Vlastnost jako penzijní zabezpečení se vyplatí, pokud k projektu přistupujete správně. Zde zjistíte, zda se vám vlastnictví domu vyplatí, co byste měli hledat při nákupu a financování, nebo zda by pro vás byla alternativou pronájem.
Ať už je to byt ve městě nebo dům na venkově - vaše vlastní nemovitost je ideálně vhodná pro odchod do důchodu. Koneckonců, vlastnictví domu nabízí mnoho výhod: Majitelé těží ze své budoucí bezpečnosti ode dne, kdy se nastěhují. Nikdy se nemusíte bát zvýšení nájemného nebo ukončení vaší společné smlouvy z důvodu vašich vlastních potřeb. Zejména v důchodu je na účtu patrné ušetřené nájemné: Jakmile je nemovitost bez dluhů, majitelé mají každý měsíc k dispozici o několik stovek eur více než srovnatelné domácnosti nájemců - ukazuje to aktuální studie.
Dobré vědět:48 procent Němců žije ve svých čtyřech zdech a finančně se tak stará o svůj stáří. Pronajatá rezidenční nemovitost pro starobní péči je však méně oblíbená - pouze 15 procent německých občanů se tímto způsobem stará o svůj odchod do důchodu (zdroj: Vermögensbarometer 2017).
Nakupte nemovitost za účelem odchodu do důchodu místo pronájmu
I když ceny nemovitostí neustále rostou, investice do vlastnictví domů má stále smysl. Protože náklady na pronájem se v průběhu let zvyšují až do značné výše. „Se základním nájemným ve výši 1100 eur jste za 30 let převedli na pronajímatele dobrých 535 000 eur,“ vypočítává finanční profesionálka Angela Reichl z LBS. Je zohledněno zvýšení nájemného v průměru o dvě procenta ročně. "Místo toho můžete částku vložit do svého vlastního majetku," navrhuje. Pro odchod do důchodu tedy máte trvalou hodnotu, zatímco nájemné zajišťuje pouze čisté právo na pobyt. A pouze pokud si to stále můžete dovolit - což je pro mnoho lidí v nejdražších německých městech stále obtížnější.
Mohu si dokonce dovolit vlastnictví domu?
Disponibilní kapitál je předpokladem spolehlivého financování bydlení. Mělo by to být 20 až 30 procent kupní ceny. Koneckonců, pomocné nákupní náklady jsou již kolem deseti procent celkových nákladů. Daň z převodu nemovitostí a poplatky za zprostředkování se liší v závislosti na federálním státě.
Naplánujte si financování tak, aby byly měsíční platby během profesionální fáze vyšší než v důchodu. Zpravidla byste měli do doby, kdy odejdete do důchodu, splatit alespoň 90 procent půjčky. K tomu potřebujete dobře promyšlený plán financování. To musí vycházet jak z vašeho příjmu, tak z vašeho věku.
Smlouva o půjčce na bydlení a smlouva o spoření v každém případě pomáhají systematicky vytvářet potřebný finanční polštář. Díky pravidelným měsíčním splátkám probíhá ukládání téměř automaticky a stává se zvykem. Stát vás také podporuje při budování majetku, například dotacemi ze smlouvy o půjčce ze stavebního spoření. O dotaci na bydlení mohou požádat i občané, jejichž příjmy jsou ve stanovených mezích.
Nemovitosti zůstávají dostupné - i přes zvýšené kupní ceny
V roce 2000 jste mohli splácet půjčku ve výši 200 000 eur s měsíční splátkou 1450 eur. Díky nízkému úroku z půjčky se nyní finanční prostor zvýšil na 300 000 eur. Celková výše financování po dvaceti letech je navíc jen o málo vyšší, protože na splátky se používá vyšší podíl splátek úvěru.
Díky nízkým úrokovým sazbám se náklady na financování nemovitosti za 18 let výrazně nezvýšily - navzdory výrazně vyšším pořizovacím nákladům.
Nákup nemovitostí v rané fázi podporuje penzijní připojištění
Mnoho lidí vážně neuvažuje o koupi domu na odchod do důchodu, dokud mu nebude čtyřicet nebo později. Splácení všech dluhů do doby, kdy odejdete do důchodu, se stává obtížnějším. To však nemusí být důvod, abyste se vzdali svých čtyř stěn: Ujistěte se, že během svého profesního života provedete přiměřenou splátku a speciální splátky, aby zátěž byla ve stáří co nejnižší. Důchodci musí za životní náklady vydělat téměř polovinu svého příjmu. To znamená, že měsíční výdaje na potraviny, oblečení a hypoteční úvěry jsou mimo jiné ve stáří významnější, než mnozí dnes očekávají.Zejména cenový růst způsobený inflací v období 20 a více let je často podceňován - a obvykle není adekvátně kompenzován úpravami důchodů.
