Provozní náklady představují v rodinném domě značnou zátěž - jsou často podceňovány. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, jaké provozní náklady musíte očekávat pro typický rodinný dům a co se počítá jako provozní náklady.
Otázka: Co se vlastně počítá jako provozní náklady - a proč je důležité je neustále sledovat?
Expert na kontrolu nákladů: V rodinném domě zahrnují provozní náklady všechny základní náklady a náklady na energie, kterým nelze zabránit .
To zahrnuje:
- daň z nemovitosti
- náklady na čištění ulic a likvidaci odpadu
- náklady na komináře
- náklady na povinné pojištění (pojištění budovy, pojištění domácnosti, odpovědnost)
- Rezervy na údržbu a opravy domu
- Základní náklady na telefonní a internetové připojení
Existují také náklady na dodávky, které jsou většinou závislé na použití:
- Náklady na elektřinu
- Náklady na vytápění
- Náklady na plyn (pokud je k dispozici připojení na plyn)
- Náklady na likvidaci vody a splašků
Provozní náklady zahrnují náklady na energii a vodu a kanalizaci
GEZ, který v zásadě musí každá domácnost platit v Německu, stále není zahrnut do provozních nákladů. Na jedné straně nemusí v jednotlivých případech skutečně existovat povinnost GEZ; na druhé straně existuje možnost osvobození od povinnosti GEZ za určitých okolností. To záleží na rezidentovi domu - GEZ tedy v každém případě nepatří mezi fixní náklady budovy.
Vždy je důležité sledovat vedlejší náklady. V mnoha případech je také podhodnocena úroveň provozních nákladů - zejména jejich měsíční úroveň. Provozní náklady jsou však neustálou zátěží, kterou musíte platit a které se nemůžete vyhnout. Jako majitel domu jej můžete prakticky okamžitě odečíst z vašeho příjmu.
To je zvláště důležité, pokud jde o financování domu. Kromě měsíčních splátek je třeba uhradit také provozní náklady - pokud tyto dvě částky sečtete, často vznikají částky, které se najednou zdají být extrémně velkou zátěží. Abyste mohli plánovat pečlivě a předvídavě, měli byste určitě znát výši svých provozních nákladů.
Pokud máte přehled o svých provozních nákladech, můžete také lépe posoudit, která opatření ke snížení nákladů se ve skutečnosti stále vyplatí - to platí pro izolační opatření i pro zařízení na úsporu elektřiny nebo snížení spotřeby vody. Ne vše, co je nabízeno na trhu, se v jednotlivých případech skutečně vyplatí.
Otázka: Jaké jsou obecné provozní náklady na rodinný dům?
Lze očekávat alespoň 400 EUR na provozní náklady měsíčně
Expert na kontrolu nákladů: To je samozřejmě obtížné obecně říci - každý dům se liší velikostí, umístěním a vybavením.
Obecně byste však měli očekávat , že provozní náklady typického rodinného domu budou nejméně 400 až 600 EUR měsíčně .
Často se stává chybou, že se jako základ pro odhad použijí vedlejší náklady na pronájem nebo byt. I při srovnatelné velikosti rodinný dům vždy způsobuje výrazně vyšší náklady než byt.
V případě rodinného domu to představuje provozní náklady ve výši nejméně 4 800 až 7 200 EUR ročně - není to zanedbatelná částka.
Toto však lze považovat pouze za minimální částku , se kterou musíte ve většině případů počítat. V závislosti na domě mohou být náklady snadno dvakrát až třikrát vyšší.
Malý příklad nákladů z praxe:
Jednou jsme uvedli provozní náklady na poměrně typický malý rodinný dům. Z důvodu přehlednosti jsme náklady uvedli jako měsíční náklady. Dům je na venkově v malém městečku.
| Nákladová položka | cena |
|---|---|
| Daň z nemovitosti | 63 EUR |
| náklady na vytápění | 86,89 EUR |
| Odpadní poplatky | 47,50 EUR |
| náklady na elektřinu | 82,30 EUR |
| Likvidace odpadků | 22 EUR |
| Čištění ulic | 28 EUR |
| kominík | 9,83 |
| Základní poplatek za telefon a internet | 36 EUR |
| Pojištění domácnosti | 18,77 EUR |
| Pojištění majitelů domů | 14,50 EUR |
| Pojištění přírodních škod | 19 EUR |
| Pojištění odpovědnosti za škodu | 8,20 EUR |
| Rezervy na údržbu, servis a opravy | 150 EUR |
| Celkové náklady | 585,99 EUR měsíčně |
| roční náklady | 7031,88 EUR |
Provozní náklady až 7 000 EUR ročně jsou zcela běžné
Jedná se samozřejmě pouze o jednorázový příklad malého, poměrně typického rodinného domu v malém městečku.
