Pokud přemýšlíte o budoucnosti, často stavíte bytový dům - také jako kapitálovou investici. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětluje, jaké náklady lze u stavby očekávat a jaké limity nákladů existují pro ziskovost.
Otázka: Bytový dům jako investice?
Expert na kontrolu nákladů: Samozřejmě. Pokud existuje několik bytů, které lze pronajmout, vede to z dlouhodobého hlediska k velmi zajímavé návratnosti - podle toho, kde a jak velký stavíte. To vytváří dlouhodobý příjem, který je v závislosti na lokalitě a prostředí také relativně bezpečný a trvalý.
Ve srovnání s jinými formami kapitálových investic je dnes bytová výstavba často opomíjena, ale ve skutečnosti to při stavbě bytových domů nevypadá tak špatně. Zvláště když jsou úrokové sazby nízké a na trhu stejně není mnoho ziskových a zároveň bezpečných investic. Samozřejmě musíte s bytovým domem také pečlivě počítat a plánovat. Zde by měly být rozhodně vyváženy náklady a příjmy.
Otázka: Co obecně stojí bytový dům?
2000 € za metr čtvereční nejsou v bytovém domě neobvyklé
Expert na kontrolu nákladů: To se samozřejmě nedá říci plošně - záleží to na mnoha faktorech a samozřejmě také na velikosti domu a stavbě.
Obecně se však předpokládá, že náklady na dům se pohybují mezi 1 200 EUR za m² a 2 000 EUR za m² . Cena vždy trochu závisí na tom, kde přesně stavíte.
Ve většině případů však budete muset předpokládat minimální cenu 1 500 EUR za m² , pod níž je možné stavět jen v několika případech.
V některých případech lze výrazně překročit 2 000 EUR na m² - ale vzhledem k očekávání budoucích výnosů by tomu mělo být zabráněno.
Jedná se samozřejmě pouze o hrubá vodítka - přinejmenším však nabízejí řádově takovou orientaci. Při výstavbě je navíc nutné vždy vzít v úvahu následné náklady.
Alternativně můžete také použít takzvanou kubaturu jako řád. Obecně se zde počítá 400 EUR za metr krychlový uzavřeného prostoru . Kubatura je pravidlem ve stavebnictví.
Malý příklad nákladů z praxe
Plánujeme a stavíme bytový dům s plochou střechou, velikost by měla být 300 m² obytné plochy. Staví se moderní, energeticky efektivní dům s nízkou spotřebou energie.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Stavební náklady bez vedlejších stavebních nákladů | 525 000 EUR |
| Cena za m² obytného prostoru | 1 750 EUR za m² |
Tyto náklady jsou samozřejmě pouze ukázkovými náklady na konkrétní budovu v konkrétním návrhu. Náklady se samozřejmě mohou u jiných domů zcela lišit, v závislosti na konstrukci a velikosti.
Náš příklad domu však již ukazuje rozměry, ve kterých působíme. Kromě toho je třeba vypočítat náklady na budovu a náklady na nemovitost (pokud nejsou k dispozici). Skutečný pronajímatelný prostor je pak menší - zpravidla musíte z celkové plochy odečíst 20%
Otázka: Od čeho závisí náklady na stavbu bytového domu?
Expert na kontrolu nákladů: Zde vstupuje do hry řada faktorů:
- staveniště a podmínky na staveništi
- stavba domu
- tvar střechy
- zařízení
- design venkovního prostoru
- výše vedlejších stavebních nákladů na stavební projekt
Každý z těchto faktorů může v praxi způsobit obrovské rozdíly v nákladech. Proto je obvykle nemožné poskytnout přiměřeně spolehlivé odhady stavebního projektu bez přesného plánování.
Otázka: Stojí tyto náklady vůbec za to?
Čím vyšší je index nájemného, tím lukrativnější je stavba
Expert na kontrolu nákladů: Samozřejmě to vždy závisí na tom, jak jsou stavební náklady v porovnání s náklady na pronájem. V závislosti na úrovni indexu nájemného na místě bude doba amortizace na jedné straně a následná návratnost na straně druhé vyšší nebo nižší.
Pojďme se na to podívat na našem příkladu. Naše budova má rozlohu 300 m² - v tomto případě je čistě pronajímatelná plocha přibližně 240 m². To odpovídá přibližně třem rodinným bytům o rozloze 80 m².
Index nájemného se v Německu v roce 2018 pohyboval v průměru kolem 6,80 EUR za m² na 9,10 EUR za m² . Trend je obecně vzestupný, ale ceny ve venkovských oblastech jsou většinou stabilní.
Vypadá to jinak, pokud jde o špičkové umístění - menší univerzitní města a okolí jsou obzvláště up-and-coming. Ceny 12 EUR za m² zde mohou být běžné. Mnichov je v čele s až 17,80 EUR za m² . V dobrých lokalitách experti očekávají, že nájemné v příštích několika letech vzroste až o 10%. Jedná se však pouze o snímek a může se samozřejmě znovu změnit.
Pokud jednoduše spočítáme s celostátním průměrem 7,50 EUR za m² , roční příjem z pronájmu by byl zhruba 21 000 EUR, pokud by byly všechny tři byty trvale pronajaty. Pokud si pronajmete jen dva byty, můžete očekávat roční příjem 14 400 EUR . Samozřejmě víc, pokud jsou místa užitečná.
