Vlastní posouzení nájemce je vždy důležité, když se předchozí rezident odstěhuje a najde se nový, spolehlivý nájemce. Pronajímatelé by udělali dobře, kdyby se o možných kandidátech dozvěděli více, protože se tak vyhnete nepříjemným překvapením. Právo na informace má však jasná omezení. Zjistěte zde, na co se jako pronajímatel můžete a nemůžete zeptat při sebehodnocení nájemce. Poskytujeme také vzorové dokumenty ke stažení.
K čemu je sebehodnocení nájemce?
Díky sebehodnocení nájemce mohou vlastníci nemovitostí získat základní informace o potenciálních nájemcích při přípravě na pronájem svého bytu nebo domu. Ty jsou pro vás jako pronajímatele klíčové, protože poskytují informace o tom, s kým jednáte se svými potenciálními novými smluvními partnery.
Musí zúčastněné strany vyplnit sebehodnocení nájemce?
Z čistě právního hlediska nejsou potenciální nájemci povinni poskytovat sebehodnocení. Jako pronajímatel byste však měli být opatrní, pokud žadatel odmítne poskytnout informace o sobě. Ačkoli chování nemusí nutně naznačovat potenciální finanční překážky nebo dokonce nomádské nájemce, jedna věc je jistá: zúčastněná strana má důvod se držet v úzkém kontaktu. Nemůžete vědět, zda jsou se svými údaji opatrní, nebo zda za nimi není něco vážného, co by vám mohlo způsobit problémy. Pokud je k dispozici dostatek dalších žadatelů, kteří jsou ochotnější vyplnit sebehodnocení nájemce, měli byste se na ně soustředit.
Na co se mohou pronajímatelé ptát při sebehodnocení nájemce?
Jsou zájemci o bydlení schopni platit nájemné měsíčně? Kolik lidí bude žít v bytě? Přinášíte zvířata? Z hlediska pronajímatele je první bod rozhodně nejdůležitější pro nalezení vhodných nájemců. Důležité jsou však i další aspekty, pokud má být v domě možné šetrné a příjemné soužití. Na sebehodnocení nájemce se proto mohou ptát určité věci, na jiné ne.
Nesmíte svobodně požadovat informace, o kterých si myslíte, že by vás mohly zajímat. Jste oprávněni pouze pomocí sebehodnocení nájemce zjistit věci, které jsou pro nájem nezbytné.
Rovněž není legitimní zjistit všechny informace, které vás zajímají, současně. V závislosti na tom, zda se nájemce chystá si byt prohlédnout poprvé, nebo si byt prohlíží, již se rozhodl byt pronajmout nebo se s vámi již setkal při uzavírání smlouvy - po celou dobu můžete klást pouze určité otázky, popř. dotaz na sebehodnocení nájemce.
Jaké informace mohou majitelé požádat před prohlídkou?
Než potenciální nový nájemce navštíví byt, jste jako pronajímatel oprávněni požadovat od nájemce následující informace:
- Křestní jméno a příjmení
- potřebné kontaktní údaje
- Máte osvědčení o nároku na bydlení?
- Plánujete chovat domácí mazlíčky?
Dotaz na jméno a příjmení, stejně jako na telefonní číslo nebo e-mailovou adresu je zřejmý, koneckonců, jako pronajímatel, chcete vědět ve své korespondenci, komu píšete a jak jej můžete kontaktovat, například zařídit nebo odložit schůzku s prohlídkou bytu.
Pokud je byt, který si pronajmete, ten, který je dotován sociálním bydlením, je nezbytné, aby měl zájemce potřebné potvrzení o bytovém oprávnění. Pokud existují další podmínky, které významně omezují výběr nájemců, můžete a měli byste se nyní také informovat o splnění těchto podmínek. Tímto způsobem se vyhnete odmítání vhodných kandidátů pouze proto, abyste zjistili, že váš oblíbený zájemce nesplňuje zákonné požadavky na život v nemovitosti.
Můžete se také nyní zeptat, zda nájemce plánuje chovat zvíře v bytě. Koneckonců, chov koček nebo psů v pronajatém bytě by mohl způsobit, že by se ostatní nájemníci nebo majitelé v domě cítili rušeni. Aby se předešlo konfliktům hned od začátku, otázka mazlíčka by měla být objasněna co nejdříve. Můžete se zeptat, zda nájemce plánuje chovat malá zvířata, ale může si zde ponechat nízký profil. Koneckonců mu nemůžete zakázat, aby choval například ptáky nebo ryby.
Jaké otázky může obsahovat sebehodnocení nájemce po kontrole při zahájení smlouvy?
Pokud má potenciální nový nájemce zájem o byt po prohlídce, můžete od něj ihned získat další informace v sebehodnocení nájemce. Mezi přípustné otázky patří tyto:
- Jaká je předchozí adresa?
