Stavba domu a realizace velkého snu nebo koupě domu a jeho uspořádání - obojí má výhody i nevýhody. Při stavbě domu často riskujeme náklady, při koupi domu investujeme do renovace nebo modernizace.
Dani a Steffen Hohenrainerové očekávají potomky. Řadový dům, který koupili v roce 2002, praská ve švech se svými dvěma syny - třemi a pěti lety = "" -. Příležitost je dobrá: v sousedství je na prodej pozemek s domem z 50. let. Využijete příležitosti, koupíte nemovitost včetně domu, necháte strhnout starou budovu a naplánujete novou budovu s architektem.
Kdokoli staví dům, neměl by vynaložit žádné úsilí
Stavba domu však také znamená, že nová budova může být až o 20 procent dražší, než bylo plánováno. Pokud, stejně jako u společnosti Hohenrainers, probíhá demolice, pokud budou souhlasy stavebních úřadů měsíce, pokud se při výkopu objeví kontaminovaná místa nebo příliš vysoká podzemní voda. Před zakoupením proto projděte nemovitost s odhadcem, zeptejte se sousedů, stavebního úřadu a nechte notáře zkontrolovat pozemkovou knihu. Ve fázi výstavby vám změny na poslední chvíli ušetří peníze, ale neočekávané zvýšení cen stavebních materiálů nebo platební neschopnost řemeslné firmy mohou zvýšit vaše stavební náklady. Důležité: Opravte svůj rozpočet ve fázi plánování a připravte velkorysé hotovostní rezervy na nepředvídané.
Ušetřete s architektem
Měli byste přinést asertivitu, nervy a chuť organizovat se - i když pro vás architekt dělá hodně. Nezůstávejte bez něj, šetří svůj výkon přísným plánováním nákladů. Dohodněte si s ním pohotovostní poplatek, pokud splní váš limit nákladů.
Jako kupující starých budov jste povinni do dvou let od zakoupení uvést starou budovu na současný standard EnEv.
Kupte si starou budovu
Koupě staré budovy znamená, že si koupíte Your-Best-Home.net tak, jak je vidět. Finanční rizika jsou nižší a vaše pracovní zátěž není přetížená. Než si koupíte starou budovu, měli byste také vše pečlivě prozkoumat a zkontrolovat. Společně s odborníkem zkontrolujete stavební konstrukci. Můžete si prohlédnout oblast, tj. Sousedy a infrastrukturu, na procházce okresem. Zavedená struktura - škola, školka, domov důchodců, supermarket a hospoda - vám nabízí některé výhody, ale vyžaduje ochotu ke kompromisu.
Rekonstrukce staré budovy
Má smysl zahrnout vyrovnávací paměť jako kupujícího. Pokud by Hohenrainers nechali budovu padesátých let stát, museli by podle pokynů Asociace soukromých stavitelů dát 40% kupní ceny do renovace, 34% v domě ze 70. let a 20% v 80. letech. Upozornění: Jako kupující starých budov jste povinni starou budovu do dvou let od zakoupení uvést na současný standard EnEv.
Koupě nebo stavba domu - financování
Pravidlem pro staré a nové budovy je: jedna třetina vlastního kapitálu, jedna třetina půjčka stavebního spoření, jedna třetina anuitní půjčka od spořitelny.
Pokud jste ještě neušetřili dost, LBS překlenuje mezeru pomocí předběžného nebo překlenovacího financování. Stavitelé se ujistí, že peníze jsou k dispozici, až přijdou faktury. Architekt vytvoří harmonogram výstavby, který předáte svému poradci. Zeptejte se na speciální podmínky - například zda váš finanční partner zříká úrok z rezervy a vedlejší náklady na odhad nebo částečné platby.
Pronajmout příbuzným
Pokud stavíte dům, naplánujte pro své příbuzné byt pro babičky! Protože i jako pronajímatel příbuzným šetříte daně - jakmile je nemovitost bez dluhů, příjem z pronájmu vám zlepší důchod.
Pokud pronajímáte příbuzným, umožněte příbuzným pohybovat se alespoň v 75 procentech místního srovnávacího nájemného. Můžete použít vlastní kapitál pro část domu obývanou majiteli a financovat byt prostřednictvím půjčky. Úroky z dluhu snižují váš příjem z pronájmu. Jednoduše odečtete ztráty.
Podložky
Aby se daňový úřad mohl účastnit, musí být nájemní smlouva navržena tak, jak by byla mezi cizími lidmi. Obytná jednotka by navíc měla mít vlastní vchod, samostatné měřiče, připojení koupelny a kuchyně a případně protipožární stěny. Je bezpodmínečně nutné, abyste během fáze výstavby vedli oddělené účty pro dům a byt a přesně oddělili faktury pro řemeslníky. Nejlepší věc, kterou musíte udělat, je vypočítat projekt a daňové úspory u asociace pro podporu daně z příjmu nebo u daňového poradce.
pokrok
Pokud necháte byt příbuzným zdarma, můžete využít program vlastnictví domu KfW. V programu Ekologická budova můžete dokonce získat finanční prostředky na Your-Best-Home.net a na byt pro babičky - tedy dvakrát. Chcete-li získat finanční prostředky, měli byste o financování požádat vždy před zahájením výstavby.
