Ve většině případů se každý, kdo chce najít stavební pozemek, obrátí na místního developera nemovitostí. Nákup nemovitosti je však často spojen s koupí nemovitosti, která již byla naplánována, a vy máte v návrhu budovy jen omezené slovo. Stavební pozemky navíc prodávají také obce nebo soukromí vlastníci. Zde si můžete přečíst, jak najít ten správný stavební pozemek pro svůj vlastní dům a na co byste měli věnovat pozornost při koupi nemovitosti.
- Chcete-li najít stavební pozemek, který je na prodej, měli byste prohledat příslušné realitní portály na internetu a inzertních stránkách regionálních novin. Naleznete zde také informace o dražbách a zabavování nemovitostí.
- Zeptejte se přímo ve vaší obci, zda ještě existuje stavební prostor nebo zda je plánován nový stavební prostor. Pokud ano, měli byste zjistit, zda již existuje dokončený plán rozvoje a zda je povoleno jej zobrazit. V takových případech má smysl projevit svůj zájem o vhodnou nemovitost v rané fázi.
- Kromě nemovitostí mají makléři často v nabídce také malý výběr stavebních pozemků. Ale také vám pomohou najít ten správný stavební pozemek a starat se o vás, dokud nebude podepsána smlouva - samozřejmě za poplatek.
- Mnoho finančních institucí má své vlastní realitní oddělení a také nabízí své nemovitosti na internetu. Nebo můžete vyhledat nemovitosti v požadované oblasti na webu Sparkassen-Immobilien.
- Měli byste se také zeptat ve svém kruhu přátel - ne každá nemovitost, která má být prodána, je také veřejně inzerována.
- Hledejte konkrétně volné pozemky v požadované oblasti: Nejlepším řešením je nejprve se podívat na Mapy Google, abyste zjistili, kde v zastavěné oblasti jsou nevyvinuté pozemky. Poté zkontrolujte nemovitost na místě a zeptejte se obyvatel, kdo je jejich vlastníkem. Jednoduše se jich zeptejte, zda je nemovitost na prodej.
Zkontrolujte stavitelnost na staveništi
Jakmile bude nalezen pěkný stavební pozemek, bude budoucí klient dotázán, zda na něm lze vůbec stavět. Zkontrolujte, zda se jedná o určený stavební pozemek podle §30 nebo §34 stavebního zákona (BauBG), který je vhodný pro stavbu domu bez omezení. Pokud se stavební pozemek nenachází v určené stavební oblasti, měli byste zaslat předběžný stavební dotaz vaší obci. Stavební úřad vám poskytne právně závazné informace o stavebním potenciálu nemovitosti. Pokud se jedná pouze o takzvaný pozemek pro stavební očekávání, je lepší držet ruce od nákupu. Tyto plochy jsou v územním plánu obce z dlouhodobého hlediska zamýšleny jako stavební pozemky, stále však neexistuje žádný územní plán. Realizace vašeho projektu se mohla odložit o několik let.
Specifikace plánu rozvoje
Pokud pro nemovitost existuje právně platný plán rozvoje, klient ví, co může očekávat. Tento plán často upravuje podrobnosti, od přízemí a výšky podlahy po sklon střechy, od počtu podlaží po zarovnání hřebene a typ a barvu střechy. Některé plány rozvoje mají pouze minimální požadavky: Často můžete dokonce postavit švédský dům vedle toskánského venkovského domu. Každá obec může v plánu rozvoje určit, jak jednotný by měl být rozvoj. V zásadě platí toto: Čím nižší je poptávka po stavebním pozemku v obci, tím větší je svoboda designu nemovitosti.
Průzkum půdy vytváří bezpečnost
Nepříznivé půdní podmínky mohou mít za následek značné náklady. Vysoká hladina podzemní vody, zbytky bažin v podloží, unášený písek nebo zásypy z dřívějších dob vyžadují další opatření, jako je pilotový základ pro lepší stabilitu nebo speciální těsnicí opatření na budově. V případě pochybností si před nákupem nechte provést průzkum půdy. Existují náznaky problémů, pokud je například podzemní voda blízko povrchu, pokud voda proudí v podloží nebo se půda nezdá být stabilní. Základ a sklepní konstrukce by se pak podstatně zdražily. Pro hodnocení půdy musíte vypočítat náklady ve výši 800 až 2 000 eur. Hodnocení půdy je méně důležité, pokud je nemovitost v rozsahu právně závazného plánu rozvoje,protože zde bylo podloží obvykle kontrolováno předem na kritických místech.
Kontrolní seznam pro kvalitu půdy stavebního pozemku
- Co je to za půdu?
- Existují nějaké nepropustné vrstvy?
- Lze očekávat organické inkluze?
