Mnozí se vyhýbají nákladům na stavbu domu a raději si kupují ojetý dům. Často se však bere v úvahu pouze kupní cena, ale dodatečné náklady se nepočítají. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětluje, jaké náklady mohou vzniknout kromě ceny domu.
Otázka: Proč je při koupi domu tak důležité pečlivě plánovat?
Expert na kontrolu nákladů: No - jen velmi málo z nich bude mít peníze na koupi domu úplně na svém účtu nebo na spořicí kauci - drtivá většina nákupů domu je financována.
V tomto případě je nutné přesně určit částku, která má být financována - nejde v žádném případě pouze o kupní cenu, ale téměř vždy o podstatně více.
Zde je třeba vzít v úvahu dva hlavní body:
1. Mohu od banky získat i půjčku v potřebné výši?
2. Jaké náklady na půjčky a měsíční poplatky mi z takového financování vzniknou?
Měsíční poplatky se značně liší, pokud musíte v jednom případě financovat 150 000 EUR a ve druhém 200 000 EUR.
Pokud jste předem špatně plánovali a podcenili finanční požadavky, možná budete muset refinancovat - nebo jít do skrytých rezerv, které byly skutečně určeny na něco jiného. Refinancování může být drahé a mohou se zvýšit skutečně plánované měsíční výdaje. Pokud se rezervy na dodatečné náklady vyčerpají, může to v některých případech vést k problémům později, až budou skutečně zapotřebí.
V každém případě je třeba vzít v úvahu alespoň vedlejší náklady po koupi domu - malá „bezpečnostní rezerva“ pro neplánované zvýšení nákladů je určitě dobrým doporučením.
Otázka: Jaké další náklady vznikají při koupi domu - jak drahé je?
Dodatečné náklady při koupi domu by neměly být podceňovány
Expert na kontrolu nákladů: Nemůžete to říci plošně , záleží to také na typu domu a kupní ceně.
V každém případě byste však měli vypočítat zhruba 10% - 15% z kupní ceny za nevyhnutelné vedlejší náklady.
V závislosti na situaci mohou existovat také další náklady, které se liší případ od případu.
Malý příklad nákladů z praxe:
Kupujeme dům v Brandenburgu za 175 000 EUR. U našeho financování bereme v úvahu pouze nevyhnutelné vedlejší náklady, náklady na vybavení, stěhování atd., Které můžeme financovat z vlastních zdrojů.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Zprostředkovatelský poplatek | 12 495 EUR |
| Daň z převodu nemovitostí | 8 750 EUR |
| Náklady na katastr nemovitostí a notářské poplatky (včetně objednání pozemkového poplatku) | 3 447 EUR |
| Celkové náklady | 24 692 EUR |
Jedná se samozřejmě pouze o dodatečné náklady pro konkrétní dům v konkrétní lokalitě. V ostatních případech, zejména v případě jiných výkupních cen, se náklady mohou také výrazně lišit.
Náš příklad nákladů však již ukazuje, že byste neměli podcenit dodatečné náklady při koupi domu. V našem případě bude dům, který stojí 175 000 EUR, nakonec stát 199 692 EUR . Pokud bychom to spolufinancovali, nakonec bychom možná museli čerpat z našich rezerv určených pro zařízení.
Otázka: Jaké další náklady mohou vzniknout při stavbě domu?
Expert na kontrolu nákladů: Rozhodně vzniklé náklady jsou:
- Daň z převodu nemovitostí
- Notářské poplatky a
- Náklady na katastr nemovitostí
Tyto náklady jsou nevyhnutelné.
