Domácí financování musí být důkladně spočítáno. Je proto důležité předem si ujasnit, kolik vlastního kapitálu můžete použít, jaké další náklady vzniknou a jak vysoká může být vaše měsíční zátěž. Se spolehlivými sazbami a nízkými úrokovými sazbami se smlouva o úvěru na bydlení a spoření stává základním kamenem financování vaší nemovitosti.
Domácí financování musí být pečlivě naplánováno, aby později nemělo problémy s penězi. Rozhodující roli v tom hraje vaše půjčka na bydlení a smlouva o spoření: Využíváte jistotu úrokové sazby po celou dobu trvání půjčky a můžete kalkulovat s pevnými sazbami a příznivé úrokové podmínky usnadňují vaši investici. Kromě smlouvy o půjčce na bydlení a spoření, která obvykle pokrývá 20 až 30 procent nákladů, je obvykle zapotřebí přibližně 20 až 30 procent vlastního kapitálu. Zbývajících 50 až 60 procent lze splácet prostřednictvím hypotečního úvěru.
Kolik může můj dům stát?
Na začátku financování domácnosti je třeba vypočítat vaši finanční rezervu. Zpočátku nezáleží na tom, zda jsou stavitelé ještě mladí, nebo si chtějí vzít půjčku na bydlení od 50 let. Pomocí svého příjmu určete, kolik eur můžete měsíčně vyzvednout na splátky financování. Zapište si tedy pravidelné platby příjmů a poté vypočítejte měsíční výdaje, jako jsou životní náklady, vedlejší náklady na bydlení, pojištění, rádio a televize a mnoho dalšího. Porovnání těchto částek by mělo vést k volně disponibilnímu příjmu, ze kterého se počítá měsíční poplatek. Výše měsíčního nájemného v tomto bodě může sloužit jako orientační.
Tip : Sazba hypotéky by neměla být vyšší než 40 procent dostupného čistého příjmu. Kromě toho nesmíte zapomenout zahrnout do plánování nákladů i vedlejší náklady na nákup domu.
Následující tabulka poskytuje hrubý přehled o tom, jak vysoký bude měsíční poplatek - v závislosti na celkových nákladech na koupi nemovitosti a dostupném kapitálu. Důležité: V jednotlivých případech je vždy vyžadován individuální výpočet financování nemovitosti.
|
Takto to funguje s financováním |
|||
|
Cena nemovitosti |
200 000 eur |
300 000 eur |
400 000 eur |
|
financování | |||
|
30% vlastní kapitál |
60 000 eur |
90 000 eur |
120 000 eur |
|
včetně úvěru stavební spořitelny na |
40 000 eur |
60 000 eur |
80 000 eur |
|
30% úspora úvěru na bydlení |
60 000 eur |
90 000 eur |
120 000 eur |
|
40% anuitní půjčka |
80 000 eur |
120 000 eur |
160 000 eur |
|
Úroky a splátky za měsíc | |||
|
Bausparova půjčka (měsíční splátka |
400 eur |
600 eur |
800 eur |
|
Anuitní půjčka (splátka 4% ročně, úrok z půjčky 2% fixní na 10 let) |
400 eur |
600 eur |
800 eur |
|
celkové měsíční zatížení |
800 eur |
1200 eur |
1600 eur |
Určete spravedlnost
Kolik může nemovitost stát, závisí také na výši vlastního kapitálu. 30 procent vašich vlastních prostředků tvoří dobrý finanční základ. „Ale lze to udělat i s menším úsilím,“ připouští Gerhard Zieris, expert na financování LBS. Ti, kteří chtějí stavět nebo nakupovat v prestižních regionech, jako je Mnichov nebo Hamburk, často těžko získají 30 procent vlastního kapitálu. „V jednotlivých případech může být nemovitost financována externě ze 75 nebo 80 procent,“ říká Zieris. To samozřejmě předpokládá, že dlužník může dlouhodobě platit měsíční splátky. Další požadavky, které musí splňovat, se dozvíte v našem článku Čerpání půjčky.
