Starší, neobnovené domy jsou často levně koupitelné nebo čas od času zděděné. Aby byla aktualizace aktuální, je nutná velká rekonstrukce. Expert na kontrolu nákladů podrobně vysvětluje, co to může stát v rozhovoru.
Otázka: Co znamená renovace jádra, jaká opatření je třeba přijmout a kdy se to vyplatí?
Expert na kontrolu nákladů: Začněte první částí otázky: Rekonstrukcí jádra je demontáž budovy až po její hlavní struktury a následná rekonstrukce. To je nezbytné pro starší budovy, kde, zhruba řečeno, není nic aktuálního.
Jádro renovace je komplexní úkol renovace, který má dopad na všechny důležité části domu:
- střešní konstrukce a střešní krytiny
- celou fasádu
- Okna a dveře
- suterén (utěsnění stěn suterénu, kompletní renovace suterénu, v případě potřeby vysušení suterénu)
- topný systém
- vlastní instalace: instalatérské, elektrické a případně i plynové instalace
- výstavba kompletní tepelné izolace pro celou budovu
V závislosti na stavu výstavby domu mohou jednotlivé oblasti vyžadovat méně renovačních prací - u klasické renovace jádra však musí být obnoveny všechny uvedené oblasti.
To samozřejmě znamená velmi vysoké náklady - v praxi se téměř blíží ceně nové budovy.
Velká renovace nemusí vždy platit
Obzvláště problematická je u renovace jádra skutečnost, že podle zákonných ustanovení EnEV musí být dosaženo minimálního energetického standardu, u kterého je nutné velké úsilí při renovaci, a to iu zachovalých starých budov. V případě renovace jádra to náklady na renovaci ještě prodražuje, protože kromě „technické“ renovace musí být splněny i aktuální požadavky na tepelnou izolaci.
Památkově chráněné budovy jsou ještě problematičtější a je třeba splnit řadu dalších požadavků.
Zde v některých oblastech ušetříte na tepelné izolaci, ale věrná rekonstrukce, jak to vyžaduje ochrana památek, může být extrémně nákladná. Dokonce i okna nebo dveře, které musí být reprodukovány věrně originálu, mohou způsobit obrovské náklady, které se nemohou srovnávat s moderními plastovými okny.
Zda je pro budovu významná renovace užitečná, lze posoudit pouze případ od případu. To vyžaduje předem intenzivní a velmi podrobné posouzení budovy. Nejlepším řešením je projednat renovaci jádra s odborníkem a nejprve si nechat vypracovat znalecký posudek na stav domu.
V průběhu zprávy pak mohou vzniknout návrhy na renovaci, u nichž již existuje počáteční hrubý odhad nákladů. Na základě tohoto odhadu nákladů pak alespoň víte, v jakém pořadí budou možné náklady na renovaci jádra, a alespoň máte solidní základ pro rozhodnutí pro nebo proti.
Po hrubém plánování musí být provedeno podrobné plánování. Koordinaci a monitorování jednotlivých požadovaných prací by měl nejlépe provádět odborník, rozhodně se doporučuje průběžný stavební dozor a dokumentace.
V zásadě , hlavní rekonstrukce může být i dnes stojí za to - koneckonců, demolice také stojí značné množství peněz. V jednotlivých případech se však musíte vždy rozhodnout, zda můžete a chcete zvýšit potřebné náklady. Nakonec je to spíše osobní otázka.
Otázka: Jaké náklady způsobují základní renovace?
Expert na kontrolu nákladů: Nelze říci, že plošně - velmi záleží na situaci na místě, stávajícím poškození budovy a skutečné potřebě renovace.
V praxi však můžete použít několik hrubých pokynů, abyste se mohli trochu zorientovat.
Čím starší je budova, tím dražší je rekonstrukce
Chcete-li aktualizovat poněkud neporušenou budovu ze 70. a 80. let, musíte utratit přibližně 20% z kupní ceny , za budovu z 50. a 60. let je to přibližně 40% z kupní ceny za všechny předválečné budovy, které jsou stále jsou přiměřeně neporušené, musíte obvykle počítat s 50% - 60% kupní ceny za běžnou renovaci.
V případě budov, které mají být zásadně zrekonstruovány, však ve většině případů budete téměř 100% kupní ceny nebo dokonce vyšší .
To by mělo zhruba naznačit investiční výdaje, které si člověk musí vizualizovat.
Příklad nákladů z praxe:
Chceme nechat kompletně zrekonstruovat starou budovu ze 60. let. Jedná se o přízemní dům s obytnou plochou 90 m² a sedlovou střechou. Střešní plocha je 127 m².
| Pošta | cena |
|---|---|
| Obnovte střešní konstrukci | 9 500 EUR |
| Obnovte střešní krytinu izolací střechy | 15 240 EUR |
| Opravte fasádu a opatřete ji ETICS | 24 000 EUR |
| Hydroizolace suterénu zcela zvenčí | 27 000 EUR |
| Izolujte podlahu a strop suterénu | 9 000 EUR |
| Úplně obnovte okno a dveře | 5 500 EUR |
| Obnova sanitárních zařízení | 8 500 EUR |
| Obnova elektrických instalací | 5400 EUR |
| nové plynové topení | 12 000 EUR |
| Celkové náklady | 115,140 |
| Celkové náklady na m² obytného prostoru | 1 279 EUR za m² |
| pro srovnání - průměrné náklady na novou stavbu | přibližně 1 400 EUR za m² - 1 900 EUR za m² |
Jedná se samozřejmě pouze o jediný příklad nákladů, který platí pro konkrétní dům ve specifickém stavu. Náklady v jiných domech mohou být také zcela odlišné.
Pro první hrubou orientaci ohledně nákladů na renovaci jádra jiných domů lze jistě použít náklady v našem příkladu - jsou to konzistentně docela průměrné a obvyklé hodnoty pro jednotlivé renovační práce.
Po zásadní rekonstrukci bychom náš dům uvedli do moderního, energeticky dokonalého stavu s nízkými provozními náklady a pevným strukturálním stavem.
Otázka: Na kterých faktorech obvykle závisí náklady na renovaci jádra?
Expert na kontrolu nákladů: Zde musíte vzít v úvahu několik věcí:
- celkový stav domu
- rok výstavby domu
- velikost domu
- již jasně rozpoznatelné poškození
- možnosti osobního přispění (pokud dokážete převzít alespoň jeden stavební obchod, často můžete výrazně snížit náklady)
Jak již bylo uvedeno, je však rozhodující individuální analýza stavu a plánování opatření zkušeným odborníkem. Bez tohoto základu by nikdo neměl zahájit velkou rekonstrukci.