- Bylo na pozemku nějaké zasypávání půdy? Pokud ano: kdy a co?
- Je nemovitost v oblasti geologických poruch?
- Jak hluboká je podzemní voda a musíte očekávat výkyvy podzemní vody?
- Vyskytuje se stratifikovaná voda nebo lisovací voda?
- Bude stavební pozemek dočasně zaplaven?
- Byly v minulosti na nemovitosti nějaké obchody? Pokud ano, které?
- Byly na místě uloženy suti, palivo, olej, barvy, chemikálie, výrobní odpad nebo domácí odpad?
- Musíte očekávat, že na pozemku najdete zbytky munice?
- Jsou známy nějaké požáry nebo nehody?
Nezapomeňte zkontrolovat kontaminovaná místa. Pokud byla nemovitost dříve používána ke komerčním účelům, je pravděpodobnější kontaminace půdy.
Kontaminované weby na pozemku
Před zakoupením nemovitosti zkontrolujte, zda v půdě staveniště nejsou kontaminovaná místa. Zvláště pokud je vaše staveniště v určité lokalitě. Kontaminované stránky lze vysledovat zpět k předchozímu průmyslovému nebo komerčnímu využití. Zjistěte více o předchozím využití staveniště od úřadů pro životní prostředí a vodu nebo od státních registrů kontaminovaných lokalit. Pokud byla oblast komerčně využívána, může být vhodné provést průzkum půdy. Pokud je oblast kontaminována například olejem nebo stavebními sutinami, je třeba zohlednit také náklady na čištění na metr krychlový. Federální zákon o ochraně půdy upravuje, kdo nese tyto náklady v jednotlivých případech. Objekt navíc nelze použít jako finanční zajištění, protože kontaminovaná místa mohou výrazně snížit jeho hodnotu.
Než si koupíte pozemek, zjistěte, zda byl region během druhé světové války silně bombardován. Zejména v průmyslových centrech, jako jsou Porúří, Stuttgart a Porýní-Mohan, existuje vysoké riziko, že se v zemi stále nacházejí kamínky, které je třeba předem s velkou námahou odstranit a zneškodnit. V případě pochybností nechejte staveniště zkontrolovat půdní sondou - malé i velké kovové zbytky lze snadno zjistit.
Někdy znečištění půdy pochází ze sousedního majetku. Soused pak musí nejen odstranit znečišťující látky, ale také uvést nemovitost do původního stavu (rozsudek BGH, 4. února 2005, 5 ZR 142/04). V zásadě je však současný vlastník vždy odpovědný úřadům za odstranění kontaminovaných míst. Protože renovace je často drahá, můžete svůj stavební projekt odepsat pro daňové účely. Regresní pohledávky vůči prodejci jsou obvykle vymahatelné, pouze pokud byly výslovně dohodnuty v kupní smlouvě.
Zkontrolujte umístění stavebního pozemku a infrastruktury
Během týdne několikrát prohlédněte okolí a zkontrolujte objem dopravy - nejlépe v různých časech. Pokud se v blízkosti nemovitosti nacházejí průmyslové podniky nebo pokud hluk z letadel, kolejí nebo ulic zhoršuje kvalitu života, hodnota staveniště se sníží. Ujistěte se, že máte pozemek v klidné oblasti se snadným přístupem k veřejné dopravě. V blízkosti by měly být také obchody, školy, lékaři, kulturní a volnočasové aktivity. Místní stavební a ekologické úřady vám sdělí, zda v blízké budoucnosti dojde k významným stavebním projektům.
Pokud se stavební pozemek nenachází v určené stavební oblasti, měli byste zaslat předběžný stavební dotaz vaší obci.
Kontrolní seznam pro umístění stavebního pozemku
- Jak hodnotíte charakter sídelní oblasti? Působí prostředí slušným dojmem nebo vypadá čtvrť dojet?
- Všimnete si zápachu nebo znečištění hlukem (ulice, vlak, letadla, průmyslové závody)?
- Je nemovitost převážně na slunci nebo ve stínu nebo v oblasti s velkou mlhou?
- Jaký je výhled? Mají sousedé přímý výhled na nemovitost?
- Existují v blízkosti nemovitosti spoje veřejné dopravy?
- Jak levné je silniční spojení (místní / dálkový provoz)?
- Jak daleko musíte jít / jet do práce, školy a školky?
- Jsou v blízkosti lékaři, obchody a pobočky bank?
- Jsou na místě kulturní nabídky, volnočasové aktivity, místní rekreační a
výletní oblasti?
