S prázdninovým domem nebo bytem v Portugalsku si můžete užívat slunce i v zimě. Zde zjistíte, jak funguje nákup vlastního domu v Portugalsku.
Ať už se jedná o prázdninový dům nebo prázdninový byt: Koupě nemovitosti v Portugalsku je pro mnohé velmi lákavá. Z Německa se tato cesta vyplatí i na prodloužený víkend a můžete se spolehnout na klima, zejména v Algarve. V letních vedrech vás ochlazuje čerstvý vánek od moře, v zimě - když fouká mrazivý vítr od severu - těží z ochrany hor, které oddělují pobřežní pás od vnitrozemí.
Požadavky na koupi domu v Portugalsku
Němci si obvykle mohou bez problémů koupit jakýkoli rekreační dům nebo byt, který se nabízí. Mohou také zůstat v Portugalsku tak dlouho, jak chtějí. Pokud plánujete zůstat déle než tři měsíce, je nejlepší požádat o povinné povolení k pobytu přímo při vstupu. Schválení je obvykle otázkou formy. Kupující v domácnosti musí také získat daňové číslo od místního daňového úřadu. Toto budete také potřebovat, pokud si chcete založit bankovní účet v Portugalsku. Každý, kdo hledá byt v Portugalsku, je závislý na automobilu. Dovezené vozy musíte znovu zaregistrovat nejpozději po 180 dnech. Nejlepší je deklarovat je jako pohybující se zboží a představit je jako součást „Residencia“. Jinak bude dovoz drahý. Nejlepší je obrátit se na profesionální poskytovatele služeb.
Klima umístění
Zájemci o nemovitosti se často soustředí na Algarve. Vzhledem k celoročnímu mírnému podnebí je tu příjemná změna oproti bezútěšnému počasí v Německu. Průměrná teplota v zimě je kolem 16 stupňů Celsia a v létě není neobvyklé ani 28 stupňů Celsia. Kromě toho můžete do hlavního města okresu Faro letět do tří hodin za přibližně 300 eur.
Ceny nemovitostí v Portugalsku
Pobřežní pás Algarve se v posledních letech stal pevností pro golfisty. V dobře udržovaných golfových střediscích existuje odpovídající silná konstrukce. Každý, kdo do takové nemovitosti investuje, může očekávat vysoké ceny při dalším prodeji. Neměli byste si však kupovat takový dům čistě z důvodů zisku. Závěrem je, že nákup zůstává luxusem.
2-pokojový byt za 150 000 eur stojí přibližně 300 eur měsíčně za údržbu (administrativa, služebná, bazén a zahradní servis, opravy a obecné náklady na urbanizaci). Elektřina a voda ještě nejsou zahrnuty. „Quinta“ - stará usedlost v zázemí Portugalska - je stále velmi levná. Zejména u těchto objektů by se však nemělo vyhýbat nákladům na odborníka, který kontroluje kvalitu konstrukce. Pokud máte možnost si před koupí vyzkoušet život v zimě, můžete si sami vyzkoušet, zda se obejdete bez vytápění, zda je střecha vzduchotěsná a stěny zůstanou suché. Protože letní idyla často proměňuje chudou stavební látku, která vás v zimě chytí za studena. Dotaz na místě v kanceláři starosty,zda existují plány na stavbu nových budov v sousedství, které by mohly bránit ve výhledu, nebo zda mají být postaveny silnice, které mohou být zdrojem hluku.
Najděte ten správný dům
Při hledání vhodného domu v Portugalsku je nejlepší obrátit se na takzvaný „Mediador Autorizado“. Jedná se o státem licencovaného makléře, který může vyrobit „číslo AMI“. Vypracovává smlouvy a zbavuje kupujícího řady správních postupů. Například zkontroluje vlastnickou strukturu v katastru nemovitostí a vyhledá, jaké hypotéky nebo práva třetích osob váží na nemovitost. Pokud udělá chyby, odpovídá za škodu, kterou kupující utrpěl. To nejlepší na makléřské pomoci: Kupujícího to nic nestojí. Prodávající platí provizi.