Podíly nákladů na příjmu k financování základních potřeb se s odchodem do důchodu významně mění.
Rychle oddlužte majetek
„Smlouva o úvěru na bydlení a spoření může také pomoci rychleji snížit dluh u vlastnictví domu,“ vysvětluje Reichl. Zvláštní splátky jsou vždy možné v závislosti na koncepci úvěrové smlouvy. Každý, kdo na konci roku dostane bonus, zdědí dědictví nebo se raduje z výplaty pojistné částky, může peníze kdykoli použít ke snížení svých dluhů. „V případě úvěru ze stavebního spoření je míra splácení automaticky tak vysoká, že úvěr lze obvykle splatit do 8 až 10 let,“ vysvětluje Reichl.
Pokud chcete obzvlášť rychle snížit svůj dluh na nemovitosti, můžete zvýšit podíl úvěru ze stavebního spoření na 40 až 45 procent kupní ceny. „Tím se zvyšuje měsíční zátěž, ale při splácení máte maximální flexibilitu,“ říká Reichl. Kromě toho byste měli zkontrolovat, zda je vládní půjčka KfW jednou z možností - to je případ nových budov, pokud splňují požadavky na energeticky úsporné domy KfW.
Při nákupu domu byste tomu měli věnovat pozornost
Zejména mladé rodiny jsou přitahovány k jejich vlastním čtyřem zdím. Jelikož většina z nich chce bydlet ve stejném domě, i když odcházejí do důchodu, zvyšují se nároky na umístění: Zaprvé jsou zapotřebí školy a pediatři. V důchodu je obzvláště důležité, aby nákupní možnosti a místní hromadná doprava byly v docházkové vzdálenosti.
U nemovitosti jako penzijního pojištění byste měli věnovat pozornost také způsobu výstavby. Your-Best-Home.net by neměl mít příliš mnoho pater - nebo nabízet možnosti instalace schodišťové dráhy. Pomyslete také na to, kolik domu a zahrady potřebujete, abyste byli šťastní. Velká zahrada vytváří od mladého věku práci, která může být s věkem opravdu nudná. To v zásadě platí i pro obytný prostor: Pokud již ve vyšším věku nepotřebujete horní patro svého domu, můžete si pronajmout byt jako byt, abyste znatelně zvýšili svůj měsíční příjem.
Vlastnosti na dobrém místě mají velký potenciál pro zhodnocení - ale za tímto účelem je nutné je pravidelně udržovat.
Údržba nemovitosti
Je však také třeba vzít v úvahu, že vlastníci musí financovat opravy na svých čtyřech stěnách a na nich sami. Pokud se rozhodnete vlastnit dům, měli byste na to pamatovat: I v důchodu potřebujete finanční rezervu, abyste mohli platit za opravy a udržovat svůj dům v dobré kondici. Z tohoto důvodu je důležité, aby váš majetek nebyl vaším jediným důchodovým plánem.
„Některé údržbářské práce jsou spojeny s vysokými náklady a na první pohled nejsou vždy rozpoznatelné,“ říká Manfred Jost, prezident sdružení obytných nemovitostí v Bonnu. A to i když: „Většina obyvatel se s nedostatky vyrovná.“ Postupné renovace nevyřízených stavů neznamená pouze nedostatek pohodlí, ale také vede ke škodám a nepřiměřeně vysokým následným nákladům.
Lepší strategii určují vlastníci, kteří pravidelně udržují a udržují svůj majetek. Alexander Krolzik, finanční expert v Hamburském spotřebitelském centru, doporučuje vybudovat dostatečné rezervy: „Každý, kdo se přestěhuje do nové budovy, by si měl na údržbu vyčlenit 1 euro za metr čtvereční.“ Výměna topného systému (přibližně 10 000 eur). Majitelé starých budov si lépe vyberou vyšší částku úspor - až 3 eura za metr čtvereční za měsíc, v závislosti na stavu nemovitosti.
Důchodci, kteří žijí v dobře udržovaném, přiměřeně starému a placenému majetku, jsou stále v dobré pozici. „I zvládnutelný zbytkový dluh je v pořádku,“ říká finanční expert Krolzik: „Náklady na bydlení včetně měsíční sazby by však neměly překročit 40 procent příjmu.“
Pronajměte si nemovitost ve stáří
Ale co když je ve stáří ve skutečnosti příliš velká zátěž? Existují různé možnosti v závislosti na situaci a přáních. Můžete si nemovitost pronajmout nebo prodat za anuitu. Majitelé tedy používají takzvané konkrétní zlato, ale nadále v něm žijí. Jiní prodávají, aby použili výtěžek na nákup něčeho menšího - a tím snížili náklady na údržbu.
