Žijete jako člen stavebního družstva místo toho, abyste si jen pronajali byt? Tento osvědčený model se vrací do módy ve městech. Co však znamená kooperativní život a pro koho se členství vyplatí?
Budovat, vlastnit a žít solidárně: stavební družstva sdružují zúčastněné strany, know-how a politickou váhu - a jsou oblíbenou formou bydlení díky rostoucímu nájemnému. Stavební skupiny a bytová družstva zažívají boom, protože ceny za bydlení ve městech explodovaly. Zvláštní věc na stavebním družstvu: Obyvatelé jsou nejen nájemci, ale také spoluvlastníci nemovitosti. Mnoho lidí se považuje nejen za obchodní podniky, ale také za sociální a kulturní komunitu.
Organizace spojených národů prohlásila rok 2012 za mezinárodní rok družstev. Koncept participace se koneckonců osvědčil od 19. století. Byl zaveden za účelem zajištění zdravého života členů a ochrany před vykořisťováním. Dnes se družstva také snaží o ekonomický úspěch v komunitě. V Německu existuje téměř 2 000 bytových družstev s 2,2 miliony bytů. Každý čtvrtý občan Německa je již členem stavebního družstva.
Kdo se chce stát členem, musí nejprve investovat peníze. Může vám pomoci půjčka na bydlení a smlouva o spoření. Na oplátku získáte levný byt a už se nemusíte bát propuštění.
Spoluvlastník a nájemce stavebního družstva
V stavebním družstvu jsou členové spoluvlastníky družstva. Jak se připojit je zobrazeno na obrázku výše.
Pokud chcete patřit, musíte se přihlásit k odběru akcií. Pokud se jedná o registrované stavební družstvo, lze pro první nákup použít smlouvy o úvěru na bydlení a spoření (§ 2 odst. 2 věta 9 WoPG). Stavební družstva nejsou zaměřena na zisk - případné přebytky slouží jako rezervy nebo pro investice. Některá stavební družstva vyplácejí dividendy. Každý, kdo opustí bytové družstvo, získá své podíly zpět.
Obyvatelé bytového sdružení Wogeno v Mnichově provozují kavárnu a pronajímají pokoj pro hosty. Proto je životní prostor na osobu výrazně pod průměrem.
Jak se stát členem stavebního družstva
Monika Klegel z Federálního sdružení německých bytových a realitních společností GdW v rozhovoru prozradila, že se stanete členem stavebního družstva.
"Každý, kdo se chce stát členem bytového družstva, je nejlépe informován na internetu." Zde najdete umístění přibližně 2 000 bytových družstev v Německu. Kromě umístění, typu stávající budovy, věku, stavu, půdorysu, ale také toho, zda existují speciální nabídky pro jednotlivce, rodiny nebo starší lidi. Všechny podrobnosti najdete v místní kanceláři.
Některá družstva požadují od zúčastněných stran tzv. Členský poplatek. Kromě toho musí nový člen nabýt akcie. Kolik akcií existuje a jak vysoká je jejich cena, se u jednotlivých družstev liší: Částky se mohou pohybovat od 100 do 1 000 eur za akcii. Počet akcií je často odstupňován podle velikosti bytu. Nově založená družstva obvykle účtují vyšší částky.
Ať už získáte byt ihned po zakoupení členství, nebo zda musíte dodržet čekací dobu a jak dlouho to trvá, záleží na lokalitě. Zpravidla neexistují žádné čekací doby, kdy jsou trhy s bydlením uvolněné. “
Takto získáte výhody jako člen stavebního družstva
„Bytová družstva nabízejí šanci žít dobře a bezpečně,“ říká Monika Kegel, konzultantka pro družstva z GdW Federal Association of German Housing and Real Estate Companies. Členové družstva mají doživotní právo pobytu. Dlouhodobé užívací právo chrání členy před ukončením, ke kterému dochází na volném trhu.