Každý, kdo narazí na atraktivní nabídku bez agenta, by měl kromě prohlídky katastru nemovitostí („Conservatória do Registo Predial“) mít také povolení k pobytu („Licença de Utilização“) nebo stavební povolení („Licença de Construção“). Je možné, že Your-Best-Home.net byl postaven proti platným předpisům, a nemůžete se spoléhat na to, že porušení zůstane dlouhodobě skryté. Nejlepší způsob, jak nechat zkontrolovat kvalitu stavby odborníky Žádost o půjčku je vytvořena, stačí k zajištění proti nejhoršímu.
Lisabon se nachází na extrémním jihozápadě Evropy na pobřeží Atlantiku.
Porovnejte nabídky bytů
Každý, kdo porovnává podobné nabídky rekreačních domů a bytů, by neměl být zaslepen nižší kupní cenou, ale měl by také zvážit provozní náklady. Informace o tom poskytnou prodejci a správci. Ve stávajících systémech poskytují staré účty nejlepší důkaz o výši vedlejších nákladů. Je nezbytné nahlédnout do stanov a zápisů společenství vlastníků, ve kterých jsou zaznamenána práva a povinnosti užívání ve společných prostorách. Měli byste zkontrolovat, zda byly vytvořeny dostatečné rezervy na opravy, zda jsou plánovány drahé nákupy nebo budovy, a podle toho, podle kterého klíče jsou rozděleny výdaje komunity. Ani rozhovor s místními sousedy nebolí.
Postavte si rekreační domy sami
Stavba domu na dálku - je komplikovaná. Pokud se na staveništi v Portugalsku nemůžete pravidelně objevovat, měli byste mít kromě správce stavby, který řídí nejdůležitější fáze výstavby, alespoň jednu osobu, které důvěřujete. Pozemek může být nepříjemně překvapený a zatímco vy v tichosti navrhujete svůj vysněný domov, v nejhorším případě se získaný stavební pozemek může přes noc změnit na bezcenné pole. V některých oblastech vydávají portugalské orgány pouze dočasná stavební povolení, jejichž platnost končí po stanoveném datu dokončení. Nejlepší je zeptat se na taková omezení na radnici. Vědí také, zda je nemovitost napojena na obecní vodovod. LedažeNa pozemku musí být k dispozici alespoň jedna studna s dostatečnou kapacitou a dobrou kvalitou vody.
Pokud si stavíte vlastní prázdninový dům, měli byste být připraveni na to, že stěrku vezmou do ruky většinou nekvalifikovaní pracovníci. Proto je nejlepší najmout odborníky se zvláštními požadavky, které nejsou v příslušném regionu běžné, jako je podlahové vytápění - i když vyžadují mnohem více. Pokud jde o samotnou konstrukci, musíte vědět, že německé normy v Portugalsku neplatí. Je to jednodušší, pokud se rozhodnete pro novou budovu od vývojáře. Platíte za to podle postupu výstavby. Doporučení k tomu obsahuje vyhláška německých realitních agentů a stavitelů. Abychom byli finančně na bezpečné straně, jak jsem řekl, platíte podle postupu výstavby a udržujete kolem pěti procent z každé tranše jako jistotu. Německé nařízení o realitních kancelářích a developerech poskytuje návrhy na částečné platby,který se dohodl se stavební firmou.
V zásadě byste neměli zapomenout na ležérnost jižanů. Dohodnuté datum dokončení nového bydliště se v Portugalsku obvykle odkládá nejméně o tři měsíce nebo půl roku. Někteří developeři zahájí výstavbu až poté, co bude prodána většina komplexu. Dva roky výstavby nejsou v Portugalsku neobvyklé. Pečlivě tedy zvažte, zda vám hotový předmět nemusí lépe sloužit. Ale i zde byste se měli ujistit, že bylo dodrženo stavební povolení. Chcete-li mít jistotu, požádejte odborníka, který posoudí strukturu budovy.