Abyste při koupi domu nespadli na nos, měli byste vše před podpisem smlouvy projednat s odborníky.
Úskalí při stavbě nebo koupi domu: Typické pasti a triky
Při stavbě nebo koupi domu je třeba dávat pozor na několik věcí, pokud si nechcete připlatit. Například neúplný popis budovy nebo nedostatek pojištění. Náš tip: Ujistěte se, že jste ve fázi výstavby dostatečně zajištěni, a před uzavřením smlouvy důkladně projednejte obsah a předmět. Než něco podepíšete, měli byste také vyhledat radu od odborníků, koneckonců je to jedno z nejdůležitějších finančních rozhodnutí v životě. Užitečnými kontaktními místy jsou celostátní poradenská centra Asociace soukromých stavitelů, Sdružení ochrany stavitelů a regionální poradenská služba pro spotřebitele.
Nedostatek pojištění
Pojištění stavby odpovídá za škody způsobené krupobitím, mrazem, bouří, povodněmi, chybami stavby a vandalstvím na staveništi. Pojištění odpovědnosti stavitele převezme, pokud se na staveništi zraní třetí osoba.
Neúplný popis budovy
Pokud nakupujete přímo od vývojáře, pečlivě zkontrolujte popis budovy. Před podpisem smlouvy se zamyslete nad tím, jak byste chtěli svůj dům nebo byt zařídit. Zaznamenejte zvláštní požadavky do smlouvy. Cena pozdějších změn.
Náklady na vývoj
Trvejte na dohodě ve smlouvě o tom, kdo hradí náklady na vývoj. Každý, kdo je zapsán v katastru nemovitostí, je povinen platit příspěvky, jakmile v domě dorazí oznámení o příspěvku obce.
Neúplné smlouvy
Prodávající a kupující často uzavírají smlouvu za určitých podmínek. Prodejce například požaduje právo na bydlení v jednom z bytů v bytovém domě, který byl prodán. Na toto právo má nárok, pouze pokud smlouva schválená notářem obsahuje pasáž. Upozornění: Smlouva může být neúčinná, pokud základní dohoda nebyla notářsky ověřena.
Špatná pomoc
Nepřesné informace: Pokud realitní kancelář nesprávně odhadne tržní hodnotu nemovitosti, může jej prodávající požádat o platbu. Odpovídá za rozdíl mezi dosaženou a dosažitelnou tržní cenou (OLG Schleswig, spisová značka 14 U 136/99). Odpovědný je také každý, kdo vypracoval nesprávnou zprávu o tržní hodnotě (BGH, číslo souboru X ZR 244/00). Pokud makléř tvrdí u notáře, že financování je zajištěno, i když to není pravda, odpovídá za škodu (OLG Düsseldorf, spisová značka 7 U 123/99).
Špatná rada: právníci a daňoví poradci odpovídají za nedodržení lhůt. Ale také pokud uvedete nesprávné konstrukční informace nebo navrhnete nepříznivá smluvní ustanovení. Za notáře lze nést odpovědnost, pokud notářsky ověřil smlouvu s neúčinnými předpisy nebo nedostatečně sledoval plnění jím vypracované smlouvy. Pokud notář splatil splátku kupní ceny nemovitosti příliš brzy, musí svému klientovi uhradit dodatečné náklady na financování (Spolkový soudní dvůr, spisová značka IX ZR 266/00).
Dejte si pozor na falešné ověření
Příklad: Developer nemovitostí našel někoho, kdo má zájem o jeho stavební pozemek o rozloze 400 metrů čtverečních - rodinu Müllerů. Na pozemku má být do roku postaven rodinný dům na klíč. Otec rodiny Müller by rád koupil nemovitost s postaveným domem za 250 000 eur.
Přehled: Pozor na falešné ověřování.
S notářem, 14 dní na kontrolu smlouvy o koupi nemovitosti
Pokud máte dnes transakci s nemovitostmi ověřenou notářem, obdržíte jako kupující smlouvu o koupi nemovitosti 14 dní před certifikací. S obsahem se tedy můžete vypořádat bez časového tlaku a znovu zvážit své nákupní rozhodnutí. Měli byste také věnovat čas výpočtu ekonomických a daňových dopadů podnikání.
Lhůta je stanovena zákonem pouze v případě, že se jedná o spotřebitele, který nenadobudne nemovitost pro komerční nebo profesní účely, a na druhé straně o podnikatele, například bytové družstvo. Pro vás jako soukromého občana se lhůta na rozmyšlenou vztahuje také na objednání dědičných stavebních práv a kupní smlouvy na byty. 14denní lhůta mezi soukromými osobami není vyžadována, ale v praxi vám notář také zašle návrh smlouvy v dostatečném předstihu před notářským ověřením.