Ukončení členství ve stavebním družstvu
Členové však mohou ukončit uživatelskou smlouvu z jejich strany. Každý, kdo opustí stavební družstvo, získá své akcie zpět. Smlouva o užívání (jako smlouva o pronájmu) obsahuje práva a povinnosti, na které se zákon o pronájmu vztahuje. Členové družstva platí měsíční poplatek, který je většinou nižší než místní srovnatelné nájemné.
Jako člen stavebního družstva můžete mít slovo
Všichni členové mají stejná práva a povinnosti - bez ohledu na jejich finanční účast. Každý člen má jeden hlas, kterým může ovlivnit výroční valnou hromadu. Existuje reprezentativní shromáždění s více než 1 500 členy. Činnost družstva řídí výkonná rada, kterou kontroluje dozorčí rada. „Činnost družstva musí vždy vycházet z potřeb a zájmů jeho členů,“
vysvětluje Kegel.
Závazek stavebního družstva
Mnoho stavebních družstev funguje udržitelným a energeticky náročným způsobem. Již zcela nebo částečně zrekonstruovali více než 61 procent své stávající budovy. Stavební družstva také nabízejí komunální zařízení nebo podporují starší členy. Společné slavnosti obyvatel posilují
soudržnost v sousedství. „Bytová družstva přebírají společenskou odpovědnost,“ zdůrazňuje Monika Kegel z Spolkového svazu německých bytových a realitních společností.
Nejmladší dům družstva se 74 byty a četnými společnými zařízeními se nachází v nové budově na Domagkstrasse na severu Mnichova.
Rozhovor s Yvonne Ausmann, členkou správní rady stavebního družstva Wogeno
Your-Best-Home.net promluvil s Yvonne Ausmann, generální ředitelkou společnosti Wogeno, téměř 25letého sdružení v Mnichově, které je obzvláště těžce zasaženo vysokými cenami.
Your-Best-Home.net: Všimli jste si rostoucího tlaku na trh s bydlením?
Yvonne Ausmann: Rozhodně! Každý měsíc získáváme šedesát nových členů. Proto máme dlouhé čekací doby na byt. Za posledních několik let jsme velmi rychle rostli. Nyní máme asi 5 000 členů. Většina z nich přicházela kvůli sociálním a ekologickým nápadům družstva. Dnes mnozí hledají byt tak tvrdě, jak jen mohou. To je výzva pro nás a naše požadavky na život.
Jak toto družstvo začalo?
Všechno to začalo domem ve Schwabingu, který Wogeno koupil na žádost místní komunity, aby se vyhnul konkurenci v dražení. Následovala řada nových budov, ve kterých jsme byli schopni realizovat mnoho nápadů na spravedlivé, ekologické a solidární bydlení. Dnes má Wogeno dobrých 540 bytů s 1 500 obyvateli ve 20 domech. V roce 2019 by měly být dokončeny dva nové stavební projekty.
Jak se stal spolubydlícím?
Musíte si upsat tři členské akcie po 500 EUR, tj. 1 500 EUR. Pokud odejdete, získáte tyto akcie zpět bez úroků. Naše apartmány jsou pronajímány pouze členům. O žádostech rozhoduje také komise pro udělování cen. Kritéria jsou: délka členství, sociální naléhavost, kořeny v sousedství a složení domácnosti.
Stavební pozemky v Mnichově jsou vzácné. Jak se Wogeno zmocní půdy?
Většinou kupujeme naši půdu od města. Pak platí pravidlo, že třetina bytů je sociálně financovaná bytová výstavba, třetina běží na cestě rodinného financování „Mnichovský model“, poslední třetina je financována volně.
Dům bez prostorných společenských místností je nemyslitelný. Tato střešní zahrada je přístupná všem obyvatelům - také pro samorostlou zeleninu.
Jak družstva financují domy?
Bytová družstva jsou v oblasti mezi nájmem a vlastnictvím. S bankami máme velmi dobré hodnocení z hlediska úvěruschopnosti, protože máme poměr vlastního kapitálu kolem 40 procent. Každý objekt by měl být sám o sobě černou nulou. Rovněž dotujeme některé domy, které kupujeme plošně. Platí pro nás zásada nájemného: nájemné musí nést Your-Best-Home.net - ale už ne. Před výstavbou vypočítáme každý dům a vypočítáme podíl obyvatel na bytech a nájemné. Poté od budoucích rezidentů sbíráme podíly spojené s bytem, které jsou odstupňovány podle velikosti bytu, typu financování bytu a individuálního příjmu rezidentů.