- Jaká je příjmová situace vyhlídky?
- Jaké zaměstnání má u kterého zaměstnavatele?
- Kolik lidí by se mělo přestěhovat do bytu?
- Existuje povolení k vystěhování za nedoplatky na nájemném?
- Byl podán bankrot spotřebitele?
Otázka finanční situace vyhlídky je zásadní. Koneckonců musí být schopen dlouhodobě platit nájemné pravidelně a včas. Odpověď na tuto otázku obvykle vede přímo k další otázce v sebehodnocení nájemce: Pro kterého zaměstnavatele daná osoba pracuje a jaké zaměstnání tam dělá? Vezměte však na vědomí, že nemáte nárok na dotaz na dobu trvání pracovního poměru! Pokud nájem platí Federální agentura práce, máte nárok na informace o něm. Poté však již nesmíte požadovat informace o další finanční situaci nájemce.
Informace, které mohou pronajímatelé požadovat při sebehodnocení nájemce, když jsou tam potenciální nájemci, aby si mohli nemovitost prohlédnout a nakonec projevit zájem, jsou poměrně rozsáhlé.
Aktuální adresa je vyžadována například za účelem zaslání dokumentů budoucímu nájemci, například nájemní smlouvy, pokud není předána přímo. Předchozí adresa vám také může poskytnout informace o tom, kdo byl potenciálním nájemcem předchozí pronajímatel. Není však dovoleno se na to výslovně ptát (viz níže).
Oprávněná je také žádost o informace o tom, kolik lidí by se mělo do bytu přestěhovat. Koneckonců, vyšší počet lidí obvykle znamená větší opotřebení bytu. Jako pronajímatel tedy máte právo na tyto informace.
Další dvě otázky týkající se oznámení o vystěhování nebo bankrotu spotřebitele mají chránit vás jako pronajímatele před tím, než narazíte na nájemce, který nebude schopen platit měsíční nájem. Tyto otázky jsou proto také přípustné.
Služba: Formulář pro sebehodnocení nájemce ke stažení po prohlídce:
Které otázky může obsahovat sebehodnocení nájemce krátce před uzavřením smlouvy?
Pokud se blíží uzavření nájemní smlouvy, můžete jako pronajímatel požadovat od budoucího nájemce další informace. Tyto jsou:
- Doklad o příjmu
- Důkaz o úvěruschopnosti
- Detaily účtu
Zatím jste museli věřit informacím nájemce, které poskytl při sebehodnocení nájemce ohledně jeho příjmu. Nyní, když má být smlouva uzavřena, můžete o ni také požádat. Může se jednat o výplatní pásky, stejně jako o vyměření daně pro samostatně výdělečně činné osoby nebo registrace daně ze vstupu.
Dodatečné zabezpečení poskytuje pronajímatelům informace o bonitě nájemce od úvěrové agentury, jako je Schufa (ochranná asociace pro obecnou ochranu úvěru). Pokud jako pronajímatel požadujete takové informace od nájemce, měli byste vědět, že nemáte nárok na zde uvedené hodnoty skóre, bankovní nebo kreditní údaje. Zde jsou povoleny pouze informace, které obsahují informace, o které máte jako pronajímatel oprávněný zájem.
Nyní můžete také požádat o bankovní údaje smluvního partnera. Důvodem je, že to potřebujete, abyste byli schopni platit nájemci veškeré kreditní zůstatky, které mohou vzniknout během nájmu (například po vyúčtování za služby).
Služba: Formulář pro sebehodnocení nájemce ke stažení krátce před podpisem smlouvy:
Na co se pronajímatelé nemohou ptát při sebehodnocení nájemce?
Při sebehodnocení nájemce nikdy nesmíte požadovat informace od zúčastněných stran. Stručně řečeno, toto jsou všechny informace, které nesouvisejí se zamýšleným nájmem. Pokud přesto tyto informace požádáte, riskujete pokutu.
Tyto otázky jsou v sebehodnocení nájemce tabu:
- Jaký je rodinný stav?
- Plánujete mít děti? / Jste těhotná?
- Kdo je předchozí majitel?
- Jste členem party?
- Jste členem sdružení?
- Máte rejstřík trestů nebo jste vyšetřován?
- Ke kterému náboženství patříte?
- Jaká je tvá národnost?
- Máte nějaké chronické choroby?
- Hrajete na nástroje? (a další koníčky a preference)
Všechny tyto otázky přímo nesouvisejí s navrhovaným nájemem, a jsou proto nepřípustné. Týkají se také informací z soukromí nájemce. Pro vás jako pronajímatele je samozřejmě zajímavé zjistit, zda potenciální nový rezident nemovitosti plánuje mít děti. Na tyto informace však nemáte nárok. To mimochodem platí také pro jakoukoli stranu, sdružení nebo náboženství. Tyto informace také nesouvisejí s nájmem.
