Mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem se uzavírá stavební smlouva na různé stavební projekty - ať už jde o novou stavbu, renovaci nebo individuální služby na budově. Vysvětlíme, které varianty smlouvy a rozdíly v obsahu zde existují.
Při rozhodování o uzavření smlouvy o výstavbě se společností byste si měli dát dostatek času - i když je realizace snu vlastnit svůj dům konečně na dosah a ve skutečnosti nemůže jít dostatečně rychle. Existují však velké rozdíly v závislosti na tom, jakou verzi smlouvy o stavbě si vyberete. Jsou možné tyto tři typy smluv: stavební smlouva podle BGB, smlouva VOB a spotřebitelská stavební smlouva.
Smlouva o výstavbě podle občanského zákoníku
Co je to stavební smlouva podle německého občanského zákoníku?
Definice stavební smlouvy podle německého občanského zákoníku (BGB) zní následovně:
„Smlouva o výstavbě je smlouva o stavbě, restaurování, odstranění nebo přestavbě budovy, venkovního zařízení nebo jeho části.“ (BGB § 650a (1) ))
Od 1. ledna 2018 je smlouva o výstavbě právně standardizovanou zvláštní formou smlouvy o dílo a služby podle německého závazkového práva. Smlouva o výstavbě je uzavřena mezi klientem (zákazníkem) a dodavatelem (podnikatelem) na výrobu (nová stavba), restaurování (oprava) , Demolice (demolice nebo demontáž) nebo rekonstrukce stavby, venkovního zařízení nebo jeho části (např. Zednické, malířské, sanitární zařízení, elektroinstalace, topná konstrukce) uzavřeny.
Zákon chápe pojem stavební konstrukce tak, aby zahrnoval inženýrské stavby: Kromě budov jsou ovlivněny také mosty, tunely a silnice. Venkovní zařízení jsou oblasti nemovitostí (např. Parkoviště nebo zeleň). Smlouva o stavbě je vždy koncipována pro konkrétní výsledek, známý jako práce v odborném žargonu.
Jak se uzavírá stavební smlouva podle německého občanského zákoníku?
Podle německého občanského zákoníku neexistují žádné výslovné formální požadavky na uzavření smlouvy o stavbě. Lze tak učinit slovně nebo přesvědčením (přesvědčivou akcí) s nabídkou a přijetím.
Výjimka: Notářské osvědčení je vyžadováno, pokud je stavební smlouva doprovázena koupí nemovitosti (kupní smlouva) (§ 311 b odst. 1 věta 1 BGB).
Co musí být ve smlouvě?
Obsah smlouvy o stavbě musí definovat konkrétní stavební práce (z § 650a BGB). V souhrnu to znamená: smluvní strany, stavební práce, doba výstavby, převzetí, odměna, splátkový kalendář (splátkové platby), kauce (zajišťuje provedení stavby plus reklamace vad) a záruka.
V každém případě musí být služba podrobně zapsána ve stavební smlouvě. Popis služby určuje, co může klient požadovat od dodavatele. V kontextu veřejných zakázek tvoří VOB základ pro stavební služby (zadávání veřejných zakázek a smluvní předpisy pro stavební služby, viz níže).
Smlouva o výstavbě upravuje právní vztah mezi zákazníkem a zhotovitelem, pokud jde o novou stavbu, opravu, demolici nebo přestavbu budovy.
Lhůty pro přijetí
Objednatel je povinen provést převzetí smluvně provedeného díla. Zákazník nemůže zabránit přijetí v důsledku drobných vad (§ 640 odst. 1 BGB).
Dílo se také považuje za přijaté, pokud zhotovitel stanovil kupujícímu přiměřenou lhůtu pro přijetí po dokončení a kupující v této lhůtě neodmítl převzetí s uvedením alespoň jedné vady (§ 640 odst. 2 BGB). Fáze zkoumání přijetí díla se liší případ od případu.
