Vícegenerační domy mohou pokrýt potřeby bydlení několika rodin, ale mohou také představovat kapitálovou investici. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, s jakými náklady a cenami musíte počítat při stavbě, montované stavbě nebo použitém nákupu bytových domů.
Otázka: Vyplatí se vícegenerační domy jako kapitálová investice?
Expert na kontrolu nákladů: V mnoha případech ano - ale v žádném případě ne ve všech případech.
Vždy je důležité, aby rentabilita byla co nejoptimálnější - to je hlavní kritérium. Aby účet fungoval, musí se náklady nebo cena bytového domu samozřejmě shodovat s dosažitelným příjmem z pronájmu. Oba faktory lze posoudit pouze případ od případu.
Kromě toho, jaké návratnosti ve skutečnosti chcete dosáhnout, pokud vnímáte bytový dům jako investici.
Otázka: Co obecně stojí bytové domy?
Expert na kontrolu nákladů: Na to samozřejmě neexistuje obecná odpověď - záleží na domě a na tom, zda stavíte dům sami, kupujete jej jako montovaný dům nebo kupujete použitý.
Při stavbě lze obecně předpokládat náklady kolem 1 500 EUR za m² . V praxi však budou náklady obvykle výrazně vyšší - určitě byste měli začít od 1 800 EUR za m² do 2 000 EUR za m² .
Stavba ve městě může být výrazně dražší než v zemi
Pokud jde o stavbu, záleží však také hodně na tom, kde stavíte. V městských oblastech mohou být stavební náklady již výrazně vyšší - v posledních několika letech stouply stavební náklady na některých stavbách až na 3 000 EUR za m² nebo i více. Samozřejmě zde hraje důležitou roli vybavení a konstrukce.
Na druhé straně stavební průmysl k výpočtu často používá tzv. Kubaturu: v tomto případě se jako pravidlo použije 400 EUR za m³ uzavřeného prostoru - zde však samozřejmě mohou existovat stejně významné odchylky směrem nahoru nebo dolů.
Obecně platí pro montované domy stejný cenový rámec - ale i zde mohou být ceny za metr čtvereční docela drahé.
Pokud si koupíte bytový dům od developera, může to být v jednotlivých případech ještě dražší - v závislosti na lokalitě. Zde však musíte vzít v úvahu, že v tomto případě je zahrnuta i nemovitost - tento faktor nákladů nebyl při stanovení nákladů na výstavbu dosud zohledněn.
Pokud kupujete ojetý bytový dům, cena často závisí na dosažitelném nájemném.
Malý příklad nákladů z praxe:
Bytový dům v pevné výstavbě se staví na výhodném místě poblíž velkého města. Celková užitná plocha je 400 m², staví se nákladově. V tomto případě jsou tedy stavební náklady 1 880 EUR za m². Náklady na 1 100 m² nemovitosti jsou 170 EUR za m².
| Pošta | cena |
|---|---|
| Nemovitost, 1 100 m², stojí 170 EUR za m² | 187 000 EUR |
| Vícegenerační dům v pevné konstrukci | 752 000 EUR |
| Celkové náklady | 939 000 EUR |
| Celkové náklady na m² pronajímatelné plochy | 2 934 EUR za m² |
Toto je samozřejmě pouze příklad nákladů na konkrétní dům v konkrétní lokalitě. Náklady na další vícegenerační domy, zejména v jiných lokalitách, se také mohou výrazně lišit.
V našem příkladu nákladů nejsou brány v úvahu žádné vedlejší náklady na stavbu a do těchto nákladů jsme dosud nezahrnuli návrh venkovní plochy a výstavbu potřebných parkovacích míst.
Otázka: Od jakých faktorů obvykle závisí náklady na bytový dům?
Expert na kontrolu nákladů: Zde vstupuje do hry řada faktorů:
- Typ a velikost domu
- Konstrukce a vybavení
- Umístění, umístění a okolí domu
- dosažitelné nájemné v místě při koupi domu
- Poskytovatel (pro montované domy)
Jak jsme však viděli, rozdíly v nákladech, které mohou tyto faktory způsobit, jsou značné.
Otázka: Zmínil jste, že cena někdy vychází z dosažitelného příjmu z pronájmu - jak to funguje v praxi?
Často trvá více než 20 let, než bude cena stavby zaplacena prostřednictvím nájmů
Expert na kontrolu nákladů: Při vyjednávání cen za budovu, která již byla postavena a již je pronajata, je často výchozím bodem dosažitelné nájemné.
V minulosti bylo cenové kritérium obvykle mezi 10 a 12 ročními nájmy - počáteční cena se dnes může pohybovat od více než 20 ročních nájmů až po téměř 30 ročních nájmů, zejména v dobrých a rozvíjejících se lokalitách.
Do jaké míry je to jako kapitálová investice stále ziskové, si musí každý kupující posoudit sám.
Otázka: A co ziskovost vůbec - jak to můžete vypočítat?
Expert na kontrolu nákladů: Podívejme se na náš příklad nákladů:
Počítali jsme náklady kolem 3 000 EUR na m² pronajímatelné plochy . S prostorem, které si lze skutečně pronajmout, musíte být vždy opatrní: neodpovídá celkové užitné ploše budovy, protože je třeba odstranit vedlejší zařízení, jako jsou schody.
