Je to populární přísloví: „Pokud není dostatek místa, musíme něco přidat!“. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, co může takové rozšíření ve skutečnosti stát v praxi a kdy je to dokonce užitečné.
Otázka: Jaké jsou výhody a nevýhody rozšíření stávajícího domu?
Expert na kontrolu nákladů: V praxi musíte pečlivě přemýšlet o tom, co děláte - a zda skutečně chcete vytvořit rozšíření.
Jednou z hlavních výhod rozšíření je samozřejmě to, že vytvoříte další část budovy na úrovni terénu. Takovou nástavbu lze snadno vyrobit zcela bezbariérovou - například pokud chcete v domě ubytovat své vlastní rodiče ve stáří nebo se do nástavby sami přestěhovat a nechat dům dětem.
Na druhou stranu jsou nevýhody poměrně závažné: v mnoha případech je možné rozšíření vybudovat jen obtížně.
Omezení mohou pocházet z velmi různých stran:
- ze stavebního zákona státu
- z příslušného rozvojového plánu příslušné obce
- od hranic majetku (a příslušných povinných hraničních vzdáleností)
- souhlas sousedů s plánovanou stavbou
V mnoha případech zde existují velké překážky, které znemožňují mnoho věcí - a nakonec za určitých okolností způsobí, že stavba bude vypadat úplně jinak, než jste ve skutečnosti plánovali.
Se vzdáleností hranic jsou často problémy - v některých případech je nutné dodržet dostatečnou vzdálenost od hranic nemovitosti. Jak velká musí být tato vzdálenost, se liší případ od případu. Zde jsou rozhodující:
- stav, ve kterém se dům nachází
- umístění nemovitosti (okrajové umístění nebo hlavní umístění v osadě)
- výška domu
- plán rozvoje pro příslušnou oblast
Sousedé musí s prodloužením souhlasit
Než budete moci pokračovat ve svých úvahách, musíte se o tom dozvědět. V případě pochybností architekt přirozeně ví, co je přípustné a co ne.
U sousedů je to stejně často: musí samozřejmě souhlasit s plánovanou expanzí a nesmí proti ní mít žádné námitky. V některých spolkových zemích musí kvůli sousedním právním předpisům, které se tam používají, dokonce ještě před vydáním stavebního povolení vydat výslovný souhlas.
Nejzávažnější nevýhodou přidání domu jsou však vždy náklady. V praxi se to často podceňuje.
Z hlediska nákladů však přístavba nemůže konkurovat přístavbě podkroví nebo tomu, aby byl sklep obyvatelný. V praxi jsou obě podstatně nákladově efektivnější - a také poskytují podstatně více využitelného prostoru než většina rozšíření.
Otázka: Co obvykle stojí přístavba rodinného domu?
Expert na kontrolu nákladů: Samozřejmě nelze říci obecně - vždy to závisí na typu pěstování, jeho velikosti a místních podmínkách.
Pokud se však podíváte na minimální náklady na takový projekt, rychle vyjde najevo, že rozšíření je třeba pečlivě zvážit: musíte počítat s minimálně 1400 EUR za m² až 1800 m² za rozšíření - téměř ve všech případech budou tyto náklady Dokonce překročil konec.
Na první pohled se to zdá těžko pochopitelné - přístavba by byla často výrazně dražší než výstavba stejné oblasti jako nová budova. V praxi to často skutečně platí - i když má rozšíření jen velmi jednoduchou střešní konstrukci a nepotřebuje vlastní topný systém ani společné přípojky.
Důvodem je to, že samostatně stojící nová budova je obvykle poměrně snadno postavitelná, protože je snadno přístupná - v případě přístavby je však téměř vždy postavena ve velmi těsných prostorech. To může enormně zvýšit stavební náklady.
Kromě toho existují další náklady na připojení budovy ke stávající budově - tyto náklady mohou být v praxi často značné. Průlom ve vnější stěně vždy přináší statické změny - a poté vyžaduje odpovídající stabilní podepření konstrukce.
V případě stávajícího sklepa pod hlavní budovou je pak nutné provést tzv. Krokování - to také způsobuje dodatečné náklady, které u rodinného domu nemáte. Všechny tyto body se pak sečtou.
