S ohledem na nižší úrokové sazby z úvěrů stále více lidí uvažuje o úplném financování - tedy o koupi domu bez vlastního kapitálu. I když to může být dobrý obchod, v mnoha případech je to riskantní.
Nízké úrokové sazby budov a rostoucí nájemné lákají zejména mladé lidi, kteří si dosud nedokázali ušetřit spoustu peněz na koupi domu bez vlastního kapitálu. V takových případech hypoteční věřitelé hovoří o plném financování.
V neposlední řadě samotný trh s nemovitostmi naznačuje určitý tlak na jednání: růst cen nemovitostí se na mnoha místech zdá být nekonečný. Mezi polovinou roku 2017 a polovinou roku 2018 se podle Federálního statistického úřadu nově postavené obytné budovy zvýšily v průměru o 4,6 procenta. Úrokové sazby přitom zůstávají na nízké úrovni a umožňují mnoha lidem realizovat vlastní domácí projekt i přes rostoucí ceny.
Není tedy divu, že financování nemovitostí s co nejmenším vlastním kapitálem se zpočátku jeví jako atraktivní. „Indikátor trendu hypotečních úvěrů“ od Dr. Klein Privatkunden AG, že průměrný podíl půjčky na kupní nebo stavební ceně roste: ze 77,6 procenta na začátku roku 2014 na současných 81,6 procenta - jinými slovy: hypoteční úvěry jsou stále riskantnější.
Obrázek ukazuje, jak se v posledních letech vyvíjely investiční částky a podíl půjčky na financování nemovitostí.
Němci si stále přinášejí v průměru téměř 20 procent vlastního kapitálu, ale i zvláště v dobách velmi nízkých úrokových sazeb by si budoucí majitelé měli uvědomit, že nemovitosti jsou pravděpodobně největší investicí do života - hypotéky a nákup domů by proto měly být na bezpečném základě. Vlastní kapitál je klíčovým pilířem: I když se zdá být lákavé spoléhat se spíše na levné půjčky vzhledem k nízkým úrokovým sazbám, doporučuje se solidní kombinace financování vlastního kapitálu, klasického anuitního úvěru a úvěru ze stavebního spoření.
Čím vyšší financování, tím vyšší je riziko, že nebudete v určitém okamžiku schopni platit měsíční splátky. Například když vyprší financování s nízkým úrokem a nemovitost ještě nebyla splacena. Nikdo nedokáže předpovědět vývoj úrokových sazeb v příštích deseti letech. Dokonce i nárůst ze současných zhruba 1,5 procenta na stále relativně nízká 3 procenta znamená zdvojnásobení úrokové zátěže.
Nájemcům chybí vlastní kapitál
Mnozí by raději žili v majetku než v nájmu. Průzkum ukázal: Nedostatek hotovostních rezerv je nejčastějším důvodem, proč se sen o vlastních čtyřech zdech nakonec neuskuteční.
Majitelem by chtěla být jen něco málo přes polovina lidí v Německu, kteří nevlastní dům. Dobré dvě třetiny této skupiny (68 procent) uvádějí, že jejich sen vlastnit vlastní čtyři zdi selhal kvůli nedostatku kapitálu. To byl výsledek průzkumu jménem Real Estate Association Germany (IVD).
Vypadněte z nájemného
V průzkumu 19 procent nájemců uvedlo, že si chce koupit svůj vlastní dům nyní nebo v budoucnu. Dalších 32 procent by také chtělo žít ve svém vlastním majetku, ale nevěří, že by tento sen mohli v současné době realizovat.
Dalšími překážkami, kromě nedostatku finančního polštáře, jsou vysoké úrokové sazby půjček a nedostatek nemovitostí. Přání však zůstává. Protože tato studie také potvrzuje: Pro většinu je vlastnictví domu důležitým příspěvkem k jejich vlastnímu důchodovému zabezpečení.
Obrázek ukazuje důvody, proč si nájemci nekupují rezidenční nemovitosti.
Co znamená úplné financování?