Vývoj a kvalita sítě
Diskutujte s prodávajícím a městem, zda již na pozemku proběhla rozvojová opatření, tj. Zda jsou již zavedeny telefonní, elektrické, plynové, vodovodní a kanalizační potrubí. Kromě obecní správy lze informace získat také od Telekomu, energetických společností a vodáren. Důležité: Zahrňte stav vývoje do kupní smlouvy - vyhnete se tak zbytečným nákladům poté. Stav obytné ulice a pouličního osvětlení je také důležitý pro stavební pozemky ve stávajících budovách. Pokud budou muset být v dohledné době obnoveny, musí obvykle nést náklady obyvatelé.
Kvalita datového připojení se také stává stále důležitější - v ideálním případě má nemovitost již širokopásmové připojení z optických vláken. Vysokých přenosových rychlostí lze stále dosáhnout pomocí televizního kabelu. Nejlepší je zeptat se přímého souseda, zda pro vás může otestovat rychlost svého připojení k internetu.
Kontrolní seznam pro vývoj staveniště
- Je pitná voda již připojena?
- Jak daleko je nejbližší veřejné potrubí pitné vody?
- Je na pozemku přípojka na kanalizaci?
- Jak daleko je kanalizační potrubí?
- Jak hluboká je kanalizační trubka?
- Existuje připojení pro vzdálený plyn?
- Jak daleko je plynové potrubí?
- Bylo položeno nějaké elektrické vedení?
- Jak daleko jsou tyto řádky pryč?
- Existuje telefonní nebo kabelové připojení?
- Vedou přívodní vedení přes nemovitost? Pokud ano, které?
- Byly vyplaceny příspěvky na vývoj a rozšiřování?
- Jaké jsou další náklady?
Podívejte se na záznam v katastru stavebního pozemku
Pokud jsou na vašem staveništi přívodní vedení nebo stožáry, mohou výrazně omezit stavební potenciál vašeho webu. Dotaz na tzv. Stavební zátěž, tj. „Práva třetích osob“, od notáře, který nahlédne do katastru nemovitostí, aby připravil kupní smlouvu. V některých spolkových zemích se o těchto poplatcích můžete dozvědět z registru zatížení budovy u příslušného stavebního úřadu. Jste na bezpečné straně, pokud neexistují žádná práva na jednání nebo práva cesty a neexistují také rozpory v oblasti vlastnictví. Pokud se váš stavební pozemek nachází v blízkosti architektonických nebo přírodních památek, doporučuje se opatrnost. Pak byste se určitě měli informovat o jakýchkoli zákonných omezeních.
Výpis z katastru nemovitostí rovněž poskytuje informace o činnosti předchozích vlastníků. Pokud se na pozemku nacházela například autoservis, čerpací stanice nebo úklidová služba, mohou na něm zůstat zbytky. To platí také pro řemeslné nebo produkční společnosti nebo dokonce pro využití jako skládka. Majitelé sousedních nemovitostí vám také poskytnou informace o předchozím použití. V případě pochybností se zdržte nákupu nebo proveďte ustanovení o odpovědnosti v kupní smlouvě.
Pokud se vaše hledání vhodného stavebního pozemku ukáže jako neúspěšné, pomohou vám profesionálové, například ze Sdružení soukromých stavitelů.
Kupní smlouva a dodatečné náklady na stavební pozemek
Jakmile najdete správný stavební pozemek a rozhodnete se jej koupit, připraví kupní smlouvu notář. Zkontroluje údaje v katastru nemovitostí a formuluje text smlouvy. Během notářské notifikace vysvětluje právní rizika a jejich smluvní ochranu. Jakmile všechny strany podepíší, notář informuje finanční úřad, příslušnou odbornou komisi a katastr nemovitostí. Získává výmazové dokumenty a další zákonem požadovaná povolení. Kromě ceny nemovitosti existuje také řada vedlejších nákladů:
Zprostředkování: Pronajali jste agenta, který by nemovitost vyhledal? Pak vás to stojí tři až šest procent poplatku za zprostředkování - v závislosti na regionu.
Notář:Aby byl nákup právně závazný, potřebujete smlouvu notářsky ověřenou notářem. Za tuto službu si účtuje poplatky, které vycházejí ze struktury fixních nákladů. Výše částky závisí nejen na kupní ceně, ale také na výdajích, které má notář. Můžete se rozhodnout, zda mu prostě necháte notářskou notaci, nebo mu například svěříte zápis do katastru nemovitostí. Samotný vstup rozhodně stojí další peníze.
Financování: Pokud si kupující nebo stavitel vezme na svou nemovitost půjčku, existují další náklady na financování. Jedná se například o úroky z doby výstavby a poskytnutí a částečné příplatky nebo dodatečné náklady za objednání pozemkového poplatku u notáře a jeho zápis do katastru nemovitostí.