Malý příklad nákladů z praxe
Abychom v našem rodinném domě získali další dva přízemní pokoje, necháváme přístavbu postavit v dřevěné rámové konstrukci o velikosti 35 m² na jedné straně
.
| Pošta | cena |
|---|---|
| stavební náklady | 51 500 EUR |
| Náklady na architekta | 7 576 EUR |
| Stavební povolení, stavební průzkum (geodetické práce), stavební dozor | 1110 EUR |
| Celkové náklady | 60 186 EUR |
| Náklady na m² | 1 719,10 EUR za m² |
Jedná se samozřejmě pouze o jediný příklad nákladů, který se vztahuje pouze na velmi konkrétní stavební projekt. Náklady se mohou významně lišit i v ostatních případech.
Náš příklad nákladů však již jasně ukazuje, jak vysoké mohou být náklady také na - relativně malé - rozšíření. V praxi proto stojí za to nejprve zvážit všechny ostatní možnosti, abyste získali další prostor: kultivace je vždy zdaleka nejdražší možností.
Otázka: Na čem v praxi závisí náklady na kultivaci?
Pokud zde není suterén, jsou náklady výrazně nižší
Expert na kontrolu nákladů: Zde je samozřejmě třeba vzít v úvahu hodně - samozřejmě včetně místních podmínek a situace na staveništi.
Roli hrají také:
- velikost kultivace
- plánovaný tvar (půdorys) rozšíření
- typ konstrukce stěny pro prodloužení
- zda suterén nebo ne
- Konstrukce střechy při prodloužení (nemusí to vždy být plochá střecha, může být také zabudována do stávající hlavní střechy, ale je samozřejmě mnohem dražší)
- typ vnitřního vybavení přístavby (úroveň vybavení, požadované přípojky pro kuchyň, sanitu atd.)
- Stát a oblast, ve které se budova nachází
- povaha půdy na pozemku
V každém případě je třeba při plánování vždy pamatovat na faktory, které ovlivňují samotné rozšíření a jeho design - za určitých okolností mohou speciální požadavky rychle enormně zvýšit náklady. Často existují i mnohem nákladově efektivnější řešení, s nimiž lze ve většině případů žít téměř stejně dobře.
Otázka: Jaký význam má stát a region pro náklady?
Expert na kontrolu nákladů: Nejen státní stavební předpisy se liší stát od státu, ale do značné míry také náklady na stavbu. To může mít znatelný účinek.
Kromě toho existují regionální rozdíly a rozdíly mezi městskými a městskými oblastmi a více venkovskými oblastmi. To může mít také dopad na náklady.
V metropolitních oblastech je pro jeden obchod často zastoupeno několik společností - zde je často větší konkurence, což v některých případech také zajišťuje, že si společnosti navzájem podhodnocují ceny. To nemusí vždy platit, ale často tomu tak je. Ve venkovských oblastech je to přesně naopak.
Otázka: Proč hraje roli také půdní stav?
Kvalita půdy má dopad na cenu
Expert na kontrolu nákladů: Bez ohledu na to, zda chcete pouze nalít základovou desku nebo chcete postavit celý suterén: nikdy se během stavby nikdy nevyhnete zemním pracím.
Tento nákladový bod je často skutečnou pastí nákladů pro každou stavbu: pokud existuje vysoká třída půdy nebo špatně stabilní půda, náklady na zemní práce enormně vzrostou.
Je to vidět na samotném výkopu: Zde mohou být náklady 8 EUR za m³ , ale také 80 EUR za m³, pokud je třída půdy ve vyšším rozmezí - o takzvané „výbušné podlaze“ zde ani nechceme mluvit. Název již jasně ukazuje, jaké úsilí je zde třeba vynaložit na zemní práce.
Pokud je třeba provést výměnu půdy, protože půda nemá dostatečnou únosnost, obvykle zaplatíte za zemní práce nejméně dvakrát až třikrát ve srovnání s bezproblémovou půdou.
