Stavba domu je velký projekt. Náklady jsou proto matoucí. V několika málo případech jsou důležité nákladové položky jednoduše přehlíženy a nejsou ani zahrnuty do plánování - to nakonec znamená, že plánované financování nefunguje a výše financování je nedostatečná. Toto riziko můžete minimalizovat, pokud použijete jasný kontrolní seznam nákladů na stavbu domu od odborníků na kontrolu nákladů.
Otázka: Jakým nákladům musíte věnovat pozornost?
Expert na kontrolu nákladů: V závislosti na typu stavebního projektu se to může v jednotlivých případech samozřejmě vždy mírně lišit: ne vždy se vyskytují všechny nákladové položky. V následujícím kontrolním seznamu jsme však uvedli základní nákladové položky při stavbě domu. Takže vám nic nemůže chybět.
Náklady na stavbu domu se skládají z různých položek.
Základní oblasti nákladů jsou:
- všechny náklady spojené s majetkem
- stavební náklady a související vedlejší náklady
- náklady na projekt domu a jeho okolí po dokončení stavby
Náklady spojené s majetkem
Zde samozřejmě přicházejí v úvahu především náklady na koupi nemovitosti . V závislosti na lokalitě mohou být nemovitosti v Německu velmi drahé, takže je obtížné stanovit pro tyto náklady paušální sazbu. Rozhodně byste měli očekávat kolem 120 EUR za m² , menší pozemky jsou často až dvakrát dražší. Ve vyhledávaných a vysoce kvalitních lokalitách se ceny pozemků mohou v mnoha případech vyšplhat až na 600 EUR za m² nebo 700 EUR za m² .
Kromě toho musíte při nákupu nemovitosti vypočítat dodatečné náklady. Skládají se z:
- Daň z převodu nemovitosti a poplatky za zprostředkování
- Registrační poplatky v katastru nemovitostí
- Náklady na průzkum také
- náklady na průzkum půdy
- náklady na vývoj
Daň z nemovitosti závisí na spolkové zemi, ve které se staveniště nachází. Náklady se pohybují mezi 3,5% kupní ceny a 6,5% kupní ceny. Poplatky za zprostředkování se mohou - i v závislosti na spolkové zemi - pohybovat mezi 3,57% kupní ceny a 7,14% kupní ceny kupujícího, splatná DPH je již zahrnuta. Samotné tyto náklady mohou tvořit až 15% splatné kupní ceny .
V praxi jsou notářské poplatky a registrační poplatky obvykle 1% až 2% z kupní ceny . V závislosti na vynaloženém úsilí při vstupu a zvláštních okolnostech se náklady mohou vždy mírně lišit. Více informací o tomto najdete v tomto bodě.
Mohou se také použít průzkumné náklady.
Náklady na měření se mohou také lišit v závislosti na podmínkách na nemovitosti a v závislosti na federálním státě. Obecně se však náklady na geodetické práce již přidávají k nákladům na pomocné budovy - více v následující části. V případě potřeby můžete počítat s částkou 2 000 až 3 000 EUR - zde se dozvíte více.
Abyste zajistili, že nedojde k problémům (a později k nepříjemným překvapením) s únosností staveniště a že nebudou existovat žádná nebezpečná znečištěná místa, potřebujete průzkum půdy. Náklady na toto se obvykle pohybují mezi 500 až 600 EUR u jednoduchých standardních zpráv, ale mohou být také výrazně vyšší při odpovídajícím podrobném posouzení (doporučeno).
Náklady na vývoj se mohou případ od případu velmi lišit. I když u plně rozvinutých nemovitostí často nevznikají žádné náklady, v ostatních případech se náklady mohou pohybovat mezi 2 EUR na m² a 10 EUR na m² a v obzvláště obtížných jednotlivých případech až 50 EUR na m² nemovitosti. Měli byste to předem pečlivě zkontrolovat, abyste mohli podle toho plánovat. Více informací o nákladech na vývoj naleznete zde.
Náklady spojené se stavbou
Kromě čistých stavebních nákladů se u každé stavby vyskytují tzv. Vedlejší stavební náklady . V závislosti na typu staveniště se tyto náklady mohou lišit - v praxi byste však měli určitě počítat s 15 až 20% nákladů na stavbu .
