Každý rok se fakturace za vytápění a provozní náklady zabývá sdruženími vlastníků, vlastníky bytů a nájemci. Kdo přijímá, které příspěvky, jaké termíny platí? Mnoho účtů za nájemní byty se vytváří rok co rok nesprávně. Tzv. Druhé nájemné tvoří v průměru 34 procent z celkového nájemného. Vyplatí se být přesný.
Každý, kdo vlastní byt, musí za správu bytu platit měsíční provozní náklady. Vlastník však nemusí tyto náklady hradit sám - některé mohou být předány nájemci. Aby to však bylo možné, musí obě strany potvrdit ustanovení v nájemní smlouvě. Tzv. Vyhláška o provozních nákladech specifikuje, které provozní náklady na byt jsou rozděleny a které jako pronajímatel musíte zaplatit sami.
Většina nájemních smluv stanoví, že nájemce nese provozní náklady a kromě základního nájemného za ně platí měsíční zálohu. Pronajímatel je poté povinen pravidelně se vypořádat. Není to triviální. Podle informací Deutscher Mieterbund eV je každý druhý výpis poplatků za službu chybný. „Úkol je pro laika skutečnou výzvou,“ potvrzuje Rainer Schmitt, právník Bavorského společenství vlastníků domů. Nepríjemné, když se přepočítáte. „Formální chyby však dokonce vedou k neúčinnosti fakturace,“ varuje Schmitt. Vlastníkovi pak mohou zůstat náklady, které by nájemce musel nést.
Co jsou provozní náklady a jaké jsou dodatečné náklady?
V praxi se pojmy provozní náklady a vedlejší náklady často používají jako synonyma. Vedlejší náklady však zahrnují několik položek. Mezi dodatečné náklady patří například náklady na správu, opravy a údržbu. Vyhláška o provozních nákladech (BetrKV) stanoví, že „veškeré náklady, které majiteli vzniknou vlastnictvím bytu a jeho průběžnou správou, se považují za provozní náklady“. Podle II. Kalkulačního nařízení to zahrnuje následujících 17 položek:
- Zdroj vody
- Kanalizace (odvodnění)
- Náklady na výtah
- osvětlení
- Čištění ulic / odvoz odpadu
- Náklady na kominíka
- úklid domácnosti
- Údržba zahrady
- Domácí pračka (ale ne náklady na opravu!)
- Anténa / kabelová televize
- Správce / správce (ale ne správce nemovitosti)
- Pojištění majetku a odpovědnosti (ale nikoli právní ochrana, náklady na opravy, riziko ztráty nájmu nebo základní pojištění)
- Daň z nemovitosti (ale ne z majetku nebo z nemovitosti)
- Další provozní náklady (např. Bazén, sauna, údržba a testování hasicích přístrojů atd.)
- náklady na vytápění
- Ohřev vody
- Vytápění a zásobování vodou
Které provozní náklady nelze přenést?
Vlastník musí vždy nést následující náklady:
- správní výdaje
- Náklady na údržbu a opravy
- Náklady na volné místo
- Poplatky za správu účtu nebo jiné bankovní poplatky
- Daň z příjmu z příjmu z pronájmu
- Jednorázové náklady, například na hubení škůdců
Jak je sestaven účet za služby?
Kromě studeného nájemného platí nájemci měsíční slevu na vedlejší náklady, jako je voda, náklady na vytápění, poplatky za odpadky a služby správce. Teplé nájemné se skládá z tohoto chladného nájemného plus sleva. V nejlepším případě by provozní náklady a distribuční klíč měly být již dohodnuty v nájemní smlouvě. Distribuční klíč definuje, jak jsou alokovány provozní náklady domu jednotlivým bytům.
Nájemce hradí provozní náklady buď jednorázově, nebo jako zálohu, v závislosti na dohodě v nájemní smlouvě. Zřídka existují hrubé nájemné, ve kterých jsou již zahrnuty provozní náklady. Zde pronajímatel nese riziko samotného zvýšení provozních nákladů. U nových nájemních smluv je sjednána buď paušální sazba, kterou pronajímatel nemusí uhradit, nebo záloha.
Na konci účetního roku jsou všechny alokované provozní náklady sečteny a porovnány se zálohou provedenou nájemcem. Pokud nájemce zaplatil příliš mnoho, dostane rozdíl zpět. Může se však také stát, že pronajímatel požaduje dodatečnou platbu. Je důležité to pečlivě zkontrolovat. Pronajímatel musí navíc výslovně pojmenovat všechny účtované položky.
Jak správně připravit účet za služby
Každý, kdo musí předložit účet za služby, by měl znát pravidla. Jsou v německém občanském zákoníku od § 556. Shrnuli jsme pro vás nejdůležitější věci:
- Fakturační období nesmí přesáhnout dvanáct měsíců. I když se nájemce odstěhuje po roce a dvou měsících, je třeba učinit dvě prohlášení.
- Nájemce musí fakturu obdržet nejpozději do dvanácti měsíců po skončení účetního období. Pronajímatel již po uplynutí této lhůty nemůže požadovat další platby. Nájemce však stále může napadnout příliš mnoho, které bylo zaplaceno.
- Nestačí uvést součet. Musí být uvedeny jednotlivé položky, od odpadu po horkou vodu. Potvrzení nemusíte přiložit, ale nájemce má právo je prohlédnout.
- Nájemce by měl být schopen matematicky pochopit, jak se jednotlivé částky generují. Použitý distribuční klíč musí být pojmenován a vysvětlen.
- Zní to banálně, ale je náchylné k chybám: Všechny zálohy provedené nájemcem musí být pojmenovány a odečteny od skutečně vzniklých provozních nákladů.