Aby bylo možné odhadnout, kolik peněz je pravidelně k dispozici pro půjčku, je užitečné vést knihu o domácnosti několik měsíců. "Používejte však co nejvíce spravedlnosti." Jednou z nich je určitě i zůstatek na vašem domácím spoření. Neměli byste se dotýkat svého životního pojištění. Když jste spočítali celé nákupní nebo stavební náklady včetně vedlejších nákladů, jako rezerva obvykle postačují dva až tři čisté platy. “Akcie a cenné papíry se mohou také počítat jako vlastní kapitál. Jakmile se nákup stane konkrétním, prodáte tyto položky a bezpečně investujete peníze.
V zásadě byste měli ušetřit zhruba 30 procent vlastního kapitálu.
LBS možnosti hypotéky
- Dosud žádná
smlouva o půjčce na bydlení a spoření Pokud najednou najdete svou vysněnou nemovitost, ale ještě jste nedosáhli minimálního období spoření vaší půjčky na bydlení a smlouvy o spoření nebo byste chtěli v budoucnu uzavřít smlouvu o půjčce na bydlení a spoření, může být řešením předfinancování LBS. Obdržíte půjčku na předfinancování LBS ve výši vaší půjčky na bydlení a částky na spoření. I když budete nadále spořit na úvěr na bydlení a smlouvu o spoření, platíte pouze úroky z úvěru na předběžné financování. Když je přidělena vaše půjčka na bydlení a smlouva o spoření, použijete ji k nahrazení půjčky. - Smlouva o stavebním spoření již uložena Již
jste dosáhli cíle spoření a minimální doby, ale dosud vám nebyla přidělena smlouva o úvěru na bydlení a spoření, protože dosud nebylo dosaženo hodnocení? Pak vám může pomoci překlenovací financování. Zatímco překlenovací půjčka běží, platíte pouze úroky z půjčky. Teprve když bude přidělena vaše půjčka na bydlení a smlouva o spoření, nahradíte ji půjčkou na bydlení a částkou na spoření.
Výhody půjčky stavební spořitelny LBS
Uložením půjčky na bydlení a smlouvy o spoření můžete získat právo na levnou půjčku na bydlení. Z úvěru LBS vyplývají následující výhody.
- Nízký úrok z úvěru po celé období: I ve fázi nízkého úroku úrok z úvěru stavební spořitelny pravidelně podhodnocuje podmínky hypotéky.
- Fixní úrokové sazby: Pevný měsíční úrok a splátka splátky se sjednávají při podpisu smlouvy o půjčce na bydlení a spoření LBS.
- Rychlé splácení: půjčka se obvykle splácí přibližně po deseti letech. Pokud chcete být bez dluhů rychleji, můžete kdykoli provést speciální splátky splácení.
- Měsíční splátky, které zůstávají stejné (žádná pevná úroková sazba)
- Žádný úrokový příplatek (ve srovnání s druhou hypotékou nebo u menších půjček)
- Ochrana v katastru nemovitostí je podřízená
Hypotéka
Zbývající náklady na váš stavební nebo nákupní projekt lze financovat prostřednictvím hypotečního úvěru od Sparkasse. Zde byste měli provést výběr fixního úrokového období - obvykle pět, deset nebo 15 let - v závislosti na aktuální úrovni úrokové sazby.
- Co je to hypotéka?
Stejně jako poplatek za pozemek je hypotéka jedním z poplatků za pozemek. Tímto způsobem banka zajišťuje práva k nemovitosti a dlužník na oplátku obdrží půjčku. Pokud je dlužník v platební neschopnosti, může banka uzavřít nemovitost a vyřídit tak vaše pohledávky. Výše hypotéky závisí hlavně na hodnotě nemovitosti. Po pečlivém prozkoumání výpisů z katastru nemovitostí, plánů a kupních smluv se vypočítá hodnota nemovitosti k hypotéce.
Nechte si poradit odborníkem. Existuje mnoho způsobů, jak financovat dům.
- Anuitní
půjčka Jelikož hypoteční úvěr je obvykle velmi vysoká částka, byl vymyšlen postup anuitní půjčky: Dlužník platí každý měsíc pevnou částku - anuitní sazbu, která nejen splácí úroky, ale splácí i část půjčky. V následující splátce se úrok týká pouze zbývajícího dluhu, s pozitivním účinkem, že se zvyšuje splátková část stanovené částky. Vaše břemena zůstávají stejná, poměr úrok / splácení se mění ve váš prospěch.
