Vícegenerační domy jsou zajímavou investiční příležitostí, která může být dlouhodobě zisková. Expert na kontrolu nákladů v rozhovoru podrobně vysvětlí, jaké náklady je třeba vypočítat pro stavbu domu pro 6 rodin.
Otázka: Co stojí dům se šesti rodinami?
Expert na kontrolu nákladů: Na náklady na stavbu domu lze stěží odpovědět plošně . Hodně záleží na přesné velikosti domu, jeho vybavení a umístění.
Obecně lze u bytových domů očekávat stavební náklady v rozmezí od 1 500 EUR za m² do 2 200 EUR za m² .
Při požadované ploše nejméně 400 m² to vede k nákladům ve výši minimálně 600 000 EUR. To platí pouze pro čisté stavební náklady - vedlejší stavební náklady, náklady na majetek a náklady na venkovní zařízení (parkovací plochy) zde ještě nejsou zahrnuty.
Stavba je zřídkakdy možná za méně než 1 500 EUR za m² a díky vysoce kvalitnímu vybavení nebo nejnovější technologii mohou náklady přesáhnout 2 000 EUR za m².
Je třeba rozlišovat mezi:
- zda postavit 6generační dům jako montovaný dům
- zda je dům pro 6 rodin plánován podle individuálního návrhu
Vícegenerační domy jsou k dispozici také jako montované domy
U panelových vícegeneračních domů lze předpokládat náklady v rozmezí od 1 500 EUR za m² do 2 000 EUR za m² ; nad nimi jsou pouze velmi kvalitní varianty.
U vícegeneračních domů podle individuálních návrhů jsou náklady velmi často vyšší než 2 000 EUR za m² .
Příklad nákladů z praxe
6generační dům se staví jako panelový dům bez podsklepení (podlahová deska). V přízemí a v horním patře jsou 2 apartmány, každý s přibližně 80 m² obytné plochy, v přístřešku jsou 2 apartmány, jeden byt s 35 m² a větší byt s 80 m². Každý apartmán má balkon nebo terasu.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Stavební náklady, na klíč, na základní desce | 794 010 EUR |
| Stavební náklady | 158 802 EUR |
| Přístup na parkovací plochy (asfaltové) a na pozemek | 28 505 EUR |
| Celkové náklady | 981317 EUR |
Toto je pouze jediný příklad nákladů pro konkrétní jednotlivý případ. Náklady v ostatních případech se mohou lišit.
Náklady na nemovitost (kupní cena) zde dosud nebyly zohledněny.
Otázka: Od jakých faktorů závisí náklady na 6generační dům?
Expert na kontrolu nákladů: Je třeba vzít v úvahu následující:
- velikost jednotlivých bytových jednotek (metry čtvereční obytného prostoru)
- provedení a vybavení domu
- zda se staví suterén nebo dům se staví pouze na podlahové desce
- výše vedlejších nákladů na stavbu
- výše nákladů na návrh venkovního prostoru (zahrada, příjezdová cesta, parkovací plochy)
- výše nákladů na výtah (je-li to požadováno)
Hraje také roli, ať už se jedná o montovaný dům nebo individuálně plánovaný dům podle vašich vlastních představ. U takzvaných architektonických domů jsou náklady obvykle vyšší.
Otázka: Co stojí suterén?
Expert na kontrolu nákladů: Náklady na suterén se mohou značně lišit.
U jednoduchých prefabrikovaných sklepů musíte vypočítat náklady ve výši minimálně 200 EUR za m² a až 400 m² dodatečných nákladů ve srovnání se základní deskou. V našem příkladu nákladů by to byly dodatečné náklady ve výši přibližně 40 000 až 80 000 EUR.
Otázka: Co stojí instalace výtahu?
Expert na kontrolu nákladů: Dům v našem příkladu nákladů je již připraven na instalaci vnitřního výtahu . Podle toho bude možná nutné naplánovat další domy.
U výtahu pro 3 osoby musíte obvykle počítat mezi 20 000 a 35 000 EUR za zastávku . V našem příkladu by to byly 2 zarážky (horní patro, skládaná podlaha). Další podlaží by bylo přidáno vybudováním suterénu.
Otázka: Kdy se vícegenerační domy vyplatí?
Aby byl bytový dům ziskový, musí být trvale pronajímán
Expert na kontrolu nákladů: Zde musíte přesně vypočítat. Mělo by být dobře vybráno umístění domu i spádová oblast. Měla by být zaručena trvalá rentabilita všech bytů (stávající potřeba).
Dosažitelný příjem z pronájmu je v Německu v průměru kolem 7,50 EUR za m² (index nájemného za rok 2018). V dobrých lokalitách může cena pronájmu snadno dosáhnout 10 EUR za m² až 12 EUR za m² . S domem v našem příkladu nákladů lze v závislosti na lokalitě dosáhnout přibližně 3 000 až 5 000 EUR příjmů z pronájmu.
Optimalizace zařízení pro nejnižší možné provozní náklady má u rodinných domů smysl jen omezeně. Mnohem důležitější je optimalizace domu směrem k nejnižším možným nákladům na údržbu a opravy. K tomu mohou být užitečné o něco vyšší investice.
Kromě toho by měl každý aspekt domu co nejlépe podporovat rentabilitu.
