Díky anuitě si mohou důchodci doplnit svůj důchod. Je ale prodej domu dobrý nápad na vyšší měsíční důchod? Vysvětlíme anuitní model nemovitosti, jeho varianty a rizika pro prodávající a kupující.
Proč anuita?
Pokud přemýšlíte o předčasné přípravě na odchod do důchodu, jste na tom lépe. Vlastnictví nemovitosti je samozřejmě dobrým způsobem, jak zajistit stáří - ale: I když majitelé žijí bez nájemného a nemovitost byla splacena, stále se mohou ve stáří dostat do finančních potíží. Doživotní renta v Německu ještě není rozšířená. Ale zájem o něj roste, uvádí Dirk Scobel, finanční odborník z Hamburského spotřebitelského centra: „Současná generace seniorů obvykle splácí svůj majetek v plné výši a současně pobírá pouze malý důchod.“ Důchodci mohou překlenout taková úzká místa s anuitou.
Takto funguje anuita nemovitostí
Krokem k anuitě je prodej domu nebo bytu. Majitelé na oplátku dostávají na účet měsíční výplatu důchodu a většinou doživotní právo na pobyt, někdy kombinované s jednorázovou výplatou. Vše zajištěno notářem a ukotveno v katastru nemovitostí. Kolik peněz teče, závisí na hodnotě nemovitosti a věku prodávajícího.
Odborník na financování Scobel vysvětluje: „Každý, kdo se rozhodne pronajmout nemovitost, musí mít jasno v jedné věci: bývalý dům spadá do vlastnictví kupujícího po jeho vlastní smrti. Děti a další členové rodiny se poté vyprázdní, protože majetek je v takových případech často základní aktiva. Abyste se vyhnuli svárům a hádkám, promluvte se svými příbuznými o touze odejít do důchodu. Je-li váš potomek finančně silný, může jeho syn nebo dcera chtít převzít rodičovský dům a zajistit si důchod sami Váš dům je i nadále v rodinném vlastnictví. “ V praxi je běžnou praxí dát část majetku dětem, které jsou naživu, a na oplátku se dohodnout na doživotní anuitě. Důchodci, kteří nemají dětivyberte si to, když se nestarají o to, aby za sebou nechali bohatství.
Varianty anuity
| varianta | klasická anuita | zkrácená anuita (maximální termínovaná anuita ) | anuita s prodlouženou životností (doba anuity) |
| Takhle to funguje | Pravidelná platba proti hodnotě, která je vázána na život jedné osoby - pokud je platba vázána na život více lidí, hovoří se o vázané anuitě | Pravidelná platba proti hodnotě, která je vázána na život jednoho nebo dvou lidí, avšak omezena na dohodnutou maximální dobu | Pravidelná platba proti hodnotě, která je vázána na život jednoho nebo dvou lidí , ale s předem dohodnutou minimální dobou trvání |
| Plusy |
celoživotní nejlepší |
vyšší důchod než po skončení nejvyšší anuita |
Celoživotní jistota U záruční doby je nejlepší ochrana |
Zvláštní případ reverzní hypotéky
Dalším modelem alternativy k anuitě je takzvaná reverzní hypotéka. Zde majitelé uzavírají úvěrovou smlouvu s bankou nebo pojišťovnou. Your-Best-Home.net zůstává majetkem majitele, hypotéka se vyplácí v měsíčních splátkách. Na konci funkčního období je akumulovaná hypotéka splacena nebo je majetek převeden na věřitele. Měsíční splátky navíc končí.
Zůstaňte vlastníkem domu a získejte za něj peníze každý měsíc: reverzní model hypotéky jako alternativa k anuitě to umožňuje.
Výhody anuity
- Kupující nemusí zpočátku platit kupní cenu v plné výši, ale může ji splácet formou měsíčního důchodu.
- Kupující nemusí používat vlastní kapitál a nemusí si brát půjčku.
- Příjem z anuity nebo časové anuity je zdaňován jinak než příjem z kapitálových aktiv. Kdokoli prodá svůj dům cizím lidem, platí pouze daň z příjmové části anuity.
- Pokud děti vyplácejí svým rodičům rentu, mohou si část z ní odečíst jako zvláštní výdaje.