Daně a rozvoj: Stát účtuje za nákupy 3,5% daň z převodu nemovitostí. Každý, kdo kupuje stavební pozemky, platí také daň z převodu nemovitosti za budoucí budovu, pokud je nemovitost již s plánovaným domem prodána. Kupující naopak platí daň z převodu nemovitosti za nemovitost, pouze pokud si po akvizici může svobodně vybrat developera.
Každý, kdo kupuje stavební pozemky, musí počítat také s náklady na vývoj. To zahrnuje poplatky za připojení na kanalizaci, vodu, elektřinu, plyn nebo dálkové vytápění, kabely a telefony. Pokud jsou staré budovy zbořeny nebo otravovány stromy před výstavbou, měli byste také zohlednit tyto náklady. Nezapomeňte na poplatky za stavební povolení, náklady na elektřinu a vodu na staveništi a pojistné.
Měření stavebního pozemku: úsilí a náklady
Po nalezení vhodného stavebního pozemku a podepsání kupní smlouvy vstoupí geodet: připraví plánovací podklady a promění je v realitu, umístí kolíky na místo a položí hraniční kameny. Pokud chcete tuto vlastnost sdílet, musíte ji zapnout jako povinnou. Specialista vám poradí v otázkách týkajících se proveditelnosti budovy a plánu rozvoje. Stavební úřady v některých spolkových zemích vyžadují oficiální plán staveniště, který pro vás geodet vypracuje před zahájením výstavby. Dává dodavateli stavby rohy a výšky. Po dokončení odborník změří budovu pro katastrální úřad.
Poplatky za geodetické služby se liší v závislosti na federálním státě a obvykle se zakládají na hodnotě a velikosti nemovitosti. Rozdělení a měření plochy o rozloze 1 000 metrů čtverečních (hodnota: 100 eur za metr čtvereční) stojí kolem 1 320 eur. Měření budovy před nastěhováním na hodnotu domu pod 250 000 eur stojí kolem 500 eur. Přidejte k tomu DPH a poplatky.
Zeměměřiči přicházejí na scénu před zahájením výstavby.
Takto funguje typický geodetický proces
V naší případové studii našli stavitelé pozemek o rozloze 400 metrů čtverečních pro rodinný dům. Nová budova by měla stát mezi 200 000 a 250 000 eur. Najmete geodeta, abyste změřili nemovitost a změřili budovu tak, aby byla umístěna přesně podle specifikací schválené žádosti o budovu.
Rada: Stavitelé v celém Německu mohou zaměstnávat veřejně jmenovaného geodeta (ÖbVI), s výjimkou Bavorska, kde měří kanceláře. Vysvětluje: Které budovy jsou povoleny? Jaká je zatížení nemovitosti? Kolik stojí nemovitost? V případě následné objednávky jsou náklady součástí geodetické služby.
Náklady: Žádná následná objednávka, 40 až 80 eur za hodinu
měření:Rodina má majetek změřený, protože některé z hraničních kamenů již nelze najít. Pokud chcete sdílet stavební pozemek, musíte se také poradit s odborníkem. Dotyčné dokumenty, opatření, označují hranice, vedou jednání o hranicích a žádají o převzetí v katastru nemovitostí.
Náklady: Mezi 800 a 1 500 EUR
Plán lokality: Pro aplikaci budovy potřebuje klient plán lokality, ve kterém lze identifikovat umístění a částku plánovaného projektu. V závislosti na stavebních a státních stavebních předpisech připraví inženýr oficiální (notářsky ověřený) nebo jednoduchý plán staveniště.
Náklady: mezi 800 a 1 500 eur
.Po schválení žádosti o stavbu začíná fáze výstavby. Prvním krokem je vykopání stavební jámy. Zeměměřič označí rohové body domu dřevěnými kolíky (obvykle dobrovolné v závislosti na stavu).
Náklady: 300 až 500 eur.
Jemné vytyčování: Po vykopání výkopové jámy potřebuje správce stavby přesné referenční body, aby vytvořil budovu ve správné poloze. Profesionál označí důležité stavební sekery hřebíky na takzvané těsto. Předák napíná šňůry přes nehty, aby určil polohu stěn.
Náklady: 400 až 600 eur
Důkazy pro stavební úřad:V závislosti na státních stavebních předpisech musí být stavebnímu orgánu během stavby doloženo, že budova bude postavena v souladu s povolením. Osvědčení od ÖbVI, že umístění a výška skořepiny odpovídají informacím ve stavebním povolení.
Náklady: mezi 400 a 600 eur.
Měření: Povinností klienta je nechat si změřit dokončenou stavbu z hlediska katastru nemovitostí pro zápis do mapy nemovitosti. Majitel najme veřejně jmenovaného geodeta (nebo katastr nemovitostí).
Cena: mezi 800 a 1 000 eur