Hodnota hypotéky pro půjčení nemovitosti je zásadní, má-li být její koupě financována půjčkou. Protože výše možného úvěru je určena přímo hodnotou hypotéky. A na tom také závisí výše úroku z půjčky.
Jen málo lidí dokáže zaplatit za dům nebo byt bez financování nemovitostí. Pokud si však za tímto účelem chcete půjčit, nelze částku volně zvolit. Spíše banka činí poskytnutou částku závislou na hodnotě nemovitosti poskytnuté hypotékou.
Jaká je hodnota hypotéky pro půjčení nemovitosti?
Hodnota hypotéky je součet, kterého lze u nemovitosti dosáhnout s pravděpodobností hraničící s jistotou v době koupě, ale také v jakémkoli jiném časovém okamžiku v průběhu příštích 30 let. Je stanovena v tzv. Testu hypotéky.
V nařízení o kapitálové přiměřenosti (CRR) je hodnota hypotečního úvěru definována v čl. 4 odst. 1 (74) jako hodnota nemovitosti, „hodnota nemovitosti založená na pečlivém posouzení její budoucí prodejnosti s přihlédnutím k jejím dlouhodobým, trvalým vlastnostem, běžným a místním tržním podmínkám, současným Je stanoveno použití i vhodné alternativní použití “.
Tato hodnota je pro úvěrové instituce tak důležitá, protože dům nebo byt zakoupený dlužníkem vždy slouží jako záruka financování. Pokud již nelze úvěr splácet, může dojít k exekuční aukci. Výsledná prodejní cena za Your-Best-Home.net nebo byt je obvykle nižší než původní cena zaplacená při koupi. Tato skutečnost je zohledněna již při stanovení hodnoty hypotéky poskytnuté nemovitosti, což bance poskytuje jistotu, že peníze získá zpět.
Tip na čtení : Zajímá vás, kolik půjček si můžete dovolit? Odpovídáme.
Jak vysoká je hodnota hypotéky?
Hodnota nemovitosti poskytovaná hypotékou neodpovídá ani kupní ceně, ani stavebním nákladům na dům nebo byt. Zpravidla je to přibližně 70 až 90 procent kupní ceny, aby se zmírnila možná budoucí rizika znehodnocení. Ne všechny banky však tento bezpečnostní nárazník používají. Některé banky se této slevy rovněž zdrží, takže tržní hodnota nemovitosti odpovídá také její půjčovací hodnotě.
V souladu s § 16 odst. Pfandbrief Act (PfandBG) však nesmí hodnota půjčky nikdy překročit tržní hodnotu: Objekt, běžné regionální tržní podmínky i současné a možné další využití. “
Jak se určuje hodnota hypotéky?
Při stanovení hodnoty hypotéky pro financování musí banky dodržovat nařízení o stanovení hodnoty hypotéky (BelWertV). Pokud je hodnota nemovitosti vyšší než 400 000 EUR, je třeba k ocenění přizvat také odhadce.
K určení hodnoty hypotéky v testu hypotéky jsou v prvním kroku tři postupy. Odpovídají těm, které se také používají k určení tržní hodnoty nemovitosti:
- Srovnávací
metoda hodnota Způsob srovnávací hodnota používá prodejní ceny podobnými vlastnostmi, které byly v poslední době prodávají ve srovnatelné oblasti a jejichž stav odpovídá vlastnost, pro kterou je hodnota se určí. - Metoda
kapitalizovaného výdělku Metoda kapitalizovaného výdělku se používá, pokud je nemovitost pronajata nebo komerčně využívána. Zde se porovnává příjem z pronájmu nebo komerční příjem s výdaji na údržbu a také s riziky (jako je volné pracovní místo). - Skutečný
způsob hodnota V metodě reálná hodnota, hodnota budovy je určena. Za tímto účelem se od nákladů na srovnatelnou novou budovu odečte odpis související s věkem. Pokud přidáte hodnotu pozemku, získáte skutečnou hodnotu nemovitosti.
Zpravidla se nepoužívá pouze jeden z těchto postupů, ale obvykle kombinace alespoň dvou. Jak bylo uvedeno výše, od stanovené tržní hodnoty nemovitosti se poté provede odpočet 10 až 30 procent, což má za následek hodnotu hypotečního úvěru ve výši 70 až 90 procent tržní hodnoty.
Zpráva o ocenění k určení hodnoty hypotečního úvěru
Četné banky činí schválení úvěru závislým na kontrole nemovitosti, během níž se určuje hodnota nemovitosti a v důsledku toho hodnota půjčky.
