Závazkový úrok může zbytečně prodražit stavební projekt nebo nákup nemovitosti. V této příručce najdete informace o tom, co je zájem o závazek a jak se mu můžete vyhnout.
Při stavbě domu nebo koupi nemovitosti musíte obvykle vypočítat velmi přesně: Kolik vlastního kapitálu je tam? Kolik peněz je třeba získat na půjčku na bydlení? Mnoho z vedlejších nákladů při nákupu nemovitostí je zohledněno, ale na případný zájem o závazek se často zapomíná.
Úrokový závazek: co to je?
Úrokový závazek je splatný vždy, pokud stavební úvěr není zcela nebo zčásti vyvolán do určité doby a není použit k plánovanému účelu.
Úrokový závazek je účtován bankou, která přebírá financování stavby, pokud mezi možným vyplacením výše úvěru a skutečným vyplacením existuje delší období, než bylo dohodnuto ve smlouvě o úvěru. Tento úrok je proto splatný za částku zpřístupněných peněz, která je k dispozici v rozporu se smluvní dohodou, ale není použita včas. Úrok, který je k tomu potřebný, se také nazývá držba úroku nebo provize za závazek.
Důležité:Klíčovým aspektem půjčky na bydlení je to, že půjčka je účelově vázána. Dlužník nemůže peníze ve stanovené lhůtě vyzvednout a například je „zaparkovat“ na svém účtu, aby se vyhnul úrokům ze závazku.
Proč si banky účtují úroky ze závazků?
Pokud byla uzavřena smlouva o půjčce na půjčku na bydlení, musí banka držet sjednanou částku připravenou pro dlužníka. Už s nimi nemůžete volně nakládat, a tak již nebudete peníze investovat se ziskem. Banka zároveň od dlužníka v době jeho zpřístupnění neobdrží žádné úroky z půjčky. To pro ně znamená ztráty, které kompenzují úrokem ze závazku. Úrokový závazek lze proto chápat jako druh kompenzace pro banku.
Kdy začíná zájem na závazku?
Od okamžiku, kdy dlužník musí zaplatit závazek, úrok vždy závisí na individuální smlouvě o půjčce. V tomto je zaznamenán takzvaný čas bez poskytnutí. Pouze po vypršení této lhůty musí dlužníci platit úroky ze závazku.
Jak dlouhé je bezúročné období?
V zásadě je doba, do které dlužníci nemusí platit úroky z rezervy, volně sjednatelná. Stavitelé nebo kupci nemovitostí by měli tuto možnost rozhodně využít, aby se vyhnuli úrokům ze závazků, protože u některých úvěrových institucí je toto období extrémně krátké.
U některých bank je to jen jeden měsíc, u jiných čtvrt roku, u jiných je dokonce možné bezúročné období dvanáct, 15 nebo v jednotlivých případech dokonce 24 měsíců. Za určitých okolností lze kontaktní osobu banky přesvědčit, aby prodloužila standardní dobu. Stojí za to se na tento bod zeptat, aby se zabránilo zájmu o závazky.
Aby vás úrok ze závazku nevrhl do neočekávaných peněžních starostí, měli byste během období bez závazku zkontrolovat podmínky vaší úvěrové smlouvy.
Jaké účinky má období bez závazků na úrokovou sazbu úvěru?
Při sjednávání doby bez poskytnutí rezervy je však třeba vzít v úvahu toto: Delší doba bez poskytnutí zálohy má obvykle dopad na úrokovou sazbu poskytnutou z úvěru. Čím delší je povolená doba, tím více se přidá k úrokové sazbě, takže úvěr na bydlení se celkově prodraží.
Co je dobré vědět: V některých bankách začíná bezúročné období přijetím žádosti o úvěr, nikoli uzavřením úvěrové smlouvy. Pokud mezi přihlášením a uzavřením trvá několik týdnů, může to již vést k nákladům s velmi krátkou dobou bez poskytnutí služeb.
Jak vysoké jsou míry závazků?
Úroková sazba, kterou banky účtují po uplynutí doby nedostupnosti, je obvykle vyšší než úroková sazba účtovaná za hypotéky. Výsledkem je, že půjčka, která je ve skutečnosti velmi levná, se může náhle výrazně prodražit.
Banky často účtují úroky ze závazků ve výši 3 procent ročně, což odpovídá 0,25 procenta měsíčně, a tím se náklady zvyšují měsíc co měsíc. Pokud například prostředky na stavební úvěr nad 400 000 eur nejsou včas využity, mohou vzniknout další měsíční náklady ve výši 1 000 eur (12 000 eur ročně).
Tip : Při porovnávání nabídek financování se nenechte zaslepit nízkými úrokovými sazbami. Před podpisem smlouvy o půjčce doporučujeme přesné srovnání všech podmínek.
Jak se počítá úrok ze závazku?
Chcete-li vypočítat úrok ze závazku, musíte nejprve ujasnit, který typ úroku je třeba předpokládat:
- Účtovatelný úrok ze závazku
- Účtovatelný úrok ze závazku
V případě úroku z poplatků z rezervy je z úroků účtována pouze částka úvěru, která po uplynutí doby bez poskytnutí opravných prostředků dosud nebyla zpřístupněna. Díky plánu plateb a harmonogramu výstavby nemovitosti se může například stát, že za některý postup výstavby již byl zaplacen, ale za jiné nikoli. Pokud banka sjednala s dlužníkem úroky z opravných položek, bude z úroků účtována pouze částka, která je stále k dispozici k výplatě. Tato varianta je zvláště atraktivní pro ty dlužníky, kteří staví nemovitost.