V mnoha případech existují také:
- poplatek za zprostředkování a
- Poplatky za doplňkové financování (obvykle zahrnuty do financování bankou)
Další náklady, které je třeba zvážit, jsou:
- náklady na veškerá nezbytná renovační opatření
- náklady na vybavení a úpravu domu
- náklady na stěhování
I zde mohou vzniknout vysoké náklady, které jsou někdy výrazně podceňovány. V každém případě byste měli počítat objektivně a pokud možno ne příliš těsně. Zejména pokud jde o náklady na renovaci, stojí za to také předem vyhledat radu - například od architekta nebo stavebního inženýra. Můžete nejen určit nezbytná opatření a navrhnout postupy, ale obvykle také předložit velmi spolehlivé odhady nákladů.
Otázka: Kolik je daň z převodu nemovitosti?
Daň z převodu nemovitosti se liší v závislosti na hodnotě budovy
Expert na kontrolu nákladů: Závisí to na kupní ceně budovy nebo hodnotě budovy a na spolkové zemi, ve které se budova nachází. Výše daně z převodu nemovitostí se v jednotlivých státech liší.
Jako výchozí bod slouží notářsky ověřená kupní cena v kupní smlouvě. Poté, co byla kupní smlouva odeslána příslušnému finančnímu úřadu, daňový úřad poté vytvoří vyměřovací daň k dani z převodu nemovitosti. Daň z převodu nemovitosti je splatná 1 měsíc po obdržení oznámení .
Delší platební podmínky jsou možné, ale nejsou běžné.
Sazby daně z převodu nemovitostí v jednotlivých spolkových zemích:
| Stát | Sazba daně |
|---|---|
| Bádensko-Württembersko | 5,0% |
| Bavorsko | 3,5% |
| Berlín | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Brémy | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Meklenbursko-Přední Pomořansko | 5,0% |
| Dolní Sasko | 5,0% |
| Severní Porýní-Vestfálsko | 6,5% |
| Porýní-Falc | 5,0% |
| Sársko | 6,5% |
| Sasko | 3,5% |
| Sasko-Anhaltsko | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Durynsko | 6,5% |
V posledních letech se tyto náklady výrazně zvýšily, protože federálním státům (od roku 2006) bylo umožněno stanovit si daň z převodu nemovitosti sami. Může se tedy stát, že jste před několika lety zaplatili nižší procento.
Otázka: Jaké náklady na notáře a katastr nemovitostí vznikají při koupi domu?
Expert na kontrolu nákladů: Liší se to případ od případu - opět v závislosti na kupní ceně budovy a práci, kterou musí provést také notář.
Má dopad na náklady:
- zda má být zapsán dluh katastru nemovitostí
- zda by vypořádání mělo probíhat prostřednictvím takzvaného notářského svěřeneckého účtu
- které změny v katastru nemovitostí jsou přesně nezbytné
- jaké další výdaje má notář
Náklady na notáře a makléře jsou značné
Pokud je budova plně financována a je zadán úplný dluh katastru nemovitostí a vypořádání proběhne prostřednictvím notářského svěřeneckého účtu, musíte obecně činit přibližně 1,5% z kupní ceny za notářské poplatky a přibližně 1,5% z kupní ceny očekávané za registrační poplatky .
Pokud například nedojde ke zpracování prostřednictvím svěřenského účtu notáře, vedlejší náklady notáře jsou již významně sníženy (obvykle přibližně o třetinu ).
Další práce notáře se obvykle vztahují k vypracování dokumentů. Ve většině případů jsou však náklady velmi nízké - obvykle to sotva překročí rámec kolem 150 EUR , ale v jednotlivých případech se to může lišit.
Poplatky za notáře i poplatky z katastru nemovitostí jsou v celém Německu jednotné , takže mezi státy nejsou rozdíly.
Otázka: Jaké jsou typické poplatky za zprostředkování?
Expert na kontrolu nákladů: To se také liší stát od státu. Jako kupující nemovitosti platíte v různých zemích různé (obvyklé) sazby. V jednotlivých případech lze také odchýlit od obvyklé sazby a podíl kupujícího na provizi zprostředkovatele lze nastavit odlišně.
