Se zmenšením velikosti stávajícího pozemku částečným prodejem lze někdy výrazně snížit náklady na stavbu domu nebo náklady na údržbu a péči. Také v případě dvojdomků se pozemky často dělí tak, že každý ze dvou vlastníků je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník svého vlastního pozemku a není třeba se dohodnout na všem, co se nemovitosti týká. Expert na kontrolu nákladů vysvětluje, jaké náklady a poplatky lze očekávat při dělení nemovitosti.
Otázka: Co stojí pozemek?
Expert na kontrolu nákladů: To se nedá říct plošně . Náklady se liší od jednotlivce k jednotlivci. Rozhodující není jen hodnota nemovitosti, ale také řada dalších faktorů.
V každém případě by náklady neměly být podceňovány. Téměř ve všech případech stojí i pouhé rozdělení nemovitosti několik tisíc eur .
Pokud jde o náklady, je třeba nejprve rozlišovat mezi:
- Poplatky za schválení
- Poplatky za samotné rozdělení majetku
- Poplatky za průzkum
- Poplatky za stanovení orientačních bodů
- Poplatky za zápis nových vlastníků rozdělených nemovitostí do katastru nemovitostí
- Náklady na registraci nebo určení práv cesty, věcných břemen apod
Poplatky za schválení
Pouze v několika federálních státech jsou poplatky za schválení majetkové divize
Pouze ve dvou spolkových zemích, konkrétně v Severním Porýní-Vestfálsku a Dolním Sasku, je pro rozdělení majetku stále nutné úřední povolení - to znamená, že tam mohou platit (malé) poplatky .
Ve všech ostatních spolkových zemích nevyžaduje „rozklad pozemků“ (rozdělení půdy v oficiální němčině) žádný oficiální souhlas; každý vlastník nemovitosti to může udělat se stavebními pozemky. Předpokladem však je, že nakonec nenastane situace v rozporu se stavebním zákonem a nedojde k porušení předepsaných mezních vzdáleností nebo obdobných předpisů.
Poplatky za samotné rozdělení majetku
Způsob vypořádání poplatků za rozdělení majetku se v jednotlivých státech mírně liší.
Je však běžné mít paušální sazbu za balík, který je nově vytvořen rozdělením. Tato základní částka se vynásobí takzvaným faktorem pozemkové hodnoty. Faktor hodnoty pozemku se stanoví z tabulky založené na hodnotě pozemku.
To znamená: jednorázová částka vynásobená faktorem hodnoty půdy = poplatek, který se má zaplatit.
Například při hodnotě pozemku od 26 EUR za m² do 50 EUR za metr čtvereční je faktor hodnoty pozemku v Bavorsku 1,3. Paušální částka 100 EUR se změní na poplatky 130 EUR, které se platí za každou nově vytvořenou zásilku.
Na rozdíl od mnoha jiných oficiálních poplatků se zde obvykle připočítává 19% DPH.
Poplatky za průzkum
Existují také značné náklady na měření nemovitosti
Nezanedbatelnou část nákladů tvoří geodetické náklady . Průzkumy musí být prováděny povinně, obvykle prováděnými veřejně přísežnými inspektory (ÖbVI). V některých spolkových zemích, jako je Bavorsko, vysílá samotný katastrální úřad zaměstnance, aby prováděli oficiální průzkumy.
Náklady na měření se mohou v jednotlivých regionech lišit. Vždy závisí na tom, kolik měřicích bodů je nastaveno v každém jednotlivém případě. Pokud je vlastnost rozdělena nejen na dvě části, ale na několik částí, je samozřejmě zapotřebí podstatně více měřících bodů, což také zvyšuje náklady.
Poplatky za stanovení orientačních bodů
Oficiální hraniční kameny pak musí být později položeny v bodech průzkumu. To znamená, že za stanovení hraničních kamenů je také poplatek . Poplatek za stanovení hraničních kamenů se obvykle pohybuje kolem 180 až 200 EUR za hraniční kámen; pokud je třeba nastavit několik hraničních kamenů, mohou existovat promoce.
Hraniční kameny se za žádných okolností nesmějí ručně posouvat ani vracet zpět, pokud byly přesunuty. To je potrestáno přísnými tresty až do uvěznění. Pokud dojde k náhodnému posunutí hraničního kamene, například z důvodu stavebních prací, je třeba zaplatit nový průzkum a poplatek za hraniční kámen, aby se hraniční kámen vrátil zpět na správné místo.
