S ohledem na nízké úrokové sazby půjček stále více lidí uvažuje o koupi bytu jako o investici. Ale to, zda se investice skutečně vyplatí, závisí především na vysoké návratnosti nájmu. Než začnete působit na trhu s bydlením, měli byste je co nejkritičtěji a nejrealističtěji vypočítat - jinak existuje vysoké riziko, že se závazek z dlouhodobého hlediska stane hrobem.
Při výpočtu se rozlišuje mezi takzvaným hrubým výnosem z pronájmu a čistým výnosem z pronájmu. Hrubý výnos z nájmu lze vypočítat relativně rychle: stanoví se vydělením ročního nájemného kupní cenou a vynásobením výsledku 100. Hrubý výnos z pronájmu poskytuje počáteční orientaci a měl by být alespoň 5 procent. Důležité: V případě ročního nájemného můžete zohlednit pouze podíl na příjmu, tj. Tzv. Studený nájem bez přechodných položek, jako jsou vedlejší náklady na pronájem a provozní náklady.
Čistý výnos z pronájmu poskytuje přesnou reprezentaci příjmu: Nejprve se přidá samotná investice a všechny náklady, které vzniknou při koupi nemovitosti. To může zahrnovat i náklady na opravy před prvním zapůjčením. Například mohou vzniknout následující náklady na nákup bytu:
- Kupní cena
- Daň z převodu nemovitostí (3,5-6,5 procenta z kupní ceny)
- Zprostředkovatelské poplatky (4–7 procent)
- Poplatky za notáře a katastry nemovitostí (2 procenta)
- Náklady na opravu
Roční čistý příjem z pronájmu vyplývá z ročního čistého nájemného bez všech nákladů vzniklých pronajímateli, například:
- správní výdaje
- Náklady na údržbu bytu (přibližně 10 eur za metr čtvereční)
- Rezerva na údržbu budovy (cca 1 procenta z kupní ceny bytu)
Tzv. Roční čistý příjem vyplývá z ročního čistého nájemného po odečtení zmíněných nákladů.
Příklad výpočtu: čistý výnos z pronájmu bytu 60 metrů čtverečních
Investice a náklady od nákupu nemovitosti až po připravenost k pronájmu:
- Kupní cena: 150 000 EUR (z toho 50 000 EUR vlastní kapitál, zbývající půjčka)
- Daň z převodu nemovitostí (4 procenta): 6 000 eur
- Zprostředkovatelské poplatky (5 procent): 7500 eur
- Poplatky za notáře a katastr nemovitostí: 3000 eur
- Náklady na opravu: 10 000 eur
Celková částka: 176 500 eur
V tomto příkladu výpočtu předpokládáme, že kromě 50 000 vlastního podílu na koupi jsou opravy financovány také z vlastních zdrojů. Výše půjčky tedy činí 116 500 eur.
To zbylo z ročního nájemného po odečtení všech nákladů ročně:
- 8 400 EUR roční čisté nájemné bez poplatků (700 EUR za měsíc)
- 300 eur náklady na správu nemovitosti
- 600 eur za údržbu stojí byt
- Budova rezervy na údržbu ve výši 1 500 eur
Roční
čistý příjem : 6 000 eur. Výsledkem je čistý výnos z pronájmu podle vzorce
roční čistý příjem / investice * 100 = čistý výnos z pronájmu.
V tomto případě je čistý výnos z pronájmu těsně pod 3,4 procenta - a tedy již v mírně kritickém rozmezí, protože ve skutečnosti by měl být přes 3,5 procenta, v ideálním případě dokonce přes 4 procenta.
Půjčka ve výši 116 500 EUR bude splacena v plné výši po dobu 20 let při efektivní roční úrokové sazbě 2 procenta. Za to musíte zaplatit 590 eur na úrokech a splátkách měsíčně. Extrapolováno na rok to vede k celkové částce 7080 eur. Pokud investujete příjem ze svého pronajatého bytu za půjčovací službu, budete si muset ze svých prostředků vyzvednout dalších 1080 eur. To odpovídá 90 eurům za měsíc. Po 20 letech bude byt plně splacen a budete mít další roční příjem 6 000 eur.
Ještě smysluplnější: návratnost kapitálu
Kromě výnosu z pronájmu je důležitým parametrem investice do nemovitosti financované z vnějšího kapitálu návratnost kapitálu. Z výše uvedených klíčových údajů lze určit započtením všech nákladů a výnosů za 20 let (do úplného splacení úvěru ): Investovaný
kapitál: 60 000 EUR
Výpůjční náklady až do splácení úvěru: 141 600 EUR Čistý
příjem z pronájmu: 120 000 EUR
hodnota Majetek po 20 letech (roční nárůst hodnoty o 0,6 procenta): 180 000 eur
Z nákladů na půjčky, po odečtení čistého příjmu, zbývá 21 600 eur. Ty se přidávají k části vlastního kapitálu a jejich výsledkem je celkem 81 600 eur. Po 20 letech lze nemovitost prodat za přibližně 180 000 eur, pokud je její hodnotový vývoj příznivý a vygeneroval tak příjem téměř 98 400 eur. Výsledkem je roční výnos 4920 eur. Pokud to dáte ve vztahu k investovanému kapitálu ve výši 81 600, kapitál zaplatí v průměru za rok přibližně 6 procent.
Faktory nejistoty
V takovém výpočtu samozřejmě existují nejistoty, které mohou mít pozitivní nebo negativní dopad na výnos. V tomto případě například nejsou účtována žádná pravidelná zvýšení nájemného, která by v průběhu let způsobila zvýšení čistého výnosu z pronájmu a návratnosti vlastního kapitálu. Na druhou stranu časy volných míst a nomádské nájemné mají negativní dopad, stejně jako neočekávané a nákladné opravy.
U nemovitostí ve středních polohách obvykle dochází k neustálému zvyšování hodnoty na úrovni míry inflace. Neměli byste však o tom spekulovat, protože výkon závisí na mnoha vnějších vlivech, a to i v dobrých městských lokalitách. Například pokud hlavní zaměstnavatel v této oblasti spadne nebo propukne bankovní krize, může to mít významný dopad na hodnoty nemovitostí. Dlouhodobý demografický vývoj je jedním z klíčových faktorů pro investiční rozhodnutí: za žádných okolností neinvestujte do investiční nemovitosti, pokud hustota obyvatelstva v regionu již několik let klesá.