Pokud objednatel brání převzetí z důvodu vad, musí se na žádost zhotovitele zúčastnit společné prohlídky díla (§ 650g odst. 1 BGB). Pokud odmítne znovu, může dodavatel provést kontrolu stavu také sám (§ 650g odst. 2 BGB). Za tímto účelem musí zaslat zaměstnavateli podepsanou kopii své zdravotní prohlídky s datem přípravy.
Odměna za stavební práce
Odměnou se rozumí odměna za provedené stavební práce. Zatímco se zaměstnanec zavazuje vyrobit dílo bez vad (§ 631 a 633 BGB), musí zaměstnavatel zaručit dohodnutou odměnu (§ 632 BGB).
Smluvní strany mají na výběr mezi paušální sazbou a jednotkovou cenou. Paušální sazba zahrnuje všechny služby specifikované v době uzavření smlouvy - s výjimkou doplňkových nebo snížených služeb. Jednotková cena se vztahuje k dokončené jednotce služby. To je popsáno ve specifikaci služeb obvyklých ve stavebnictví. Specifikace služby uvádí popisy služeb rozdělené na dílčí služby. V případě dílčích služeb je odměna generována z úhrnu jednotkových cen.
Kdy je splatná odměna? Pokud objednatel úspěšně převzal dílo a zhotovitel vystavil objednateli ověřitelnou konečnou fakturu (§ 650g odst. 4 BGB).
Konečná faktura za závěrečnou platbu
Je nevyhnutelné, že pro konečnou platbu musí být k dispozici konečná faktura: V průběhu konečné faktury je implementováno konečné vypořádání peněžní pohledávky. Toto vypořádání zahrnuje zálohy a platby na účet.
Konečná faktura se považuje za ověřitelnou, pokud jsou na jedné straně poskytované služby zákazníkovi jasně předloženy a na druhé straně klient nenamítal proti její ověřitelnosti během následujících 30 dnů po obdržení konečné faktury (oddíl 650g odst. 4 BGB).
Jakmile klient přijme dílo a konečná faktura je ověřitelná, nelze zpětně provést žádnou platbu na účet.
Ukončení stavební smlouvy
Ukončení stavební smlouvy podle BGB musí být provedeno písemně (§ 650h BGB).
Co dělat v případě stavebních vad?
V zásadě jsou dodavatelé povinni předložit zákazníkovi perfektní dílo. Pokud však zákazník zjistí stavební vady díla, může se po převzetí v promlčecí lhůtě domáhat zákonných záručních práv (§ 634a BGB). Výjimkou jsou zde skryté vady, které dodavatel vědomě zakrýval během přejímky.
Co jako zákazník můžete udělat, pokud po přijetí zjistíte vady? Odmítnout výplatu přiměřené části odměny (zadržovací právo), a to ve dvojnásobné výši nákladů, které jsou nutné k odstranění vady (§ 641 odst. 3 BGB). Dále mají klienti následující práva:
- Oddíl 635 BGB: Zaměstnavatel může požadovat doplňkové plnění. Zaměstnanec je přitom povinen nést za to nezbytné náklady, zejména náklady na dopravu nebo materiál.
- § 637 BGB: Pokud zaměstnanec vady neodstranil ve lhůtě pro následné plnění, je klient oprávněn vadu odstranit sám. Alternativně může najmout jiného podnikatele a požadovat náhradu za nevyhnutelné služby.
- Oddíly 636, 323 a 326 odst. 5 BGB: Za určitých podmínek může klient od smlouvy odstoupit. Alternativně může snížit odměnu (§ 638 BGB).
- Oddíly 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Za určitých podmínek může klient požadovat náhradu škody nebo náhradu škody za neúspěšné služby (oddíl 284 BGB).
V našem průvodci najdete informace o obsahu, lhůtách pro přijetí, odměně za stavební práce a ukončení stavební smlouvy.
