlastního kapitálu. Nemovitosti nebo jiná aktiva v Německu se rovněž považují za náhradu vlastního kapitálu. Zeptejte se svého klientského poradce, zda vaše stavební spořitelna může takové zahraniční financování provádět. Může vám také sdělit, které dokumenty máte předložit.
Daně a poplatky v Řecku
Registrační poplatek je asi 0,4 procenta z kupní ceny, počítáte asi dvě procenta za notáře, poplatek za právní fond a poplatek za advokátní komoru. Advokát a makléř také dostávají zhruba dvě procenta. Kromě toho existuje daň z převodu nemovitostí. V závislosti na hodnotě nemovitosti a umístění nemovitosti je to sedm až jedenáct procent. Vyšší procento se používá, pokud se Your-Best-Home.net nachází v obci s vlastním hasičským sborem. Notář vypočítá dlužnou částku za vás, nebo daňový úřad příslušné obce určí daň z převodu nemovitosti. Proti tomu se můžete odvolat. Další náklady vznikají v souvislosti s možným zapojením inženýra, který před nákupem nemovitosti radí v otázkách proveditelnosti stavby a stavebních povolení.
Půjčky na bydlení a spořicí fondy lze v zásadě použít také k financování rezidenčních opatření v Řecku.
Provozní náklady
Daň z kapitálu (TAP = Telos Akinitis Perioussias): přibližně 0,04 procenta z
daně z příjmu nemovitosti .
a) v případě pronájmu
b) v případě vlastního užívání za předpokladu, že obytný prostor nebo užitná plocha je větší než 200 metrů čtverečních.
Sazby daně se pohybují mezi 18 a 50 procenty v závislosti na příjmu. Poraďte se předem se svým řeckým právníkem.
Účinky využití fondů stavebního spoření
Využití úvěru na bydlení a spořicích fondů v zahraničí v rámci doby závazku považuje finanční úřad za škodlivé pro pojistné nebo daně. Hlavní výjimka se vztahuje pouze na zaměstnance Evropské unie: Podle rozhodnutí BFH mohou v zemi bydliště využívat fondy stavebního spoření pro rodinné domy. Ostatní daňové účinky nemovitosti v zahraničí jsou založeny na dohodě o zamezení dvojího zdanění mezi Spolkovou republikou Německo a Řeckem. Zde musí být zapojen daňový úřad odpovědný za zdanění daňového poplatníka.
Tipy
- Pokud dovážíte do Řecka velké částky peněz, nechte si od úřadů vydat dovozní osvědčení o směně. To je jediný způsob, jak zajistit, že budete moci znovu exportovat peníze, pokud později prodáte.
- Pozemky mimo rozvojové plány musí mít obecně nejméně 2 000 metrů čtverečních (v podkroví dokonce 20 000 metrů čtverečních), aby se mohly rozvíjet. Před uzavřením kupní smlouvy se nezapomeňte informovat o okolnostech.
důležité pojmy
| Kupní smlouva | simwoleo agorapolissias |
| Výpis z katastru nemovitostí | Pistopiitika Ipothikafilakiou |
| Katastr nemovitostí | Ipothikafilakio |
| odhad | Ektimissi Akinitou |
| hypotéka | pothiki |
Všechny zde uvedené informace jsou poskytovány podle našich nejlepších znalostí. Nelze však poskytnout žádnou záruku za správnost nebo úplnost informací.