Práva na cestu, věcná břemena a zatížení budov jsou komplikovaným tématem. Jde také o náklady v mnoha různých oblastech, od? Registrace až do ročních plateb. V našem rozhovoru vysvětluje odborník na kontrolu nákladů, jaké náklady mohou vzniknout v souvislosti s právem cesty.
Otázka: Jaké jsou náklady na přednost v jízdě?
Expert na kontrolu nákladů: To se nedá říct plošně . Zaprvé, náklady mají dopad ve velmi odlišných oblastech - včetně hodnoty nemovitosti - a zadruhé, hodnota práva přednosti nebo věcného břemene také hraje roli ve vznikajících nákladech. Posouzení hodnoty přednosti v jízdě je komplikovanou záležitostí, ale pokud jde o výpočet výsledné ztráty hodnoty na nemovitosti, stává se ještě komplikovanější.
Nejprve je třeba rozlišovat mezi:
- zda je to přednost v jízdě
- ať už jde o věcné břemeno nebo
- zda se jedná o stavební zatížení
Pozadí je vždy stejné: Vlastník nemovitosti musí zpřístupnit část svého majetku, aby někdo jiný mohl dokonce přistupovat k jeho vlastnímu majetku.
Otázka: V jakých případech je vůbec dohodnuto právo přednosti v jízdě?
Přednost v jízdě je dohodnuta především při rozdělení majetku
Expert na kontrolu nákladů: K tomu často dochází při dělení pozemků: část nemovitosti vzadu poté obvykle již nemá žádné spojení s veřejným prostorem nebo s veřejnou přístupovou cestou, pouze přes druhou část nemovitosti. V tomto případě se vytvoří něco, co se legálně nazývá „vlastnost pocházející z potrubí“.
Otázka: Je to vždy automaticky platný záznam v katastru nemovitostí?
Expert na kontrolu nákladů: V praxi existuje několik možností, jak se dohodnout a legálně definovat přednost v jízdě:
- smluvní ujednání
- jmenování tzv. věcného břemene nebo
- registrace stavebního nákladu (pokud se jedná o přednost v jízdě pro veřejné použití).
Smluvní dohody se uzavírají jako soukromé přednostní právo mezi dvěma osobami uzavřenými smlouvou. V tomto případě neexistuje žádný záznam v katastru nemovitostí, takže neplatí žádné notářské poplatky.
Problém se smluvní dohodou spočívá v tom, že pokud některá z vlastností změní majitele, smlouva se automaticky stane neplatnou. Jelikož byla uzavřena pouze mezi dvěma konkrétními osobami, platí pouze jako dohoda mezi těmito dvěma osobami, nikoli však automaticky pro každého následného vlastníka.
Dalším problémem dohody podle závazkového práva je, že v případě dohody uzavřené na základě vzájemného souhlasu nemá vlastník pozemku, který uděluje přednost v jízdě, automatické právo na náhradu škody . Uživateli přednosti v jízdě proto nejsou žádné náklady .
Ustanovení věcného břemene je naproti tomu zveřejněno v katastru nemovitostí a je trvale platné pro každého následného vlastníka obou nemovitostí. Věcné břemeno je takzvané „věcné právo“, a proto - na rozdíl od smlouvy - není osobní.
O formulaci věcného břemene se stará notář, zápis do katastru nemovitostí probíhá u takzvaného „sloužícího majetku“ - tedy u majetku, který uděluje přednost v jízdě. Vlastnost, která těží z přednosti v jízdě, se nazývá back-ležící nemovitost (vlastnost Pfeifenstiel). U této nemovitosti neexistuje žádný záznam v katastru nemovitostí, ale přednost v jízdě má vliv také na hodnotu nemovitosti pro tuto nemovitost.
Pokud veřejná cesta vede přes soukromé vlastnictví, nevytvoří se tam žádné věcné břemeno, ale zadá se stavební zatížení . Zatížení budovy nejsou v katastru nemovitostí, ale v indexu zatížení budovy.
Otázka: Existují nějaká další práva spojená s předností v jízdě?
Expert na kontrolu nákladů: Kromě skutečného přednosti v jízdě je třeba dodržovat i další související práva. Tato související práva mohou také vést k nákladům později.
Jedná se o následující možná práva:
Přednost v jízdě je často doprovázena dalšími právy
- pravá čára (právo mít čáry pokládané na část, na které existuje přednost v jízdě)
- právo budovy (nemusí být nutně propojené, ale možné)
- přednost v jízdě
- řízení správně
V případě stavebních práv se souhlasí s tím, že budova může být postavena také na dominantním pozemku (ten, který využívá právo cesty), který vyčnívá na obsluhující majetek. Ne vždy tomu tak je, ale je třeba o něm jednat samostatně.
S nouzovým předností v jízdě musí existovat taková situace, že k podkladové nemovitosti lze dosáhnout pouze prostřednictvím obsluhující nemovitosti. V takovém případě má vlastník pozemku za sebou automaticky nárok na přednost v jízdě. Vlastník obsluhujícího majetku mu to nesmí odepřít.
Na oplátku má vlastník sloužícího majetku nárok na tzv. Nouzový důchod - náhradu za udělení stanoveného přednosti v jízdě. Majiteli nemovitosti za nemovitostí vznikají náklady na pohotovostní důchod . Tyto náklady se platí ročně. Měří se podle omezení uložených právem cesty na obsluhující majetek.
Nouzové přednost v jízdě není zapsána do katastru nemovitostí - nevznikají tak žádné náklady na notáře a katastr nemovitostí.
