Hlavním cílem čepice je udržet cenově dostupný životní prostor v Německu. Reguluje přesně, kde se nájemné může zvýšit, na jakou částku. Ale kde to platí a jaké limity stanoví pro pronajímatele? Přehled.
Jaký je limit limitu?
Tento strop vychází z § 558 odst. 3 německého občanského zákoníku (BGB). To reguluje, o kolik může pronajímatel v omezeném časovém období zvýšit nájemné.
Základní období pro strop je tři roky. V tomto období může být nájemné zpravidla zvýšeno maximálně o 20 procent. Zároveň však nesmí být překročeno místní srovnávací nájemné. Jedná se o nájemné, které bylo dohodnuto za byty se srovnatelným vybavením během posledních čtyř let.
Hodnota tohoto místního srovnávacího nájemného může pocházet z několika různých zdrojů. Na jedné straně si to pronajímatel může nechat určit na základě posudku odborníka, který byl veřejně jmenován a složil přísahu. Alternativně existuje kvalifikovaný index nájemného a databáze nájemného. Je důležité, aby pronajímatel ve svém oznámení o zvýšení nájemného vysvětlil stanovení místního srovnávacího nájemného a dodržování limitu limitu.
Kromě stropu platí v některých regionech brzda cen nájemného, která byla zavedena v roce 2015 pro nové nájemné a kterou je také třeba zohlednit. Limit stropu, spolu s místním srovnávacím nájemným a novou brzdou nájemného, je legálním prostředkem omezení, aby se zajistilo, že životní prostor zůstane cenově dostupný.
Ve kterých spolkových zemích existují předpisy o limitu limitu?
Kromě celostátní regulace limitu limitu mají jednotlivé federální státy možnost stanovit ještě nižší limit prostřednictvím vyhlášky. Předpokladem však je, aby v dohledné budoucnosti nebyly za přijatelných podmínek k dispozici žádné nájemní nemovitosti.
Většina spolkových zemí to využila a snížila tak limit stropu na 15 procent. Vyhlášky vstoupily v platnost v různých dobách, ale obecně platí po dobu pěti let.
K 1. červenci 2015 přijalo Bádensko-Württembersko nařízení pro 44 měst a obcí. V Bavorsku platí snížený limit od 1. ledna 2016 na 137 místech. Berlín má nařízení pro celý stát od 11. května 2018. V Brandenburgu budou majitelé od 1. 9. 2014 omezeni na 30 míst. Naproti tomu stát Brémy osvobodil město Bremerhaven od své vyhlášky, která platí od 1. září 2014. Hamburk již s účinností od 1. září 2018 přijal druhou vyhlášku pro celou oblast. Hesensko od 18. října 2014 regulovalo 30 měst a obcí. V Dolním Sasku je k 1. prosinci 2016 ovlivněno 19 lokalit. Vyhláška v Severním Porýní-Vestfálsku zahrnuje od 1. 6. 2014 celkem 59 měst. Landau, Speyer, Mainz a Trier mají od 13. února.2015 v Porýní-Falcku snížený limit stropu. Saské nařízení z 31. července 2015 se však týká pouze Drážďan. Ve Šlesvicku-Holštýnsku je třeba zohlednit odpovídající vyhlášku v 16 městech a obcích. Čtyři spolkové země, Sársko, Sasko-Anhaltsko, Durynsko a Meklenbursko-Přední Pomořansko, dosud nepřijaly žádné předpisy. Celkově musí pronajímatelé ve 385 německých městech dodržet limit 15 procent.Celkově musí pronajímatelé ve 385 německých městech dodržet limit 15 procent.Celkově musí pronajímatelé ve 385 německých městech dodržet limit 15 procent.
Přehled redukovaného víčka
|
Stát |
Omezený limit limitu 15% |
|---|---|
|
Bádensko-Württembersko |
Ano, 44 měst a obcí |
|
Bavorsko |
Ano, 137 měst a obcí |
|
Berlín |
Ano |
|
Brandenburg |
Ano, 30 měst a obcí |
|
Brémy |
Ano, s výjimkou Bremerhavenu |
|
Hamburg |
Ano |
|
Hesse |
Ano, 30 měst a obcí |
| Meklenbursko-Přední Pomořansko | Ne |
|
Dolní Sasko |
Ano, 19 měst a obcí |
|
Severní Porýní-Vestfálsko |
Ano, 59 měst a obcí |
|
Porýní-Falc |
Ano, 4 města (Landau, Speyer, Mainz a Trier) |
| Sársko | Ne |
|
Sasko |
Ano, (Drážďany) |
| Sasko-Anhaltsko | Ne |
|
Schleswig-Holstein |
Ano, 16 měst a obcí |
|
Durynsko |
Ne |
Jaký strop platí pro zvýšení nájemného?