V závislosti na oblasti, velikosti domu a dalších okolnostech se provozní náklady ostatních domů mohou samozřejmě výrazně lišit. V našem příkladu nákladů je to také velmi energeticky efektivní a poměrně mladý dům - jinak by rezervy na údržbu a opravy musely rozhodně představovat výrazně vyšší náklady.
Otázka: Na čem závisí celkové provozní náklady rodinného domu?
Expert na kontrolu nákladů: Zde musíte vzít v úvahu řadu faktorů, z nichž některé mohou mít značný dopad na provozní náklady rodinného domu:
- umístění domu (přesněji umístění)
- jednotková hodnota
- velikost domu
- Věk, technický stav a vybavení domu
- typ topného systému a jeho účinnost
- počet obyvatel v domě
- zvolená pojištění (s ohledem na rozsah krytí a ceny pojistitele)
To jsou přinejmenším nejdůležitější faktory, které je třeba vzít v úvahu při pokusu o odhad provozních nákladů domu.
V jednotlivých případech mohou zvláštní okolnosti vést také k další práci. Například u pasivního domu díky vysoké energetické účinnosti na jedné straně ušetříte spoustu energie - na druhé straně použitá technologicky vyspělá řešení často způsobují v novém domě velmi vysoké náklady na údržbu a opravy, které mnozí často příliš málo zohledňují. Jak dům stárne, tyto náklady také významně rostou.
Otázka: Proč umístění domu hraje roli v provozních nákladech?
Svou roli hraje také umístění domu
Expert na kontrolu nákladů: Celá řada nákladů závisí do značné míry na obci, ve které se dům nachází.
To platí pro daň z nemovitosti, kde každá obec používá vlastní takzvanou vyměřovací sazbu pro daň z nemovitosti. Fixní jednotková hodnota domu se vynásobí sazbou městské daně - výsledkem je pak daň z nemovitosti.
Účinek daňové sazby nelze podceňovat: daň z nemovitosti je často výrazně vyšší, zejména v metropolitních oblastech. Daň z nemovitosti v Berlíně může být snadno dvakrát vyšší než například v malé bavorské obci.
Ale náklady na čištění ulic, poplatky za odpadky a poplatky za kanalizaci se také liší od obce k obci. Pro sdružení odpadních vod jsou náklady na potrubí samozřejmě enormně nákladné, pokud jsou vyžadovány dlouhé trasy potrubí mezi několika rozptýlenými domy, které je nejen nutné postavit, ale také je třeba je opravit a udržovat. Tyto vyšší náklady se pak přenášejí na domácnosti, které často musí platit výrazně vyšší poplatky za odpadní vodu než majitelé domů v hustě zastavěných oblastech. Mezi federálními státy navíc často existují rozdíly.
Otázka: Proto také hraje roli jednotková hodnota - kvůli výši daně z nemovitosti?
Expert na kontrolu nákladů: Přesně. Koneckonců, jednotková hodnota a daňová sazba se vynásobí společně - dům s dvojnásobnou jednotkovou hodnotou proto stojí také dvakrát tolik daně z nemovitosti.
Otázka: Jak se vůbec určuje jednotková hodnota?
Expert na kontrolu nákladů: Postup výpočtu jednotkové hodnoty je komplikovaný. Jednoduše řečeno, hodnota domu se počítá až do roku 1964 - to je standardní hodnota.
V nových spolkových zemích se naopak k výpočtu jednotkové hodnoty používá rok 1935. Tím se vyrovnávají rozdíly mezi Spolkovou republikou a bývalou NDR.
Otázka: Věk domu způsobuje na jedné straně nižší hodnotu, a tudíž nižší daň z nemovitosti - ale na druhé straně se náklady zvyšují, že?
