Pro většinu lidí je nákup vlastního domu velmi zvláštním okamžikem v jejich životě. Ale co když se poté rozhodnete proti nemovitosti? Odstoupení od podepsané kupní smlouvy je možné, pouze pokud existují vážné důvody - a ve většině případů to způsobuje vysoké náklady.
Pokud byla kupní smlouva na dům podepsána oběma smluvními stranami, považuje se to za závazné - to znamená, že odstoupení od provedené koupě je vymahatelné, pouze pokud existují oprávněné důvody. Překážky jsou z nějakého důvodu vysoké, protože obchod s nemovitostmi je spojen se značnými finančními riziky pro oba partnery: kupující si vzal půjčku od banky a musí platit měsíční úroky a splátky. Prodejce na druhou stranu již často naplánoval výnosy z prodeje na financování nového bydliště. Běžné právo na odstoupení od smlouvy se proto vztahuje pouze na omezený rozsah.
Existují případy, kdy mohou obě strany od kupní smlouvy odstoupit - ale obvykle ne bez zaplacení finanční náhrady smluvnímu partnerovi. To neplatí, pouze pokud se kupující a prodávající dohodli na právu odstoupit od smlouvy bez náhrady za určitých podmínek nebo pokud si přejí smlouvu vypovědět vzájemnou dohodou.
Smluvní a zákonné právo na odstoupení
Zrušení notářsky ověřené kupní smlouvy je možné, pokud si obě strany výslovně vyhrazily právo na odstoupení. To se doporučuje, pokud již má být smlouva podepsána, ačkoli nebyly objasněny důležité právní otázky - například udělení stavebního povolení nebo existence finančního závazku. Pozdější náklady na výběr jsou však náklady, protože notář a případně katastr vznikají, když je kupní smlouva notářsky ověřena a transakce je zrušena. Zpočátku je také účtována daň z převodu nemovitosti, i když ji lze za určitých podmínek později získat zpět. Před podpisem kupní smlouvy na nový dům nebo nemovitost za přítomnosti notáře byste si proto měli vyjasnit nejdůležitější klíčové body.Mimochodem, můžete se také dohodnout na jednostranném smluvním právu na odstoupení - například jako prodejce, abyste se chránili před platební neschopností svého smluvního partnera.
Zákonné právo na odstoupení vždy platí a vstoupí v platnost automaticky, pokud nebylo dohodnuto žádné ustanovení o odstoupení nebo v tomto případě neplatí. Právní odstoupení od kupní smlouvy však opravňují pouze výjimečné okolnosti nebo zvláště závažné zneužití smluvního partnera. To zahrnuje například to, že kupující nezaplatí kupní cenu, i když je k tomu povinen, nebo že prodávající zatajil závažné vady.
Odstoupení od smlouvy: nejčastější důvody
Důvody se velmi liší v závislosti na tom, zda chce prodávající nebo kupující odstoupit od již podepsané a notářsky ověřené kupní smlouvy. Platný důvod pro prodávajícího existuje, pokud kupující například nepřevede kupní částku a nesplní tak svou smluvní platební povinnost. Nezáleží na tom, zda částku záměrně zadržuje, protože se poté rozhodl proti nemovitosti, nebo je v platební neschopnosti, protože mu banka neposkytne půjčku. V obou případech má prodávající právo odstoupit od smlouvy poté, co poskytne smluvní straně přiměřenou lhůtu pro převod kupní ceny. V takovém případě zůstává kupující vázán kupní smlouvou. Prodávající může od něj navíc požadovatuhradit vzniklé náklady, jako je provize makléře.
Pokud prodávající nevyužije své právo na odstoupení, zůstává kupní smlouva v platnosti. V takovém případě musí kupující zaplatit kromě kupní ceny i úrok z prodlení, pokud bylo překročeno smluvně dohodnuté datum nákupu nebo platební lhůty.
Dalším, ale mnohem vzácnějším důvodem pro odstoupení od smlouvy může být, pokud kupující změní strukturu nabyté budovy, i když to bylo v kupní smlouvě vyloučeno. Taková smluvní ustanovení obvykle existují, pokud jde o památkově chráněnou budovu nebo pokud má zvláštní architektonickou hodnotu - v druhém případě může architekt jako autor dokonce zasáhnout sám před soudem.
