U větších bytových domů je vždy spousta administrativních prací a majitelé, kteří pronajímají několik bytových jednotek, o tom stejně mohou zpívat. Veškerou tuto práci lze také pohodlně delegovat na společnost pro správu nemovitostí. Expert na kontrolu nákladů v rozhovoru podrobně vysvětlí, jaké náklady vznikají.
Otázka: Jaké úkoly obvykle přijímá správce nemovitostí?
Expert na kontrolu nákladů: Správci nemovitostí se obecně starají o všechny administrativní činnosti, které vznikají v domě s více účastníky. Nejsou zahrnuty manuální činnosti, například ty, které provádí pověřený správce .
Správci nemovitostí jsou v zásadě aktivní ve dvou oblastech:
- V případě domu s byty konají všechny administrativní úkoly sdružení vlastníků bytů (WEG)
- v budově s nájemními byty dělají velkou část administrativních prací pro pronajímatele
V obou případech jsou oblasti odpovědnosti v některých oblastech podobné a v jiných velmi odlišné.
Obecně platí, že společnost pro správu nemovitostí se stará pouze o administrativní, technické a obchodní záležitosti týkající se obecného systému domu, nikoli však o zájmy jednotlivých nájemců nebo vlastníků.
Jedinou výjimkou je, pokud například vlastník bytu pronajme v rámci WEG byt, který mu patří, a najme si společnost pro správu nemovitostí, aby pronajaté byty spravoval samostatně. Ale příliš často tomu tak není.
Mezi úkoly společnosti pro správu nemovitostí pro WEG patří:
- organizace a realizace výroční schůze vlastníků
- příprava bodů pořadu jednání
- záznam usnesení schůze
- Získání nabídek na strukturální změny, přestavby nebo nezbytné renovace obecného areálu (schodiště, zeleň atd.)
- monitorování prováděné práce a příprava zpráv a účtů pro WEG
- evidence a distribuce dodatečných nákladů a distribuce jednotlivým vlastníkům
- správa rezerv na opravy
- plánování a rozpočtování nákladů na WEG a vedení účetnictví
Ne všechny služby jsou vždy vyžadovány - to je vždy podrobně upraveno ve smlouvě o správě.
Správa nemovitostí může majiteli domu ušetřit spoustu práce
Samozřejmě, všechny tyto práce by také mohl provádět jeden vlastník jménem celé WEG. V praxi to však vyžaduje vysokou úroveň odborných znalostí a určité zkušenosti, přiměřenou ochranu před chybami a nesmí dojít ke střetu zájmů mezi zájmy vlastníka a administrativními zájmy WEG v jednotlivých bodech, což není vždy snadné.
Pokud si vlastník bytového domu najme správu majetku, jsou oblasti odpovědnosti velmi podobné - často však dochází také k vytváření účtů za služby a komplexnější technické správě všech obecných systémů v domech. V mnoha případech se nabízí také kompletní správa včetně správy nájemních smluv.
V těchto případech je pronajímatel často zproštěn svých povinností a musí si dělat starosti mnohem méně - zejména u větších nájemních domů nebo několika nemovitostí se to jako pronajímatel rozhodně vyplatí.
Počet společností zabývajících se správou nemovitostí působících na trhu je velmi velký a v kvalitě jsou určitě rozdíly. Zpravidla byste se měli ujistit, že společnost pro správu nemovitostí má reference , je dlouhodobě aktivní na trhu a úspěšně spravuje některé nemovitosti.
Je také důležité, aby správcovská společnost mohla poskytnout pojištění odpovědnosti za škodu na majetku i pojištění věrnosti (v případě neoprávněného jednání zaměstnanců, které vede ke škodě). Služby nabízené společností pro správu nemovitostí a podmínky ve smlouvě o správě by měly být prezentovány jasně a transparentně - náklady by také měly být zvládnutelné a srozumitelné.
Otázka: To je již jeden z nejdůležitějších bodů: Co stojí správa nemovitostí?
Expert na kontrolu nákladů: Samozřejmě je vždy těžké obecně říci - náklady se mohou značně lišit v závislosti na nabízených službách a dané budově.
Ve většině případů však můžete předpokládat, že paušální základní náklady na správu WEG se pohybují v rozmezí od 20 do 30 EUR za měsíc na obytnou jednotku .
Ve větších městech mohou být náklady, zejména u domů s několika bytovými jednotkami, až 45 EUR za obytnou jednotku za měsíc nebo více .
U většiny nájemních domů je vyžadována základní platba od 20 do 25 EUR za měsíc a bytovou jednotku .
Kromě toho však mohou vzniknout další náklady, pokud musí správa nemovitosti provádět speciální činnosti s velkým úsilím - například organizaci úplné energeticky účinné renovace budovy.
Další náklady, které mohou na takovou práci vzniknout, jsou pak vždy upraveny individuálně ve smlouvě o správě. Může se jednat o paušální poplatky za jednotlivé činnosti, ale také o pevnou hodinovou sazbu. Cestovní náklady se také často platí zvlášť a nejsou součástí základní odměny.
Malý příklad nákladů z praxe:
Máme nájemní budovu s 18 byty a pověřujeme správcovskou společnost s kompletní správou domu. Je třeba se také starat o 16 garáží.
| Pošta | Měsíční poplatky |
|---|---|
| Správa činžovního domu | 22,50 EUR za rezidenční jednotku = 405 EUR za měsíc |
| Správa garáží | 3,50 EUR za garáž = 56 EUR za měsíc |
| Celkové náklady | 461 EUR měsíčně |
Samozřejmě se jedná pouze o náklady odhadované konkrétní správcovskou společností pro konkrétní budovu.
