Stavební zákon je extrémně komplikovaný a obsahuje četná omezení toho, co je povoleno a co nikoli. Abyste mohli svůj stavební projekt zkontrolovat ke schválení, je užitečný předběžný stavební požadavek. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, co může taková žádost stát.
Otázka: Jak důležitá je předběžná žádost o stavbu v celém počtu schvalovacích řízení?
Expert na kontrolu nákladů: V případě předběžného stavebního dotazu jde v zásadě o kontrolu, zda lze stavební projekt vůbec schválit. Orgán zkontroluje předložené dokumenty při provádění předběžného stavebního šetření a rozhodne, zda má stavební projekt popsaný v tomto formuláři vyhlídku na schválení, které body je třeba změnit a která omezení je třeba dodržet, aby bylo možné získat souhlas.
Předkonstrukční šetření je proto rozumná věc, pokud si nejste jisti, zda je stavební projekt vůbec možný. Předběžnou žádost o stavbu můžete podat sami - nepotřebujete nutně architekta (k podání žádosti o řádné stavební povolení však).
Výsledkem předběžné stavební žádosti je doručení tzv. Předběžného stavebního rozhodnutí . V něm je popsaný projekt buď prohlášen za obecně způsobilý ke schválení (často s individuálními požadavky), nebo úřady podrobně poukazují na body, ve kterých stavební projekt nesplňuje požadavky stavebního zákona.
Předběžný stavební požadavek nenahrazuje stavební povolení
Stavební povolení není stavebním povolením . Již však vytváří jistotu plánování, pokud plány (klasifikované jako způsobilé ke schválení v předběžné žádosti o budovu jsou (musí) být schváleny také později v žádosti o budovu. To obvykle odstraní některé nejistoty. Předběžné stavební povolení však platí pouze v případě, že bude následně podána stavební žádost. Pokud se tak nestane do určité doby (obvykle kolem 3 let ), platnost předběžného stavebního povolení zaniká a projekt může být teoreticky znovu zamítnut s pozdější stavební žádostí.
Stojí za to předem kontaktovat příslušný stavební úřad a vyjasnit, jaké dokumenty a důkazy jsou pro příslušné otázky požadovány. Obvykle se jedná o:
- poptávkový formulář před výstavbou
- přehled otázek, které má orgán přezkoumat
- plán nemovitostí
- stavební výkres s alespoň půdorysem a dalšími pohledy zobrazující nejdůležitější rozměry budovy
- popis budovy a popis použití
- výpočet hrubého objemu
- výpis z registru stavebního zatížení (většinou je to nutné pouze v případě, že je na nemovitosti zadáno stavební zatížení)
Mohou však existovat i další dokumenty. Za získání jednotlivých dokumentů mohou být také náklady a poplatky.
Všechny otázky týkající se plánování, které máte, by měly být konkrétně uvedeny v katalogu otázek. Tím je zajištěno, že orgán skutečně poskytne konkrétní informace o tom, co je možné a co není a jaké požadavky mohou platit.
Předběžné dotazy ohledně stavby mají vždy smysl, pokud si nejste jisti, zda a v jaké formě je možné stavět na nemovitosti nebo jaké stavební práce na domě jsou povoleny. Před zakoupením nemovitosti můžete také provést předběžné stavební šetření, ale jako nevlastník musíte obvykle prokázat oprávněný zájem úřadům. Jako potenciální kupec nemovitosti je však tento zájem dostatečný.
O předběžném stavebním šetření se obvykle rozhoduje do tří měsíců , v některých případech může trvat až šest měsíců, než odpověď obdrží úřady.
Otázka: Jaké náklady musíte čekat na stavební dotaz?
Expert na kontrolu nákladů: Hlavní výhodou předběžného požadavku na budovu je, že náklady jsou výrazně nižší než u oficiální aplikace budovy.
K podání žádosti o předběžný dotaz na stavbu nepotřebujete architekta - to může znamenat, že se můžete vyhnout nákladným nákladům na plánování předem.
Náklady se však velmi liší od orgánu k orgánu a základ pro výpočet poplatků za předběžný stavební dotaz se také liší v závislosti na federálním státě.
Obecně platí, že náklady v rozmezí 50 až 200 EUR mohou být při nízkých požadavcích na testování dostatečné. V závislosti na úsilí, které má orgán při zkoušce, mohou být náklady také výrazně vyšší. Pokud je stavební projekt velmi složitý (např. Nájemní dům s 8 bytovými jednotkami), náklady mohou díky vysoké úrovni testování snadno dosáhnout až 5 000 EUR .
Zpravidla však můžete také vysvětlit přibližné náklady před předložením orgánu - orgán může obvykle odhadnout množství požadovaného testování předem a nastavit alespoň přibližnou úroveň nákladů.
Malý příklad nákladů z praxe
Chceme postavit další patro na již existující komerční budově, která bude později obsahovat byty, a žádáme o budovu v NRW.
Stavební projekt má stát celkem 120 000 EUR a má užitnou plochu 280 m² - to je také základ pro výpočet poplatku.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Rozhodnutí o změně budovy | 0,6% výrobních nákladů = 720 EUR |
| Rozhodnutí o schválení změny použití | 5 EUR za 10 m² = 140 EUR |
| Celkový poplatek | 860 EUR |
| Poplatek stanovený na 60% oznámením | 516 EUR k zaplacení |
Jde samozřejmě o jediný příklad nákladů, který se vztahuje pouze na konkrétní orgán a konkrétní stavební projekt. V ostatních případech se náklady mohou výrazně lišit, a to i při podobných dotazech.
Otázka: Na kterých faktorech obecně závisí náklady na stavební dotaz?
Náklady na předběžný průzkum budovy se liší stát od státu
Expert na kontrolu nákladů: To se může lišit v závislosti na autoritě, protože v jednotlivých spolkových zemích platí velmi odlišné předpisy (také pro aplikaci budov) a výpočty poplatků se někdy značně liší.
V mnoha spolkových zemích se podobné rámce se sníženými náklady používají pro předběžný požadavek na budovu jako pro žádost o budovu. To má v praxi smysl a je to pochopitelné, protože zkoušky úřadů jsou obdobné jako u stavebních žádostí.
V některých spolkových zemích se naproti tomu u poplatků za předběžné stavební šetření používají úplně jiné metody výpočtu.
U nákladů v zásadě téměř vždy hrají roli tyto faktory:
- výrobní náklady budovy nebo náklady na stavební projekt
- uzavřený prostor (proto obvykle požadovaný výpočet m³)
- výsledná užitná plocha
- typ budovy nebo plánovaný typ využití
- sousední zástavba (pokud již podobná zástavba v sousedství existuje, je často schválena rychle - a levně)
To, jak jsou tyto faktory podrobně použity při výpočtu poplatku, se liší orgán od orgánu.
Otázka: Jaké jsou náklady na architekta, který provádí předběžný stavební dotaz?
Expert na kontrolu nákladů: Pokud pověříte architekta plánováním budovy, dluží svému dodavateli trvalý plán, který lze schválit .
V zásadě můžete nechat architekta podat žádost o budovu; pokud tato nebude schválena, musí architekt odpovídajícím způsobem provést opravy bez účtování dalších nákladů.
Jelikož se v praxi často jedná o spor a poté často dochází k hořkým sporům o poplatcích, lze architekta pověřit také hrubým plánováním a provést předběžný průzkum budovy. Náklady architekta podle HOAI činí přibližně 1% celkových nákladů na stavbu (účtovatelné náklady) pro první dvě servisní fáze .