Smlouva VOB: Smlouva o výstavbě podle VOB
Zadávací a zadávací řád pro stavební práce (VOB) je soubor ustanovení rozdělených do tří částí. Byl zveřejněn jménem Německého výboru pro zadávání zakázek a smluv o stavebních službách (DVA) a je povinný pro stavební smlouvy z veřejného sektoru v Německu.
VOB není ani zákonem, ani předpisem: Práce je „pouze“ smluvní podmínkou, a proto má být použita jako obecná obchodní podmínka podle BGB (§ 305). Jinými slovy, VOB se stane součástí smlouvy o stavbě, pouze pokud to obě strany výslovně uvedou. Z tohoto důvodu se ve stavebních smlouvách často čte následující odstavec: „VOB platí ve verzi, která je platná v okamžiku uzavření smlouvy.“ VOB je většinou označen pod nadpisem „Složky smlouvy“.
Cílem VOB je zaručit transparentnost, rovné zacházení a spravedlivou soutěž mezi poskytovateli. Je třeba se vyhnout korupci a protekce.
VOB / A: Obecná ustanovení pro zadávání stavebních prací
VOB / A se týká zadávání stavebních zakázek od veřejného sektoru a odběratelů sektoru (veřejní klienti, fyzické nebo právnické osoby podle soukromého práva, kteří pracují například v oblasti dodávek a dopravy energie). VOB / A jsou publikovány jako norma DIN v roce 1960 a jsou rozděleny do tří částí:
- Vnitrostátní postupy zadávání veřejných zakázek
- Výběrová řízení EU
- Postupy v oblasti sektorových veřejných zadavatelů, pro které platí odlišná procesní pravidla
VOB / A reguluje potenciální typy ocenění a příslušné procesy pro tyto oblasti. Sada klauzulí obsahuje pokyny, jak zadat stavební práce, tj .: Co musí být součástí výběrového řízení a jak?
Části B a C jsou zajímavé pro stavitele soukromých domů, protože mnoho stavebních společností a klientů je používá jako základ svých smluv. Jedná se o obecné podmínky smlouvy o stavbě.
VOB / B: Všeobecné smluvní podmínky pro provádění stavebních prací
VOB / B pojednává v 18 odstavcích o obecných smluvních podmínkách pro soukromé stavební právo, protože zákon o práci a službách v BGB dostatečně nezohledňuje komplexní charakteristiky soukromého stavebního obchodu. Ustanovení BGB ne vždy nabízejí řešení problémů, které vznikají v každodenním životě. Z tohoto důvodu obsahuje VOB / B ustanovení, která na jedné straně rozšiřují právní pravidla, na druhé straně je také mění a omezují.
VOB / B byly publikovány jako norma DIN v roce 1961. Obsahem VOB / B je provedení stavebních prací, včetně rozsahu, odměny, termínů, přejímky, fakturačních postupů a budoucí záruky. Pokud jsou smluvní strany vhodné pro VOB / B, je VOB / C automaticky také obsahem smlouvy, protože část C vysvětluje přesnější specifikace pro provádění a fakturaci.
VOB / C: Všeobecné technické smluvní podmínky pro stavební práce
VOB / C je sbírka všeobecných technických smluvních podmínek (ATV), která vyšla také jako 65 norem DIN: Kromě normy DIN 18299 pro obecná pravidla pro stavební práce všeho druhu existuje mnoho zvláštních pravidel pro jednotlivá řemesla: DIN-18300 popisuje například zemní práce, DIN 18459 demoliční a demontážní práce. Tyto smluvní podmínky se týkají především technických předpisů o tom, jak by služby obchodu měly vypadat. Najdete také pravidla, jak účtovat služby.
Smlouva o spotřebitelské výstavbě
Co je smlouva o spotřebitelské výstavbě?