Čím starší dům, tím více nákladů
Expert na kontrolu nákladů: Přesně. Daň z nemovitosti pak může být nižší, ale jiné náklady mohou být podstatně vyšší.
Starší dům potřebuje více oprav a údržby a musí být v určitém okamžiku technicky modernizován. To může mít za následek enormně vysoké náklady - které zase musí být kryty výrazně vyššími měsíčními rezervami (nebo v případě potřeby splátkami za půjčku na renovaci).
Provozní náklady starého domu se proto mohou díky této vysoké údržbě výrazně zvýšit. Při koupi domu byste to měli určitě vzít v úvahu.
Navíc ve starých domech obvykle platí, že topný systém je méně účinný a obvykle šetří jen málo energie a tepelná ochrana (izolace) také obvykle není nijak zvlášť dobrá. To znamená, že se také mohou enormně zvýšit náklady na vytápění.
Otázka: Do jaké míry se mohou náklady na vytápění mezi domy lišit?
Expert na kontrolu nákladů: V této oblasti existuje obrovský rozsah - není nadarmo dnes považována izolace a efektivní systém vytápění za tak důležité.
V našem příkladu jsou náklady na vytápění něco přes 5 EUR za m² za rok . U starších domů se zastaralými topnými systémy a téměř žádnou izolací mohou být náklady snadno třikrát vyšší .
U domu o velikosti našeho vzorového domu to znamená rozdíl až 140 EUR dodatečných nákladů za měsíc nebo 1 680 EUR za rok pouze u nákladů na vytápění.
Pokud má dům také špatně utěsněná nebo velmi stará okna, mohou být náklady na vytápění ještě vyšší. To platí také pro zcela neizolované budovy a zejména pro velmi staré stavby (například památkově chráněné domy).
Otázka: Může být také spotřeba energie vyšší než ve výše uvedeném příkladu?
Ti, kdo šetří elektřinu, platí podstatně nižší provozní náklady
Expert na kontrolu nákladů: Ano, je to dokonce pravděpodobné. Náš příklad domu je domovem velmi skromných lidí, kteří samozřejmě také nejsou doma.
V domácnosti, kde žijí 4 nebo 5 lidí, je docela možná spotřeba elektřiny 6 000 kWh za rok - což by vedlo k nákladům na elektřinu kolem 130 EUR měsíčně - výrazně více než v našem příkladu nákladů. Tam je to jen 80 EUR měsíčně .
Otázka: Zpět ke starším domům: Takové domy se kupují často mnohem levněji než nová budova - kompenzuje to vyšší provozní náklady?
Expert na kontrolu nákladů: Samozřejmě se na to musíte vždy podívat případ od případu. Při hodnocení přirozeně vždy hraje hlavní roli technický stav konzervace a potřeba oprav.
Pokud jste ochotni investovat nějaké peníze, můžete často vynahradit vyšší náklady na vytápění menšími investicemi. Výměnu kotle lze provést za méně než 10 000 EUR a výměna oken znamená pouze náklady ve výši několika 100 EUR na okno , pokud věnujete pozornost nákladům a pokud maximálně využijete možné dotace.
Pokud se díky tomu energetický stav domu výrazně zlepší, náklady se často amortizují během několika let.
S opravami je však situace jiná: Náklady mohou být někdy enormní - ať už jde o prosakující suterén, který způsobuje problémy s vlhkostí a plísně v domě nebo výměna střechy.
Domy starší 30 let = "" obvykle potřebují renovaci. Pro možné náklady na renovaci platí hrubé pravidlo: Domy ze 70. a 80. let obvykle způsobují náklady na renovaci kolem 20% až 30% kupní ceny , u domů z 50. a 60. let to může být až 50% kupní ceny být. Jsou to však jen velmi hrubé náznaky - pokud dům potřebuje speciální opravy, může se rychle stát ještě dražší - někdy jsou domy také pečlivě ošetřovány a udržovány a náklady jsou nižší.
Pokud vezmete v úvahu tyto náklady a financujete je společně s kupní cenou, má to obvykle menší dopad na provozní náklady. Pokud ale začnete s renovací a opravami později, možná budete muset počítat s vysokou další měsíční zátěží. Provozní náklady včetně nákladů na opravy pak mohou často rychle přesáhnout 1 000 EUR měsíčně .