Ti, kteří chtějí koupit dům bez vlastního kapitálu, často nezohledňují vedlejší náklady na pořízení. Plné financování neznamená financování 100 procent hodnoty nemovitosti z vypůjčeného kapitálu, ale 112 až 115 procent - další náklady, které přesahují čistou hodnotu nemovitosti, musí být rovněž pokryty půjčkou, pokud odpovídající kapitál není k dispozici. To je také důvod nepřiměřeně vysokých úrokových sazeb pro plné financování: Objem úvěru na vedlejší náklady není zajištěn proti skutečným aktivům, tj. Není kryto čistou hodnotou koupeného domu. Zde bere banka riziko, které musí dlužník kompenzovat odpovídajícími vyššími úrokovými sazbami.
Stav a umístění požadované nemovitosti hrají při koupi domu bez vlastního kapitálu důležitou roli a věřitel je používá jako pomůcku při rozhodování: Pokud hledáte plné financování, měli byste koupit nemovitost v dobré lokalitě a dobrém stavu. Se starou budovou, která potřebuje rekonstrukci, s pochybnou stavební hmotou v méně oblíbené rezidenční čtvrti, máte špatnou šanci přesvědčit úvěrovou instituci o plném financování. Pokud však nemovitost slibuje pozitivní výkon, je mnohem větší šance, že se hypoteční věřitel do projektu zapojí.
Proč je úplné financování drahé
Plné financování zahrnuje dva faktory nákladů, díky nimž je nákup domu relativně drahý bez vlastního kapitálu:
- Čím menší je kapitálová část, tím vyšší je úrok z půjčky na bydlení. Akciový kapitál naopak poskytuje hypotečním věřitelům větší jistotu, kterou odměňují odpovídajícími nižšími úrokovými sazbami.
- Většina lidí může splácet větší částky úvěru po dlouhou dobu pouze s nízkými splátkami - to také znamená, že velmi vysoký podíl dluhové služby jde do úroku.
Musíte také vzít v úvahu další důležitý aspekt: Dlouhodobá pozorování realitních trhů ukazují, že nízké úrokové sazby podporují poptávku po nemovitostech a způsobují nepřetržitý růst cen. Nakonec nákup domu není o tolik levnější, jak naznačují nízké úrokové sazby, protože je podle toho zapotřebí více kapitálu. Růst úrokových sazeb zároveň uklidní realitní trh a ceny často opět zlevní, zejména v jednoduchých a středně velkých lokalitách.
Nedostatek hotovostních rezerv často nechá prasknout sen o vašich čtyřech zdech. Může se to splnit plným financováním.
100% financování místo plného financování
Pokud můžete pokrýt vedlejší pořizovací náklady vlastním kapitálem, říká se tomu 100% financování. Hypoteční věřitelé jsou tomuto projektu mnohem otevřenější než plné financování, protože v tomto případě je úvěr z velké části kryto hodnotou nemovitosti. Z tohoto důvodu jsou úrokové sazby obvykle mnohem levnější. Hypotečnímu věřiteli však také nenabízí optimální zabezpečení, protože takzvaná hodnota hypotečního úvěru nemovitosti je obvykle hluboko pod skutečnou kupní cenou. Věřitel oceňuje zapůjčenou nemovitost bezpečnostní slevou, protože v případě exekučního prodeje, zejména v méně preferovaných obytných oblastech, může zřídka splatit původní kupní cenu.
Koupě domu bez vlastního kapitálu: osobní požadavky
Každý, kdo hledá úplné nebo stoprocentní financování svého nového domu, by měl mít v každém případě dobrý a bezpečný příjem - ideální je zaměstnání ve veřejné službě nebo dokonce status úředníka. V případě, že kvůli svému zdraví přijdete o práci, musíte učinit opatření sjednáním invalidního pojištění. Měla by být tak vysoká, aby překlenula rozdíl v příjmech mezi vaší běžnou mzdou a jakýmkoli předčasným odchodem do důchodu nebo předčasným odchodem do důchodu. V případě úmrtí můžete uzavřít dlouhodobé životní pojištění. Je poměrně levný, zejména pro mladé lidi, a v případě úmrtí výdělečně činného vstoupí s nezbytným kapitálem, aby pozůstalí mohli nadále financovat majetek.