Rovněž je třeba zohlednit náklady na správu stavby.
Kromě již zmíněných pozemkových nákladů zahrnují náklady na doplňkovou výstavbu:
- náklady na elektřinu a vodu v místě
- náklady na zřízení staveniště
- náklady a poplatky za poskytnutí hypotéky
- úroky, které mají být zaplaceny během fáze výstavby
- náklady na stavební žádost a stavební povolení
- náklady na jakýkoli externí stavební dozor nebo správu staveniště
Pokud stavbu plánuje architekt podle individuálních přání, musíte také zahrnout honorář architekta . V závislosti na rozsahu služeb, které architekt používáte, budete možná muset počítat s dalšími 15% až 20% čistých nákladů na stavbu za poplatek architekta. V tomto bodě můžete podrobně zjistit, jak je složen.
Náklady na návrh po fázi výstavby
Náklady zahrnují také výdaje na vnější design.
Když je stavba hotová, náklady zdaleka neskončily: Nemovitost potřebuje plot, příjezdovou cestu vydláždit a navrhnout zahradu. V případě potřeby může být nezbytná také garáž nebo přístřešek pro auto a na zahradě může být vytvořen bazén nebo bazén.
V případě velmi jednoduchých návrhů se přibližně 5% čistých stavebních nákladů počítá pro návrh venkovní plochy , ale v jednotlivých případech a se zvláštními požadavky na návrh mohou být tyto náklady také výrazně vyšší.
Druhým významným výdajem je interiérový design domu. Náklady samozřejmě vždy vycházejí z individuálních požadavků na vybavení a osobních požadavků na luxus. Ve většině případů však budete muset za solidní vybavení průměrného rodinného domu vypočítat nejméně 30 000 EUR , což může být v jednotlivých případech mnohem vyšší.
Příklad nákladů z praxe
Kupujeme pozemek v Hesensku o velikosti 1 200 m² a chceme na něm postavit rodinný dům ve výši 180 000 EUR (čisté stavební náklady) podle našich vlastních přání. Kupní cena plně vyvinuté nemovitosti je 230 EUR za m².
| Pošta | cena |
|---|---|
| Náklady na vlastnictví | 276 000 EUR |
| Daň z převodu nemovitostí | 16 560 EUR |
| Zprostředkovatelský poplatek | 16 422 EUR |
| Registrační náklady (notář a katastr nemovitostí) | 4 416 EUR |
| Zeměměřické náklady (kompletní) | 2160 EUR |
| stavební náklady | 180 000 EUR |
| DPH ze stavebních nákladů | 34 200 EUR |
| Stavební náklady | 30 600 EUR |
| Poplatek architekta včetně nákladů na plánování a kolaudaci (stavební povolení) | 35 750 EUR |
| Návrh venkovního prostoru (příjezdová cesta, plot, návrh nemovitosti) | 24 500 EUR |
| Celkové náklady na stavbu a pozemky: | 620 608 EUR |
| z toho vedlejší náklady mimo stavební náklady a cenu nemovitosti: | 130 408 EUR |
Tento příklad nákladů ukazuje pouze náklady na jednotlivý ukázkový projekt. Stavební náklady a dodatečné náklady v ostatních případech se také mohou výrazně lišit.
Otázka: Co určuje celkové stavební náklady?
Existuje mnoho kategorií nákladů spojených s výstavbou domu.
Expert na kontrolu nákladů: Zde je třeba vzít v úvahu řadu věcí:
- náklady na pozemek
- místo, kde bude budova probíhat (stát, příslušné předpisy, sazby poplatků)
- velikost domu, způsob stavby a design (např. úroveň vybavení vnitřního vybavení
- ať už je montovaný dům nebo masivní dům postaven podle vašich vlastních představ
- čisté stavební náklady
- Ať už je použit externí stavební management nebo stavební dozor (může to udělat i architekt)
- jaká návrhová opatření by měla být provedena ve venkovním prostoru
- jaký typ zařízení je zvolen v jakém cenovém rozpětí