Co musí být v nájemní smlouvě?
V pasáži „ Nájemce hradí provozní náklady“ je nájemce povinen nést veškeré výdaje podle vyhlášky o provozních nákladech. Musí být pojmenovány pouze „ další náklady “ , jako je údržba hasicích přístrojů a kouřových hlásičů, jakož i čištění okapů
. Stávající nájemní smlouva platí i nadále a její znění je důležité. V případě pochybností se platí pouze za položky zde uvedené. Smlouvu lze změnit pouze se souhlasem nájemce.
Jak vysoké jsou skutečně provozní náklady?
V říjnu 2019 zveřejnilo německé sdružení nájemců tabulku provozních nákladů vztahující se k roku 2017. Podle tohoto dokumentu platí nájemci v průměru 2,16 EUR na provozní náklady na metr čtvereční obytné plochy měsíčně. Přehled položek:
| Daň z nemovitosti | 0,18 eur |
| Voda včetně kanalizace | 0,35 eur |
| Vytápění včetně teplé vody | 1,03 eur |
| Výtah | 0,17 eur |
| Čištění ulic | 0,03 eur |
| Likvidace odpadků | 0,17 eur |
| Úklid budov | 0,18 eur |
| Údržba zahrady | 0,10 eur |
| Obecná elektřina | 0,05 eur |
| Čištění komína | 0,03 eur |
| pojištění | 0,19 eur |
| Domovník | 0,31 eur |
| Správce (úklid budovy, zimní servis) | 0,15 eur |
| Anténa, kabel | 0,13 eur |
| Ostatní | 0,03 eur |
Nájemníci v Německu platí nejvyšší částky za topení a teplou vodu. V průměru je splatná částka 1,03 eura za metr čtvereční. V roce 2014 to bylo 1,39 eura. Pokles je způsoben klesajícími cenami energie.
Jako nájemce můžete pomocí zrcadla, které je každoročně publikováno, zkontrolovat, zda je váš účet za služby věrohodný.
Vyberte správný distribuční klíč
Přichází v úvahu několik distribučních klíčů: spotřebou, obytným prostorem, obytnými jednotkami a lidmi. Topení a teplá voda jsou vždy účtovány podle spotřeby. Kromě toho se pronajímatel může svobodně dohodnout na alokačním klíči. Naše rada pro kondominium: Aby se nekomplikoval účet za služby, má smysl vždy zvolit distribuční klíč a zaznamenat jej do nájemní smlouvy, na které se společenství vlastníků dohodlo. To má tu výhodu, že můžete jednoduše převzít informace z ročního výkazu sdružení vlastníků, aniž byste museli dále počítat. Mimochodem, klíč pro přidělování osob není nikdy dobrý nápad: pokaždé, když se během fakturačního období změní počet obyvatel, musí pronajímatel náklady přerozdělit.
Dobré vědět : Pokud neexistuje žádná smluvní regulace, platí zákonný distribuční klíč podle podílu obytného prostoru, tj. Podle metrů čtverečních.
Zkušenosti ukazují, že provozní náklady na vytápění a ohřev vody jsou nejvyšší.
Lhůty pro úhradu provozních nákladů
Pokud byla dohodnuta měsíční záloha, je pronajímatel povinen fakturovat každý nájem zvlášť písemně jednou ročně. Nájemce musí fakturu obdržet nejpozději do dvanáctého měsíce po skončení účetního období. Pokud je pro fakturaci rozhodující kalendářní rok, je klíčovým datem 31. prosinec. Pokud pronajímatel zmešká termín, jsou vyloučeny další nároky vůči nájemci. Pokud pronajímatel není odpovědný za pozdní vypořádání. Musí však nést odpovědnost za jakékoli zavinění ze strany fakturační společnosti (Krajský soud v Kolíně nad Rýnem, 1 S 161/06).
Podle BGH (spisové číslo VIII ZR 107/08) nese pronajímatel riziko, že se faktura nedostane včas příjemci. Datum poštovního razítka není rozhodující, ale přijetí nájemcem. Pokud k vypořádání nedojde i přes upomínku, může nájemce zadržet další zálohové platby, dokud pronajímatel skutečně nevyrovná provozní náklady.
Rozsudky soudu a inspekce
Pronajímatelé mohou ve svých účtech provozních nákladů shrnout několik typů provozních nákladů pouze ve výjimečných případech. To je povoleno u nákladů na čerstvou a špinavou vodu, pokud je výpočet odpadní vody spojen se spotřebou čerstvé vody (BGH, VIII ZR 340/08). Pronajímatel také nemusí rozepisovat náklady na pojištění majetku a odpovědnosti (BGH, spisová značka VIII ZR 346/08).
Pronajímatelé mohou vždy doporučit nájemce ke kontrole účtenek. Nájemce si může dělat poznámky a také vytvářet kopie, ručně nebo pomocí počítače. Podle rozhodnutí mnichovského okresního soudu je rovněž oprávněn fotografovat nebo skenovat stvrzenky (412 C 34593).
Podejte námitku proti faktuře za služby
Chcete-li vznést námitku, musíte tak učinit do 12 měsíců od obdržení výpisu. Poté již neexistuje žádný nárok (§ 556 odst. 3 věty 5 BGB). V případě námitky máte následující možnosti:
- Námitka a platba
s rezervací Na vyžádání můžete vznést námitky a uhradit náklady s rezervací. - Námitka a částečná platba
Pokud je chyba jasná, můžete vznést námitku a zaplatit pouze část, která je oprávněná.
Námitku vždy napište písemně a ujistěte se, že prokážete, že se námitka k pronajímateli dostavila včas.