Kolik jsou tyto částky a jaké je potom nájemné?
Povinný podíl u soukromě financovaných bytů je 600 eur za metr čtvereční, kolem 450 eur u mnichovského modelu a 250 eur u bytů se sociálními vazbami. Za byt o rozloze 100 metrů čtverečních musí rezident zaplatit 60 000, 45 000 nebo 25 000 eur, v závislosti na jednorázové ceně. Pokud jde o nájemné, pohybujeme se v průměru pod deseti eury za metr čtvereční - a tedy nejen pod tržním nájemným, ale také pod indexem nájemného.
Společné rozhodování o všem, co má co do činění s domem, je principem Wogeno.
Stavíte stejně draho jako ostatní developeři?
Naše náklady na vývoj projektu jsou nižší než náklady na developera komerčních nemovitostí. Máme vlastní nové stavební oddělení se třemi architekty, kteří vždy vědí, co se děje na staveništi, a mají dobrou kontrolu nákladů. Proto jsou naše stavební náklady levnější.
Používáte prefabrikaci a modulární konstrukci?
Naše nové projekty mají být vyrobeny ze dřeva, a to znamená prefabrikaci téměř automaticky. Pro elektrickou síť máme systém tras, který vede čáry nad omítkou. To může nějakou dobu trvat, než si zvyknete, ale je to extrémně flexibilní: máte zásuvku přesně tam, kde ji potřebujete, protože všechno se dá snadno přesunout. A šetří náklady. Vany mají být také předem vyrobeny a pouze použity.
Je prefabrikace slučitelná s požadavkem žít individuálně?
Všichni jsme chtěli žít několik desetiletí individuálně. Otázka je však povolena: budete opravdu šťastnější, když posunete zeď o několik centimetrů? Nemyslím si. Ale ti, kdo staví standardizovaným způsobem, ušetří spoustu peněz.
Udržitelná služba je také součástí sociální komunity: Například hobby švec opravuje chodidla spolubydlících.
Ceníte si udržitelné stavební materiály?
Ano, to patří do naší agendy, ale jde také o nájemné za náklady: Mohou si to soudruzi dovolit? Rádi bychom před lety postavili ekologickou dřevěnou konstrukci, která byla v té době stále příliš drahá. Teď se to vyplatí. Myslíme také na materiály jako jíl a sláma. Stále neexistuje žádná jistota nákladů.
Mají družstva pouze klasické formy bydlení?
V současné době plánujeme několik obecních modelů, takzvané klastrové byty, velmi malé byty s dobrými 20 metry čtverečními, včetně koupelny a kuchyňského koutu. Obyvatelé mohou dále využívat prostorné společenské místnosti. V Mnichově-Riemu se staví inkluzivní byty (s Franziskuswerk a dvěma dalšími družstvy), které si skutečně zaslouží jméno. Společný byt pro seniory bohužel selhal, protože o požadavcích členů nebylo možné hlasovat. Rádi bychom také spojili malé byty s moderními formami spolupráce, protože sociální struktury a svět práce se dnes tak rychle mění.
Tam, kde koncept mobility nabízí obyvatelům sdílení automobilů, jízdenky na metro a e-kola, musí družstvo vybudovat levnější podzemní parkovací místa.
Jaké jsou tvé plány do budoucna?
Naším hlavním cílem je spolupracovat se všemi družstvy, která jsou ochotna stavět v Mnichově, na vybudování smíšené a souvislé družstevní čtvrti s asi tisícem bytů a mnoha společnými otevřenými prostory a společnými prostory.
Yvonne Ausmann je geografka a již řadu let se věnuje sociálním a inovativním formám života a soužití. Je jednou ze tří členů správní rady mnichovského bytového družstva Wogeno.