Smlouva o spotřebitelské výstavbě naopak existuje, pokud je dodavatel povinen soukromým klientem postavit novou budovu nebo provést významnou rekonstrukci stávající budovy (oddíl 650i BGB). Smlouva o spotřebitelském stavebnictví, která musí být k dispozici písemně, byla zavedena v rámci reorganizace zákona o stavebních smlouvách v roce 2018. Výrazně posílilo postavení soukromých stavitelů domů a zlepšilo ochranu spotřebitele.
Smysluplný popis budovy je povinný
Od té doby mají soukromí stavitelé nárok na podrobný popis budovy od dodavatele před uzavřením smlouvy. V něm musí stavební firmy jasně a přesně popsat základní vlastnosti nemovitosti (konkrétní popis služby): například konstrukci budovy, zvukovou izolaci, vnitřní vybavení a technologii budov. Rovněž jsou vyžadovány plány s přesnými informacemi o místnosti a oblasti. V budoucnu budou nejasnosti v popisu budovy na náklady společnosti (§ 650k odst. 2 BGB). V praxi to ale stále představuje problém: „Mnoho nových stavebních specifikací ještě není v souladu se současným stavebním zákonem,“ stěžuje si Holger Freitag, právník důvěry v Asociaci soukromých stavitelů. Například popisy designu často zůstávají tak vágní, že zákazník nakonec neví, co přesně za své peníze dostává.„Stavitelé by se neměli slepě spoléhat na nový zákon, ale nechat si smlouvu zkontrolovat odborníkem,“ radí Freitag. Spotřebitelé na to nyní mají trochu více času: po podpisu smlouvy o stavbě ji mohou do dvou týdnů stáhnout - bez udání důvodu.
Musí být stanoveno dokončení stavby
Kromě toho je konec s junketingem stavební firmy: v budoucnu budou stavební společnosti muset po dokončení učinit závazné prohlášení. Nelze-li při uzavření smlouvy určit přesný čas dokončení stavby, je nutno uvést dobu trvání stavebních prací. Pokud ve spotřebitelské smlouvě o stavbě nejsou žádné informace, budou informace uvedené v předsmluvní specifikaci v popisu budovy zahrnuty do smlouvy v době dokončení stavby nebo po dobu trvání stavebních prací (§ 650k odst. 3 BGB). Pokud dojde ke zpoždění, mohou stavitelé snáze uplatnit nároky na náhradu škody.
Mimochodem, stavitelé mají právo na důležité dokumenty: stavební společnost musí před zahájením stavby předat dokumenty, které potřebuje k oficiálnímu převzetí budovy nebo k předložení úřadu nebo své bance, například k žádosti o propagační půjčku. To znamená, že zákazník může také lépe zkontrolovat stavební projekt s pomocí odborníka.
Smlouva o budování spotřebitele posílila práva soukromých stavitelů domů a zlepšila ochranu spotřebitele.
Plaťte pouze podle plánu
Kromě stávajícího požadavku na zabezpečení plnění smlouvy (pět procent z celkových nákladů) dostávají soukromí stavitelé další zabezpečení: Dodavatel může vystavovat pouze dílčí faktury v celkové výši 90 procent z celkové odměny (§ 650m odst. 1 BGB). To se však na smlouvu s vývojářem nevztahuje.
Zrušit smlouvu o výstavbě spotřebitele
Od roku 2018 mohou zákazníci zrušit spotřebitelskou smlouvu o výstavbě, která nebyla notářem notářsky ověřena, a to do 14 dnů od podpisu smlouvy. To znamená, že soukromí stavitelé jsou mnohem lépe chráněni. Pokud dodavatel stavby zapomene na storno podmínky nebo udělá chyby, lhůta pro zrušení nekončí dříve než jeden rok a 14 dní po uzavření smlouvy. Chcete-li odstoupit od smlouvy o výstavbě, měli byste tak učinit rychle, protože to povede ke ztrátě platnosti všech záručních nároků. Důležité: Právo na odstoupení se vztahuje pouze na soukromé stavitele, nikoli na smlouvy s developery nemovitostí, které jsou notářsky ověřeny.