Je důležité, aby potenciální kupující věděli, že tato prohlídka nemovitosti nemusí být účtována bankou. Je to výlučně v zájmu úvěrové instituce, a proto za to musí nést náklady i banka. Stanovení hodnoty hypotečního úvěru nemovitosti je jednou ze zákonných povinností banky, takže od dlužníka nelze požadovat žádné peníze (LG Stuttgart od 24. dubna 2007 - Az. 20 O 9/07, stejně jako OLG Düsseldorf od 5. listopadu 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Proč existuje hodnota hypotéky?
Částka, kterou banka dá k dispozici na financování nemovitostí jako součást úvěru, závisí na hodnotě úvěru. Banky obvykle souhlasí s tím, že jako stavební úvěr nabídnou maximálně 80 procent hodnoty hypotéky. Jeden pak hovoří o úvěrovém limitu nemovitosti.
Jaký je limit půjčky?
Na rozdíl od hodnoty hypotéky je limitem půjčky částka, do které banka umožňuje financování nemovitostí. Limit půjčky je obvykle 70 až 90 procent hodnoty půjčky.
Výjimky z toho, kdy je poskytnut úvěr až do hodnoty hypotečního úvěru na stavební úvěr, se obvykle vyskytují pouze v případě, že dlužník má mimořádně dobrý příjem nebo může poskytnout jiné zajištění, například nemovitost, kterou již vlastní.
Jak je stanoven úvěrový limit?
Aby byla banka při poskytování úvěru na financování stavby na bezpečném místě, je z hodnoty hypotečního úvěru odečteno určité procento, aby bylo dosaženo limitu úvěru. Tato dodatečná „rezerva“ má chránit banku před neočekávanými riziky, která by mohla vést ke ztrátě hodnoty nemovitosti. Procento této rezervy je variabilní, a proto si ji může každá banka libovolně určit. Zpravidla však jde o 70 až 90 procent hodnoty hypotéky.
Limit půjčky se tedy počítá podle tohoto vzorce:
Hodnota hypotéky - procentuální riziková sleva = limit půjčky na financování stavby
Ukázkový výpočet pro stanovení hodnoty hypotečního úvěru a limitu úvěru
Například pokud chcete financovat nemovitost v tržní hodnotě 500 000 eur, úvěrový institut bude postupovat podle tohoto příkladu výpočtu:
|
Tržní hodnota nemovitosti |
500 000 EUR |
|
Hodnota půjčky (80% tržní hodnoty) |
400 000 EUR |
|
Limit půjčky (80% hodnoty půjčky) |
320 000 EUR |
Očekává se proto, že banka souhlasí s poskytnutím přibližně 320 000 eur jako půjčky na financování výstavby. Pokud by se tržní hodnota rovnala hodnotě hypotéky, byl by možný úvěr ve výši 400 000 EUR. Museli byste schodek pokrýt vlastním kapitálem.
Jaký je poměr půjčky k hodnotě?
Hodnota hypotéky a s ní vypočítaný limit hypotéky nejsou jedinými hodnotami, které jsou pro realitní úvěr nezbytné. Existuje také poměr půjčky k hodnotě.
Tato procentní hodnota označuje vztah mezi částkou úvěru a hodnotou hypotečního úvěru. A rozhodne, jaké podmínky vám banky nabídnou s ohledem na úroky z hypotéky: Čím nižší je poměr úvěru k hodnotě, tím lepší nabídky s nižším debetním úrokem od banky obdržíte. Jednoduše řečeno: čím více vlastního kapitálu přinesete, tím nižší je výše půjčky, a tím nižší riziko pro banku. A čím lepší bude nabídka z hlediska úroků, kterou vám banka za hypoteční úvěr dá.
Financování nemovitostí je proto pro vás s nízkým poměrem půjčky k hodnotě nevyhnutelně levnější než s vyšší hodnotou: Pokud přinesete více peněz, získáte finanční prostředky, které potřebujete k financování půjčkou s nižšími úrokovými sazbami než někdo, kdo má méně naspořených peněz a koupě domu musí být plně financována.
Jak se určuje poměr půjčky k hodnotě?
Poměr půjčky k hodnotě se vypočítá pomocí tohoto vzorce:
poměr půjčky k hodnotě = výše půjčky * 100 / poměr půjčky k hodnotě
|
Tržní hodnota nemovitosti |
500 000 EUR |
|
Hodnota hypotéky |
400 000 EUR |
|
Úvěrový limit |
280 000 € |
|
Méně Spravedlnost |
220 000 EUR |
|
Částka půjčky |
280 000 € |
|
Výpůjční období |
70% |
V případě financování výstavby s částkou půjčky 280 000 EUR a vlastním kapitálem 220 000 EUR je poměr půjčky k hodnotě 70 procent, pokud se předpokládá hodnota půjčky 400 000 EUR.