Na druhou stranu existují dosažitelné nájemné - musíme se blíže podívat na index nájemného v Německu. Jako základ jsme použili údaje z roku 2018.
| Místo / hodnota | Nájemné za m² za měsíc | Roční nájemné za m² |
|---|---|---|
| Průměrné Německo | 7,50 EUR za m² za měsíc | 90 EUR za m² za rok |
| hledaná místa | 10 EUR za m² - 12 EUR za m² za měsíc | 120 EUR za m² - 144 EUR za m² za rok |
| Nejlepší místa (např. Mnichov) | až 17,50 EUR za m² za měsíc | až 210 EUR za m² za rok |
S 320 m² skutečně pronajímatelné plochy, jako v našem příkladu nákladů, můžeme předpokládat příjem z pronájmu v průměru 28 800 EUR ročně, pokud je budova pronajata nepřetržitě.
V dobrých lokalitách je příjem až 46 000 EUR ročně , v nejlepší lokalitě by naše budova mohla generovat příjmy z pronájmu až 67 000 EUR ročně .
Přidáte-li 3 000 EUR za m² nákladů na stavbu k přibližně 120 EUR z příjmu z pronájmu ročně a m² , náklady na stavbu by byly pokryty z příjmu z pronájmu přibližně za 25 let. Financování a úrokové náklady nejsou brány v úvahu.
V tomto případě by se dalo ještě hovořit o užitečné investici, která z dlouhodobého hlediska přinese stále velké výnosy.
Otázka: Nemusíte zde také uvažovat o zvýšení nájemného?
Nelze vždy předvídat zvýšení nájemného
Expert na kontrolu nákladů: Obvykle ano - ale zvýšení cen nájemného je vždy trochu obtížné předvídat. V příštích několika letech experti předpokládají, že nájemné v nejlepších lokalitách vzroste až o 10% - u většiny nájemných však zvýšení nepřesáhne přibližně 5%. Ve venkovských oblastech lze dokonce předpokládat, že nájemné zůstane poněkud na stejné úrovni.
K jaké míře nárůstu skutečně v průběhu let dojde, bude v zásadě záviset na lokalitě a situaci.
Otázka: Do jaké míry musíte při nákupu nebo stavbě vzít v úvahu také následné náklady?
Expert na kontrolu nákladů: Následné náklady jsou dokonce velmi důležité. V závislosti na tom, jakou konstrukční metodu pro dům zvolíte, se následné náklady mohou výrazně lišit. Během mnoha následujících let se tyto náklady mohou značně zvýšit.
Při stavbě je zpravidla lepší akceptovat poněkud dražší stavební náklady a vyhnout se vysokým následným nákladům.
Podívejme se například na fasádu: pokud zvolíte fasádní obklad - například ze slínkové cihly - můžete mít na začátku vyšší stavební náklady, ale pak se vyhnout vysokým následným nákladům na renovaci a nátěr povrchu fasády. Vypočítané na 30 nebo 40 let, samotné tyto náklady by byly značné a významně převyšovaly cenový rozdíl mezi slínkovou fasádou a omítkovou fasádou.
Výsledkem často populární ploché střechy jsou již po několika letech velmi vysoké náklady na údržbu a servis. Neustále nutné kontroly a těsnění stojí podstatně více peněz než rozdíl od jiné střešní konstrukce (například klasická sedlová střecha nebo monopitchová střecha) - u těchto tvarů střechy však při správném provedení obvykle nemusíte po celá desetiletí usilovat.
Otázka: Co se rozumí vedlejšími stavebními náklady - a jak vysoké jsou tyto náklady zpravidla?
Expert na kontrolu nákladů: Vedlejší stavební náklady zahrnují velké množství nákladových položek:
- veškeré architektonické a inženýrské služby, včetně nákladů na statika
- veškeré náklady na stavební povolení a kolaudaci
- Náklady na notáře a katastr nemovitostí
- náklady na pořízení hypotéky
- Poplatky za zpracování a poplatky za nasazení i úroky během fáze výstavby
- Pojistné na nezbytné stavební pojištění
Asi 8% celkových stavebních nákladů má být vyplaceno architektovi
Kromě toho mohou existovat další náklady, které se mohou případ od případu lišit.
Nelze učinit obecné prohlášení o výši vedlejších stavebních nákladů, protože se liší od budovy k budově. Zpravidla však musíte předpokládat přibližně 10% až 20% stavebních nákladů .
Obecně platí, že náklady architekta jsou obvykle 8% z celkových nákladů na stavbu. Sazby poplatků, které se používají, jsou stejné pro všechny architekty: architekti a stavební inženýři vždy platí podle HOAI, harmonogramu poplatků pro architekty a inženýry. Tím je zajištěno, že srovnatelné služby také stojí stejnou částku.
Otázka: Na co byste měli věnovat pozornost při stavbě nebo koupi bytového domu?
Expert na kontrolu nákladů: Při nákupu nebo stavbě bytového domu jako investice by nejdůležitějším kritériem měla být nejlepší možná rentabilita. Druhé důležité kritérium lze považovat za nejnižší možné následné náklady.
Všechno ostatní by mělo být podřízeno těmto dvěma kritériím. Začíná to výběrem lokality a nemovitosti a končí výstavbou domu s nejnižšími možnými následnými náklady. Dobrý architekt, který je obeznámen s výstavbou bytových domů, může být velmi nápomocný pro oba tyto body.
Výpočet ziskovosti a návratnosti by měl být proveden předem, abyste skutečně vytvořili smysluplnou kapitálovou investici.
Každý, kdo si staví dům pouze pro dvě rodiny pro vlastní potřebu, bude samozřejmě těžit z nejnižších možných následných nákladů - zde však nezáleží na rentabilitě - to znamená, že při výběru lokality se můžete soustředit hlavně na náklady nemovitosti.