Dalším důležitým předpokladem pro koupi domu bez vlastního kapitálu je věk - riziko by měli podstoupit pouze mladí lidé, kteří mají před sebou 35 až 40 let práce.
Smlouva Bauspar a Baukindergeld vás podporují při splácení dluhu
I když jste si již vzali úvěr na úplné financování své nemovitosti, má smysl současně uzavřít novou smlouvu o půjčce ze stavebního spoření. S tímto můžete například později splácet zbývající dluh vaší půjčky a zároveň dlouhodobě zajistit nízké úrokové sazby. Kromě toho můžete stále dostávat příspěvky Riesteru na váš úvěr na bydlení a smlouvu o spoření a případně také příspěvek na spoření zaměstnanců a prémii za stavbu domu. Plány spoření na půjčky na bydlení od společnosti Riester jsou obzvláště lukrativní pro rodiny s dětmi, protože pro příští generaci existují nejvyšší příspěvky.
Stát podporuje rodiny bez nemovitostí, které si chtějí postavit nebo koupit vlastní dům od podzimu 2018 s přídavkem na dítě. Předpokladem je, aby byl dům zakoupen mezi 1. lednem 2018 a 31. prosincem 2020 - bez ohledu na životní prostor a to, zda je nový nebo použitý. Rodiny dostávají roční příspěvek 1200 eur na dítě po dobu deseti let. Hranice příjmu je 75 000 EUR zdanitelný příjem domácnosti plus 15 000 EUR na dítě. O Baukindergeld lze požádat online prostřednictvím grantového portálu KfW. Měly by být k dispozici nákupní nebo stavební dokumenty, osvědčení o registraci, potvrzení o příjmu a oznámení o přídavcích na děti.
Kdy má plné financování smysl?
Určitě existují případy, kdy úplné financování pro vás osobně dává větší smysl než koupě domu s vlastním kapitálem. Pokud již vlastníte investiční nemovitost srovnatelné hodnoty, z nichž většina byla splacena a roční čistý výnos z pronájmu přesahuje 5 procent, výpočet je snadný. Pokud si vezmete nový úvěr na nemovitost ze stejné banky, která již financovala vaši první nemovitost, s úplným financováním obvykle nejsou problémy. V takovém případě může věřitel rovněž použít stávající nemovitost proporcionálně jako zajištění nové půjčky.
Pokud jste již investovali požadovanou částku pro nákup domu do kapitálových investic, jako jsou akcie nebo fondy, a průměrný roční výnos byl po dobu nejméně 10 let vyšší než 6 procent, vyplácí se také úplné financování. V tomto případě je příjem vyšší než náklady vynaložené na financování nemovitosti. V takových případech je však obtížnější přesvědčit banku, aby koupila dům bez vlastního kapitálu, protože příjem na kapitálovém trhu může silně kolísat v závislosti na ekonomické situaci a hypoteční věřitel nehodnotí tuto kapitálovou investici jako jistotu jako konkrétní zlato.
Financování s vlastním kapitálem nebo bez něj: vypočítat přesně
V každém případě, než si koupíte dům bez vlastního kapitálu, měli byste si pomocí úvěrové kalkulačky vypočítat různé scénáře. Nejprve spočítejte břemena při okamžitém nákupu nemovitosti bez vlastního kapitálu. Poté vypočítáte, jak dlouho byste museli spořit, abyste získali 20 procent vlastního kapitálu na koupi nemovitosti, a tento scénář spočítejte pomocí úvěrové kalkulačky, přičemž jako základ použijete různé fiktivní úrokové sazby. Tímto způsobem získáte pocit, zda je jeho nákup nyní opravdu tak lukrativní, jak se původně zdálo.