Žádný ukvapený podpis při rozhodování o nákupu
Jelikož kvalita budov v Portugalsku je velmi odlišná, měla by být rozhodně posouzena kriticky a odborně. Jakmile najdete svůj vysněný domov, obvykle zaplatíte deset procent z kupní ceny, abyste zajistili nabídku. Částku vkladu byste měli mít připravenou okamžitě. Protože banka peníze rozdává, pouze když má hypotéku na Your-Best-Home.net nebo na jiné zabezpečení. Pokud si přesto chcete půjčit v krátké době, budete si muset půjčit další aktiva, například dům v Německu nebo cenné papíry. Obecně by však vklad neměl být problém. Pravidlem je, že u rekreační nemovitosti byste měli přinést 40 až 50 procent vlastního kapitálu.
Před předáním peněz byste měli určitě podepsat předběžnou smlouvu, „Contrato-promessa de Compra e Venda“ - ale pouze v případě, že jste rozhodnuti koupit Your-Best-Home.net. Protože předběžné smlouvy jsou v Portugalsku závazné. Regulují práva a povinnosti stran až do notářství konečné kupní smlouvy a definují nákup v širším smyslu. Kupující pak musí dát peníze na stůl do určitého data. Pokud to nezvládne, může majitel dohodu nechat jít. Pak nejen že dojde ke ztrátě zálohy, ale často je to i smluvní pokuta. Před podepsáním předběžné smlouvy byste proto měli co nejdříve kontaktovat svou banku. Naopak tento článek zavazuje předchozího vlastníka.Pokud následně podnik opustí, musí podle portugalských zákonů převést na kupujícího dvojnásobnou zálohu.
Funchal je hlavním městem autonomní oblasti Madeira.
Předběžná smlouva
Předběžná smlouva obvykle obsahuje následující ustanovení:
- přesné označení stran a přesný popis nemovitosti včetně údajů z katastru nemovitostí, jakož i odkaz na osvobození od břemen,
- kupní cena a případné dílčí platby za nové budovy v souladu s průběhem výstavby a dohodou o složení zálohy, pokud to požaduje prodejce (obvyklých je deset procent)
- dohoda o spolupráci prodávajícího při prozatímní registraci akvizice a hypotéky,
- datum splatnosti zbývající kupní ceny nebo částí kupní ceny, které mají být financovány (nejdříve, když je kupní smlouva notářsky ověřena),
- datum notářského osvědčení,
- Sankční doložky v případě porušení smlouvy a exekuční doložka.
Můžete hrát na jistotu, pokud máte předběžnou smlouvu ověřenou notářem a poté prozatímně zapsanou v katastru nemovitostí. Tím je zajištěno vaše právo stát se vlastníkem po dobu šesti měsíců. Jinak může dojít k následujícímu: Vlastník prodá druhému zájemci, který se v dobré víře sám zapsal do katastru nemovitostí. I když byla vaše smlouva podepsána dříve, prohrajete. Přestože zápis do katastru nemovitostí není povinný, bez něj by se rozhodně neměl dělat.
V Portugalsku se však stanete majitelem domu s notářsky ověřenou kupní smlouvou. Prodejce proto obdrží své peníze ihned po podpisu. V Německu naproti tomu notář udržuje částku na vázaném účtu, což je zvláštní forma vázaného účtu, po dobu několika týdnů, dokud kupující není novým vlastníkem v katastru nemovitostí.
Před uzavřením a notářským ověřením kupní smlouvy musí kupující zaplatit daň z převodu nemovitosti. Za tímto účelem musí kupující informovat daňové orgány o ceně, za kterou nemovitost kupuje, a předložit svou osobní daňovou kartu a kartu daně z nemovitosti („Caderneta predial“). Pouze v případě, že zaplatil daň z převodu nemovitostí (SISA) a může to prokázat při nákupu, notář uzavře smlouvu.
Notářskou kupní smlouvu obvykle zpracovává právník, který je k tomu oprávněn kupujícím, před portugalským notářem nebo konzulem (v Německu). Advokát zajišťuje, aby byly získány certifikáty a dokumenty potřebné k provedení kupní smlouvy. Důležité: Jako státní úředník nemá notář v Portugalsku žádnou poradní roli.