Pokud si kupující přeje odstoupit od kupní smlouvy, existují obvykle úplně jiné důvody. Nejběžnější jsou závažné závady budovy, které byly úmyslně zakryty prodávajícím. V takových případech soudy hovoří o tzv. Podvodném zkreslování. Vážnými nedostatky mohou být například velké napadení suchou hnilobou nebo strukturálně kritické poškození hniloby střešní konstrukce. Jádro věci: Kupující musí prodávajícímu prokázat, že o těchto vadách věděl před podpisem smlouvy - svého zákonného práva na odstoupení může využít pouze v případě, že uspěje. V praxi se to však ukazuje jako obtížné. Důkaz je obvykle možný pouze v případě, že kupující najde svědka - například majitele specializované společnosti,kterou prodávající kontaktoval již před uzavřením kupní smlouvy za účelem posouzení skrytých vad.
Vážné vady jsou nejčastějším důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy.
Drobné vady použitých vlastností nejsou důvodem pro odstoupení od smlouvy, zejména proto, že se často jedná o očekávané známky stárnutí. Kromě toho lze v kupní smlouvě sjednat vyloučení záruky pro otevřené nebo skryté vady, které prodávající nezná. Aby se těmto problémům předešlo, je nesmírně důležité, abyste vy, kupující, před podpisem kupní smlouvy spolu s prodávajícím pečlivě zkontrolovali požadovanou nemovitost a vypracovali předávací protokol. Pokud nejste odborníkem sami, poraďte se pokud možno s odborníkem na stavbu.
Tip: Abyste se vyhnuli chybám při koupi domu, měli byste si předem připravit kontrolní seznam a důsledně jej projít před podpisem smlouvy.
Ve vzácnějších případech se až po podpisu kupní smlouvy ukáže, že zakoupená nemovitost je zatížena pozemkovým poplatkem a banka prodávajícího není připravena ji smazat - obvykle zejména pokud prodávající a jeho banka Výše pokuty za předčasné splacení jeho půjčky. Poplatek za pozemek by přešel na kupujícího po nabytí nemovitosti a čelil by mimořádně vysoké finanční zátěži, která odůvodňuje odstoupení od kupní smlouvy.
Rozsah náhrady
Pokud kupující nebo prodávající využije smluvně stanovené právo na odstoupení od smlouvy, je v kupní smlouvě obvykle upravena také otázka náhrady nebo náhrady v případě odstoupení. Situace je však jiná, pokud si jedna ze smluvních stran vymáhá zákonné právo na odstoupení. Pokud například prodávající odstoupí od kupní smlouvy, protože kupující neplatí, může ho činit odpovědným za vzniklé náklady. Patří sem již zmíněné náklady na zprostředkování, ale také nižší příjem: Pokud prodejce dosáhne nižších výnosů z prodeje, například při opětovném prodeji, může požadovat rozdíl od původně dohodnuté kupní ceny od prvního kupujícího, který rezignoval. Existuje další zájemcekdo koupí nemovitost o několik dní později za stejnou cenu, bude náhrada odpovídajícím způsobem nižší. V takových případech nemusí prodávající prodat svůj dům za výhodnou cenu, ale musí požadovat obvyklou místní cenu s rozumným rámcem vyjednávání.
Pokud kupující odstoupí od koupě nemovitosti kvůli záměrně skrytým významným vadám, může prodávajícímu účtovat náklady na financování, zápis do katastru nemovitostí, veškeré vzniklé náklady na renovaci a případně náklady na odborníka a řízení. Pokud se původní smluvní partneři nemohou dohodnout, musí částku určit rozhodce nebo dokonce soud.
Storno nákupu nemovitosti
Pokud platí zákonné nebo smluvní právo na odstoupení, musí být koupě nemovitosti obrácena - v oficiální němčině se mluví o zrušení kupní smlouvy. To je iniciováno prodejcem prostřednictvím notáře a je spojeno s dalšími náklady, protože je třeba znovu změnit například záznam v katastru nemovitostí. V praxi, v závislosti na návrhu jakékoli klauzule o odstoupení v kupní smlouvě, tyto náklady obvykle nese kupující - například pokud nepřevedl kupní částku včas.