Náklady se pak ještě zdraží, protože pokud je nosnost podlahy nízká, může být také omezeno používání těžkých strojů a přístup nákladních vozidel na staveniště. Tyto překážky lze obvykle jasně pociťovat ve stavebních nákladech.
Otázka: Je úroveň kultivace při kultivaci opravdu tak důležitá?
Expert na kontrolu nákladů: No - koneckonců, náklady na vnitřní vybavení tvoří o něco méně než polovinu celkových nákladů na každou budovu - pokud dojde k mírnému zvýšení ceny ve srovnání se „standardní verzí“ v každé oblasti vnitřního vybavení, což znamená v praxi často dochází ke značnému rozdílu v celkových nákladech.
Abych to uvedl do čísel: často můžete realizovat velmi jednoduchý design interiéru bez větších bonusů za pouhých 400 EUR za m² .
Středně velké a poněkud luxusnější zařízení pak často stojí mezi 600 EUR za m² a 700 EUR za m² a od přibližně 850 EUR za m² je pak interiér výrazně luxusnější. S konstrukcí interiéru máte více než dvojnásobné náklady ve srovnání s jednodušším designem - a to ve všech oblastech.
Dalo by se zhruba říci: bude-li polovina stavby najednou stát dvakrát tolik, celá stavba bude při jednom zásahu o čtvrtinu dražší.
Z tohoto důvodu byste měli naplánovat zařízení rozumně a skutečně podle svých vlastních potřeb a přesně podle plánovaného pozdějšího použití: nemá smysl opouštět všechny sanitární přípojky v prodloužení nebo nechat zabudovat nesčetné množství elektrických kabelů, pokud to později neuděláte opravdu používá. Přeplňování může být velmi drahé.
Otázka: Jaké další možnosti máte místo kultivace? A co je levnější?
Expert na kontrolu nákladů: No - nejprve můžete zvážit několik alternativ:
- Konverze podkroví
- Využití suterénu k získání dalšího prostoru
- Přístavba zimní zahrady jako další obytný prostor (který má také vysokou kvalitu)
- Přestavba hospodářských budov (např. Nevyužívaná garáž)
Prodloužení podkroví je obvykle levnější než rozšíření
Při úplné konverzi podkroví musíte vypočítat - v závislosti na okolnostech - 600 EUR za m² až 1 000 EUR za m² . Získáte však podstatně více životního prostoru. Podmínky jsou často také příznivější a náklady jsou pak výrazně nižší. Kromě toho máte více příležitostí dělat věci sami s přestavbou podkroví - u „nové budovy“ je to jen částečně.
Život v suterénu samozřejmě není pro každého - snad kromě ve vysokém suterénu, kde se celá věc stává spíše jakýmsi suterénním bytem. Náklady na rozšíření suterénu jsou však obvykle výrazně nižší, pokud je suterén technicky neporušený - jsou zhruba na úrovni nákladů na stavbu interiéru.
Pokud bychom místo nákladového příkladu jednoduše postavili nepřetržitě vyhřívanou zimní zahradu, mohli bychom se trochu zlevnit. Pro naše plánované použití by zimní zahrada stejně nebyla možností - v jiných případech to může být jiné. I kdyby se člověk přiblížil stejným nákladům, zimní zahrada by byla alternativou.
Změny ve využívání stávajících hospodářských budov (například nepoužívané dvojgaráže) nejsou vždy tak nákladově efektivní, jak by si někdo myslel - zvláště když je třeba mnoho věcí přizpůsobit požadovanému energetickému standardu. V jednotlivých případech to však může být užitečné jako alternativa k rozšíření - především nejsou žádné potíže se schválením, protože přístavby jsou již na místě.
Za příznivých podmínek může mít taková změna použití oproti nově postavenému rozšíření také skutečnou nákladovou výhodu.
Zatím jsme také nebrali v úvahu rozšíření, která nejsou na úrovni země :
- další podlaží na ploché střeše
- Stupňovité podlahy (aby se nezvýšila výška budovy, což nemusí být v jednotlivých případech povoleno)
- stavba nad přístavkem (např. garáž)
To může být v jednotlivých případech také zajímavá alternativa.