Financování
Portugalské banky poskytují půjčky pouze rezidentským zákazníkům a obvykle s pohyblivou sazbou. Každý, kdo se chce dohodnout na pevné úrokové sazbě, platí nadměrný poplatek. Německé banky se zdráhají financovat zahraniční nemovitosti a peníze obvykle vydávají, pouze pokud si například půjčíte dům v Německu nebo poskytnete jiné obvyklé zajištění. Za zajištění takového financování lze považovat jak rezidenční nemovitosti připravené k pohybu, které se nacházejí v rozvinutých urbanizacích, tak i stavební parcely, na které bylo vydáno stavební povolení.
Doklady o půjčce v Portugalsku
Dokumenty pro financování bydlení v Portugalsku se nazývají „Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação“. Spolu s žádostí o půjčku musíte svému věřiteli předložit následující dokumenty o portugalském pěšci:
| Identificação da Propriedade | Identifikace nemovitosti |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Stavba a plán stavby |
| fotografie | Fotografie |
| Características da Propriedade | Základní vlastnosti nemovitosti |
| Celková plocha do terénu a oblasti Ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares | Nemovitosti a zastavěná plocha vm2, počet pater, včetně suterénu / garáží / přízemí / pater |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | stávající infrastruktura (veřejná elektřina a telefon, veřejná dodávka a likvidace vody) |
| identifikaceção da fracção autónoma (vodorovně) | Označení kondominia (přesná definice s uvedením označení obsažených v prohlášení o rozdělení) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Počet a využití pokojů, předpokládaná hodnota nemovitosti |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Jméno, adresa, telefon majitele / kontaktní osoby na místě |
| Fotokópie z licencované stavební konstrukce z obnovitelné zdroje / využití | Fotokopie stavebního nebo bytového nebo povolení k užívání |
| Contrato promessa de empreitada | Smlouva o výstavbě / díle |
| Contrato promessa de compra e venda | Slib nákupu / předběžná kupní smlouva |
| Certifiedão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current certified | Výpis z katastru nemovitostí |
| Caderneta Predial | Kontrolní karta budovy |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Kopie portugalského DIČ |
Žádost o hypotéku v Portugalsku
Ocenění a umisťování hypotéky lze provést prostřednictvím místní hodnotící společnosti a advokátní kanceláře, které by v ideálním případě měly spolupracovat s vaší bankou. Hypotéka vzniká smlouvou nebo jednostranným prohlášením. Objednávání a realizace hypotéky podléhá portugalskému právu.
Zásada chronologického pořadí priorit záznamů vždy převažuje, pokud je na nemovitosti zadáno několik hypoték nebo jiných práv. V případě hypoték na objekty v Portugalsku se berou v úvahu pouze hypotéky první třídy. Hypotéka se uzavírá v eurech a zahrnuje kromě hlavní pohledávky i úroky za tři roky a vedlejší náklady.
Do dokumentu o jmenování musí být rovněž zahrnuty dohody o odpovídajícím požárním pojištění a přidělení případných pojistných plnění. Místo jurisdikce je určeno umístěním nemovitosti. Jak již bylo zmíněno, je obvyklé požádat o provizorní rezervaci nákupu - s uvedením kupní ceny - a hypotéky v katastru nemovitostí před notářským ověřením kupní smlouvy. Tento prozatímní záznam slouží k zabezpečení hodnosti a obsahuje:
- Jméno budoucího hypotéky
- Výše hypotéky
- Výše úroku a okrajových výhod
Konečná hypotéka musí být notářsky ověřena a zaregistrována do šesti měsíců od provedení této rezervace - pokud je nákup proveden současně s kupní smlouvou.
Náklady na dům v Portugalsku
Náklady na notáře a katastr nemovitostí, jakož i vedlejší náklady, ale také převod nemovitosti a daň z nemovitosti: toto vše musíte platit při koupi domu v Portugalsku. Podrobně objasňujeme, jak vysoké jsou náklady.
Město Porto je stejnojmenné a známé pro portské víno.
Dodatečné náklady
Pokud vypočítáte celkovou částku financování, nezapomeňte zahrnout dodatečné náklady mezi 10 a 15 procenty. Přesná částka závisí na kupní ceně a výši půjčky.