Poplatky za zápis do katastru nemovitostí
Po rozdělení musí být noví vlastníci samozřejmě také zapsáni do katastru nemovitostí na nově vytvořených částech nemovitosti. Za to jsou splatné poplatky za notáře a katastr nemovitostí.
Pro vstup musíte vypočítat zhruba mezi 1% a 2% z kupní ceny nebo hodnoty příslušné poloviny nemovitosti. V případě rozdělení na polovinu platí tyto registrační poplatky každý ze dvou vlastníků nově vytvořené poloviny.
Výše poplatků závisí nejen na hodnotě nemovitosti, ale také na rozsahu záznamů a službách notáře (příkazy k pozemkovému výmazu, výmaz pozemkového poplatku, prodej jedné poloviny atd.). Náklady jsou však stanoveny zákonem v sazebníku poplatků pro notáře a v příslušných tabulkách v katastru nemovitostí.
V tomto bodě si můžete přečíst více.
Práva v cestě, věcná břemena atd.
Práva v cestě mohou způsobit další náklady
Pokud nemovitost kvůli rozdělení ztratí přístup na veřejnou komunikaci, je nutné do této nemovitosti vstoupit a projet přes část nemovitosti před ní. V tomto případě se vytvoří přednost v jízdě, která by měla být v ideálním případě také zapsána do katastru nemovitostí. To také přináší náklady.
Pokud kabely vedou přes nemovitost zepředu dozadu, vzniká věcné břemeno. Existují také další náklady na registraci věcného břemene.
Například si zde můžete přečíst, jaké náklady mohou být s předností v jízdě.
Příklad nákladů z praxe
Chceme rozdělit nemovitost v Bavorsku na dvě poloviny. Velikost nemovitosti je 1 000 m² - dvě nově vytvořené poloviny mají tedy 500 m². Koupili jsme nemovitost společně a nyní ji chceme sdílet, aby každý vlastník dvojdomku byl vlastníkem své vlastní poloviny nemovitosti.
Hodnota nemovitosti je stanovena na 180 EUR za m². Tato hodnota slouží jako základ pro výpočet poplatků. V Bavorsku tato hodnota nemovitosti znamená faktor pozemkové hodnoty 1,7.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Poplatek za balíček za rozdělení | 300 EUR x faktor hodnoty pozemku 1,7 = 510 EUR za pozemek = celkem 1020 EUR |
| Zeměměřické náklady 1. hraniční bod | 222 EUR |
| Zeměměřické náklady 3 další hraniční body | 210 EUR |
| Poplatek za 4 hraniční kameny (také vynásobený faktorem hodnoty pozemku) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1224 EUR |
| Celkové poplatky | 2666 EUR |
| 19% DPH | 508,44 EUR |
| Celkové náklady | 3184,44 EUR |
| Registrace stojí katastrální poplatky / notářské poplatky | přibližně 900 EUR až 1 800 EUR na polovinu nemovitosti |
Toto je příklad jedné náklady pro konkrétní jednotlivý případ v Bavorsku. Náklady na další rozdělení majetku, zejména v jiných spolkových zemích, se také mohou lišit.
Otázka: Od čeho závisí náklady na pozemek?
Expert na kontrolu nákladů: Zde je třeba vzít v úvahu následující:
Náklady na pozemek závisí v neposlední řadě na velikosti pozemku
- zda pro divizi existuje požadavek na autorizaci (poplatky za žádost a schválení)
- jaký tarif se vztahuje na který federální stát
- jak velká je nemovitost
- která pozemková hodnota se u nemovitosti odhaduje
- na kolik částí by měla být vlastnost rozdělena
- kolik bodů průzkumu je požadováno
- které náklady na měření v jednotlivých případech vznikají
- kolik hraničních kamenů je potřeba
- které věci mají být zapsány do katastru nemovitostí
- zda mají být zadána práva cesty nebo věcná břemena
Náklady se tedy případ od případu zcela liší a lze je jen stěží určit paušálně. Jednotlivé okolnosti jsou vždy rozhodující. V případě potřeby by měly být zohledněny také náklady na poradenství od právníka specializovaného na skutečně právně bezpečná řešení.