Zvýšení nájemného u stávajícího pronájmu má obecný maximální limit. Tato horní hranice je místní srovnávací nájemné. Pokud bylo předchozí nájemné pod touto hranicí, platí strop. Do tří let je pak možný nárůst pouze o 20 procent. Pokud se v daném federálním státě podle vyhlášky nevztahuje dolní limit 15 procent.
Existují také oblasti, ve kterých platí nová cenová brzda pronájmu, kde je strop také 15 procent. Výpočet je založen na čistém nájemném za poslední tři roky. Čas posledního zvýšení je irelevantní. Ani delší úseky bez jakéhokoli zvýšení nájemného nemají na výpočet žádný vliv. Pokud na druhé straně došlo v tomto období ke zvýšení nájemného z důvodu vyšších provozních nákladů nebo z důvodu modernizace, nejsou tyto zohledněny.
Musí nájemce souhlasit se zvýšením nájemného?
Pronajímatel obecně vyžaduje souhlas nájemce se zvýšením nájemného. Má smysl s námi předem promluvit a přátelsky zvýšit nájemné. Pokud nájemce zaplatí zvýšenou částku bez jakékoli další reakce, je udělen tichý souhlas. Poté není ze strany pronajímatele nutná žádná další akce.
Pokud dojde k úplnému schválení, nejsou ani problémy. Je však třeba dodržet lhůtu: Kromě měsíce, ve kterém je zvýšení nájemného doručeno, má nájemce další dva měsíce na kontrolu zvýšení a rozhodnutí s ním souvisejícího. Částečné schválení je také možné, v takovém případě je obecně schválena pouze určitá částka zvýšení. To je užitečné zejména v případě, že strop nebyl správně dodržen a nový nájem je proto celkově příliš vysoký, ale termíny byly dodrženy. V tomto případě je však nutné vyjasnění mezi oběma smluvními stranami, aby se zabránilo právním krokům.
Pokud naopak není poskytnuta platba ani souhlas, může pronajímatel žalovat o souhlas. K tomu musí dodržet tříměsíční lhůtu. Nakonec má samozřejmě nájemce možnost nájem ukončit, pokud s navýšením nesouhlasí. K tomu má zvláštní výpovědní právo podle § 561 německého občanského zákoníku. Toto právo se vztahuje i na nájemní smlouvy, které byly uzavřeny na omezenou dobu.
Více informací na téma „zvýšení nájemného“ (odkaz na článek „zvýšení nájemného“?) Naleznete zde.
Jaké jsou termíny pro limit limitu?
Pokud jde o strop, je třeba dodržet některé důležité termíny. Na jedné straně je čekací doba dvanáct měsíců. To musí ležet mezi požadavkem pronajímatele na zvýšení nájemného a účinností posledního zvýšení. Kromě toho je důležité takzvané pevné období 15 měsíců. Toto období musí ležet mezi jednotlivými zvýšeními, která se projeví. Tyto dvě lhůty jsou rovněž rozhodující pro soud v případě soudního řízení z důvodu nesouhlasu nájemce v případě zvýšení nájemného.
V souvislosti se schvalovacím procesem je relevantní také období pro uvážení. Začíná to měsícem, ve kterém je zvýšení dodáno, a končí na konci druhého měsíce poté. Nabude účinnosti v následujícím měsíci. Zde je třeba zaplatit nový nájem.
Pokud naopak nedojde k dohodě, je důležitá lhůta pro podání žaloby. To končí po pátém měsíci po porodu.
Platí strop také po modernizaci?
Zvýšení nájemného v důsledku modernizace se označuje jako poplatek za modernizaci. Je třeba rozlišovat mezi dvěma formami: Na jedné straně je energeticky efektivní renovace. Patří sem například instalace nových oken nebo izolace vnější fasády a střechy. V tomto případě mohou náklady přidělené nájemcům také překročit v budoucnu ušetřené náklady na energii, protože v tomto případě se jedná o zvýšení hodnoty nemovitosti a nemovitosti k pronájmu. Koneckonců, tato opatření také šetří nájemci peníze na náklady na vytápění. V tomto případě se víčko nepoužije.
Na druhou stranu je tu údržba a modernizace. Pro pronajímatele je třeba vzít v úvahu několik věcí. Nájemci se mohou podílet na nákladech, pouze pokud se životní situace v důsledku opatření zlepší. To zahrnuje zvýšení užitné hodnoty nemovitosti, trvalé zlepšování životních podmínek a úsporu vedlejších nákladů.
Může to být například instalací solárních systémů, výtahů a vodoměrů, opatřeními proti hluku nebo dodatečným osvětlením. Ani zde se víčko nevztahuje.