Obvyklý místní poplatek za zprostředkování pro kupujícího závisí na spolkové zemi:
| Stát | obvyklá provize kupujícího pro makléře |
|---|---|
| Bádensko-Württembersko | 3,57% |
| Bavorsko | 3,57% |
| Berlín | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Brémy | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Meklenbursko-Přední Pomořansko | 3,57% |
| Dolní Sasko | 3,57% |
| Severní Porýní-Vestfálsko | 3,57% |
| Porýní-Falc | 3,57% |
| Sársko | 3,57% |
| Sasko | 3,57% |
| Sasko-Anhaltsko | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Durynsko | 3,57% |
Různé sazby nákladů vznikají proto, že zhruba ve polovině spolkových zemí se o náklady dělí kupující a prodávající - ve druhé polovině spolkových zemí platí jiné předpisy.
Pokud prodej není zpracován prostřednictvím makléře (což je dnes již poměrně vzácné), samozřejmě nejsou žádné poplatky za makléře .
Otázka: Jaké další náklady na financování mohou ve skutečnosti stále vznikat?
Odborníci na kontrolu nákladů: Banky účtují nejen úroky z půjčky, ale také případ od případu velké množství dalších poplatků za půjčky.
Například většina bank přidává poplatek za zpracování, který může v jednotlivých případech činit až 3,5% z částky půjčky . Kromě toho často existují různé další poplatky, zejména v odvětví pojištění nemovitostí:
- případně náklady na posouzení
- Náklady na registraci hypotéky (poplatek za pozemek)
- vlastní notářské poplatky banky a náklady na zpracování
- Zprostředkovatelské provize za půjčky
- Poplatky za udělení zvláštních práv na vrácení
- Atd.
Při čerpání půjčky je třeba věnovat pozornost případným dalším nákladům
Povinné zbytkové pojištění dluhu může také náklady na půjčku ještě předražit.
Všechny účtované dodatečné náklady musí být podrobně a jasně vysvětleny ve smlouvě o půjčce. Rozdělení je obvykle založeno na efektivní roční úrokové sazbě, která je z tohoto důvodu vždy vyšší než nominální úroková sazba, která je obvykle inzerována.
Jako dlužník se nejlepším způsobem, jak se chránit před vysokými dodatečnými náklady, je jednoduše porovnat efektivní úrokové sazby z nabídek půjček a celkové náklady na půjčku . Všechny další poplatky jsou již v nich zahrnuty.
Otázka: Jaké náklady je třeba odhadnout na renovaci?
Expert na kontrolu nákladů: To je samozřejmě obtížné říci, protože to zcela závisí na individuálním stavu dané budovy. Mnoho starších budov je skutečným „pastí na renovaci“.
Pomůže pouze solidní odhad nákladů - provedený předem - odborníkem. To je jediný způsob, jak spolehlivě odhadnout, které náklady je třeba investovat a co lze očekávat v následujících letech.
Zde vstupuje do hry pravidlo 10% EnEV: Pokud je renovováno nebo obnoveno více než 10% komponenty (např. Střecha, okno atd.), Pak celá součást musí odpovídat aktuálním specifikacím EnEV. To s sebou často nese vysoké náklady, například pokud je třeba náhle vyměnit všechna okna nebo úplně zateplit fasádu.
Pro jednoduché posouzení od odborníka na stavbu musíte obvykle počítat s náklady kolem 500 EUR . Na oplátku obvykle získáte solidní hodnocení. Ve starších budovách, kde je také třeba zkontrolovat mnoho věcí a hodnocení je třeba provádět mnohem intenzivněji, mohou náklady na hodnocení také vzrůst: často musíte počítat se spolehlivým odhadem nákladů na solidní hodnocení až do výše 4 000 EUR .
Náklady na rekonstrukci starší budovy (např. Před rokem 1965) mohou snadno dosáhnout 30% - 40% kupní ceny . Ale to musíte vždy posoudit v každém jednotlivém případě v závislosti na stavu budovy. K takovému nákupu byste neměli přistupovat naivně a příliš optimisticky.