Nemovitosti používané někým jiným jako důchod
Použijte příjem z pronájmu k doplnění svého důchodu
Samozřejmě nemusíte bydlet v nemovitosti, abyste ji mohli využívat jako penzijní pojištění. Pokud se rozhodnete koupit dům nebo byt a poté ho pronajmout, je to také skvělý způsob, jak si doplnit svůj důchod. Protože to přináší fixní měsíční příjem.
To se samozřejmě vyplatí jen pod jednou podmínkou: Musíte mít již splacený váš nájemní dům nebo byt (z větší části). Platí zde stejné zásady jako pro nemovitosti obývané vlastníky: v době odchodu do důchodu byste měli splácet alespoň 90 procent svých dluhů z půjčky. Kromě toho byste neměli ignorovat, že jako pronajímatel musíte kromě peněz investovat i čas a nervy - například do vytváření účtů za služby. Důrazně doporučujeme také pojištění právní ochrany, které pokryje náklady v případě soudních sporů s nájemcem.
Region a umístění určují tržní hodnotu
Aby se vaše investice do pronájmu nemovitosti vyplatila, měli byste její poloze přikládat důležitost. Důvodem je, že se rozhoduje, zda si můžete dům nebo byt rychle a snadno pronajmout a v případě potřeby jej znovu prodat. Pouze v regionech s vysokou poptávkou si můžete být jisti, že dosáhnete fixního měsíčního příjmu z pronájmu nebo dobré prodejní ceny - a to je nakonec účel vašeho majetku jako důchodového zabezpečení.
V tomto případě je „PURPLE location“ důležitým ukazatelem pro rozhodování o vlastnosti. Pod pojmem „ PURPLE “ je tvořen z iniciál čtyř základních kritérií: L andschaft (bydlíte kde je to hezké), I nfrastructure (školy, lékaři, nákupy, a dobré dopravní spojení)L jen kvalita (Žiješ tam, kde je akce) a A ork (Žiješ tam, kde je práce).
Fialové umístění je ideální jako motto.
Stojí za to pronajmout nemovitost?
90% splácení vašeho dluhu z půjčky do odchodu do důchodu je jedna věc. Druhý: měli byste se ujistit, že s příjmem z pronájmu skutečně dosáhnete dostatečného zisku. Koneckonců, pronajatá nemovitost je především investicí a musí generovat dostatečnou návratnost. Ti, kteří pouze spekulují s vyšší prodejní hodnotou a musí „kompenzovat“ výnosy z pronájmu, aby neztratili ztrátu, se vystavují vysokému riziku kapitálového trhu. Stejně jako akciový trh, i trh nemovitostí podléhá víceméně silným výkyvům - dobrý výkon za posledních deset let by to neměl skrývat. A: Pokud neinvestujete do svého bydliště, je často obtížné odhadnout, jak cenná je nemovitost ve skutečnosti.V každém případě si vyžádejte radu od odborníka na nemovitosti.
Jak zjistíte, zda se pronájem vyplatí? Nalezeno v mnoha reklamách na nemovitosti: hrubý výnos z pronájmu. K určení této hodnoty se kupní cena stanoví ve vztahu k očekávanému příjmu z pronájmu. Tato hodnota však nejde dostatečně daleko, aby určila, jaké jsou vaše skutečné výdělky. Kromě kupní ceny máte ještě další náklady: Hned na začátku je daň z převodu nemovitosti nebo notářské poplatky. Později jsou administrativní náklady nebo výdaje na opravy a údržbu zahrnuty do tzv. Vedlejších nákladů.
Čistý výnos z pronájmu byste měli počítat každý rok. Takto můžete zkontrolovat, zda na svém majetku vyděláváte dostatečný zisk. V průměru byste měli dosáhnout hodnoty nejméně tří procent.
Daňové výhody z pronájmu
Existuje mnoho způsobů, jak si pronajímatelé mohou odečíst své výdaje od daně - mnohem více, než je tomu v případě domu obývaného majiteli. Kupní cenu můžete požadovat například postupně. Je to stejné s majetkovou daní nebo náklady, které vám vzniknou při hledání nového nájemce nebo při správě. Náklady na modernizaci, která má pozitivní vliv na kvalitu domu, můžete přenést na nájemce v účtu za služby.
Volba je nakonec na vás: vy se rozhodnete, jak nejlépe využít svůj majetek jako penzijní pojištění.