- Dohoda na anuitě nebo anuitě je ideální, zejména pro domy, které potřebují rekonstrukci, protože se často obtížně prodávají.
Pronájem nemovitosti se vyplatí až od věku kolem 65 let. Hodnota nemovitosti silně závisí na umístění. Díky tomu jsou modely doživotního důchodu zvláště zajímavé v prestižních metropolitních oblastech. Tržní ceny jsou vysoké a prodejce má s investorem dobrou vyjednávací pozici. „Má smysl porovnávat různé nabídky,“ radí advokát spotřebitelů Scobel. Poskytovatelem anuitních modelů může být například nadace, společnost nebo poskytovatel finančních služeb. Dohody o anuitě lze uzavřít také se soukromými osobami.
Rizika anuity nemovitostí
Doživotní anuita se ukáže jako problematická, pokud prodávající žije déle, než se očekávalo. Za určitých okolností zaplatí kupující za Your-Best-Home.net více, než kdyby zaplatil kupní cenu najednou. Tento případ však může být upraven smlouvou.
Další riziko: Kupující se dostane do finančních potíží. Pokud kupující nemůže zaplatit dohodnutou anuitu, jeho nárok na pozdější převod nemovitosti propadá. Oznámení o převodu v katastru nemovitostí zajišťuje právo prodejce na odstoupení v případě, že platby již neproběhnou.
Výše anuity
Výše anuity je určena hodnotou nemovitosti, termínem a úrokovou sazbou. Při výpočtu anuity nemovitosti hraje roli také věk a pohlaví důchodce. Tento faktor doživotní anuity je založen na statistickém průměru, který je založen na tabulkách úmrtnosti Federálního statistického úřadu. Notář má doživotní právo pobytu a skutečnou zátěž pro anuitu zapsanou v katastru nemovitostí. Pokud je to možné, měly by být v katastru nemovitostí na prvním místě. Na výši anuity má vliv také jednorázová splátka ze strany kupujícího, dohoda o záruční době důchodu nebo udělení práva pobytu. Na internetu existuje řada anuitních kalkulaček, pomocí kterých si můžete anuitu zhruba předem vypočítat.Je lepší nechat si vhodný model doživotní anuity vypočítat odborníkem, protože částku může ovlivnit mnoho faktorů.
Výpočet anuity - příklad
Sedmdesátiletý muž vlastní rodinný dům a chtěl by doživotně žít ve svém bytě. Ten muž prodává Your-Best-Home.net na anuitní bázi. Najme si odborníka na výpočet měsíční anuity. Vychází to z tabulek úmrtnosti Federálního statistického úřadu. Používá se k určení faktoru doživotní anuity. Faktor udává, kolik let bude anuitní příjemce podle statistického průměru ještě žít. Úroková sazba je 3,5 procenta ročně (zdroj: Heubeck AG / Kolín nad Rýnem).
| 1. Hodnota doživotního práva pobytu |
|---|
| Hodnota pronájmu x 12 měsíců x anuitní faktor = hodnota doživotního práva na pobyt: 660 eur x 12 měsíců x 10,113 = kolem 80 000 eur |
| 2. Stanovení částky, která má být ročně vyplacena |
|---|
| Hodnota nemovitosti - hodnota doživotního práva pobytu = částka k vyřazení: 300 000 eur - 80 000 eur = 220 000 eur |
| 3. Stanovení měsíční anuity |
|---|
Roční částka: 12 měsíců: Faktor doživotní anuity = měsíční anuita 220 000 EUR: 12 měsíců: 10 113 = 1813 EUR |
Kupující platí za rodinný dům 1813 eur měsíčně - na dva byty je přiděleno přibližně 900 eur za byt.
Smlouva o anuitě
Notářsky ověřená kupní smlouva na dům omezuje rizika pro obě strany. Pojem anuita nebo anuita je dohodnut jako běžný prodej v kupní smlouvě uzavřené před notářem. „I smlouva o nemovitosti mezi blízkými příbuznými musí být ve smlouvě přesně stanovena,“ zdůrazňuje finanční expert Scobel. Prodej domu na základě důchodu je smluvními stranami volně konfigurovatelný. Celková cena nemovitosti nemusí být pronajata, ani nemusí být okamžitě nebo rychle předána. Výplaty důchodů lze provést také později. Skutečné břemeno zapsané do katastru nemovitostí chrání prodávajícího. Pokud kupující nesplní své závazky, může v případě potřeby nechat nemovitost zabavit.
