Stěhování do sdíleného bytu usnadňuje studentům a praktikantům vyskočit z domova svých rodičů. V dohodě o sdílení bytů však musíte vzít v úvahu několik věcí. Co by měli vědět mladí nájemníci, jejich rodiče a pronajímatelé …
Možnost socializace a sdílení nájemného činí společný byt atraktivní pro mladé lidi. Pronajímatelé jsou na druhou stranu skeptičtí ohledně plochých akcií. Vaše obavy: Obyvatelé se často mění, rádi se pořádají na večírku a mohou tu být problémy se sousedy. Se správným leasingem můžete zabránit plochému sdílení zoff.
Varianty nájemní smlouvy na ploché akcie
„Už při podpisu nájemní smlouvy by mělo být jasné, kdo odpovídá pronajímateli za nájem,“ vysvětluje právník Rudolf Stürzer, předseda Haus und Grund Mnichov. V praxi hrají roli dvě hlavní varianty.
- První model: nájemní smlouvu podepisuje pouze jeden obyvatel bytu a jako hlavní nájemce nese výhradní odpovědnost za nájem pronajímateli. On a spolubydlící regulují, jak jsou náklady rozděleny - čímž se pro bezpečnost všech zúčastněných osob doporučuje podnájemní smlouva. Hlavní nájem by neměl indikovat pouze to, že se byt pronajímá společnému bytu, ale také počet povolených podnájemců. Smlouva by navíc měla obsahovat povolení, že místo rezidentů, kteří se odstěhovali, mohou na jejich místo nastoupit jiní. Pronajímatel pak může odmítnout jeho souhlas, pouze pokud existují vážné důvody proti navrhovanému podnájemci.
- Model dvastanoví, že všichni členové sdíleného bytu jsou nájemci se stejnými právy. V nájemní smlouvě je uvedeno, jak budou rozděleny vedlejší náklady a jak budou pokoje použity. Pronajímatel zná všechny obyvatele bytu osobně a přesně zjistí, kdo v bytě bydlí. „Tito lidé by měli být nejen jmenováni v čele nájemní smlouvy, ale měli by také nájemní smlouvu podepsat,“ říká Stürzer. Všichni nájemci společně ručí za nájem. Pronajímatel proto může použít každého jednotlivce k úhradě případných nedoplatků. Co se stane, když se někteří členové bytu odstěhují, ale jiní chtějí zůstat? „Pronajímatel pak může i nadále požadovat nájemné od těch, kteří se odstěhovali,“ řekl Stürzer. Pokud neexistuje smírné řešení, mají nájemci, kteří se odstěhovali, pouze možnostžalovat ty, kteří zůstali za souhlas s ukončením bytu. Těmto rizikům se lze vyhnout, pokud mají obyvatelé povoleno jmenovat nové nájemce v souladu s nájemní smlouvou.
- Přísně vzato, existuje třetí model regulace života s plochým sdílením: každý obyvatel uzavírá svou vlastní nájemní smlouvu. Soukromí pronajímatelé tuto možnost nabízejí jen zřídka.
Poškození v bytě
U některých pronajímatelů může dojít k hrubému probuzení, když nájem skončí. V případě poškození to často nechce být kvůli mnoha změnám nájemců. „Proto by při každém příchodu a odjezdu mělo být v dodatku k nájemní smlouvě uvedeno, k jaké škodě došlo a kdo ji ve sdíleném bytě zaplatí,“ doporučuje Stürzer. To také chrání nájemce, kteří se připojí později, před odpovědností za škody způsobené dříve. Mezi odpovědnými obyvateli pak existují nároky na odškodnění. Jednoduše řečeno: Nájemci, kteří jsou společně odpovědní pronajímateli za škodu, mohou náklady uhradit od osoby, která ji způsobila.
Rada odborníka: kdy by za to měli ručit rodiče
Melanie Sterns-Kolbeck ze sdružení Haus und Grund Mnichov vysvětluje, proč rodičovská záruka poskytuje pronajímateli větší bezpečnost: „Uzavření nájemní smlouvy je spojeno s rizikem pro každého pronajímatele. Proto se musí chránit v případě platební neschopnosti nájemce. V hotovosti je běžná záloha. Alternativně může nájemce poskytnout záruku. Záruka se pak zavazuje převzít odpovědnost za všechny závazky, jako je nájemné nebo náklady na kosmetické opravy. Ručitelem je často banka nebo pojišťovna. Ručit za něj však může každý třetí člověk, například otec za svého syna. Zpravidla se jedná o takzvanou absolutní záruku. Důsledek: Pronajímatel může okamžitě zasáhnout proti ručení a nemusí nejprve zasáhnout proti nájemci. “
Melanie Sterns Kolbeck ze sdružení Haus und Grund Mnichov
Záruka a výše zálohy
Záruka včetně zálohy nesmí překročit trojnásobek měsíčního čistého nájemného. Výjimka: U osob s nízkým nebo žádným příjmem, zejména u studentů, může garant dobrovolně nabídnout vyšší jistotu, aby nájem vůbec vznikl. Ručitel pak musí uhradit veškeré škody a dluhy. Pokud pronajímatel požaduje záruku, platí horní hranice tříměsíčního nájemného. I když je cílem záruky zabránit hrozícímu ukončení bytu z důvodu nesplácení platby, hranice kauce nájemného do výše tříměsíčního nájemného neplatí (Federální soudní dvůr, rozsudek ze dne 10. dubna 2013, VIII ZR 379/12).