Není rovněž povolena otázka kladená zvláště často při sebehodnocení nájemce o hudebních nástrojích, na které bylo možné hrát. Protože tyto informace jsou součástí soukromí nájemce.
Pokud nájemci při vyplňování sebehodnocení nájemce objeví otázky týkající se jejich strany nebo náboženství nebo jiných soukromých záležitostí, nemusí na ně odpovídat.
Jaké jsou důsledky nepřípustných otázek při sebehodnocení nájemce?
Pokud jsou v sebehodnocení nájemce požadovány informace, které nejsou právně přípustné, může to mít vážné finanční důsledky. V nejhorším případě mohou majitelé, kteří kladou takové otázky, očekávat pokutu až do výše 300 000 eur. Tento vysoký trest by však pravděpodobně nebyl uložen soukromému pronajímateli, který pronajímá pouze jeden byt. I zde však lze počítat s pokutou kolem 100 eur.
Musí nájemce říci pravdu v sebehodnocení nájemce?
Nájemce musí vždy poskytnout pravdivé informace v sebehodnocení nájemce, pokud otázka přímo souvisí se zamýšleným nájemem. Zde má pronajímatel oprávněný zájem o faktické informace. To je například případ otázek o solventnosti nájemce. Je však nezbytné vzít v úvahu výše uvedené časové body, od nichž je možné položit určité otázky. Teprve poté je nájemce povinen poskytnout pravdivé informace.
Co se stane, když nájemce spočívá v sebehodnocení nájemce?
To, zda má sebehodnocení lži v nájemci důsledky pro nájemce, závisí na tom, na kterou otázku odpověděl nepravdivě: Pokud byla otázka nepřípustná (viz výše), lež nemá žádné důsledky. Pokud jde o přípustné otázky, je bezpodmínečně nutné, aby se držel pravdy, jinak mu v nejhorším případě hrozí ukončení nájmu bez předchozího upozornění.
Pokud například nájemce v sebehodnocení nájemce tvrdí, že je ve výrazně lepší finanční situaci, než ve skutečnosti je, může to pronajímatele opravnit k ukončení nájemní smlouvy bez předchozího upozornění. A to platí i v případě, že nájemné platí pravidelně a přesně, přestože jeho příjem je ve skutečnosti výrazně nižší. Podle rozhodnutí mnichovského krajského soudu (LG Mnichov, rozhodnutí ze dne 25. března 2009, Az. 14 S 18532/07) nebylo možné očekávat, že by pronajímateli - který by za těchto podmínek nikdy neuzavřel nájemní smlouvu - vznikne finanční škoda jako první než může ukončit smluvní vztah. Spíše jde o podvod ve smyslu §123 BGB, který odůvodňuje ukončení bez předchozího upozornění.
Pokud nájemce lhal o přípustných otázkách při sebehodnocení nájemce, můžete smlouvu vypovědět bez výpovědi podle § 123 německého občanského zákoníku.
Má kromě sebehodnocení nájemce smysl osvobození dluhu z pronájmu od předchozího nájemce?
V zásadě platí, že čím více důkazů získáte od potenciálních nájemců, kteří prokazují svou spolehlivost, zejména při placení nájemného, tím více si můžete být jisti, že jste pro svůj byt našli renomovaného nájemce.
Kromě sebehodnocení nájemce proto může mít smysl požádat předchozího nájemce o certifikát bez dluhu z pronájmu. Z právního hlediska nemáte zákonné právo požadovat toto potvrzení, ale potenciální nájemce ho může předložit a prokázat, že v minulosti vždy platil nájem včas, mluví za něj a poskytuje vám trochu větší jistotu.
Upozorňujeme však, že pokud nelze předložit certifikát o osvobození od dluhu z pronájmu, nemusí to nutně být záporné znaménko. Jelikož pronajímatelé nejsou povinni je vydávat, jeho nedostatek nelze nutně interpretovat jako negativní signál vůči budoucím nájemcům.
Co má GDPR společného se sebehodnocení nájemce?
Obecné nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR), které je v platnosti od května 2018, je rovněž zásadní, pokud jde o sebehodnocení nájemce. Je to proto, že stanoví, že požadované informace mohou být „shromažďovány pouze pro konkrétní, jasné a legitimní účely“ (čl. 5 odst. 1b GDPR). Kromě toho musíte být „omezeni na to, co je nezbytné pro účely zpracování“ (čl. 5 odst. 1b GDPR). Pokud jako pronajímatel požadujete údaje od potenciálních nájemců, musíte proto zajistit, aby při shromažďování a ukládání údajů byly přísně dodržovány zásady GDPR.