V mnoha případech bude příjem z pronájmu stěží dostatečný k úplnému financování stavby se všemi náklady včetně odpovídajícího pozemku. V každém případě je zde nutné dobré a pečlivé plánování.
Otázka: Je levnější stavět bytový dům společně a sdílet stavební náklady?
Pokud chcete ušetřit peníze, můžete sdílet stavební náklady s ostatními
Expert na kontrolu nákladů: V jednotlivých případech se to může vyplatit, pokud to chcete.
Pokud by v našem příkladu bylo třeba rozdělit celkové vzniklé náklady například na 3, náklady pro každou rodinu by byly stále v řádu, ve kterém je k prodeji nabízeno značné množství rodinných domů. V tomto měřítku již lze postavit i panelové domy s pozemky.
Jasná výhoda nákladů oproti jiným formám bydlení automaticky nevyplývá z bytových domů.
Otázka: Zpět ke stavebním nákladům: Co je třeba vzít v úvahu s ohledem na způsob stavby a tvar domu s ohledem na náklady?
Expert na kontrolu nákladů: No - v první řadě musíte vždy sledovat jak náklady na stavbu, tak i následné náklady. To platí i pro obvodový plášť budovy.
Dvouplášťové zdivo se slínkovou cihlovou fasádou je podstatně nákladnější na stavbu, ale nabízí tepelné výhody a především v následujících letech výrazně nižší následné náklady.
Opak je například u plochých střech. Plochá střecha obvykle s sebou nese velmi vysoké následné náklady - zatímco například následné náklady s pultovou střechou jsou výrazně nižší. Kromě toho je monopitchová střecha také mnohem nákladově efektivnější než klasická sedlová střecha nebo valbová střecha.
Pokud se podíváte primárně na náklady, musíte vždy najít rovnováhu mezi nízkými stavebními náklady a nejnižšími možnými následnými náklady.
Na tomto pozadí lze vidět také opatření energetické účinnosti v budově. Ti, kdo plánují s nízkou spotřebou energie, mohou s nízkými provozními náklady docela ušetřit.
Použitá technologie pro úsporu energie by neměla být příliš technicky složitá - například v případě pasivních domů již mnoho studií ukázalo, že high-tech zařízení znamená, že následné náklady jsou tak vysoké, že pasivní domy již téměř nemají finanční hodnotu. Pokud jde o energetickou účinnost, vždy jde o nalezení rozumného prostředku.
Otázka: Co se obecně rozumí vedlejšími stavebními náklady a jak vysoké jsou?
Expert na kontrolu nákladů: Mezi vedlejší stavební náklady patří následující náklady:
- Náklady na plánování (architekti, inženýři, stavební inženýři)
- Administrativní náklady (stavební povolení, stavební inspekce atd.)
- veškeré náklady na získání financování stavby
- Katastrální a notářské poplatky
- veškeré poplatky za zpracování a úroky za nasazení během období výstavby
- Pojistné na stavební pojištění
Jak vysoké jsou pomocné stavební náklady, vždy závisí na konkrétním případu a úsilí vynaloženém na stavbu. Obecně však doplňkové stavební náklady tvoří 10% až 20% celkových stavebních nákladů .
Otázka: Co vlastně architekt stojí za takové stavební projekty?
Architekt platí 8% z celkových nákladů na stavbu
Expert na kontrolu nákladů: Vždy je to trochu těžké říci, protože vždy jde o skutečné úsilí.
Fakturační základ pro architekty je vždy stejný a závazný, to je HOAI, tarif poplatků pro architekty a inženýry.
Jako hrubý vodítko můžete obecně předpokládat přibližně 8% celkových nákladů na budovu jako náklady pro architekta. Jak jsem řekl, je to jen hrubý průvodce.
Otázka: Měli byste jít za architektem a naplánovat si sami - nebo byste si měli koupit developera?
Expert na kontrolu nákladů: To se nedá říct plošně . V naprosté většině případů prodejci nemovitostí prodávají nemovitosti, které již byly plánovány investorům. Často existuje jen velmi omezený prostor pro návrh a plánování.
To neznamená, že obvykle můžete plánovat lépe a především nákladově efektivněji, než je cena nabízená vývojářem. V mnoha případech to nefunguje a budování vlastní je často znatelně dražší než srovnatelná nemovitost od developera - nebo alespoň stejně drahé.
Důvodem je to, že developeři dostávají úplně jiné podmínky pro stavební práce a že jako soukromý stavitel nejste na prvním místě v seznamu priorit žádného obchodu, a to ani při výstavbě bytového domu.
Také v mnoha obchodech jsou obzvláště příznivé podmínky, které se nabízejí developerům nemovitostí s velkým objemem objednávek, často kompenzovány vyššími maržemi od soukromých vlastníků nemovitostí. Pak vám samozřejmě zbývá nevýhoda z hlediska nákladů a za srovnatelné služby musíte platit podstatně dražší než u developera.
Pokud můžete samozřejmě dělat hodně své vlastní práce - případně s pomocníky z vlastního kruhu přátel - a tak výrazně snížit celkové náklady na stavbu, máte tu výhodu. V takovém případě se budování s architektem může finančně vyplatit.