A rok co rok - pokud jste stanovili zájem. Při splácení jednoho procenta splácení půjčky trvá dobrých 35 let - pro 30letého není problém. Pokud se chcete dluhu zbavit rychleji, souhlasíte s vyšší splátkou, například o tři procenta. Poté je půjčka vyřízena po téměř 20 letech. V dobách nízkých úrokových sazeb byste měli úrokovou sazbu uzamknout co nejdéle, v dobách vysokých úrokových sazeb spíše krátce. Obvykle si vyberete pět nebo deset let. Ti, kdo stanoví úrok na 15 let (nebo dokonce 20 nebo 30), mohou i po deseti letech přejít na příznivější podmínky, pokud to oznámí šest měsíců předem. - Termínové životní pojištění
K zajištění hypotečního úvěru je vhodné uzavřít termínové životní pojištění. Na rozdíl od kapitálového pojištění existuje pouze k pokrytí smrti. V případě úmrtí bude vyplacena sjednaná pojistná částka. V nejlepším případě lze částku půjčky zcela vykoupit a pozůstalé závislé osoby jsou bez dluhů. Poplatky za termínované životní pojištění jsou relativně nízké, ale závislé na věku. Pro účely zajištění hypotečních úvěrů postačuje termínové životní pojištění se snižující se pojistnou částkou, která kryje zbývající zbývající částku. Poplatky by měly být porovnány na základě peněžních hodnot všech příspěvků, nízké počáteční příspěvky mohou klamat.
Vlastní příspěvek na stavbu domu
Úspora prostřednictvím vlastního příspěvku: Ti, kteří mohou sami udělat hodně, ulehčí rozpočtu budovy o pět až 15 procent. Existuje například takzvaná hypotéka na svaly, kdy banky uznávají, že jste přispěli na stavbu domu jako součást svého vlastního kapitálu, čímž nabízejí lepší úvěrové podmínky. Banky zpravidla uznávají deset až 15 procent celkových nákladů na stavbu jako vlastní příspěvek.
Nepřeceňujte se, pokud si chcete postavit vlastní dům. Protože ne všechny ruční práce jsou vhodné pro hobby kutily. Malířské a tapetářské práce, stejně jako pokládání dlaždic, by také měli být schopni zvládnout nezkušené stavitele. Zkušení řemeslníci s dostatkem času se také mohou účastnit stavebních prací nebo omítek. To, co byste určitě měli nechat na odborníky, je elektrická a instalatérská instalace.
Ti, kdo si mohou dělat práci sami, mají možnost ulehčit stavební rozpočet až o 15 procent.
Jaké granty mohu obdržet?
Od státu - ale také od jiných institucí - existují různé možnosti financování výstavby nebo koupě vlastního domu:
- Rezidenční Riester
U smlouvy o rezidenčním Riesteru se část příjmu vyplácí do smlouvy. Stát vyplácí granty. Vyplacené peníze lze navíc odečíst z daně jako zvláštní výdaj. Vyplacené peníze musí být v každém případě použity na nemovitost, například jejich zaplacením do smlouvy o půjčce ze stavebního spoření. - Podpora
bydlení Zákonem o podpoře bydlení pomáhají některé spolkové země rodinám s nízkými příjmy splnit si sen mít svůj vlastní domov. I zde však musí být zajištěno vlastní jmění kolem 15 až 25 procent. Příležitostně jsou přijímány také věcné příspěvky, jako jsou stavební materiály, které jste si přinesli sami. - Půjčky
KfW Banka KfW poskytuje nízkoúrokové půjčky na stavbu nebo koupi domu, pokud je to váš vlastní domov. Financování však lze zahrnout také v případě renovace nebo renovace.
Dotace na bydlení od federálních států a obcí Existují také dostupné půjčky a granty na stavbu nebo koupi domu na úrovni federálního státu . Zjistěte více ve své příslušné Landesbank. Žádost o financování se obvykle podává na okresní úřad nebo městské části.- Kostel
Církev příležitostně uděluje pozemkům dědičná stavební práva. Rodina tedy může na nemovitosti stavět, aniž by si ji musela kupovat. - Zaměstnanecké půjčky
V některých společnostech je možné získat zaměstnavatelskou půjčku. Jsou levnější než běžný úvěr na nemovitost od banky.