Levým podílem je daň z převodu nemovitostí. SISA tvoří až deset procent kupní ceny. Vlastní uživatelé mají nárok na příspěvek až do výše 83 500 eur. Kromě toho jsou odstupňovány daňové sazby. Z ekvivalentu přibližně 162 000 eur účtují portugalské daňové orgány jednotně deset procent za nákupy nemovitostí. Daň z převodu nemovitosti musí být zaplacena před podpisem notářské kupní smlouvy.
Náklady na notáře a katastr nemovitostí jsou dvě až tři procenta z notářsky ověřené kupní ceny a již zahrnují kolkovou daň ve výši osmi promile. Každý, kdo se poradí s právníkem, za to platí zvlášť, měl by však předem stanovit cenu. Protože na rozdíl od Německa neexistuje v Portugalsku žádný zákonný tarif. Každý, kdo chce využít trik nákupu své nemovitosti prostřednictvím off-shore společnosti, aby mohl legálně obejít daň z převodu nemovitostí nebo daň z dědictví a darování, bude muset zavolat právníka i daňového poradce. Ne všichni věřitelé však hrají společně s těmito modely úspory daní. Daň z nemovitosti je 0,7 procenta až 1,3 procenta jednotkové hodnoty pro zastavěné a zastavitelné pozemky. Pro určité časy a až do určitých standardních hodnot platí příspěvky.Každý, kdo prodá svůj dům se ziskem, musí zaplatit daň z 50 procent z dodatečných výnosů jako příjem. Daň z daru a dědictví („Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes“) závisí na hodnotě nemovitosti a míře vztahu. Manželé a děti, kteří zdědí dům, musí například očekávat 13 procent v hodnotě kolem 70 000 až 180 000 eur. Daň z nemovitosti způsobuje provozní náklady mezi 0,7 a 1,3 procenta jednotkové hodnoty. Výjimky pro budovy postavené pro obytné účely jsou možné po určitou dobu až do hodnoty kolem 150 000 eur.ti, kteří zdědí dům, musí počítat například s 13 procenty v hodnotě kolem 70 000 až 180 000 eur. Daň z nemovitosti způsobuje provozní náklady mezi 0,7 a 1,3 procenta jednotkové hodnoty. Výjimky pro budovy postavené pro obytné účely jsou možné po určitou dobu až do hodnoty kolem 150 000 eur.ti, kteří zdědí dům, musí počítat například s 13 procenty v hodnotě kolem 70 000 až 180 000 eur. Daň z nemovitosti způsobuje provozní náklady mezi 0,7 a 1,3 procenta jednotkové hodnoty. Výjimky pro budovy postavené pro obytné účely jsou možné po určitou dobu až do hodnoty kolem 150 000 eur.
Náklady na financování
Náklady se určují případ od případu a vycházejí z úsilí vyžadovaného na místě. Smluvní partneři v Portugalsku vyhodnotí nemovitost a objednají hypotéku.
Náklady na posouzení vycházejí z tržní hodnoty nemovitosti, jsou však minimálně kolem 300 eur. Hypoteční příkaz, který má provést právník, přináší náklady ve výši přibližně dvou procent z částky úvěru, nejméně však 1 500 eur. K tomu se přidávají náklady na notáře a katastr nemovitostí, které závisí na výši hypotéky, která má být zaregistrována.
Tipy a informační adresy pro váš prázdninový dům
Pokud svůj prázdninový byt nebo prázdninový dům necháte delší dobu na pokoji, je lepší najmout si správcovskou společnost, která zajistí, že bude vše v pořádku.
Při výběru byste to měli objasnit:
- Je společnost registrována, má reference?
- Jak často se kontroluje stránka Your-Best-Home.net?
- Je správa vždy k dispozici?
- Pokud ano, převezme také nájem?
- Jsou jasně uvedeny provozní náklady (daně, voda, elektřina)?
- Správa nemovitostí spolupracuje se servisními společnostmi; pokud ano, s kterými?
Adresy
Německo-portugalská obchodní a průmyslová komora
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel.00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Německé velvyslanectví
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
Všechny zde uvedené informace jsou poskytovány podle našich nejlepších znalostí. Nelze však poskytnout žádnou záruku za správnost nebo úplnost informací.