Právo pobytu s anuitou nemovitostí
„Existuje mnoho pák pro úpravu doživotní anuity,“ zdůrazňuje finanční expert Scobel. Obzvláště důležitá je otázka, zda si senior chce zajistit vlastnické právo k pobytu nebo užívací právo (právo jakéhokoli užívání). Právo na pobyt zanikne při vystěhování. Pokud se rozhodnete pro užívací právo, můžete si také pronajmout svůj domov, například platit za drahý dům s pečovatelskou službou. Užívací právo vede k vyšší slevě na nemovitost a snižuje anuitu. Je třeba vzít v úvahu mnohem více: Kdo se bude v budoucnu starat o údržbu nemovitosti, kdo bude provádět kosmetické opravy? Důležité: Usufruct musí být nařízeno notářem a zapsáno do katastru nemovitostí.
Mnoho seniorů se chce vyhnout pohybu a udržet si známé prostředí. To je možné s doživotní anuitou.
Daň z anuit nemovitostí
Expert na financování Scobel doporučuje: „Přejít na daňového poradce se vyplatí: příjemce může muset platit daně z anuitních splátek. A potomci, kteří mohou nemovitost získat, nemohou odpočítat náklady na údržbu z daně tak snadno jako v případě pronájmu nemovitosti.“
Co se stane s anuitou v případě smrti?
Pokud příjemce osamělé anuity zemře před vypršením smluvně stanovené platební dohody, může kupující s nemovitostmi volně nakládat, prodávat je, pronajímat je nebo je používat sám. Nakonec smlouvu o realitní anuitě splnil. Je standardem, že páry ve smlouvě stanoví, že oběma osobám žijícím v domácnosti je zachováno doživotní právo pobytu.
Ochrana s anuitou
Dohoda o anuitě vyžaduje zabezpečení. Notář navrhne tzv. Skutečné břemeno, které se zapíše do katastru nemovitostí. Zajišťuje, že v případě prodlení nebo platební neschopnosti kupujícího má prodávající přístup k prodané nemovitosti a může ji využívat. Prodávající může chránit sebe a své dědice prostřednictvím doby záruky důchodu. Lze také uvažovat o uzavření životního anuitního pojištění, které například kryje riziko dlouhé životnosti prodávajícího. Kontaktní osobou pro anuitní smlouvu je notář. V rozhovoru zjistí, co si všichni zúčastnění váží. Výšku anuity nemovitostí lze za účelem kompenzace inflace spojit s indexem spotřebitelských cen Federálního statistického úřadu.
Zastánci spotřebitelů varují před anuitou
Někteří odborníci na spotřebitele jsou vůči tomuto modelu skeptičtí. Váš argument: doživotní anuity a reverzní hypotéky se často nakupují za vysokou cenu a nejsou vhodné pro každého. Protože:
- Obyvatelé dostávají měsíční důchod, ale nežijí zdarma. Stále musí platit vedlejší náklady, často také renovace a údržba.
- U reverzního důchodu je bankou pověřen odhadce, aby ocenil nemovitost. Za tímto účelem vždy nastaví méně, než je skutečná tržní hodnota, aby se tlumila rizika, například pokud je rezident výrazně starší, než se očekávalo, nebo nemovitost nelze po smrti snadno prodat.
- Úrok z úvěru je vysoký, plus poplatky za uzavření a zajištění ze strany banky proti riziku dlouhověkosti. Často není vyšší než měsíční penzijní připojištění ve výši 100 až 200 eur. Reverzní hypotéka se často vyplatí pouze pro bezdětné majitele domů, kteří potřebují peníze.
Obhájci spotřebitelů doporučují pečlivě vypočítat nabídky, porovnat je a nechat je zkontrolovat nezávislou stranou (například poradenstvím pro spotřebitele nebo právníkem).
Jako alternativu k anuitě a reverzní hypotéce doporučují prodat váš dům za nejlepší možnou tržní cenu. Poté můžete výtěžek použít na nákup menší nemovitosti. Nebo investujte peníze a pronajměte si je. Mnoho starších lidí se však vyhýbá opětovnému pohybu a opuštění svého známého prostředí.