Důležité podmínky financování
Při financování bydlení se často setkáte s následujícími podmínkami. Než se setkáte s podpisem úvěrových smluv, měli byste vědět, co to znamená.
- Anuitní půjčky : Většina hypotečních úvěrů dnes jsou anuitní půjčky. To znamená: sazba zůstává stejná až do konce fixního úrokového období; úroková složka se postupem času snižuje, protože splátky snižují dluh. Za tímto účelem se část splácení zvyšuje. Váš poradce vám poskytne splátkový kalendář se smluvními dokumenty - pro lepší přehled.
- Následné financování : Po uplynutí fixního úrokového období můžete sjednat následný úvěr s nízkým úrokem. Pro následné financování může být užitečné uzavřít nyní úvěrovou smlouvu LBS pro stavební spoření. Pokud je tento připraven k přidělení na konci fixního úrokového období, nahradí to stavební úvěr - těžíte z výhodných úrokových sazeb úvěru.
- Půjčky : Hodnota půjčky udává částku, do které je banka ochotna uznat nemovitost jako ekvivalent půjčky. Poměr půjčky k hodnotě vás informuje, do jakého procenta je nemovitost financována z vypůjčeného kapitálu ve vztahu k tržní hodnotě. Faktura rovněž zahrnuje doplňkové náklady na pořízení, jako je daň z převodu nemovitosti, notářské poplatky a katastrální poplatky.
- Efektivní a nominální úroková sazba : Efektivní úroková sazba také označuje další náklady na půjčky, například poplatky za zpracování nebo provize, a pomáhá vám porovnat úrokové sazby od různých poskytovatelů. Nominální úroková sazba je rozhodující pro výpočet měsíční sazby.
- Potvrzení financování : Po pečlivé kontrole vašich financí vám může banka, pokud si přejete, vystavit potvrzení o financování, které můžete předat prodejci při domovní prohlídce. Tímto způsobem okamžitě uvidí, že jste schopni uzavřít dohodu.
- Nepřijímací kompenzace : Pro stavitele platí následující: Pokud nevyužijí smluvně sjednanou půjčku, banky jsou oprávněny požadovat nepřijatelnou kompenzaci. Některé úvěrové instituce osvobozují své zákazníky, pokud se vzdají pouze pěti až deseti procent z výše úvěru.
- Dotace Riesteru : Stavitelé a kupující využívají dotaci Riesteru, pokud získali dům po 1. 1. 2008 (termín je dokončení nebo převod vlastnictví) - bez ohledu na to, zda jej používáte k úsporám nebo splácení.
- Zvláštní splácení : Je dobré, pokud použijete výplatu bonusu od šéfa nebo dědictví ke snížení dluhu - a ušetříte si úroky. Úvěr ze stavebního spoření můžete kdykoli splatit. Mnoho spořitelen vám umožňuje splácet tři až pět procent z částky půjčky ročně bez pokuty za předčasné splacení.
- Výše splátky : Výšku splácení hypotéky si sjednáváte podle svých finančních možností. Čím vyšší splátka, tím rychleji budete bez dluhů. Nechte svou spořitelnu nebo poradce LBS zjistit, která částka splácení je pro vás nejlepší.
- Pokuta za předčasné splacení : Pokud splácíte úvěr s dohodou o pevné sazbě dříve, úvěrové instituce nastaví kompenzaci za ztrátu úroku. S pevnou úrokovou dobou delší než deset let můžete půjčku ukončit s výpovědní lhůtou šest měsíců po deseti letech.
- Fixní úrokové období : Dohodnutím fixní úrokové sazby hypotéky se chráníte před nepříznivým vývojem úrokových sazeb na kapitálovém trhu. Pokud souhlasíte pouze s krátkodobou fixní úrokovou sazbou, v současné době na úroku ušetříte 0,1 až 0,2 procentního bodu - riskujete však, že úroková sazba bude po jejím uplynutí vyšší. V současné době souhlasíte s co nejdelšími fixními úrokovými obdobími.
- Alokace : Alokace vaší půjčky na bydlení a smlouvy o spoření můžete dosáhnout tím, že si v pravidelných malých splátkách ušetříte 40 až 50 procent částky půjčky na bydlení - také pomocí státních dotací, jako jsou bonusy na bytovou výstavbu, příspěvky na spoření zaměstnanců a příspěvky na bydlení Riesteru.
