Pronajímatelé často předpokládají, že nájemci budou muset při odchodu provádět kosmetické opravy. To však platí pouze v případě, že tyto úkoly byly zadány v nájemní smlouvě - s účinnou doložkou. Ukážeme vám, které klauzule jsou platné a které neplatné.
Nájemníci často nemusí při stěhování provádět kosmetické opravy - i když je to ve smlouvě napsáno černobíle. „Na rozdíl od všeobecného přesvědčení je pronajímatel ze zákona povinen provádět kosmetické opravy v pronajatých místnostech,“ říká Rainer Schmitt, právník společnosti Bayerne.V. Eigenheimerverband. Podle § 535 německého občanského zákoníku je pronajímatel povinen udržovat pronajatý majetek ve stavu vhodném pro smluvní užívání během doby pronájmu.
Kdo je odpovědný za kosmetické opravy?
Nakonec renovovat? Pronajímatel může v zásadě převést povinnost kosmetických oprav na nájemce - s odpovídající klauzulí v nájemní smlouvě. Zákonodárce však stanoví přísné podmínky. Zákon upravuje to, co se rozumí kosmetickými opravami - a to pouze malířské práce. Nájemce musí tyto úkoly provádět pouze při stěhování, pokud mu pronajímatel dal k nastěhování zrekonstruovaný byt. Nájemce navíc musel v bytě žít delší dobu, takže je skutečně nutná malířská oprava.
Údržbou pronajatého bytu je v zásadě úkol pronajímatele.
Neplatné doložky o kosmetické opravě
Federální soudní dvůr prohlásil v posledních letech mnoho smluvních ustanovení o kosmetických opravách za neplatné. Jsou-li splněny všechny ostatní podmínky, záleží na správné formulaci, zda má nájemce při stěhování vymalovat barevné stěny nebo ne.
Tři zdroje chyb Z jeho poradenské praxe právník Rainer Schmitt ví: „U více než poloviny stávajících nájemních smluv bude klauzule o kosmetických opravách pravděpodobně neúčinná.“ To platí zejména pro smlouvy starší než deset let. Především byly soudci prohlášeny za neplatné tři typy smluvních dohod:
1. Klauzule o konečné renovaci: „Nájemce musí vrátit byt nově zrekonstruovaný nebo obílený.“
2. Přísný harmonogram: „Po X letech musí být místnosti A a B nabílené nebo vymalované.“
3. Doložka o kvótě: „Po X letech musí být vybělena. Pokud se nájemce předem odstěhuje, musí přiměřeně nést náklady na renovaci. “
Malování pouze podle potřeby
Z právního hlediska tato a podobná ustanovení selhávají, protože při uzavření smlouvy nelze předvídat, jak opotřebovaný bude pronájem nemovitosti na konci smlouvy. Jak ale poznáte platnou klauzuli? „Ukládá nájemci povinnost provádět pouze kosmetické opravy, které jsou skutečně nezbytné, na základě míry individuálního opotřebení,“ vysvětluje právník sdružení vlastníků domů. Doporučuje pronajímatelům, aby používali pouze aktuální formuláře smluv, které zohledňují také nedávnou judikaturu. Vhodným zdrojem nabídky jsou sdružení a poradenská centra pro spotřebitele. Každý, kdo si stáhne první nájemní smlouvu z internetu, riskuje, že nakonec zůstane s náklady malíře.
Když se nájemníci vzdají svého starého nájmu, musí si stále méně vyzvedávat štětec a nádobu na barvu. Soudy nedávno vyhlásily doložky jako „Nájemce nedávno zrekonstruoval nebo vybělil byt jako neplatný“.
Co jsou kosmetické opravy?
Podle zákona (druhé nařízení o výpočtu, oddíl 28) se kosmetickými opravami obecně rozumí pouze malování na pronajatou nemovitost:
- Tapetování, malování nebo vápnění stěn a stropů
- Malování dřevěných podlah, čištění koberců
- Nátěry radiátorů včetně topných trubek
- Malování vnitřních dveří i oken a vnějších dveří zevnitř
- Aby bylo možné správně postavit stěny, je často také nutné uzavřít vrtané otvory
Kdy musí nájemce renovovat?
Těchto pět podmínek musí být splněno, aby byl nájemce povinen provádět kosmetické opravy:
- Nájemní smlouva stanoví, že nájemce provádí kosmetické opravy.
- Ustanovení smlouvy o kosmetických opravách je v platnosti.
- Nájemce žil v bytě delší dobu (obvykle 5 let) s běžným opotřebením.
- Kosmetické opravy jsou skutečně nutné.
- Pronajímatel dal nájemci zrekonstruovaný byt.
Pokud je všech pět bodů správných, musí nájemce provést kosmetické opravy profesionálně na své vlastní náklady nebo je nechat provést. Doložka, která předepisuje renovaci specializovanou společností vybranou pronajímatelem, je naprosto neúčinná.
Malé opravy v bytě
Kohoutek kape, tlačítko splachování je zaseknuté: kdo platí za opravy v bytě?
Pronajímatel je odpovědný za údržbu pronajatého bytu. Musí proto opravit netěsný faucet nebo rozbité splachovací WC nebo si na to najmout řemeslníka. Pokud to bylo smluvně sjednáno s takzvanou doložkou o drobných opravách, může od nájemce požadovat zpět náklady na opatření. To je však možné pouze do sjednané maximální částky - dražší opravy musí pronajímatel provést úplně.
Co jsou typické drobné opravy?
Charakteristikou drobných oprav je, že k vadě dochází na objektech, se kterými nájemce pravidelně přichází do přímého kontaktu. Jedná se například o kování, dveřní a okenní kliky, spínače světel, proplachovací tlačítka, nikoli však elektrické a vodní potrubí nebo vnitřek nádrže. Žádné drobné opravy neodstraní škody, které nájemce nebo některý z jeho hostů zavinil. Mohou to být například rozbité okenní tabule, vyvrtané otvory nebo praskliny v dlaždicích. Za tuto škodu je obecně odpovědný nájemce.
Jak lze náklady smluvně efektivně převést na nájemce?
Doložky o malé opravě v nájemních smlouvách musí jasně uvádět, jaké částky musí nájemce zaplatit - za jednotlivé opravy a jako maximální částku za rok. Soudy přijímají částky až přibližně 100 eur za jedno opatření. Maximální roční částka se může pohybovat kolem šesti procent ročního nájemného. Pokud je poptávka příliš vysoká nebo pokud je nájemce dokonce povinen opravu provést sám, celá doložka se stává neúčinnou. Ve výsledku musí pronajímatel uhradit veškeré náklady na drobné opravy z vlastní kapsy.