Kromě nouzového přednosti v jízdě může ze stejného důvodu vzniknout i právo na řízení (právo nejenom pěšky přes obsluhující majetek, ale také jet s vozidly). V tomto případě platí pro řidičská práva to samé, jako pro nouzové přednosti v jízdě. Ve všech ostatních případech se s ním zachází jako s obvyklým předností v jízdě.
Příklad nákladů z praxe
Náklady budou stanoveny právem přednosti v jízdě po rozdělení pozemku. Původní pozemek o rozloze 1 000 m² je rozdělen na dvě stejné části, každá po 500 m². Tržní hodnota nemovitosti je 300 EUR za m².
Na okraji obsluhující nemovitosti je jako prostředek přístupu k nemovitosti za ní označen pruh o celkové ploše 60 m².
| Faktor nákladů | náklady | Splňte náklady |
|---|---|---|
| roční peněžitý důchod | 500 EUR | Zadní obrázek |
| Roční poplatek za použití (pokrývá také náklady na údržbu) | 250 EUR | Zadní obrázek |
| Amortizace | 15% (22 500 EUR) - 16 665 EUR (peněžní hodnota peněžního důchodu) | sloužící majetku |
| Amortizace | 16 665 EUR + 8 333 EUR z ročních plateb (peněžní hodnota nájemného v hotovosti nebo poplatky za užívání) | Zadní obrázek |
Toto je individuální příklad nákladů pro konkrétní příklad. V ostatních případech mohou být výsledné náklady a ztráty hodnoty také velmi odlišné. V tomto případě jsou zálohy a platby založeny pouze na individuálně provedeném měření.
Otázka: Od jakých faktorů závisí náklady na přednost v jízdě?
Expert na kontrolu nákladů: Zde je třeba vzít v úvahu několik věcí:
- zda je to přednost v jízdě
- zda je věcné břemeno registrováno
- jaké notářské náklady vzniknou při registraci věcného břemene
- zda je registrováno stavební zatížení
- jaká další práva jsou spojena s předností v jízdě (např. práva na trať, řidičská práva)
- zda je mezi dvěma vlastníky nemovitosti uzavřena pouze dohoda podle závazkového práva
- jaké omezení je třeba vzít v úvahu u sloužícího majetku
- tržní hodnota těchto dvou nemovitostí (obsluhující a vládnoucí majetek)
- jak velká je plocha, na které je přednost v jízdě a případně práva na řízení a další práva udělena
- jak velké úsilí o údržbu je v oblasti, pro kterou je poskytnuto přednostní právo
Výsledné náklady lze vypočítat pouze v konkrétních jednotlivých případech pomocí několika hodnotících faktorů. Nejsou k dispozici žádné obecně platné všeobecné informace nebo tabulky.
Otázka: Jaké jsou notářské poplatky za registraci věcného břemene?
Poplatky za notáře se liší v závislosti na hodnotě přednosti v jízdě
Expert na kontrolu nákladů: V jednotlivých případech se může mírně lišit v závislosti na úsilí notáře a hodnotě registrovaného přednosti v jízdě.
Sazebník poplatků pro notáře se vztahuje na výpočet poplatků za notáře, jako je tomu u všech notářských prací (např. Převod vlastnictví). Odpovídající sazby poplatků lze odvodit z tabulek v sazebníku poplatků.
Při přednostním právu v hodnotě 5 000 EUR by to u notáře vedlo k poplatkům ve výši přibližně 30 - 40 EUR. Kromě toho mohou existovat náklady na další výdaje notáře (kontrola katastru nemovitostí, náklady na telefon atd.), Které je ještě třeba zohlednit.
Otázka: Hrají odpisy způsobené předností v jízdě roli v kupní ceně nemovitosti?
Expert na kontrolu nákladů: Ano, v každém případě. Pozemky, na které se vztahuje přednost, mají nižší hodnotu - a proto se také prodávají za nižší cenu.
Výpočet individuální ztráty hodnoty však není vždy snadný a měl by být proveden zkušeným odborníkem, zejména pokud jde o koupi nebo prodej nemovitosti.
Otázka: Znamená to, že servisní vlastnosti lze získat levně?
Expert na kontrolu nákladů: To je příliš snadné na přemýšlení.
Kupní cena sloužící nemovitosti je samozřejmě nižší z důvodu stávajícího přednosti v jízdě - oblast nemovitosti však nelze z důvodu přednosti v jízdě plně využívat. Ve skutečnosti tedy neexistuje žádný skutečný zisk, snížení ceny znamená také odpovídajícím způsobem „menší“ vlastnost.
Je-li nemovitost financována, může mít přednost v jízdě dokonce negativní dopad: banky mají často tendenci uplatňovat vyšší stupeň ostrahy než obvykle, protože později může být obtížnější prodat nemovitost se stávajícím předností. Vyšší sleva na bezpečnosti může také zhoršit podmínky financování a zvýšit tak zájem o financování nemovitostí.
Otázka: Existují také nevýhody z důvodu přednosti v dominantním vlastnictví?
Expert na kontrolu nákladů: Pokud je přednost v jízdě legálně zajištěna registrovaným věcným břemenem, neexistují žádné významné nevýhody.
Problematickým se však stává, když v katastru nemovitostí není uvedeno žádné přednostní právo, ale pouze dohoda podle závazkového práva. V tomto případě, protože neexistuje právní jistota, mohou nastat problémy s financováním nemovitosti. Šance na prodej takové nemovitosti jsou také často výrazně horší než u registrovaného věcného břemene.