V případě zvýšení nájemného z důvodu modernizace se strop obvykle nepoužije.
Existují však určité požadavky na legálně bezpečné rozdělení nákladů ve formě zvýšení nájemného. Pronajímatel musí dílo oznámit písemně nejméně tři měsíce předem. Kromě toho musí být předloženy náklady a srozumitelně vysvětlen výpočet zvýšení. Musí být také použit klíč pro přidělení nákladů různým nájemcům. Celkově musí být předložen písemný výpočet, který nájemci umožňuje pochopit vzniklé náklady a výslednou alokaci, která mu byla poskytnuta.
Nájemce má právo nahlédnout do příslušných příslušných dokumentů. Pokud je výpočet nedostatečný, je zvýšení nájmu také neúčinné. Je však možné kdykoli opravit a nahradit nové prohlášení o zvýšení nájemného.
Mimochodem, je důležité, aby to pronajímatelé věděli: Náklady na modernizaci nezahrnují úroky z půjček, náklady na správu a vývoj a ztrátu nájemného. Ty proto nemohou být předány nájemcům.
Platí strop také pro indexované a odstupňované nájemné?
Index a odstupňované nájemné hrají v odvětví pronájmu zvláštní roli. Odstupňované nájemné podle § 557a německého občanského zákoníku je smlouva, která stanoví pravidelné každoroční zvyšování nájemného předem. Podpisem nájemní smlouvy obě smluvní strany souhlasily s tímto nařízením, a proto v případě navýšení není nutné samostatné prohlášení o souhlasu nájemce. Proto jsou možné i zvýšení o více než 20 procent, protože byla předem dohodnuta. Tento strop se tedy nevztahuje na odstupňované nájemné.
Každoročně zveřejňovaný index spotřebitelských cen je základem indexu nájemného, který je upraven v § 557b německého občanského zákoníku. Zvýšení takové smlouvy se tedy liší a může být také nad hranicí 20 procent. Jelikož však tento postup byl při uzavírání smlouvy rovněž vzájemně dohodnut, horní hranice zde rovněž neplatí. Pokud nájemce následně odmítne zaplatit zvýšenou částku, má pronajímatel právo smlouvu vypovědět. To platí také v případě, že zvýšení překročí místní srovnávací rentu a limit limitu.
Jaké jsou výjimky ze stropu?
Víčko se nevztahuje ani na další dva speciální případy. Na jedné straně se to týká částečně včetně nájemného. Část vedlejších nákladů je již zahrnuta v nájemném. To umožňuje vyšší nájemné, které překračuje obvyklé limity. Protože toto částečně včetně nájemného se používá jako základ pro výpočet, a nikoli vypočítané čisté nájemné. Víčko proto není plně použitelné.
Existuje také oblast nesprávné rezervace. Veřejně dotované bydlení je obvykle určeno pro lidi s nízkými příjmy. Jakmile se však finanční situace nájemců zlepší, financování je špatné. To se obvykle neodstraní, když se nájemce odstěhuje, ale spíše zaplacením nesprávné daně z obsazenosti. Jedná se o poplatek kompenzující stávající neoprávněnou výhodu z nájmu. V tomto případě se víčko nepoužije.
Rovněž neplatí, pokud již neplatí pevná cena dotovaného bytu a nájemce byl dříve povinen poplatek zaplatit. Poté může pronajímatel zvýšit nájemné až do výše daně. Pokud však před vypršením fixní ceny nebyl zaplacen žádný nesprávný rezervační poplatek, strop bude opět platný.
Jaké jsou důsledky porušení limitu limitu?
Pokud pronajímatel zvýší sjednané nájemné bez dodržení limitu, může nájemce potřebný souhlas odmítnout. Měl by to však udělat pouze pro částku, která je příliš žádána. Protože překročení limitu nezruší úplné zvýšení nájemného. Spíše se nadměrný požadavek sníží na přípustnou úroveň.
V případě úplného odmítnutí souhlasu nájemce má pronajímatel možnost soudního jednání. Pokud jsou splněny všechny ostatní lhůty a požadavky, soud poté odsoudí nájemce k udělení souhlasu se sníženou částkou.
Pokud pronajímatel zvýší, že nadměrně překročí limit, jedná se o trestný čin. Zvýšení o více než 20 procent nad místní srovnávací nájemné je správním deliktem. Naproti tomu se o nadměrném nájemném hovoří, když je překročeno o více než 50 procent. Pronajímatel tím porušuje nejen zákon o nájmu s limitem limitu a obvyklým limitem vypořádání, ale také proti občanskému právu. Takže ze sebe dělá trestný čin. To je zpravidla potrestáno pokutou. V obzvláště závažných případech je však možný i trest odnětí svobody.