Náklady se také mohou výrazně lišit v závislosti na typu budovy a umístění. Jedná se pouze o základní náklady podle smlouvy o správě - pokud správa nemovitosti poskytuje také speciální služby, bude účtována také samostatně.
Otázka: Na kterých faktorech obvykle závisí náklady na správu nemovitosti?
Expert na kontrolu nákladů: Zde je samozřejmě třeba vzít v úvahu některé faktory:
- ceny správy nemovitostí
- typ objektu, který má být spravován, a typ správy
- umístění nemovitosti
- strukturální stav nemovitosti
- zahrnuté služby (rozsah služeb dle smlouvy o správě)
Náklady na správu nemovitosti závisí na typu a stavu budovy
Všechny tyto faktory mají vždy vliv na cenu - z tohoto důvodu je obtížné porovnávat ceny dvou budov.
To, co lze velmi dobře porovnat, jsou však různé nabídky pro jednu a stejnou budovu. To by mělo být provedeno také v praxi - v každém případě je však třeba zkontrolovat také nabízené služby a věnovat pozornost kvalitativním prvkům uvedeným již na začátku (odpovědnost za finanční ztráty, odpovědnost za věrnost, delší činnost na trhu, reference).
Důležitým kritériem může být také relativní místní blízkost společnosti pro správu nemovitostí ke správě nemovitostí - pokud může být zaměstnanec správy nemovitosti v případě potřeby na místě rychle a snadno, často to enormně zvyšuje kvalitu správy a současně snižuje náklady.
Otázka: Jaký je rozdíl mezi správními náklady na rezidenční nemovitost a zpravidla na nájemní dům?
Expert na kontrolu nákladů: Ceny a nabídky se samozřejmě vždy liší, ale plošně můžete říci, že správa rezidenční nemovitosti je obvykle o něco dražší než správa pronajaté budovy.
Rozdíly v měsíčních základních nákladech na bytovou jednotku jsou obvykle malé a téměř ve všech případech jsou pouze pár eur za měsíc.
Otázka: Jaký vliv má počet bytových jednotek na základní náklady?
Expert na kontrolu nákladů: S rostoucím počtem bytových jednotek se obvykle zvyšují i základní náklady na bytovou jednotku.
V případě velmi velkých budov s velkým množstvím bytů jsou základní náklady často nižší, ale existuje i opačný případ: Zejména správy WEG pro domy se dvěma nebo třemi rodinami jsou často výrazně dražší než u domů s více účastníky s větším počtem vlastníků bytů.
Otázka: Proč záleží na stavu budovy?
Odborníci na kontrolu nákladů: Správci nemovitostí ceny přirozeně vypočítávají vždy na základě vlastního úsilí.
Ve starší, poněkud ošuntělé a opotřebované budově je jistě třeba udělat více a více úsilí - zejména pokud již existuje malý „nevyřízený problém“. Správcovská společnost může toto vyšší úsilí samozřejmě kompenzovat vyššími cenami.
Otázka: Svou roli hraje také umístění budovy?
Expert na kontrolu nákladů: Ano, rozhodně. Jako extrémní příklad si možná můžete představit dům ve skutečném hotspotu ve velkém městě - problematičtí nájemníci, velmi problematické místo a časté demolice či problémy.
Pokud by se o takovou budovu vůbec měla starat společnost pro správu nemovitostí, bylo by to samozřejmě jen s masivně vyššími náklady než se slušným bytovým domem v klidné, luxusní rezidenční čtvrti.
Otázka: Jaké další faktory mohou v jednotlivých případech stále hrát roli?
Složité počáteční situace zvyšují cenu za správu nemovitosti
Expert na kontrolu nákladů: Zvláštní situace domu se jistě vždy tak či onak projeví v administrativních nákladech.
Pokud se jedná například o WEG s beznadějně rozdělenými vlastníky, kteří se téměř nikdy na ničem nedohodnou, snaha správy majetku se obvykle značně zvyšuje. I zde se toto vyšší úsilí projeví v odpovídajícím způsobem odlišně vypočítaných cenách.
Základem pro výpočet ceny je vždy individuální úsilí, které má správce budovy s budovou - například ve srovnání se zcela bezproblémovou budovou, ve které se s ničím nemusíte obávat. Cenový rozdíl mezi jedním a druhým může být v jednotlivých případech značný.
Otázka: Jak dlouho obvykle trvají manažerské smlouvy?
Odborníci na kontrolu nákladů: Smlouvy o správě se obecně uzavírají na dobu 5 let. Existují také určitá výpovědní lhůty, které je třeba dodržet, pokud nesouhlasíte se službami společnosti pro správu nemovitostí.
Pro správu WEG existují některá zvláštní pravidla: v případě nově vytvořeného WEG může být smluvní doba pouze 3 roky, jinak maximálně 5 let.
WEG musí - bez ohledu na výpovědní dobu - pozastavit správu nemovitosti na místě, pokud existuje „důležitý důvod“. Smlouvu není možné vypovědět ve všech případech - náklady musí být nadále hrazeny alespoň do řádné výpovědní lhůty. Konání správy majetku jménem WEG lze z takových důležitých důvodů okamžitě zabránit.
Takovým důležitým důvodem by například bylo nesprávné vyúčtování za správu majetku nebo to, že jednotliví vlastníci jasně a ověřitelně upřednostňují. To pak zničí vztah důvěry mezi správou nemovitostí a WEG a existuje důležitý důvod.
Tyto zvláštní předpisy se však nevztahují na správu bytových domů. Zde musíte pravidelně ukončovat.