V případě neúvěrného úroku ze závazku se přirážka vždy vypočítává na základě celé částky půjčky, bez ohledu na to, kolik peněz již dlužník vyzval.
Příklad: Na základě úroku z neúčtovatelné rezervy vypadá příkladný výpočet možných nákladů na částku půjčky 400 000 eur, která se volá po šesti měsících.
|
Půjčka I. |
Půjčka II |
|
|---|---|---|
|
Částka půjčky |
400 000 eur |
400 000 eur |
|
Bezúročné období |
3 měsíce |
12 měsíců |
|
Čas načítání po |
6 měsíců |
6 měsíců |
|
Míra závazků za rok |
3% (0,25% za měsíc) |
3% (0,25% za měsíc) |
|
narůstající úrok z rezervy za měsíc |
1 000 eur |
1 000 eur |
|
Celkový vzniklý úrok ze závazku |
3 000 eur |
0 eur |
Z důvodu kratší doby bez poskytnutí půjčky generuje Půjčka I do tří měsíců dodatečné náklady ve výši 3 000 EUR, které Půjčka II nevznikne kvůli dohodnuté delší době.
Ve výše uvedeném příkladu se však v podmínkách půjčky nezohledňují žádné úrokové rozdíly. Jelikož však úvěrové instituce obvykle účtují úrokový příplatek, pokud je volný čas delší, je třeba s tím počítat také při srovnání půjček, protože měsíční sazba závisí na úrokové sazbě, a tedy automaticky na celkové částce, kterou je třeba za půjčku získat.
Následující příklad opět předpokládá výši půjčky 400 000 eur, pevnou úrokovou sazbu na deset let a úrokovou sazbu 1,3 procenta nebo 1,4 procenta.
|
Půjčka I. |
Půjčka II |
|
|---|---|---|
|
Částka půjčky |
400 000 eur |
400 000 eur |
|
Úroky z půjčky |
1,3% |
1,4% |
|
měsíční splátka z platby (splátka 2%) |
1100 eur |
1133,33 EUR |
|
Úrokové náklady |
46 616,44 eur |
50 182,89 |
|
Bezúročné období |
3 měsíce |
12 měsíců |
|
Čas načítání po |
6 měsíců |
6 měsíců |
|
Míra závazků za rok |
3% (0,25% za měsíc) |
3% (0,25% za měsíc) |
|
narůstající úrok z rezervy za měsíc |
1 000 eur |
1 000 eur |
|
Celkový vzniklý úrok ze závazku |
3 000 eur |
0 eur |
|
Celkové náklady |
49 616,44 eur |
50 182,89 eur |
Je zřejmé, že v tomto konkrétním případě by financování výstavby s kratší dobou dostupnosti bylo levnější. Pokud by se však výplata půjčky odložila jen o další měsíc, Půjčka II by byla levnější.
Tipy, která varianta je vhodnější, nelze poskytnout plošně. Spíše je třeba jej velmi pečlivě zkontrolovat v každém jednotlivém případě. Spěchat k porovnávání je něco jiného než dobrý průvodce.
Je také důležité mít na paměti, že úroky ze závazku, pokud byly účtovány, když byla částka úvěru k dnešnímu dni poskytnuta pouze částečně, musí být splaceny souběžně s měsíční sazbou. Měsíční zátěž je proto během této doby výrazně vyšší. V našem příkladu je další měsíční poplatek 1 000 eur.
Jak se můžete vyhnout úrokům ze závazků?
Vzhledem k tomu, že úroky ze závazků jsou splatné přesně tehdy, když je peněz stejně málo, stojí za to znát tipy, jak se vyhnout dalším nákladům ve formě úroků ze závazků.
Existují tyto možnosti:
- Vyjednávejte pohotovostní čas co nejlevněji
- Pokud je to možné: vyjednejte úrokovou sazbu
- Vyjednejte důvěryhodný zájem o závazek
- Vyjednat použití dluhového kapitálu před vlastním kapitálem
- Udržujte čas výstavby co nejkratší
Pokud při uzavírání smlouvy o půjčce vyjednáváte levně, máte dobrou šanci vyhnout se úroku ze závazku nebo alespoň zaplatit méně. Pokuste se vyjednat pohotovostní dobu co nejdéle, aniž by vám vznikl významný úrokový bonus. Je zřídka možné, ale stojí za to vyzkoušet, snížit úroveň úroku ze závazku (například 2,5 procenta místo 3 procenta). Pokud budujete a postupně vyzýváte peníze, je také vhodné vyjednat přípustnou úrokovou sazbu.
Pokud se vám pak podaří přimět banku, aby umožnila použití vypůjčeného kapitálu před vlastním kapitálem, je stále snazší vyhnout se úrokům ze závazků, zejména pro vlastníky budov.
V neposlední řadě je vhodné udržovat stavební dobu nemovitosti co nejkratší. Toho lze dosáhnout například u montovaného domu, ale také u spolehlivého developera nemovitostí. Pokud dokáže rozumně koordinovat různé společnosti podílející se na stavbě, riziko zpoždění a narůstající úroky z rezerv se významně snižuje.