Notář zodpoví všechny vaše dotazy týkající se smlouvy - bez dalších nákladů: poplatek za notářství pokrývá předchozí konzultaci.
Koupě domu: kdo nese odpovědnost?
Kupující a prodávající podepisují dokument, zboží mění majitele. Snadná věc Avšak kolem smluv o prodeji nemovitostí a záznamů v katastru nemovitostí číhají nebezpečí, o kterých byste si měli být alespoň vědomi. Důležité: Ke změně vlastnictví nevede notářsky ověřená kupní smlouva, ale zápis do katastru nemovitostí.
Notář má oznámení o převodu zapsané v katastru nemovitostí - povinná rezervace pro kupujícího. Notář obdrží prohlášení o právu předkupního práva a uvolnění břemene na nemovitost - v případě, že je nemovitost zatížena hypotékami a pozemkovými poplatky. Pokud jsou k dispozici všechny dokumenty, notář vás informuje, komu má být kupní cena zaplacena. Výhoda pro kupující: Převádí peníze pouze v případě, že již neexistují žádné překážky. Výhoda pro prodejce: Pouze v případě, že jsou peníze na účtu, dochází k převodu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Data a obraty
Pokud kupující nezaplatí kupní cenu včas, například z důvodu selhání financování, uplatní se úrok z prodlení. Prodávající může dokonce od smlouvy odstoupit a požadovat náhradu nákladů a ušlého zisku. Kupující musí poté nechat odstranit oznámení o přepravě, které mu bylo zaregistrováno. Naopak, pokud prodávající nesplní své povinnosti - například proto, že nedodrží lhůtu pro předání vlastnictví - kupující může požadovat náhradu škody způsobené zpožděním. Například náklady na pronájem náhradního bytu.
Your-Best-Home.net byl zakoupen, ale prodejce si našel čas na předání klíčů? Kupujícímu zbývá pouze stanovit rozumnou lhůtu. Smlouva bude zrušena, pouze pokud vypršela bez jakéhokoli výsledku: Co již bylo zaplaceno, musí být vráceno.
Nároky na náhradu škody a vady
O výměnu můžete požádat písemně - kopiemi faktur, bankovních výpisů a úrokových certifikátů. V případě porušení povinnosti ze strany prodávajícího může kupující požadovat vrácení nákladů na notáře, katastr nemovitostí, zprostředkovatele a daň z převodu nemovitostí, jakož i náklady na financování, náklady na stěhování a náklady na renovaci, které byly promarněny. Pokud kupující pořídí rovnocennou nemovitost, dluží prodávající rozdíl mezi původně sjednanou kupní cenou a kupní cenou náhradní nemovitosti.
vady
Prodávající musí kupujícího informovat o nezjistitelných vadách - vlhkosti, plísních, toxických stavebních materiálech, pachech. V opačném případě může kupující napadnout kupní smlouvu z důvodu podvodného zkreslení (OLG Bamberg, 4 U 196/01 a 3 U 165/01). Kupní smlouva může být neúčinná, pokud je cena nemovitosti dvakrát vyšší než její hodnota (OLG Oldenburg číslo spisu 15 U 15/02).
Odpovědnost při koupi domu
| požadavek | Právní důsledky | |
| Doprovodné škody | Porušení povinnosti vinou prodávajícího prodávajícím | Odškodnění za škodu způsobenou na vlastním majetku . Například po poškození vodou. |
| Zpoždění poškození | Porušení povinnosti ze strany prodávajícího Selhání ze strany prodávajícího , tj. V zásadě upomínka, pokud to není nevyhnutelné (např. Konkrétní dohoda o jmenování). | Náhrada škody (např. Náhradní byt nebo náklady na financování) úroky z prodlení, zvýšená odpovědnost |
| Kompenzace místo výkonu | Porušení povinnosti ze strany prodávajícího Porucha ze strany prodávajícího Stanovení přiměřené lhůty pro plnění / doplňkové plnění | Nárok na náhradu rozdílu v hodnotě mezi vadným a nezávadným majetkem |
| Kompenzace namísto celé služby | Výrazné porušení povinností, nedbalost ze strany prodávajícího, stanovení přiměřené lhůty pro plnění / doplňkové plnění | Storno celé smlouvy (zde lze například na rozdíl od odstoupení nahradit ušlý zisk ) |
| rezignace | Významné porušení povinností (není vyžadována žádná chyba) Stanovení přiměřené lhůty pro plnění / doplňkové plnění | Storno smlouvy |
| Náhrada za zbytečné výdaje | Porušení povinnosti ze strany prodávajícího Porucha ze strany prodávajícího Stanovení přiměřené lhůty pro plnění / doplňkové plnění | např. úhrada smluvních nákladů (např. platby úroků, náklady na stěhování, náklady na renovaci) |
| redukce | Jde o podstatnou vadu nebo právní vadu. Kupující původně požadoval dodatečné plnění , tj. Nápravné opatření, stanovený termín neúspěšný nebo zbytečný | Kupující si majetek ponechává. Prodávající splatí část kupní ceny |